房地產(chǎn)雙學(xué)位課件

1、房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)、決定因素、及波動(dòng)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)、特征及其構(gòu)成一、房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，它的量是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的。1、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格出租房地產(chǎn)的資本化收入，本質(zhì)上是租金收益權(quán)的體現(xiàn)。 公式：p=R/r R：每年租金的純收入 r：房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格一定期限租金的購買，即使用者在未來一定期限內(nèi)可獲得租金的折現(xiàn)之和。 公式：P=R/r1-1/(1+r)n房地產(chǎn)抵押權(quán)價(jià)格抵押標(biāo)的物在未來出賣時(shí)可能獲得收益的購買價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的特性1、房地產(chǎn)價(jià)格的地域性2、房地產(chǎn)價(jià)

2、格的個(gè)別性3、房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性4、房地產(chǎn)價(jià)格的趨升性（1）房地產(chǎn)價(jià)格趨升是一種長期趨勢，不是直線上升，而是上下波動(dòng)螺旋式上升。（2）房地產(chǎn)價(jià)格上升是一種整體趨勢，就整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場整體而言，房地產(chǎn)價(jià)格水平逐漸上升。（3）房地產(chǎn)價(jià)格趨升是相對(duì)于社會(huì)物價(jià)水平而言，房地產(chǎn)價(jià)格是上漲的，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于整個(gè)社會(huì)物價(jià)上升的幅度。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格利潤成本土地開發(fā)費(fèi)用房屋開發(fā)費(fèi)用各類交易費(fèi)用影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的主要因素政府的土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃總產(chǎn)出和收入增長狀況貨幣供應(yīng)和信貸約束通貨膨脹率、利率、匯率和股價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)法規(guī)時(shí)滯、開發(fā)期與土地使用權(quán)出讓期預(yù)期與心里

3、因素第二節(jié) 廠商的行為與房價(jià)的決定一、基于供給的房地產(chǎn)價(jià)格二、基于供求平衡的房地產(chǎn)價(jià)格三、基于開發(fā)商定價(jià)策略的房地產(chǎn)價(jià)格基于供給的房地產(chǎn)價(jià)格1、地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系 地價(jià)是房價(jià)的基礎(chǔ) 房價(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)2、建筑成本和房價(jià)的關(guān)系 建筑成本雖然是房價(jià)的重要組成部分，但并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格漲跌與建筑成本一致。在短期內(nèi)，房價(jià)中包含的建筑成本是已經(jīng)發(fā)生的成本。從長期看，開發(fā)商將根據(jù)未來房地產(chǎn)價(jià)格空間和房地產(chǎn)需求來決定房地產(chǎn)的品質(zhì)。3、容積率與房價(jià)的關(guān)系 容積率是反應(yīng)房地產(chǎn)密度的一個(gè)常用指標(biāo)。 公式：F=房地產(chǎn)建筑面積/土地面積 對(duì)于消費(fèi)者而言，對(duì)高層住宅或高密度住宅的支付意愿較低。對(duì)于開發(fā)商而言，容積率增大時(shí)

4、，會(huì)造成每單位建筑面積的建筑成本。注：對(duì)于平衡狀態(tài)下的房地產(chǎn)開發(fā)，容積率的選擇必須能夠使土地的剩余價(jià)值最大化，又能使該利潤超過土地其他用途所能帶來的利潤。基于供求均衡的房地產(chǎn)價(jià)格1、DUST模型 V=f(d,u,s,t) d:需求 u:效用 s:稀缺性 t:可轉(zhuǎn)讓性 2、靜態(tài)供求價(jià)格模型（p155） 3、動(dòng)態(tài)供求價(jià)格模型基于房地產(chǎn)開發(fā)商定價(jià)策略的房地產(chǎn)價(jià)格（一）房地產(chǎn)開發(fā)商的一般性定價(jià)策略1、壟斷定價(jià)PQMCMR P12、領(lǐng)導(dǎo)廠商主導(dǎo)價(jià)格，其他開發(fā)商跟隨定價(jià)表現(xiàn)：（1）開發(fā)與領(lǐng)導(dǎo)廠商幾乎同質(zhì)的產(chǎn)品，領(lǐng)導(dǎo)廠商根據(jù)競爭對(duì)手預(yù)期反應(yīng)決定產(chǎn)量，同時(shí)決定價(jià)格，而跟隨廠商則在既定的價(jià)格條件下根據(jù)剩余市場需

5、求確定自身的產(chǎn)量。 （2）跟隨廠商生產(chǎn)與領(lǐng)導(dǎo)廠商不同質(zhì)的產(chǎn)品，并制定有差異的價(jià)格從而獲取更多的利潤。3、合謀 廠商之間互相達(dá)成協(xié)議，通過限制市場產(chǎn)出，抬高價(jià)格來增加集體利潤與個(gè)體利潤的行為。4、價(jià)格歧視對(duì)購買同一商品的不同顧客收取不同的價(jià)格。5、拍賣競價(jià)6、掠奪性定價(jià)廠商為將對(duì)手?jǐn)D出市場或嚇退意欲進(jìn)入的潛在對(duì)手，他會(huì)降低價(jià)格，待對(duì)手退出后再提高價(jià)格。（二）房地產(chǎn)開發(fā)商的獨(dú)特性價(jià)格策略1、外部效應(yīng)內(nèi)部化2、增值誘導(dǎo)定價(jià)3、制造短缺擠壓、引致剩余需求擴(kuò)大第三節(jié) 存量流量模型與住宅價(jià)格決定一、住宅價(jià)格的決定假設(shè)：（1）任一時(shí)期的住宅價(jià)格僅僅取決于模型中其他變量的當(dāng)期值，而住宅的存量則依賴于這些變量的

6、歷史值。 （2）假定業(yè)主自用型住宅單元的當(dāng)前需求Dt與當(dāng)前家庭數(shù)Ht以及某一表達(dá)式成正比。 （3）該表達(dá)式是用于住宅的年成本Ut的負(fù)相關(guān)線性函數(shù)。Dt=Ht（0-1Ut）0:年成本為0時(shí)擁有住宅的家庭比例1:對(duì)持有成本變動(dòng)的反應(yīng)程度 Ut=Pt(Mt-It)Pt:目前價(jià)格水平Mt:稅后抵押貸款的利率It:預(yù)期增長率 假定當(dāng)期住宅價(jià)格會(huì)自行調(diào)整，使得業(yè)主自用型住宅單元的事前需求與該類住宅單元現(xiàn)有存量（St）相等 Dt=St Pt= (0-St/Ht)/ 1(Mt-It)注：如果存量與家庭數(shù)的比值減少，抵押貸款利率減小或者對(duì)未來價(jià)格上漲的預(yù)期更加樂觀，住宅價(jià)格水平就會(huì)提高影響房價(jià)變化的外生變量一、

7、利率二、匯率三、股價(jià)利率與房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。即利率上升，房價(jià)會(huì)下降；利率下降房價(jià)會(huì)上升。（1）從成本的角度來看，利率上升會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價(jià)上漲；利率下降時(shí)，則會(huì)降低投資利息和資本成本，從而在利潤水平一定的情況下使房價(jià)下跌。（2）從投資的角度來看，當(dāng)利率下降時(shí)，抵押貸款將大規(guī)模地流入房地產(chǎn)行業(yè)，并將房地產(chǎn)價(jià)格推高，反之，房地產(chǎn)投資和價(jià)格都會(huì)下降。（3）從住房消費(fèi)的角度看，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致銀行利率提高，房地產(chǎn)消費(fèi)下降；反之，房地產(chǎn)消費(fèi)上升。（4）從房地產(chǎn)價(jià)值看，房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，由于房地產(chǎn)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，利率與折現(xiàn)率正相關(guān)，所以利率上升會(huì)使房價(jià)下降。 匯率