征收評估專題方案

1、*征收評估方案我公司自成立以來參與多次類似房地產評估項目，在工作 中能與各參與方互相理解、緊密配合，圓滿的完畢多種評估任務， 在數(shù)年的類似評估工作中，我公司積累了豐富的經驗，并且從中 總結出了一整套行之有效的工作措施，鍛煉出了一批經驗豐富的 專業(yè)技術人員。一、擬本項目評估工作流程一一前期準備、外業(yè)、內業(yè)、編制報 告、報告送達、答疑。（一）前期準備階段：選擇經驗豐富的估價人員對征收現(xiàn)場周邊環(huán)境具體踏勘、 收集有關資料，同步對被征收人抽查訪問，傾聽意見。前期準備 工作的重要內容：1、理解項目具體狀況理解項目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年 代、權屬狀況，居住人員構成、教育水平、年齡構造、

2、外來人口 等。2、與有關部門前期配合，收集有關文獻資料項目立項、規(guī)劃、土地運用等有關批準文獻及批復材料，房地產權屬資料，征、占地用地證明，居民戶口狀況，其他有關 材料（有關房地產的司法、訴訟等狀況）。3、組織人員學習根據(jù)項目的規(guī)模、房屋構造形式復雜限度，擬定項目負責人，安排項目工作參與人員進行學習，熟悉項目狀況和合用的法 律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點。4、安排工作計劃根據(jù)項目特點、人員構成狀況編制工作和進展計劃。5、擬定評估原則參與有關各方參與的協(xié)調會，擬定評估原則，如待征收區(qū) 片的一般附屬物的擬定原則和裝修部分的補償原則等。只有擬定 了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場征收工

3、作的順 利進行。因此，應把對征收工作的結識統(tǒng)一到項目指揮部的立場 上。評估技術規(guī)范、入戶調查口徑及具體操作規(guī)程應在入戶前應 當制定完畢。6、制定技術方案在對該項目分析研究的基礎上，擬定本項目的估價技術路線 和征收評估根據(jù)。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘查原則，盡量減 少人為因素的影響，對有關技術參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。 制定出方案后，擬定工作人員負責制，保證整個評估項目能準時、 高質量的運轉。7、與各合伙方配合前期工作中，評估公司與合伙方應互相熟悉、分工合伙、 密切配合，充足發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等 方面保持一致，為后續(xù)入戶調查、動遷等工作打下基礎。（二）外業(yè)工作（入戶調查）

4、：外業(yè)工作的核心在于查清被征收房屋的狀況。征收方（包戶干部）、測繪、評估三方人員分若干組同步進場，分別記錄勘察。征收方要與戶主溝通協(xié)調，與測繪、評估人員一同進入現(xiàn)場入戶拍照、測量。測繪隊重要測繪房屋的面積，繪制院落圖。評 估公司重要拍攝記錄房屋內外的狀況，由征收方領勘人員、被征 收房屋戶主在現(xiàn)場勘察表及測繪圖表上確認簽字。外業(yè)工作（入 戶調查）的重要內容：1、示意圖繪制、附屬物登記（涉及裝修及部分設備有關面積量測。2文字材料收集：房地產權屬證書、有關批件、法律文書、被 征收人對房產處置聲明等；3周邊狀況調查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4被征收人狀況：產權人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人

5、數(shù)、家庭構造、常住人口年齡構造；5房屋狀況：構造形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn) 狀用途、維護保養(yǎng)狀況、其他特殊狀況；6自行裝修部分：材料、質地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)狀 況、其他特殊狀況；7設備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)狀況、其他特殊狀 況；8附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)狀況、其他特殊狀況。根據(jù)我們的經驗，在入戶調查過程中，征收部門和評估公司 一同進行對征收工作非常有利，保證現(xiàn)場數(shù)據(jù)資料一致，宣傳口 徑一致，政策解釋一致，基本能保證征收部門、評估公司所獲得 的第一手數(shù)據(jù)的一致，對整個征收工作能達到事半功倍的效果。（三）內業(yè)測算：各小組每日完畢外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天

6、獲得的 被征收房屋的各項數(shù)據(jù)進行整頓、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在 所有外業(yè)工作結束后，各小組對各自獲得并通過核對的數(shù)據(jù)，進 行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視狀況需要此外構成一種小 組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項等狀況拾遺補漏，并及時反饋信息。 在內業(yè)測算過程中及時與征收部門溝通信息核算數(shù)據(jù)，保證測算 的合理性和科學性。（四）撰寫報告：1、撰寫報告草稿：根據(jù)測算成果，撰寫初步評估報告。2、三級審核：逐級對初步評估報告進行審核，同步對估價 成果進行平衡調節(jié)。3、出具正式征收評估報告：在“三級審核”的基礎上針對 不同被征收人出具正式的征收評估報告。（五）報告送達：1、公示初步成果報告2、提交分戶報告及整

7、體估價報告（六）答疑階段：本階段重要與征收部門配合，在征收現(xiàn)場結合前期宣傳工 作對被征收人提供征詢服務，我司在此階段安排業(yè)務能力強的評 估人員和技術負責人構成答疑小組到征收現(xiàn)場，耐心細致的向被 征收人就評估法規(guī)、評估措施、估價報告成果等方面做好解釋、 征詢工作。我司在征得委托方批準不影響工作的狀況下將適時合適的 對人員配備進行調節(jié)。我司將積極配合委托方和征收部門的工 作，實行全過程跟蹤服務，直至征收工作所有結束，各方當事人 滿意為止。二、保證評估質量和評估工期的措施為保證評估質量符合國家、省、市有關規(guī)定，保證評估工作 按期完畢。特制定如下措施：（一）根據(jù)方案的工作流程，組織實力強大的項目團隊。擬派以總經理為項目負責人，由資深征收評估經驗的人員 構成工作小組。針對項目的狀況具體分析，制定并具體實行評估 方案。組織評估人員的宗旨是：配備有豐富經驗的估價師，保證 評估準時、保質完