香洲名郡商業(yè)概念定位方案營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案_第1頁(yè)
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1、朗道地產(chǎn)營(yíng)銷香洲名郡商業(yè)概念定位方案第1頁(yè)項(xiàng)目篇酒店篇商業(yè)篇目錄部分提議篇第2頁(yè)一、項(xiàng)目篇我們有什么?第3頁(yè)一、項(xiàng)目篇由項(xiàng)目地塊控制指標(biāo)一覽表得計(jì)算:酒店(A-3-2)總建筑面積104760 單層面積5820金融商業(yè)(B-3-1)總建筑面積112868 單層面積5643.4第4頁(yè)二、酒店篇我們要做什么樣酒店?第5頁(yè)三星級(jí)酒店:(標(biāo)準(zhǔn)要求)四星級(jí)酒店:(標(biāo)準(zhǔn)要求)二、酒店篇三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn).doc四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn).doc第6頁(yè)為何要做這么酒店?二、酒店篇第7頁(yè)政府需求:二、酒店篇增加區(qū)域政績(jī)工作; 星級(jí)酒店是政府招商引資政績(jī)表達(dá)之一。2. 提升區(qū)域品牌形象; 星級(jí)酒店能夠做為區(qū)域品牌代表區(qū)域形象,作

2、為區(qū)域地標(biāo)之一。作為區(qū)政府區(qū)域招待場(chǎng)所; 因?yàn)榫嚯x新區(qū)政府很近,星級(jí)酒店能夠成為區(qū)政府在區(qū)域內(nèi)招待接待場(chǎng)所首選。第8頁(yè)市場(chǎng)需求:二、酒店篇區(qū)政府接待; 區(qū)政府對(duì)來(lái)訪人員接待安排需要有一個(gè)星級(jí)配置酒店為其提供服務(wù)。2. 周圍廠區(qū)接待; 在項(xiàng)目周圍有各類中低端廠區(qū),廠區(qū)本身不具備接待商家場(chǎng)所條件,星級(jí)酒店能夠滿足其對(duì)大客戶接待工作需求。吸引外區(qū)需求人群 星級(jí)酒店在市區(qū)占有量并不大,所以在區(qū)域內(nèi)星級(jí)高酒店能夠到達(dá)更大影響范圍,吸引區(qū)域外需求人群到此消費(fèi)。第9頁(yè)項(xiàng)目需求:二、酒店篇提升項(xiàng)目形象; 星級(jí)酒店不僅是區(qū)域內(nèi)品牌形象代表,也是項(xiàng)目本身品牌形象代表。是區(qū)域地標(biāo),也是項(xiàng)目地標(biāo)。LOFT產(chǎn)品配套;

3、星級(jí)酒店可認(rèn)為項(xiàng)目標(biāo)LOFT產(chǎn)品銷售提供一定影響和號(hào)召力,提升LOFT售價(jià)及去化速度。后期運(yùn)行為L(zhǎng)OFT提供配套服務(wù)。(硬件服務(wù):設(shè)備資源共享;軟件服務(wù):菜單式服務(wù)。)增加商業(yè)氛圍; 星級(jí)酒店可作為商業(yè)一部分,為商業(yè)氛圍塑造增加濃厚一筆。例如商業(yè)亮化及外飾。第10頁(yè)做三、四星級(jí)酒店可行嗎?二、酒店篇第11頁(yè)行業(yè)教授:二、酒店篇經(jīng)過(guò)初步實(shí)地調(diào)研發(fā)覺(jué)周圍3-5公里內(nèi)暫時(shí)還沒(méi)有三星級(jí)、四星級(jí)酒店,我們項(xiàng)目能夠填補(bǔ)此區(qū)域星級(jí)酒店空白;星級(jí)酒店是目標(biāo)性消費(fèi)業(yè)態(tài),自持風(fēng)險(xiǎn)較低,也能夠給本項(xiàng)目帶來(lái)固定消費(fèi)人群并提升本項(xiàng)目整體形象;星級(jí)酒店業(yè)態(tài)能夠很好與商住寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)等產(chǎn)品形成互補(bǔ),提升本項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)階

4、值,使開(kāi)發(fā)商利益最大化;綜合以上3點(diǎn)情況,提議以下: 此項(xiàng)目能夠做了10000平方米左右三、四星級(jí)酒店或是商務(wù)酒店,所以區(qū)域周圍配套暫不成熟,提議選擇品牌號(hào)召力較強(qiáng)及有一定客群著名酒店。 第12頁(yè)酒店商家:二、酒店篇初步聯(lián)絡(luò)商家有中州酒店、索菲特國(guó)際酒店、興亞建國(guó)、新華建國(guó)、弘潤(rùn)華夏大酒店、豐樂(lè)園大酒店、鄭州大酒店、紅珊瑚大酒店、金陽(yáng)光大酒店、黃河酒店、鄭州同心商務(wù)酒店、天河大酒店、龍門(mén)大酒店、河南飯店、盛希大酒店、明珠酒店等;經(jīng)過(guò)初步與部分商家電話溝通,對(duì)方即使認(rèn)為項(xiàng)目位置即使較為偏僻,周圍配套商業(yè)不完善,不過(guò)三星級(jí)、四星級(jí)酒店及商務(wù)酒店選址較為關(guān)注為合作方式?周圍交通是否便利?商務(wù)辦公人群

5、是否能夠支撐酒店運(yùn)行?項(xiàng)目周圍是否有行政辦公區(qū)?商業(yè)及休閑娛樂(lè)配套是否齊全等; 以上是酒店商家較為關(guān)注問(wèn)題,需針對(duì)以上問(wèn)題與商家繼續(xù)溝通跟進(jìn)。第13頁(yè)二、酒店篇周圍環(huán)境:隨機(jī)調(diào)查:1.三公里內(nèi)沒(méi)有同類酒店;周圍沒(méi)有同類酒店,區(qū)域內(nèi)相當(dāng)于空白市場(chǎng),不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2.周圍待開(kāi)發(fā)有LOFT和商業(yè);項(xiàng)目本身具備LOFT公寓及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),能夠形成很好氣氛,為其提供配套支持。3.道路建設(shè)良好,交通順暢;道路基礎(chǔ)設(shè)施良好,交通順暢,便于周圍人群抵達(dá)。第14頁(yè)執(zhí)行酒店方案風(fēng)險(xiǎn)1.酒店商家存在風(fēng)險(xiǎn);(1)定位風(fēng)險(xiǎn):星級(jí)酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)定位不準(zhǔn)確會(huì)造成酒店后期運(yùn)行艱難,甚至倒閉。(2)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn):星級(jí)酒店商家對(duì)物業(yè)

6、含有極高標(biāo)準(zhǔn)要求,在正式簽約前,盲目開(kāi)建會(huì)妨礙星級(jí)酒店入駐。(3)資金風(fēng)險(xiǎn):星級(jí)酒店投入資金量大、周期長(zhǎng)。2. 降低風(fēng)險(xiǎn)提議;提議一:定制式開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)前明確合作意向,簽署意向協(xié)議后,依據(jù)星級(jí)酒店物業(yè)需求進(jìn)行設(shè)計(jì)。提議二:委托經(jīng)營(yíng)(掛牌經(jīng)營(yíng)),即開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)、裝修、設(shè)備購(gòu)置安裝,并出資掛牌費(fèi)、運(yùn)行費(fèi),由酒店企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。提議三:前期尋找投資企業(yè)(合作銀行)融資變現(xiàn),降低風(fēng)險(xiǎn),后期區(qū)域成熟后可出售或轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。二、酒店篇第15頁(yè)三、商業(yè)篇我們能做什么樣商業(yè)?第16頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式示意圖第17頁(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境動(dòng)力關(guān)系第18頁(yè)提議一:綜合超市三、商業(yè)篇提議二:小區(qū)配套第19頁(yè)什么是綜合

7、超市?三、商業(yè)篇第20頁(yè)綜合超市:三、商業(yè)篇綜合超市(Hypermarket)或稱大型超市,英文叫General MerchandiseStore(簡(jiǎn)稱GMS),是采取自選銷售方式,以銷售大眾化實(shí)用具為主,并將超市和折扣店經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)結(jié)合為一體,品種齊全,滿足用戶一次性購(gòu)齊零售業(yè)態(tài)。其多作為主力店吸引巨大人流,保持一定人流;營(yíng)業(yè)面積在10000平方米以上;衣、食、用具齊全,重視本企業(yè)品牌開(kāi)發(fā);采取自選銷售方式;并設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)停車場(chǎng)這種業(yè)態(tài)能夠充分地采取當(dāng)代商業(yè)科技,較易采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式,許多跨國(guó)零售商均采取這種業(yè)態(tài),如沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)華、丹尼斯及大商新瑪特超市等 。 第21頁(yè)為何要

8、做綜合超市?三、商業(yè)篇第22頁(yè)市場(chǎng)需求:三、商業(yè)篇1.滿足周圍開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入住人群;周圍開(kāi)發(fā)項(xiàng)目標(biāo)入住人群伴隨時(shí)間推移對(duì)購(gòu)物需求及品質(zhì)必定成上漲趨勢(shì),餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物一個(gè)一站式場(chǎng)所將會(huì)是其最終所需。2.滿足周圍村落常住人群;周圍村落常住人群當(dāng)前消費(fèi)主要以城區(qū)一站式購(gòu)物商圈為主,假如近距離出現(xiàn)可滿足其消費(fèi)需求綜合超市賣場(chǎng),可改變其消費(fèi)習(xí)慣。3.滿足周圍工廠人員;周圍各類大小工廠在有這么一個(gè)場(chǎng)所出現(xiàn)后,能夠滿足其豐富業(yè)余生活,提升生活品質(zhì)需求。第23頁(yè)項(xiàng)目需求:三、商業(yè)篇1.提升項(xiàng)目整體形象;一個(gè)綜合超市能夠代表區(qū)域內(nèi)消費(fèi)品質(zhì)高低和消費(fèi)導(dǎo)向,在新區(qū)域品牌綜合超市能夠增加項(xiàng)目品牌形象。2.實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目

9、利益最大化;經(jīng)過(guò)對(duì)主力店商業(yè)自持,使物業(yè)升值后再出售經(jīng)營(yíng)權(quán)或出售物業(yè),使項(xiàng)目標(biāo)利益最大化。3.增加酒店經(jīng)營(yíng)信心;經(jīng)過(guò)綜合超市引入能夠增加項(xiàng)目商業(yè)氣氛,使星級(jí)酒店入住后對(duì)后期運(yùn)行增加信心。第24頁(yè)項(xiàng)目需求:三、商業(yè)篇4.提升住宅售價(jià)及去化速度;因?yàn)橹苓吶狈ι虡I(yè)配套,此商業(yè)唯一性可以使綜合超市引入成為炒作熱點(diǎn)之一,品牌效應(yīng)提升住宅售價(jià),且綜合超市可認(rèn)為后期物業(yè)服務(wù)形成增值服務(wù),促進(jìn)住宅去化。5.提前占有市場(chǎng)份額;因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是無(wú)止境,在一定區(qū)域內(nèi)多大商業(yè)體量可以滿足是既定。提前開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必然成為后期其他開(kāi)發(fā)商需考慮市場(chǎng)因素之一。6.降低整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)投資風(fēng)險(xiǎn);因?yàn)楫?dāng)今國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)政策條令越來(lái)

10、越嚴(yán),商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為開(kāi)發(fā)商一個(gè)趨勢(shì)。提早為開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備也為項(xiàng)目投資分擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)。第25頁(yè)綜合超市能夠做嗎?三、商業(yè)篇第26頁(yè)行業(yè)教授:三、商業(yè)篇就此項(xiàng)目標(biāo)交通位置來(lái)說(shuō)較為符合綜合超市選址要求,現(xiàn)在最主要問(wèn)題是周圍固定居民人口數(shù)量達(dá)不到綜合超市選址要求,不過(guò)商業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚,需要與綜合超市洽談時(shí)找準(zhǔn)切入點(diǎn),使其可到達(dá)多方共贏;經(jīng)過(guò)初步實(shí)地調(diào)研發(fā)覺(jué)周圍3-5公里內(nèi)暫時(shí)還沒(méi)有綜合超市,如我們項(xiàng)目做綜合超市則可吸引周圍3-5公里消費(fèi)人群,到達(dá)極強(qiáng)聚客效果,同時(shí)能夠填補(bǔ)此區(qū)域綜合超市空白;綜合超市融合了隨機(jī)性消費(fèi)及目標(biāo)性消費(fèi)兩種消費(fèi)人群,對(duì)周圍各類產(chǎn)品都有極強(qiáng)帶動(dòng)作用,即可提升住宅及商住寫(xiě)字樓

11、售價(jià),也可降低周圍商業(yè)招商抗性,使開(kāi)發(fā)商利益最大化;綜合超市有一套成熟運(yùn)行體系,自持風(fēng)險(xiǎn)較低,即可整體融資,也可待商鋪益價(jià)后切鋪銷售。綜合以上4點(diǎn)情況,提議以下:此項(xiàng)目能夠做了2層商業(yè)共約24000平方米,其中綜合超市15108平方米,臨街商鋪8892平方米。第27頁(yè)品牌商家:三、商業(yè)篇初步聯(lián)絡(luò)商家有沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)、永輝超市、華潤(rùn)萬(wàn)家、丹尼斯、大商新瑪特、世紀(jì)聯(lián)華等商家,其中家樂(lè)福已去看過(guò)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng);經(jīng)過(guò)與部分商家溝通,對(duì)方認(rèn)為項(xiàng)目位置較為偏僻,遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)及居民區(qū),周圍住宅居民入住需要時(shí)間,周圍交通不便捷,周圍配套商業(yè)不完善等問(wèn)題; 以上問(wèn)題需要與綜合超市商家深入溝通,尋求雙方利益共同點(diǎn)

12、,打消對(duì)方很多顧慮。操作步驟:1. 與主力店商家在前期簽署意向協(xié)議,確定詳細(xì)入駐商家品牌及開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)條件;前期開(kāi)發(fā)商利用對(duì)方品牌號(hào)召力進(jìn)行推廣造勢(shì),提升本項(xiàng)目其它產(chǎn)品價(jià)值及去化速度;待開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)條件成熟時(shí)轉(zhuǎn)簽正式協(xié)議。第28頁(yè)周圍環(huán)境:隨機(jī)調(diào)查:三、商業(yè)篇1.三公里內(nèi)沒(méi)有同類商業(yè);周圍沒(méi)有同類型商業(yè),所以區(qū)域內(nèi)相當(dāng)于空白市場(chǎng),不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而首先出現(xiàn)品牌綜合超市易于形成最初消費(fèi)導(dǎo)向。2.三公里內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量入住人群能夠支撐;周圍開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅體量及常住人口,按照綜合超市覆蓋范圍,每人一平方體量足以支撐當(dāng)前商業(yè)開(kāi)發(fā)體量。3.道路建設(shè)良好,交通順暢;項(xiàng)目周圍即使沒(méi)有通公交車,不過(guò)道路基礎(chǔ)設(shè)

13、施良好,交通順暢,便于周圍人群抵達(dá)。且綜合超市多數(shù)有購(gòu)物班車。第29頁(yè)綜合超市方案執(zhí)行分析三、商業(yè)篇第30頁(yè)方案優(yōu)勢(shì)三、商業(yè)篇1.綜合超市作為主力店品牌效應(yīng)大有利于項(xiàng)目品牌形象提升;2.綜合超市覆蓋范圍較大;3.綜合超市作為主力店及聚客效應(yīng)強(qiáng),屬于優(yōu)良物業(yè),自持價(jià)值高;4.綜合超市作為主力店能夠經(jīng)過(guò)品牌效應(yīng)和聚客效應(yīng)提升周圍地價(jià)升值,促進(jìn)周圍物業(yè)去化速度;方案劣勢(shì)1.綜合超市因?yàn)槠渌济娣e大,租金收益較低(租金約為30元/平方米/月);2.綜合超市不適合短期出售、不適合快速變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金回流;威脅1.開(kāi)發(fā)建筑密度調(diào)整不可控;2.前期主力店引入難度大;機(jī)會(huì)1.找準(zhǔn)與主力店商家利益切入點(diǎn)以及引入時(shí)機(jī)

14、攻破商家引入難題;2.經(jīng)過(guò)主力店商家引入增加與政府協(xié)調(diào)調(diào)整建筑密度談判籌碼;第31頁(yè)綜合超市方案盈利模式分析三、商業(yè)篇第32頁(yè)綜合超市方案盈利模式分析三、商業(yè)篇依據(jù)市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃,提議該地塊主力店商業(yè)自持,也可融資或待資產(chǎn)溢價(jià)后可整售;方案:各業(yè)態(tài)占比:綜合超市39%,名店22%,餐飲、配套10%,娛樂(lè)23%,童裝童玩2%,床上用具,家飾4%;(密度需求55%)第33頁(yè)什么是小區(qū)配套商業(yè)?三、商業(yè)篇第34頁(yè)小區(qū)配套:小區(qū)商業(yè)配套服務(wù)半徑大于3公里,服務(wù)人口在2萬(wàn)人以上,消費(fèi)人群騎車不超出十五分鐘。人均建筑面積不低于1。其業(yè)態(tài)分為必備性和選擇性業(yè)態(tài)兩種。必備性業(yè)態(tài)指是滿足消費(fèi)人群日常基本生活

15、需求業(yè)態(tài),主要包含菜市場(chǎng)、小型百貨超市、餐飲店、美容美發(fā)店、洗染店等。選擇性業(yè)態(tài)是指滿足消費(fèi)人群多樣化、個(gè)性化生活需求業(yè)態(tài),主要包含咖啡館、酒吧、花店、健身房等。三、商業(yè)篇第35頁(yè)為何要做小區(qū)配套?三、商業(yè)篇第36頁(yè)市場(chǎng)需求:三、商業(yè)篇1.滿足周圍開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入住人群;項(xiàng)目周圍開(kāi)發(fā)入住人群對(duì)日常生活基本需求,需要這么一個(gè)場(chǎng)所出現(xiàn)。2.滿足周圍工廠人員;周圍工廠人員也需要區(qū)域內(nèi)有這么一個(gè)滿足其業(yè)余生活需求場(chǎng)所出現(xiàn)。第37頁(yè)項(xiàng)目需求:三、商業(yè)篇1.增加項(xiàng)目收益 ;商業(yè)物業(yè)售價(jià)高于住宅售價(jià),經(jīng)過(guò)商業(yè)物業(yè)同面積高價(jià)格銷售,增加項(xiàng)目收益。2.增加酒店經(jīng)營(yíng)信心;經(jīng)過(guò)社區(qū)配套商業(yè)形成可以增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍,使星級(jí)

16、酒店入住后對(duì)后期運(yùn)行增加信心。3.促進(jìn)住宅去化速度;因?yàn)橹苓吶狈ι虡I(yè)配套,社區(qū)配套商業(yè)可以使住宅購(gòu)置者降低考慮購(gòu)置入住后生活不便,且社區(qū)配套商業(yè)可認(rèn)為后期物業(yè)服務(wù)形成增值服務(wù),促進(jìn)住宅去化。4.提前占有市場(chǎng)份額;因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是無(wú)止境,在一定區(qū)域內(nèi)多大商業(yè)體量可以滿足是既定。提前開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必然成為后期其他開(kāi)發(fā)商需考慮市場(chǎng)因素之一。第38頁(yè)小區(qū)配套能夠做嗎?三、商業(yè)篇第39頁(yè)行業(yè)教授:三、商業(yè)篇此項(xiàng)目同時(shí)也適合做小區(qū)配套型商業(yè),可直接銷售回籠資金,同時(shí)售價(jià)高于住宅價(jià)格,提升開(kāi)發(fā)商收益;小區(qū)配套輻射在周圍2公里左右,聚客能力相對(duì)較弱,需要加重次主力支撐,如小區(qū)超市、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等;經(jīng)過(guò)小區(qū)

17、配套可提升此項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)氣氛,也可與周圍商業(yè)形成互補(bǔ),相互帶動(dòng)提升收益;項(xiàng)目小區(qū)配套越齊全,越能提升周圍居民便利性,也就促進(jìn)住宅及商住公寓去化速度;綜合以上4點(diǎn)情況,提議以下:此項(xiàng)目能夠做了2層小區(qū)配套商業(yè)共約11286.8平方米。第40頁(yè)品牌商家:三、商業(yè)篇聯(lián)絡(luò)商家:丹尼斯小區(qū)店、迪歐咖啡、海底撈火鍋、阿五美食等商家,聯(lián)絡(luò)主要是以次主力商家為主;經(jīng)過(guò)與商家溝通,商家重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題:小區(qū)居民入駐情況:周圍項(xiàng)目入住率到達(dá)80%,兩公里內(nèi)居住人口到達(dá)0人;區(qū)域成熟度:周圍公共交通便捷,交通順暢(提議公交車站提前開(kāi)建);主力店進(jìn)駐情況:有大型主力商家入駐,帶動(dòng)區(qū)域人流。 第41頁(yè)周圍環(huán)境:隨機(jī)調(diào)查:三、

18、商業(yè)篇1.三公里內(nèi)沒(méi)有同類商業(yè);周圍沒(méi)有同類型商業(yè),所以區(qū)域內(nèi)相當(dāng)于空白市場(chǎng),不存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2.三公里內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量入住人群能夠支撐;小區(qū)配套針對(duì)只是自己本身項(xiàng)目標(biāo)入住人群, 按照每人一平方體量,當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)體量足以支撐當(dāng)前小區(qū)配套商業(yè)開(kāi)發(fā)體量。第42頁(yè)小區(qū)配套商業(yè)方案執(zhí)行優(yōu)劣分析三、商業(yè)篇第43頁(yè)方案優(yōu)勢(shì)三、商業(yè)篇1.小區(qū)配套商業(yè)便于短期銷售,快速變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金回籠;方案劣勢(shì)1.小區(qū)配套商業(yè)招商和銷售抗性大,輕易形成不良物業(yè)被迫自持;2.小區(qū)配套商業(yè)品牌效益及聚客效應(yīng)較弱;3.小區(qū)配套商業(yè)覆蓋范圍小;威脅1.沒(méi)有主力店情況下招商抗性大;2.銷售抗性大,輕易形成不良物業(yè)被迫自持;3.當(dāng)前開(kāi)發(fā)覺(jué)實(shí)狀況無(wú)法滿足商家開(kāi)店條件;機(jī)會(huì)1.前期招商提升優(yōu)惠政策,招商與銷售同時(shí)進(jìn)行,降低銷售抗性 ;2.前期做好銷控,防止不良物業(yè)滯銷,降低被迫自持風(fēng)險(xiǎn);第44頁(yè)小區(qū)配套商業(yè)方案盈利模式分析三、商業(yè)篇第45頁(yè)小區(qū)配套商業(yè)方案盈利模式分析三、商業(yè)篇方案:星級(jí)酒店10000 自持,即4%自持,其余256734 銷售,即96%銷售;第46頁(yè)提議四、提議篇針對(duì)本項(xiàng)目實(shí)際情況首選綜合超市方案;1. 因?yàn)樵谛聟^(qū)入住配套不完善,商業(yè)出現(xiàn)不但以完善配套服務(wù)為基本需求,可將定位放

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