房地產(chǎn)公司竣工物業(yè)房屋維修和返修管理作業(yè)指引

1、房地產(chǎn)公司竣工物業(yè)房屋維修和返修管理作業(yè)指引1.所屬地產(chǎn)公司的物管處負(fù)責(zé)組織竣工物業(yè)房屋維修和返修的管理評(píng)審工作。2實(shí)用范圍：所屬地產(chǎn)公司所有開發(fā)竣工物業(yè)（即單位工程獲得備案審查意見書的房屋）；3.質(zhì)量責(zé)任評(píng)審：3.1.評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組：由所屬地產(chǎn)公司物管處任組長，由地產(chǎn)公司、施工單位各指派1人組成責(zé)任審定小組；3.2.評(píng)審依據(jù)：根據(jù)重慶市（或所屬地產(chǎn)公司所在地）新建商品房屋質(zhì)量保證書中的保修內(nèi)容和業(yè)主接房關(guān)心重要項(xiàng)目。3.3.維修評(píng)審及操作程序：業(yè)主報(bào)事物管前臺(tái)通知二方人員（地產(chǎn)公司質(zhì)量責(zé)任：由地產(chǎn)公司、物管處共同參加；施工單位質(zhì)量責(zé)任：由施工單位、物管處共同參加；業(yè)主裝飾質(zhì)量責(zé)任：由業(yè)主、物管

2、處共同參加）責(zé)任單位進(jìn)行物業(yè)維修。3.4.評(píng)審原則：3.4.1業(yè)主報(bào)事后由物管前臺(tái)通知二方人員到位，評(píng)審質(zhì)量問題產(chǎn)生原因（施工原因、業(yè)主裝飾原因、地產(chǎn)公司質(zhì)量責(zé)任），費(fèi)用承擔(dān)單位，二方共同簽字確認(rèn)作為資料，二方各自存檔備查（竣工物業(yè)維修責(zé)任審定表）（見附件11）；竣工物業(yè)維修責(zé)任審定表按竣工物業(yè)維修、整改備案表（見附件12）進(jìn)行維修。3.4.2.若業(yè)主報(bào)事后物管前臺(tái)未通過評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)審，自行安排維修，所產(chǎn)生的費(fèi)用由物管公司自理；若施工單位或所屬地產(chǎn)公司評(píng)審專管員不到現(xiàn)場評(píng)審，由責(zé)任方承擔(dān)費(fèi)用（注：若評(píng)審員有事請假，需由部門經(jīng)理指派相關(guān)專業(yè)人員參加評(píng)審）。物業(yè)維修完成后由評(píng)審小組填寫竣工物業(yè)維

3、修整改備案表；4維修和返修管理評(píng)定：4.1.由所屬地產(chǎn)公司物管處組織，每年12月底統(tǒng)計(jì)計(jì)算竣工物業(yè)維修率和返修率，統(tǒng)計(jì)計(jì)算時(shí)段為：本年度7月30日前竣工房屋，在本年底即12月30日前計(jì)算維修率和返修率，7月30日后竣工房屋，在次年6月底計(jì)算維修率和返修率。4.2.所屬地產(chǎn)公司可根據(jù)維修率和返修率對相關(guān)部門和責(zé)任人進(jìn)行考核。標(biāo)準(zhǔn)要求：維修率（單次維修人民幣金額小于500元以下者不進(jìn)入維修率考核）5% 返修率2% 4.3計(jì)算規(guī)則：（按單位工程為一個(gè)獨(dú)立考核單位）每次維修和返修分子計(jì)算數(shù)量以評(píng)審小組簽審責(zé)任單位意見為準(zhǔn)。屋面防水滲漏 分母為單棟單間總和地下室的防水工程 分母為單棟單間總和房間平面及空

4、間尺寸誤差 分母為單棟單間總和現(xiàn)澆板厚度誤差 分母為單棟單間總和空調(diào)板處滲漏 分母為單棟單個(gè)總和地坪沉降、開裂 分母為單間總和廚房和衛(wèi)生間地面滲漏 分母為單棟單間總和燈具脫落 分母為單棟總和建筑物被雷擊損壞 不能出現(xiàn)電梯關(guān)人 不能出現(xiàn)管道水錘（破壞性的，如管、支架） 分母為單棟單間總和水箱漏水 不能出現(xiàn)燃?xì)夤軞饷苄試?yán)重不達(dá)標(biāo) 不能出現(xiàn)水表號(hào)與戶型不符 不能出現(xiàn)電表號(hào)與戶型不符 不能出現(xiàn)外墻面滲漏 分母為外墻房間總和墻體開裂（指框架結(jié)構(gòu)填充墻）： 分母為單棟單間房數(shù)量總和管道及閥門滲漏 分母為每層總根數(shù)總層數(shù)天棚抹灰層空鼓開裂 分母為單棟單間總和地面空鼓開裂 分母為單棟單間總和門窗翹裂、五金件損壞 分母為單棟單間總和管道堵塞 分母為每層總個(gè)數(shù)總層數(shù)紅外線周界探頭失靈 分母為分管項(xiàng)目總數(shù)量之和可視對講及安防系統(tǒng)發(fā)生故障 分母為分管項(xiàng)目總戶數(shù)4.4術(shù)語：維修：接業(yè)主報(bào)事后的第一次維修。維修率：某部位維修次數(shù)（評(píng)審小組的意見