不動產抵押估價培訓教材

1、潘 世世 炳炳 博士 教授授級高工工湖北永業(yè)業(yè)行評估估咨詢有有限公司司 總總經理中 南南 財財 經經 政政 法 大 學學 兼職教教授湖 北 省 房房 地 產 業(yè)業(yè) 協(xié) 會 副會長長武漢市房房地產估估價師協(xié)協(xié) 會 副會長長湖北省土土地估價師 協(xié)協(xié) 會 副副秘書長長 中國房地地產估價價師與經經紀人學學會 理理事湖北省司司法鑒定定人 協(xié)協(xié) 會 常常務理事事武 漢仲仲 裁 委委 員 會 仲裁員員香港測量量師學會專業(yè)會會員武漢市武武昌區(qū)紫紫陽東路路77號號偉鵬大大廈122層 郵編 43000700電話：0027-8722508887 傳真真0277-87725005666 Emaiil： HYPERLI

2、NK mailto:psbb9999m pssb9999ssinaa.coom網站： HYPERLINK http:/wwww.yyhhangg.coom wwww.yyyhanng.ccom中文域名名：永業(yè)業(yè)行.ccom；評估咨咨詢.中中國；地地產評估估.中國國不動產抵抵押估價價有關不動動產估價價法規(guī)政政策不動產抵抵押估價價幾個問問題不動產抵抵押估價價風險及及控制借鑒解讀讀房地地產抵押押估價指指導意見見20066年122月21日南昌有關不動動產估價價法規(guī)政政策中華人人民共和和國土地地管理法法19986年年6月225日通通過20004年年8月228日第第三次修修訂：國家依依法實行行國有土土地有

3、償償使用制制度。中華人人民共和和國城市市房地產產管理法法（19995年年1月1日起施施行）1房地地產抵押押，是指指抵押人人以其合合法的房房地產以以不轉移移占用的的方式向向抵押權權人提供供債務履履行擔保保的行為為。債務務人不履履行債務務時，抵抵押權人人有權依依法以抵抵押的房房地產拍拍賣所得得的價款款優(yōu)先受受償。2依法法取得的的房屋所所有權連連同該房房屋占用用范圍內內的土地地使用權權，可以以設定抵抵押權。3房地地產后，應應當從拍拍賣所得得的價款款中繳納納相當于于應繳納納的土地地使用權權出讓金金的款額額后，抵抵押權人人方可優(yōu)優(yōu)先受償償。4房地地產抵押押合同取取得后，土土地上新新增的房房屋不屬屬于抵押

4、押財產。需要拍拍賣該抵抵押的房房地產時時，可以以依法將將土地上上新增的的房屋與與抵押財財產一同同拍賣，但但對拍賣賣新增房房屋所得得，抵押押權人無無權優(yōu)先先受償。中華人人民共和和國擔保保法（自1995年10月1日起施行）下列財產產可以抵抵押：抵押人依依法有權權處分的的國有的的土地使使用權、房屋和和其他地地上定著著物；抵押人依依法承包包并經發(fā)發(fā)包方同同意抵押押荒山、荒溝、荒丘、荒灘等等荒地土土地使用用權以依法取取得的國國有土地地上的房房屋抵押押的，該該房屋占占用范圍圍內的國國有土地地使用權權同時抵抵押。以以出讓方方式取得得的國有有土地使使用權抵抵押的，應應當將抵抵押時該該國有土土地上的的房屋同同時

5、抵押押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）、村村企業(yè)的的土地使使用權不不得單獨獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）、村村企業(yè)的的廠房等等建筑物物抵押的的，其占占用范圍圍內的土土地使用用權同時時抵押。下列財產產不得抵抵押：土地所有有權：耕地、宅宅基地、自留地地、自留留山等集集體所有有的土地地使用權權，法律律有規(guī)定定的除外外；城市房地地產抵押押合同簽簽訂后，土土地上新新增的房房屋不屬屬于抵押押物。需需要拍賣賣該抵押押的房地地產時，可可以依法法將該土土地上新新增的房房屋與抵抵押物一一同拍賣賣，但對對拍賣新新增房屋屋所得，抵抵押權人人無權優(yōu)優(yōu)先受償償。依照照本法規(guī)規(guī)定以承承包的荒荒地的土土地使用用權抵押押的，或或者以鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)業(yè)的廠

6、房房等建筑筑物占用用范圍內內的土地地使用權權抵押的的，在實實現(xiàn)抵押押權后，未未經法定定程序不不得改變變土地集集體所有有和土地地用途。抵押期間間和拍賣賣拍賣劃撥撥的國有有土地使使用權所所得的價價款，在在依法繳繳納相當當于應繳繳納的土土地使用用權出讓讓金的款款額后，抵抵押權人人有優(yōu)先先受償權權。抵押期間間，抵押押人轉讓讓已辦理理登記的的抵押物物的，應應當通知知抵押權權人并告告知受讓讓人轉讓讓物已經經抵押的的情況.抵押人人未通知知抵押權權人或者者未告知知受讓人人的，轉轉讓行為為無效。轉讓抵押押物的價價款明顯顯低于其其價值的的，抵押押權人可可以要求求抵押人人提供相相應的擔擔保；抵抵押人不不提供的的，不

7、得得轉讓抵抵押物。抵押人轉轉讓抵押押物所得得的價款款，應當當向抵押押權人提提前清償償所擔保保的債權權或者向向與抵押押權人約約定的第第三人提提存。超超過債權權數(shù)額的的部分，歸歸抵押人人所有，不不足部分分由債務務人清償償。中華人人民共和和國農村村土地承承包法20003年3月1日起施施行通過家庭庭承包取取得的土土地承包包經營權權可以依依法采取取轉包、出租、互換、轉讓或或者其他他方式流流轉；國家保護護承包方方依法、自愿、有償?shù)氐剡M行土土地承包包經營權權流轉。耕地的承承包期為為三十年年。草地地承包期期為三十十年至五五十年。林地承承包期為為三十年年至七十十年；特特殊林木木的林地地承包期期，經國國務院林林業(yè)

8、行政政主管部部門批準準可以延延長中華人人民共和和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土土地使用用權出讓讓和轉讓讓暫行條條例119900.5.19實實施土地使用用權抵押押時，其其地上建建筑物、其他附附著物隨隨之抵押押。地上上建筑物物、其他他附著物物抵押時時，其使使用范圍圍內的土土地使用用權隨之之抵押。土地使用用權抵押押，抵押押人與抵抵押權人人應當簽簽訂抵押押合同。抵押合合同不得得違背國國家法律律、法規(guī)規(guī)和土地地使用權權出讓合合同的規(guī)規(guī)定抵押人到到期未能能履行債債務或者者在抵押押合同期期間宣告告解散、破產的的，抵押押權人有有權依照照國家法法律、法法規(guī)和抵抵押合同同的規(guī)定定處分抵抵押財產產。因處處分抵押押財產而而取得土土地

9、使用用權和地地上建筑筑物、其其他附著著物所有有權的，應應當依照照規(guī)定辦辦理過戶戶登記。建設部 中國人人民銀行行關于加加強與銀銀行貸款款業(yè)務相相關的房房地產抵抵押和評評估管理理工作的的通知19995-003-223房地產評評估工作作要嚴格格遵循公公平、公公正、公公開的原原則，按按照國家家規(guī)定的的技術標標準和評評估程序序進行，杜杜絕利用用房地產產評估工工作為單單位和個個人牟取取不正當當利益。國家土地地管理局局農村集集體土地地使用權權抵押登登記的若若干規(guī)定定19995年99月111日發(fā)布布實施（國土資源部關于停止執(zhí)行部分規(guī)范性文件的通知2003年 2月20日停止執(zhí)行）：經縣級人民政府土地管理部門登記

10、的集體荒地土地使用權和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押國家土地地管理局局關于于土地使使用權抵抵押登記記有關問問題的通通知119977年1月月3日實實施土地使用用權抵押押權的合合法憑證證是土土地他項項權利證證明書，國國有土地地使用證證、集集體土地地所有證證和集集體土地地使用證證不作作為抵押押權的法法律憑證證，抵押押權人不不得扣押押抵押土土地的土土地證書書。抵押押權人扣扣押的土土地證書書無效，土土地使用用權人可可以申請請原土地地證書作作廢，并并辦理補補發(fā)新證證手續(xù)。以劃撥方方式取得得的國有有土地使使用權，由由抵押人人委托具具有土地地估價資資格的中中介機構構進行

11、地地價評估估，經土土地管理理部門確確認，并并批準抵抵押，核核定出讓讓金數(shù)額額后，由由抵押人人和抵押押權人簽簽定抵押押合同.建設部城城市房地地產抵押押管理辦辦法119977年6月月1日起起施行；20001年77月233日修訂訂實施。1抵押押額及時時間限定定房地產抵抵押后，該該抵押房房地產的的價值大大于所擔擔保債權權的余額額部分，可可以再次次抵押，但但不得超超出余額額部分以享受國國家優(yōu)惠惠政策購購買的房房地產抵抵押的，其其抵押額額以房地地產權利利人可以以處分和和收益的的份額比比例為限限有經營期期限的企企業(yè)以其其所有的的房地產產設定抵抵押的，所所擔保債債務的履履行期限限不應當當超過該該企業(yè)的的經營期

12、期限有土地使使用年限限的房地地產設定定抵押的的，所擔擔保債務務的履行行期限不不得超過過土地使使用權出出讓合同同規(guī)定的的使用年年限減去去已經使使用年限限后的剩剩余年限限商品房貸貸款抵押押的，商商品房開開發(fā)項目目必須符符合房地地產轉讓讓條件并并取得商商品房預預售許可可證2下列列房地產產不得設設定抵押押：權屬有爭爭議的房房地產；用于教育育、醫(yī)療療、市政政等公共共福利事事業(yè)的房房地產；列入文物物保護的的建筑物物和有重重要紀念念意義的的其他建建筑物；已依法公公告列入入拆遷范范圍的房房地產；被依法查查封、扣扣押、監(jiān)監(jiān)管或者者以其他他形式限限制的房房地產；依法不得得抵押的的其他房房地產。3抵押押期間責責任抵

13、押人在在抵押房房地產占占用與管管理期間間應當維維護抵押押房地產產的安全全與完好好。抵押押權人有有權按照照抵押合合同的規(guī)規(guī)定監(jiān)督督、檢查查抵押房房地產的的管理情情況。抵押權可可以隨債債權轉讓讓。抵押押權轉讓讓時，應應當簽訂訂抵押權權轉讓合合同，并并辦理抵抵押權變變更登記記。抵押押權轉讓讓后，原原抵押權權人應當當告知抵抵押人。因國家建建設需要要，將已已設定抵抵押權的的房地產產列入拆拆遷范圍圍的，抵抵押人應應當及時時書面通通知抵押押權人；抵押雙雙方可以以重新設設定抵押押房地產產，也可可以依法法清理債債權債務務，解除除抵押合合同抵押人占占用與管管理的房房地產發(fā)發(fā)生損毀毀、滅失失的，抵抵押人應應當及時時

14、將情況況告知抵抵押權人人，并應應當采取取措施防防止損失失的擴大大。抵押押的房地地產因抵抵押人的的行為造造成損失失使抵押押房地產產價值不不足以作作為履行行債務的的擔保時時，抵押押權人有有權要求求抵押人人重新提提供或者者增加擔擔保以彌彌補不足足抵押人對對抵押房房地產價價值減少少無過錯錯的，抵抵押權人人只能在在抵押人人因損害害而得到到的賠償償?shù)姆秶鷩鷥纫笄筇峁鷵?。抵抵押房地地產價值值未減少少的部分分，仍作作為債務務擔保。4抵押押過失及及意外有下列情情況之一一的，抵抵押權人人有權要要求處分分抵押的的房地產產：債務履行行期滿，抵抵押權人人未受清清償?shù)?，債債務人又又未能與與抵押權權人達成成延期履履行

15、協(xié)議議的；抵押人死死亡，或或者被宣宣告死亡亡而無人人代為履履行到期期債務的的；或者者抵押人人的合法法繼承人人、受遺遺贈人拒拒絕履行行到期債債務的；抵押人被被依法宣宣告解散散或者破破產的；抵押人違違反本辦辦法的有有關規(guī)定定，擅自自處分抵抵押房地地產的；抵押合同同約定的的其他情情況。處分抵押押房地產產所得金金額，依依下列順順序分配配：支付處分分抵押房房地產的的費用；扣除抵押押房地產產應繳納納的稅款款；償還抵押押權人債債權本息息及支付付違約金金；賠償由債債務人違違反合同同而對抵抵押權人人造成的的損害；剩余金額額交還抵抵押人。中國人民民銀行個個人住房房貸款管管理辦法法19998年年5月99日頒發(fā)發(fā)實施

16、抵押貸款款需要有有權部門門出具的的抵押物物估價證證明；貸款人發(fā)發(fā)放貸款款的數(shù)額額，不得得大于房房地產評評估機構構評估的的擬購買買住房的的價值。最高人人民法院院關于能能否將國國有土地地使用權權折價抵抵償給抵抵押權人人問題的的批復自1998年9月9日起施行在依法以以國有土土地使用用權作抵抵押的擔擔保糾紛紛案件中中，債務務履行期期屆滿抵抵押權人人未受清清償?shù)?，可可以通過過拍賣的的方式將將土地使使用權變變現(xiàn)。如如果無法法變現(xiàn)，債債務人又又沒有其其他可供供清償?shù)牡呢敭a時時，應當當對國有有土地使使用權依依法評估估。人民民法院可可以參考考政府土土地管理理部門確確認的地地價評估估結果將將土地使使用權折折價，經

17、經抵押權權人同意意，將折折價后的的土地使使用權抵抵償給抵抵押權人人，土地地使用權權由抵押押權人享享有國土資資源部關關于印發(fā)發(fā)規(guī)范范國有土土地租賃賃若干意意見的的通知（119999年8月月1日）1承租租人在按按規(guī)定支支付土地地租金并并完成開開發(fā)建設設后，經經土地行行政主管管部門同同意或根根據(jù)租賃賃合同約約定，可可將承租租土地使使用權轉轉租、轉轉讓或抵抵押。承承租土地地使用權權轉租、轉讓或或抵押，必必須依法法登記。2地上上房屋等等建筑物物、構筑筑物依法法抵押的的，承租租土地使使用權可可隨之抵抵押，但但承租土土地使用用權只能能按合同同租金與與市場租租金的差差值及租租期估價價，抵押押權實現(xiàn)現(xiàn)時土地地租

18、賃合合同同時時轉讓。最高人人民法院院關于適適用中中華人民民共和國國擔保法法若干干問題的的解釋自自20000年112月113日起起施行以依法獲獲準尚未未建造的的或者正正在建造造中的房房屋或者者其他建建筑物抵抵押的，當當事人辦辦理了抵抵押物登登記，人人民法院院可以認認定抵押押有效。以尚未辦辦理權屬屬證書的的財產抵抵押的，在在第一審審法庭辯辯論終結結前能夠夠提供權權利證書書或者補補辦登記記手續(xù)的的，可以以認定抵抵押有效效。抵押人所所擔保的的債權超超出其抵抵押物價價值的，超超出的部部分不具具有優(yōu)先先受償?shù)牡男Я?。當事人以以農作物物和與其其尚未分分離的土土地使用用權同時時抵押的的，土地地使用權權部分的的

19、抵押無無效。抵押人將將已出租租的財產產抵押的的，抵押押權實現(xiàn)現(xiàn)后，租租賃合同同在有效效期內對對抵押物物的受讓讓人繼續(xù)續(xù)有效。抵押物折折價或者者拍賣、變賣該該抵押物物的價款款低于抵抵押權設設定時約約定價值值的，應應當按照照抵押物物實現(xiàn)的的價值進進行清償償。不足足清償?shù)牡氖Ｓ嗖坎糠?，由由債務人人清償。最高人人民法院院關于破破產企業(yè)業(yè)國有劃劃撥土地地使用權權應否列列入破產產財產等等問題的的批復自2003年4月18日施行1“企企業(yè)對其其以劃撥撥方式取取得的國國有土地地使用權權無處分分權，以以該土地地使用權權為標的的物設定定抵押，除除依法辦辦理抵押押登記手手續(xù)外，還還應經具具有審批批權限的的人民政政府或

20、土土地行政政管理部部門批準準。否則則，應認認定抵押押無效。如果企企業(yè)對以以劃撥方方式取得得的國有有土地使使用權設設定抵押押時，履履行了法法定的審審批手續(xù)續(xù)，并依依法辦理理了抵押押登記，應應認定抵抵押有效效?！?國有企企業(yè)以建建筑物設設定抵押押的效力力問題，應應區(qū)分兩兩種情況況處理：如果建建筑物附附著于以以劃撥方方式取得得的國有有土地使使用權之之上，將將該建筑筑物與土土地使用用權一并并設定抵抵押的，對對土地使使用權的的抵押需需履行法法定的審審批手續(xù)續(xù)，否則則，應認認定抵押押無效；如果建建筑物附附著于以以出讓、轉讓方方式取得得的國有有土地使使用權之之上，將將該建筑筑物與土土地使用用權一并并設定抵抵

21、押的，即即使未經經有關主主管部門門批準，亦亦應認定定抵押有有效。中國人民民銀行關關于進一一步加強強房地產產信貸業(yè)業(yè)務管理理的通知知銀發(fā)發(fā)200031211號20003年年6月55日房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請銀銀行貸款款，其自自有資金金（指所所有者權權益）應應不低于于開發(fā)項項目總投投資的330；對土地儲儲備機構構發(fā)放的的貸款為為抵押貸貸款，貸貸款額度度不得超超過所收收購土地地評估價價值的770，貸貸款期限限最長不不得超過過2年。商業(yè)銀行行不得向向房地產產開發(fā)企企業(yè)發(fā)放放用于繳繳交土地地出讓金金的貸款款。承建房地地產建設設項目的的建筑施施工企業(yè)業(yè)只能將將獲得的的流動資資金貸款款用于購購買施工工所必需需

22、的設備備（如塔塔吊、挖挖土機、推土機機等）。商業(yè)銀行行只能對對購買主主體結構構已封頂頂住房的的個人發(fā)發(fā)放個人人住房貸貸款。借款人申申請個人人商業(yè)用用房貸款款的抵借借比不得得超過660，貸貸款期限限最長不不得超過過10年年國土資源源部關于國國有劃撥撥土地使使用權抵抵押登記記有關問問題的通通知20004年11月155日以國有劃劃撥土地地使用權權為標的的物設定定抵押，土土地行政政管理部部門依法法辦理抵抵押登記記手續(xù)，即即視同已已經具有有審批權權限的土土地行政政管理部部門批準準，不必必再另行行辦理土土地使用用權抵押押的審批批手續(xù)最高人民民法院關關于轉發(fā)發(fā)國土資資源部關關于國有有劃撥土土地使用用權抵押押

23、登記有有關問題題的通知知的通通知20004年年3月223日在通知知發(fā)布布之日起起，人民民法院尚尚未審結結的涉及及國有劃劃撥土地地使用權權抵押經經過有審審批權限限的土地地行政管管理部門門依法辦辦理抵押押登記手手續(xù)的案案件，不不以國有有劃撥土土地使用用權抵押押未經批批準而認認定抵押押無效。已經審審結的案案件不應應該依據(jù)據(jù)該通通知提提起再審審。國家林業(yè)業(yè)局森森林資源源資產抵抵押登記記辦法（試試行）220044年7月月5日公公布并施施行可用于抵抵押的森森林資源源資產為為商品林林中的森森林、林林木和林林地使用用權森林資源源資產抵抵押擔保保的期限限，由抵抵押雙方方協(xié)商確確定，屬屬于承包包、租賃賃、出讓讓的

24、，最最長不得得超過合合同規(guī)定定的使用用年限減減去已承承包、出出讓年限限的剩余余年限；屬于農農村集體體經濟組組織將其其未發(fā)包包的林地地使用權權抵押的的，最長長不得超超過700年可作為抵抵押物的的森林資資源資產產為：用材林、經濟林林、薪炭炭林的林林地使用用權；用用材林、經濟林林、薪炭炭林的采采伐跡地地、火燒燒跡地的的林地使使用權；國務院院規(guī)定的的其他森森林、林林木和林林地使用用權；森森林或林林木資產產抵押時時，其林林地使用用權須同同時抵押押，但不不得改變變林地的的屬性和和用途。下列森林林、林木木和林地地使用權權不得抵抵押：生生態(tài)公益益林；權權屬不清清或存在在爭議的的森林、林木和和林地使使用權；未經

25、依依法辦理理林權登登記而取取得林權權證的森森林、林林木和林林地使用用權（農農村居民民在其宅宅基地、自留山山種植的的林木除除外）；屬于國國防林、名勝古古跡、革革命紀念念地和自自然保護護區(qū)的森森林、林林木和林林地使用用權；特特種用途途林中的的母樹林林、實驗驗林、環(huán)環(huán)境保護護林、風風景林；以家庭庭承包形形式取得得的集體體林地使使用權；國家規(guī)規(guī)定不得得抵押的的其他森森林、林林木和林林地使用用權。抵押權人人要求對對擬抵押押森林資資源資產產進行評評估的，抵抵押人經經抵押權權人同意意可以聘聘請具有有森林資資源資產產評估資資質的評評估機構構和人員員對擬作作為抵押押物的森森林資源源資產進進行評估估。森林林資源資

26、資產評估估應按照照原國家家國有資資產管理理局、林林業(yè)部關關于發(fā)布布森林林資源資資產評估估技術規(guī)規(guī)范（試試行）的通知知（國國資辦發(fā)發(fā)1999659號號）的規(guī)規(guī)定辦理理。中國銀行行業(yè)監(jiān)督督管理委委員會商業(yè)銀銀行房地地產貸款款風險管管理指引引20004年9月2日房地產貸貸款是指指與房產產或地產產的開發(fā)發(fā)、經營營、消費費活動有有關的貸貸款。主主要包括括土地儲儲備貸款款、房地地產開發(fā)發(fā)貸款、個人住住房貸款款、商業(yè)業(yè)用房貸貸款等。商業(yè)銀行行應建立立房地產產貸款的的風險政政策及其其不同類類型貸款款的操作作審核標標準，明明確不同同類型貸貸款的審審批標準準、操作作程序、風險控控制、貸貸后管理理以及中中介機構構的

27、選擇擇等內容容。商業(yè)銀行行對于介介入房地地產貸款款的中介介機構選選擇，應應著重于于其企業(yè)業(yè)資質、業(yè)內聲聲譽和業(yè)業(yè)務操作作程序等等方面的的考核，擇擇優(yōu)選用用，并簽簽訂責任任條款，對對于因中中介機構構的原因因造成的的銀行業(yè)業(yè)務損失失應有明明確的賠賠償措施施。商業(yè)銀行行發(fā)放土土地儲備備貸款時時，應對對土地的的整體情情況調查查分析，包包括該土土地的性性質、權權屬關系系、測繪繪情況、土地契契約限制制、在城城市整體體綜合規(guī)規(guī)劃中的的用途與與預計開開發(fā)計劃劃是否相相符等。商業(yè)銀行行對未取取得國有有土地使使用證、建設用用地規(guī)劃劃許可證證、建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證、建建筑工程程施工許許可證的的項目不不得發(fā)放放任

28、何形形式的貸貸款。商業(yè)銀銀行應密密切關注注建筑工工程款優(yōu)優(yōu)于抵押押權受償償?shù)葷撛谠诘姆陕娠L險。商業(yè)銀銀行應區(qū)區(qū)別判斷斷抵押物物狀況。抵押物物價值的的確定以以該房產產在該次次買賣交交易中的的成交價價或評估估價的較較低者為為準。商業(yè)銀行行在發(fā)放放個人住住房貸款款前應對對新建房房進行整整體性評評估，可可根據(jù)各各行實際際情況選選擇內部部評估，但但要由具具有房地地產估價價師執(zhí)業(yè)業(yè)資格的的專業(yè)人人士出具具意見書書，或委委托獨立立的具有有房地產產價格評評估資質質的評估估機構進進行評估估；對對再交易易房，應應對每個個用作貸貸款抵押押的房屋屋進行獨獨立評估估。建設部中國人人民銀行行中國國銀行業(yè)業(yè)監(jiān)督管管理委員

29、員會關于規(guī)規(guī)范與銀銀行信貸貸業(yè)務相相關的房房地產抵抵押估價價管理有有關問題題的通知知建住房房200068號220066年1月13日房地產管管理部門門要建立立和完善善房地產產估價機機構、注注冊房地地產估價價師信用用檔案，完完善商品品房預售售合同登登記備案案、房屋屋權屬登登記等信信息系統(tǒng)統(tǒng)，為公公眾提供供便捷的的查詢服服務。商業(yè)銀銀行在發(fā)發(fā)放房地地產抵押押貸款前前，應當當確定房房地產抵抵押價值值。房地地產抵押押價值由由抵押當當事人協(xié)協(xié)商議定定，或者者由房地地產估價價機構進進行評估估。房地產管管理部門門不得要要求抵押押當事人人委托評評估房地地產抵押押價值，不不得指定定房地產產估價機機構評估估房地產產

30、抵押價價值。房地產抵抵押估價價原則上上由商業(yè)業(yè)銀行委委托，但但商業(yè)銀銀行與借借款人另另有約定定的，從從其約定定。估價價費用由由委托人人承擔。房地產估估價機構構的選用用，由商商業(yè)銀行行內信貸貸決策以以外的部部門，按按照公正正、公開開、透明明的原則則，擇優(yōu)優(yōu)決定。房地地產估價價機構的的選用辦辦法由商商業(yè)銀行行制定。商業(yè)銀行行及其工工作人員員不得以以任何形形式向房房地產估估價機構構收取中中間業(yè)務務費、業(yè)業(yè)務協(xié)作作費、回回扣以及及具有類類似性質質的不合合理或非非法費用用。任何單位位和個人人不得非非法干預預房地產產抵押估估價活動動和估價價結果。房地產估估價機構構應當堅堅持獨立立、客觀觀、公正正的原則則，

31、嚴格格執(zhí)行房房地產估估價規(guī)范范和標準準，不得得以迎合合高估或或者低估估要求、給予“回回扣”、惡意壓壓低收費費等不正正當方式式承攬房房地產抵抵押估價價業(yè)務。商業(yè)銀行行應當加加強對已已抵押房房地產市市場價格格變化的的監(jiān)測，及及時掌握握抵押價價值變化化情況?？梢晕蟹康氐禺a估價價機構定定期或者者在市場場價格變變化較快快時，評評估房地地產抵押押價值。處置抵抵押房地地產前，應應當委托托房地產產估價機機構進行行評估，了了解房地地產的市市場價值值。房地產管管理部門門要定期期對房地地產估價價報告進進行抽檢檢，對有有高估或或低估等等禁止行行為的房房地產估估價機構構和注冊冊房地產產估價師師，要依依法嚴肅肅查處，

32、并并記入其其信用檔檔案，向向社會公公示。房地產產抵押估估價指導導意見 20006年年3月11日實行行企業(yè)會計計準則第第3號投資資性房地地產(220066年)(DOCC 3)1 投投資性房房地產，是是指為賺賺取租金金或資本本增值，或或兩者兼兼有而持持有的房房地產。投資性性房地產產應當能能夠單獨獨計量和和出售。2。本準準則規(guī)范范下列投投資性房房地產：（1）已出出租的土土地使用用權。（1）持有有并準備備增值后后轉讓的的土地使使用權。（1）已出出租的建建筑物。3。 下下列各項項不屬于于投資性性房地產產：（1）自用用房地產產，即為為生產商商品、提提供勞務務或者經經營管理理而持有有的房地地產。（2）作為為

33、存貨的的房地產產。4投資資性房地地產同時時滿足下下列條件件的，才才能予以以確認：（1）與該該投資性性房地產產有關的的經濟利利益很可可能流入入企業(yè)；（2）該投投資性房房地產的的成本能能夠可靠靠地計量量。5。投資性性房地產產應當按按照成本本進行初初始計量量。（1）外購購投資性性房地產產的成本本，包括括購買價價款、相相關稅費費和可直直接歸屬屬于該資資產的其其他支出出。（2）自行行建造投投資性房房地產的的成本，由由建造該該項資產產達到預預定可使使用狀態(tài)態(tài)前所發(fā)發(fā)生的必必要支出出構成。（3）以其其他方式式取得的的投資性性房地產產的成本本，按照照相關會會計準則則的規(guī)定定確定。6有確確鑿證據(jù)據(jù)表明投投資性房

34、房地產的的公允價價值能夠夠持續(xù)可可靠取得得的，可可以對投投資性房房地產采采用公允允價值模模式進行行后續(xù)計計量。采采用公允允價值模模式計量量的，應應當同時時滿足下下列條件件：（1）投資資性房地地產所在在地有活活躍的房房地產交交易市場場；（2）企業(yè)業(yè)能夠從從房地產產交易市市場上取取得同類類或類似似房地產產的市場場價格及及其他相相關信息息，從而而對投資資性房地地產的公公允價值值作出合合理的估估計。房地產抵抵押估價價的幾個個問題一般概念念（一）抵抵押房地地產分類類貸款用途途：土地地儲備貸貸款、房房地產開開發(fā)貸款款、個人人住房貸貸款、商商業(yè)用房房貸款抵押標的的：土地使用用權：國國有土地地出讓、國有行行政

35、劃撥撥、集體體土地使使用權抵抵押三種種房屋所有有權：商商業(yè)、住住宅、工工業(yè)等類類型在建工程程：在建建工程已已完工部部分連同同其合法法取得的的土地使使用權（二）房房屋期權權：抵押押人是期期房的預預購人（房地產按揭）購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。（三）按揭的名稱稱是從香香港地區(qū)區(qū)傳入內內地的，源源于moortggagee一詞音音，讀成成按揭揭，本本意是抵押。物業(yè)的的所有者者或業(yè)主主在借款款時，轉轉讓物業(yè)業(yè)所有權權作為還還款保證證。抵押價格格=市場場價格-風險調調整值-政府稅稅費-處處置抵押押物的費費用-應應補地價價

36、?！保ㄋ模鄼鄬賳栴}題A、土地地使用權權1、土地地使用證證及附圖圖等：2、國有有出讓（作作價出資資、作價價入股、授權經經營）、國有劃劃撥土地地使用證證、集體體土地建建設用地地使用證證3、建設設用地使使用權、林地使使用權、牧草地地使用權權、水面面使用權權4、土地地使用權權出讓合合同（作作價出資資合同、作價入入股合同同、授權權經營批批文及證證書）5、土地地他項權權證6、他資資料B、在建建工程1、立項項批復2、建設設用地批批準書3、建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證；4、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證；5、商品品房銷售售許可證證；6、房產產權登記記備案證證。7、土地地轉、出出讓合同同和土地地出讓金金繳付收收據(jù)。8、

37、工程程進度表表、建設設工程監(jiān)監(jiān)理出具具的進度度證明和和分部質質量驗收收證明C、現(xiàn)房房（1）國國有土地地使用證證（2）房房屋所有有權證；D、準現(xiàn)現(xiàn)房1、國有有土地使使用證2、建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證3、建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證4、商品品房銷售售許可證證5、驗收收竣工質質量驗收收證明6、房屋屋土地面面積測量量報告7、住宅宅交付使使用許可可證，（五）幾幾種特殊殊類型房房地產抵抵押（1）劃劃撥土地地使用權權設定抵抵押土地使用用權劃撥撥是指縣縣級以上上人民政政府依法法批準，在在土地使使用者繳繳納補償、安置置等費用用后將土土地交付付其使用用，或者者將土地地使用權權無償交交付給土土地使用用者使用用的行為為。

38、地上建筑筑物、其他附附著物抵抵押時，其其使用范范圍內的的土地使使用權隨隨之抵押押設定房地地產抵押押權的土土地使用用權是以以劃撥方方式取得得的，依依法拍賣賣該房地地產后，應應當從拍拍賣所得得的價款款中繳納納相當于于應繳納納的土地地使用權權出讓金金的數(shù)額額后，抵抵押權人人方可優(yōu)優(yōu)先受償償有些地方方對劃撥撥土地使使用權抵抵押有限限制上海房房地產抵抵押辦法法明文文規(guī)定：“通過行行政劃撥撥方式獲獲得的，尚尚未建有有地上房房屋及其其他建筑筑物的土土地使用用權不能能設定抵抵押權”。（2）集集體土地地使用權權設定抵抵押1集體體土地建建設用地地使用權權才能抵抵押，集集體土地地所有權權不能抵抵押：農農村集體體土地

39、使使用權、鄉(xiāng)辦、村辦企企業(yè)的廠廠房等建建筑物及及在集體體土地上上建造的的住宅2尚未未建有房房屋及其其他附屬屬物的集集體土地地使用權權，不能能單獨設設定抵押押3集體體土地使使用權設設定抵押押須經被被抵押土土地的集集體土地地所有者者書面同同意（3）共共有房地地產設定定抵押1弄清清該宗共共有房地地產是按按份共有有還是共共同共有有2按份份共有的的，抵押押人設定定抵押的的范圍必必須以其其依法享享有的份份額為限限3共同同共有的的，必須須經全體體共有人人達成一一致意見見，全體體共有人人為抵押押人。（4）有有限產權權的房地地產設定定抵押1因為為房改政政策的推推出，不不少房屋屋是屬于于有限產產權而并并非全部部產

40、權。設定抵抵押時必必須弄清清抵押人人原來的的出資比比例。其其抵押權權的設定定應以原原出資比比例為限限。2有些些房地產產雖不明明確屬于于有限產產權，但但是該房房地產卻卻有明確確的土地地使用年年限，確確保其擔擔保債務務的履行行期限不不得超過過土地使使用年限限（5）作作價入股股（出資資）、授授權經營營土地使使用權抵抵押：和和出讓土土地使用用權一樣樣。（6）在在建工程程抵押：抵押內容容：土地地使用權權和在建建工程已已完工部部分:抵押的房房地產在在抵押期期間竣工工的，當當事人應應當在抵抵押人領領取房地地產權屬屬證書后后，重新新辦理房房地產抵抵押登記記（六）幾幾個特殊殊類型房房地產評評估A、劃撥撥用地評評

41、估問題題劃撥土地地評估的的基本思思路，主主要是考考慮劃撥撥土地使使用權的的無限年年期、有有限土地地收益等等基本特特點，在在幾種不不同的基基本評估估方法中中，不考考慮年期期修正，并并適時扣扣除劃撥撥土地補補交出讓讓金標準準或劃撥撥土地年年租制土土地租金金標準，從從而測算算出劃撥撥土地估估價結果果。（1）成成本逼近近法不需要考考慮土地地增值收收益或土土地使用用權出讓讓金，也也不需要要進行年年期修正正?；颈竟綖闉椋?VEaaEddTR1R2式中：VV劃撥土土地使用用權價格格； Ea劃劃撥土地地取得費費； Ed土土地開發(fā)發(fā)費； T稅費費；R1利息息；R2利潤潤。(2)市市場比較較法利用市場場比較法

42、法評估劃劃撥土地地使用權權，是根根據(jù)替代代原理，將將待估劃劃撥土地地與具有有替代性性的、且且在近期期交易的的類似劃劃撥土地地使用權權交易實實例相比比較，并并對類似似劃撥土土地使用用權價格格進行適適當修正正，評估估出待估估劃撥土土地使用用權價格格。（3）收收益還原原法主要是將將待估劃劃撥土地地的總收收益減去去總費用用得到土土地的純純收益，再再扣除國國家土地地收益部部分（劃劃撥土地地使用權權年租制制租金標標準很好好地體現(xiàn)現(xiàn)了國家家在劃撥撥土地中中的收益益），然然后按一一定的土土地還原原利率還還原成現(xiàn)現(xiàn)時劃撥撥土地使使用權價價格。 根據(jù)以上上分析， 利用收收益還原原法評估估劃撥土土地使用用權基本本公

43、式為為：V（RR-C-RO）/rr其中：VV 劃撥土土地收益益價格；R 劃撥土土地總收收益C 劃撥土土地總費費用RO 劃撥土土地年租租制租金金標準R 劃撥土土地還原原利率。 (四)剩剩余法（假假設開發(fā)發(fā)法）將得到的的出讓土土地價格格評估結結果，扣扣除劃撥撥土地補補交出讓讓金標準準。對于空地地及在建建工程用用地來說說：劃撥土地地評估價價格預預計開發(fā)發(fā)完成后后不動產產總價開發(fā)成成本投投資利息息投資資利潤銷售稅稅費劃撥土土地補交交出讓金金標準對于地上上已有建建筑物用用地來說說：劃撥土地地評估價價格不不動產總總價房房屋現(xiàn)值值劃撥土土地補交交出讓金金標準（5）基基準地價價系數(shù)修修正法在基準地地價基礎礎上

44、，扣扣除劃撥撥土地補補交出讓讓金標準準，然后后利用基基準地價價修正體體系，待待估宗地地在估價價期日劃劃撥土地地使用權權價格。其基本測測算公式式為：P=（PP0P1）(1K1)K2或 P=（P00R1/r1）(1K1)K2式中：PP劃撥撥土地價價格；P0某某用途土土地在某某一土地地級上的的基準地地價；P1 當?shù)赝墑e同同用途劃劃撥土地地補交出出讓金標標準K1宗地區(qū)區(qū)域因素素修正系系數(shù)；K2估估價期日日、開發(fā)發(fā)程度、容積率率等其它它修正系系數(shù)。R1 土地地年租制制同用途途同級別別年租金金r1 同用用途同級級別土地地還原利利率（6）、其它估估價方法法劃撥土地地使用權權價格 = 出出讓土地地使用權權

45、價格 劃撥撥土地補補交出讓讓金標準準，或劃撥土地地使用權權價格 = 出出讓土地地使用權權價格 （1劃撥土土地補交交出讓金金比例）B、綜合合用地評評估綜合用地地是指有有兩種或或兩種以以上用途途的宗地地。在評評估過程程中綜合合用地都都是比較較普遍的的。根據(jù)不同同用途的的公布情情況，綜綜合用地地又分為為平面綜綜合成用用地和立立體綜合合用地。平面綜綜合用地地是指將將一宗地地劃分為為兩個或或兩個以以上用地地單元，每每一個用用地單元元有不同同的用途途；立體體綜合用用地是指指一宗地地上建造造的建筑筑物，不不同樓層層有不同同的用途途。地價是土土地收益益能力的的貨幣表表現(xiàn)形式式。對某某宗地而而言，土土地的收收益

46、能力力是該宗宗地上所所有用地地單元土土地收益益能力之之和，即即宗地地地價為各各用地單單元地價價之和。對于平平面綜合合用地來來說，宗宗地地價價是以幾幾種用地地類型的的地價之之和為基基礎，同同時考慮慮地價合合并對地地價的影影響而得得到。即即宗地地價價P = ( P 11 + P 22 + P 33 + ) R 其中P 1 、P 2 為各用用地單元元地價，RR 為土土地合并并對地價價的影響響系數(shù)。若宗地為為立體綜綜合用地地，則宗宗地地價價為各樓樓層樓面面地價之之和，即即P = P IP I ( II = 1 、2)為各各樓層樓樓面地價價，n 為樓層層總數(shù)。若一宗地地在平面面上被分分為幾個個用地單單元

47、，各各單元在在立體上上又有不不同用途途，則宗宗地地價價為各用用地單元元內樓面面地價之之和累加加。即P = P I + P jj + P mm + P I 、P j 、P mm 分別別表示不不同單元元各樓層層樓面地地價，nn 1 、n 2 、n 3 分分別表示示各單元元樓層數(shù)數(shù)。在已經完完成基準準地價評評估，并并建立了了完善的的宗地地地價修正正體系的的城市，綜綜合用地地的評估估主要通通過在基基準地價價基礎上上，查詢詢標定地地價修正正系數(shù)表表并進行行綜合分分析計算算得到評評估地價價。首先先確定宗宗地所處處級別(區(qū)片、區(qū)段)，查詢詢相應的的基準地地價，并并進一步步查詢各各用途的的樓層地地價分配配率、

48、樓樓層測算算出用地地單元地地價和樓樓面地價價，綜合合累加即即 得到到評估地地價。當然在實實際操作作中，還還應考慮慮使用年年限、深深度、朝朝向等多多種因素素的影響響。除此之外外，綜合合用地的的評估主主要通過過選擇適適宜的評評估方法法來進行行。假設開發(fā)發(fā)法用來來評估綜綜合用地地最為適適宜。開開發(fā)完成成后，不不同樓層層、不同同用途的的房地產產市場售售價差別別實質上上反映的的是不同同用途的的地價和和不同樓樓層樓面面地價的的差別?？鄢ńㄔ旃こ坛淘靸r和和其它相相關稅費費后的余余額就是是不同用用途的地地價和樓樓面地價價，將這這些地價價累加，即即可求得得綜合用用地價格格。收益還原原法也適適宜于綜綜合用地地的

49、評估估。但一一般主要要適用于于各用地地單元和和各樓層層都存在在收益或或預期收收益的情情況。運用市場場比較法法評估綜綜合用地地比較復復雜，需需要搜集集大量的的、不同同用途 交易條條件的土土地交易易案例。C、土地地“空間權權”估價土地使用用權是土土地使用用者在一一定程度度上占有有、使用用、收益益和處分分土地的的權利。對于土土地使用用權的范范圍，我我國法律律沒有明明確規(guī)定定，但理理論上一一般認為為，土地地使用權權一般由由三個層層面組成成：(11)地面面部分，即即地皮；(2)上空部部分，即即從地面面延伸至至一定距距離的空空間；(3)地地表以下下部分。一個完完整的土土地使用用權價格格應該包包括地面面、地

50、上上、地下下三個價價格組成成部分，僅僅這里分分析土地地的“空間權權”的估價價問題。土地空間間權的評評估方法法主要有有三種：收益還還原法、假設開開發(fā)法和和基準地地價修正正法。收益還原原法主要要測算增增加利用用空間后后土地收收益的增增加額，并并轉換成成“空間權權”地價。計算公公式為：P=(p-ppo-CC-RR-rr)/rP土土地“空間權權”價格P利用用空間增增加后年年總收益益po原原來年總總收益C每每年新增增加成本本費用R每每年新增增加上交交稅金r報報資新“空間”應得正正常利潤潤r土地地還原利利率。假設開發(fā)發(fā)法評估估代間地地價的主主要思路路是：預預測新增增加利用用部分的的售價PP，測算算新增加加

51、投資中中各種投投資成本本C，稅金金r及新增增加投資資的正常常利潤rr。則新新增利用用空間的的地價PP=PP-C-r-r。基準地價價修正法法主要是是以基準準地價為為基礎，運運用容積積率或樓樓層修正正系數(shù)評評估空間間地價。一定的的物業(yè)有有其特定定容率或或樓層總總數(shù)，相相對應有有一個容容積率或或樓層修修正系數(shù)數(shù)。若增增加(或或減少)土地利利用空間間。又會會有新的的容積率率或樓層層及相對對應修正正系數(shù)。比較前前后修正正系數(shù)之之差，運運用基準準地價，即即可評估估出空間間地價。計算公公式為：P=PPoR(r22-r11)p空空間地價價Po其其準地價價R其它它修正系系數(shù)綜合合數(shù)r2增增加空間間后的容容積率或

52、或樓層修修正系數(shù)數(shù)r1原原來的容容積率或或樓層修修正系數(shù)數(shù)。D、在建建工程評評估1.在建建工程抵抵押評估估基本思思路 根根據(jù)在建建工程是是否完成成基礎工工程、主主體工程程、設備備工程、內外裝裝修、附附屬工程程等工程程進度不不同，利利用工程程進度評評估法進進行評估估.確定定項目組組成內容容及其權權重.2. 在在建工程程抵押價價值評估估應掌握握情況: 土地地權屬、項目權權屬、工工程進度度、銷售售情況3在建建工程抵抵押價值值評估方方法的選選用（11）市場場比較法法、收益益法適合合于對在在建工程程開發(fā)完完成后的的價值評評估。（2）成成本法：在建房房地產價價格=土土地價格格+已完完工部分分的建筑筑費用+

53、相應的的專業(yè)費費用+利利息+正正常利潤潤+各項項稅費（3）假假設開發(fā)發(fā)法：在在建房地地產價格格=續(xù)建建完成后后的房地地產價值值-續(xù)建建成本-管理費費用-投投資利息息-銷售售稅費-續(xù)建投投資利潤潤-買方方購買在在建工程程應負擔擔的稅費費。（七）評評估中的的一些常常見問題題1、如某某些地段段基準地地價與實實際地價價水平差差別很大大，是否否必須利利用基準準地價評評估？評估的基基本原則則是客觀觀公正，如如果某些些地段基基準地價價與實際際地價水水平差別別很大，那那必須有有充分的的證據(jù)證證明這一一點。在在選擇評評估方法法時，要要把證明明分別列列舉出來來，并說說明不能能按照規(guī)規(guī)程的要要求使用用基準地地價?？?/p>

54、以選擇擇其他兩兩種或以以上合適適的評估估方法,但評估估結果必必須真實實客觀。2、登記記為住宅宅的地產產被用來來做商業(yè)業(yè)使用，如如何確定定評估用用途？依據(jù)評估估合法原原則，一一般情況況下必須須選用法法定登記記用途作作為評估估用途。由于城市市改造和和發(fā)展，位位于特定定區(qū)域或或樓層的的地產很很適合做做商業(yè)使使用，并并且客觀觀價格已已經接近近商業(yè)用用途價格格的，可可以設定定為商業(yè)業(yè)用途評評估，但但必須強強調經過過主管部部門認可可后才可可以使用用估價結結果。3、土地地儲備貸貸款時，大大片多用用戶土地地的收購購儲備價價格如何何評估？按照每戶戶單獨評評估匯總總方式進進行評估估。具體體用途、用地性性質、年年限

55、、面面積不一一樣，評評估完成成后匯總總即可。對于面積積很大，用用戶分散散零亂且且手續(xù)不不完整的的，可以以按照主主要用途途測算收收購儲備備的土地地價格。4、目前前全國基基本上沒沒有地價價指數(shù)的的編制，如如何使用用期日修修正系數(shù)數(shù)？地方主管管部門發(fā)發(fā)布或者者經過主主管部門門認可的的地價指指數(shù)可以以直接使使用。沒有地價價指數(shù)但但有房地地產價格格指數(shù)的的，可以以參照或或者適當當調整使使用。即沒有當當?shù)氐貎r價指數(shù)又又沒有房房地產價價格指數(shù)數(shù)的，可可以參照照物價指指數(shù)適當當調整使使用，或或者自行行大量調調查測算算地價指指數(shù)使用用。5、醫(yī)療療衛(wèi)生教教育交通通用地采采用哪種種用途的的基準地地價進行行評估？在全

56、國土土地二級級分類中中，醫(yī)療療衛(wèi)生教教育用地地屬于公公共建筑筑用地，而而交通用用地屬于于交通運運輸用地地，一般般情況下下，評估估中作為為公益性性用地，參參照住宅宅用地進進行評估估。對于非公公益性的的醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生教育育交通用用地，比比如商業(yè)業(yè)性的醫(yī)醫(yī)院、學學校和加加油站、洗車場場等，則則可以參參照其他他商服用用地進行行評估。6、土地地使用證證上的用用途和年年限不規(guī)規(guī)范（比比如土地地用途為為商業(yè)、房產用用途為住住宅，年年限為商商業(yè)500年等），如如何評估估？合法性是是土地估估價的一一個基本本原則，只只有合法法的土地地手續(xù)才才是評估估的依據(jù)據(jù)。對于某些些地方發(fā)發(fā)放土地地使用證證不規(guī)范范的現(xiàn)象象，一般般

57、要求土土地部門門換發(fā)合合法規(guī)范范的土地地使用證證。如果果因各種種原因不不能及時時換發(fā)的的，可以以按照合合法原則則設定土土地使用用條件，進進行評估估，并在在“其他說說明事項項”中注明明。7、殯葬葬用地位位置地偏偏、量小小、價高高，如何何科學評評估？按照全國國土地分分類，殯殯葬用地地屬于特特殊用地地中的墓葬葬地。由于基準準地價只只有工業(yè)業(yè)、住宅宅、商業(yè)業(yè)三種類類型，界界定墓葬葬地為哪哪種類型型是關鍵鍵。一般來說說，對于于公益性性墓葬地地，可以以參照住住宅地進進行評估估，對于于贏利性性墓葬地地，參照照商業(yè)地地進行評評估。8、土地地還原利利率的確確定是按按照當?shù)氐鼗鶞实氐貎r評估估技術報報告采用用的土地

58、地還原利利率還是是根據(jù)其其他方式式確定？在確定土土地還原原利率時時，如果果當?shù)鼗鶞实貎r價評估技技術報告告采用的的土地還還原利率率是最新新的，并并且和實實際情況況接近的的話，可可以直接接采用。如果不不是最新新的，并并且與實實際有很很大差距距，則不不可采用用。具體體確定土土地還原原利率方方式可以以參照城城鎮(zhèn)土地地估價規(guī)規(guī)程所所確定的的三種方方式。第三部分分 房地地產抵押押估價風風險及防防范房地產估估價師執(zhí)執(zhí)業(yè)風險險是房地地產評估估中不可可掉以輕輕心的問問題。據(jù)據(jù)了解，國國際上“五大”會計師師事務所所的訴訟訟費用和和保險金金已成為為事務所所第二大大支出。為解決決法律訴訴訟，美美國會計計職業(yè)界界花費

59、了了912的的審計和和會計服服務收入入，針對對整個會會計職業(yè)業(yè)界的總總索賠額額近3000億美美元?？煽梢灶A見見，今后后，我國國房地產產評估機機構在保保險金、訴訟費費及索賠賠的支出出將有可可能大幅幅度增長長。房地產金金融風險險類別一、貸款款人方面面的風險險 主觀原因因：指借款款人有意意賴帳、詐騙、假借款款、惡意意不還錢錢；客觀原因因：是指借借款人因因失業(yè)、傷殘、死亡、離異等等原因導導致借款款人不能能按期還還錢。二、企業(yè)業(yè)貸款風風險主觀原因因：指借款款企業(yè)有意意賴帳、詐騙、假借款款、惡意意不還錢錢；客觀原因因：是指借借款企業(yè)業(yè)因經營不不善、偶然事事故、政策變變化、破破產等原原因導致致不能按按期還錢

60、錢。三、開發(fā)發(fā)項目的的風險新開發(fā)房房地產項項目問題題存在土地地產權糾糾紛土地手續(xù)續(xù)本身很很難辦到到位的房房地產項項目房地產定定位不準準確的項項目（位位置、用用途、市市場、客客戶、房房型）規(guī)劃、施施工等手手續(xù)不完完整，存在漏漏洞的房房地產。四、存量量房地產產項目問問題權屬有爭爭議的房房地產；教育、醫(yī)醫(yī)療、市市政等公公共福利利事業(yè)的的房地產產；文物保護護的建筑筑物和有有紀念意意義的建建筑物；已依法公公告拆遷遷的房地地產；被依法查查封的房房地產；集體所有有的土地地借款人購購買的房房產存在在較大質質量問題題。五、項目目實施過過程中的的問題開發(fā)商經經營不善善，或挪挪用資金金，項目目不能完完工，形形成“爛