住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究

1、5/55/55/5住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題研究 今年7月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)出?關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立?的通知，再一次明確了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想，即穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建立，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。通知還指出，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的目的是：停頓住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供給體系；開(kāi)展住房金融，培育和標(biāo)準(zhǔn)住房市場(chǎng)。在改革中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的根本原那么是：堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策目的下，地方分別決策，因地制宜

2、，量力而行，堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)，堅(jiān)持“新房新制度，老房老方法，平穩(wěn)過(guò)渡，綜合配套。這標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革又進(jìn)入了一個(gè)新的階段。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房金融是左右住宅業(yè)興衰的關(guān)鍵，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革目的能否實(shí)現(xiàn)，也關(guān)鍵在于能否適時(shí)建立起適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展要求的新型住房金融體系。因此，認(rèn)真分析我國(guó)住宅業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀，研究目前我國(guó)住宅消費(fèi)、消費(fèi)、流通等環(huán)節(jié)的資金融通問(wèn)題，討論建立與我國(guó)住宅業(yè)開(kāi)展相適應(yīng)的穩(wěn)定的長(zhǎng)期融資方式，已成為當(dāng)前住房制度改革中的迫切需要。正是在這一思想的指導(dǎo)下，本文將在已有的研究成果和改革理論的根底上，重點(diǎn)研究我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革新階段中的金融問(wèn)題。一、住房金

3、融問(wèn)題的綜合分析住房金融是以住房為信譽(yù)根底，借助各種金融工具、金融市場(chǎng)和金融中介，為住房的開(kāi)發(fā)與建立、分配與消費(fèi)、流通與交易等進(jìn)展資金融通的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱(chēng)。根據(jù)這一定義，為全面反映當(dāng)前我國(guó)住房金融中存在的問(wèn)題，我們將從以下三個(gè)方面展開(kāi)。一住房開(kāi)發(fā)與建立中的融資問(wèn)題經(jīng)過(guò)20年的改革開(kāi)放，我國(guó)現(xiàn)行的住房投資體制已經(jīng)發(fā)生了重大變化，國(guó)家統(tǒng)一的方案劃撥體制逐漸被市場(chǎng)化、多元化住房投資體制所取代。中央和地方財(cái)政撥款占住房投資的比重，從過(guò)去的90%下降為20%左右；各企事業(yè)單位那么成為住房開(kāi)發(fā)投資的主力，占總投資的6070%；城鎮(zhèn)居民個(gè)人住房投資亦大幅度上漲，占總投資的比例由改革前的0%增加到20%左

4、右。1979-1995年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額超過(guò)1萬(wàn)億元，住房開(kāi)工面積達(dá)25.5億平方米。投資額和開(kāi)工面積分別為前30年的14倍和4倍。與此同時(shí)，隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深化，金融在住房開(kāi)發(fā)與建立中的作用也不斷增強(qiáng)，1995年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，商業(yè)銀行的貸款約占開(kāi)發(fā)資金總額的21.6%，開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行債券和股票募集資金占1.4%，金融業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的奉獻(xiàn)已達(dá)22.4%.但是但是但是，與國(guó)外金融業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立中的奉獻(xiàn)6080%相比，我國(guó)城鎮(zhèn)住房開(kāi)發(fā)與建立中的金融參與度還是比擬低的。這主要由于我國(guó)正處于住房開(kāi)發(fā)與建立融資的轉(zhuǎn)型期，即由以國(guó)家信貸為主的傳統(tǒng)方案融資機(jī)制，轉(zhuǎn)入以商業(yè)銀行

5、信貸為主的新的市場(chǎng)融資機(jī)制，在住房開(kāi)發(fā)與建立的融資中還存在如下突出問(wèn)題：1、資金融通渠道單一，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資本錢(qián)過(guò)高我國(guó)正處于有方案經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌過(guò)程中，資本市場(chǎng)還處于試點(diǎn)階段，發(fā)育程度還很低，這大大限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，房屋預(yù)售款占50%以上，商業(yè)銀行信貸僅占1030%.由此可見(jiàn)我國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿比率很低。而興隆市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家常用的發(fā)行債券、股票等直接融資方式，在我國(guó)，由于資本市場(chǎng)的落后而受到了極大的限制。這不僅影響到我國(guó)住房建立的開(kāi)展，而且大大進(jìn)步了開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資本錢(qián)，進(jìn)而抬高了商品房銷(xiāo)售價(jià)格。2、商業(yè)銀行信貸資金供給缺乏，總量上

6、難以滿足住房開(kāi)發(fā)建立的資金需求目前，我國(guó)住房開(kāi)發(fā)建立信貸資金的主要來(lái)源是：城市政府、企事業(yè)和職工個(gè)人的三級(jí)住房基金；個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金；金融機(jī)構(gòu)的自有資金及國(guó)外資金等。這種以企事業(yè)單位和個(gè)人存款為主的住房融資體制根本無(wú)法滿足住房開(kāi)發(fā)建立信貸資金的需求。在“九五期間，全國(guó)城鎮(zhèn)將建造住房12億平方米，在下個(gè)世紀(jì)的第一個(gè)10年，全國(guó)城鎮(zhèn)那么需要建造住房33.5億平方米，按目前全國(guó)商品房平均價(jià)格每平方米1700元計(jì)算，要完成這一任務(wù)共需投入7.735萬(wàn)億元，每年需投資5156億元。然而，目前我國(guó)各類(lèi)政策性住房資金的余額才不過(guò)1600多億元，其中800億元為住房公積金存款，而且其主要

7、用處為個(gè)人住房抵押貸款，根本無(wú)法滿足住房開(kāi)發(fā)與建立資金的需求。3、商業(yè)銀行已開(kāi)展的信貸業(yè)務(wù)中，存在貸款種類(lèi)單一，貸款期限、貸款利率缺乏彈性，銀企雙方都缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制目前，在商業(yè)銀行發(fā)放的貸款中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)工程貸款，還是臨時(shí)性貸款，都屬于中短期消費(fèi)性流動(dòng)資金貸款，期限一般為一年，而缺少長(zhǎng)期性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款。這使得大多數(shù)企業(yè)都通過(guò)到期展期來(lái)延長(zhǎng)還款期限，造成銀行資金現(xiàn)金流量極不穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理極為不利。與此同時(shí)，銀行貸款利率缺乏彈性，一般按流動(dòng)資金貸款利率執(zhí)行，這既不利于銀行躲避市場(chǎng)利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不利于發(fā)揮利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金需求進(jìn)展調(diào)節(jié)的杠杠作用。并且，

8、在銀行信貸利率與市場(chǎng)利率存在較大差異，而同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金又不能從銀行得到正常滿足的情況下，在宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)期，銀行資金極易通過(guò)各種隱形渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)度膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng)外表上繁榮的“泡沫景象，而一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)、銀根緊縮，便“泡沫破滅，結(jié)果是銀行和企業(yè)兩敗俱傷。我國(guó)90年代初出現(xiàn)的房地產(chǎn)過(guò)熱，以及其后較長(zhǎng)時(shí)期不景氣，就屬于這種現(xiàn)象。銀企雙方缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得長(zhǎng)期、可靠、穩(wěn)定的信貸資金來(lái)源。二住房消費(fèi)融資中的問(wèn)題擴(kuò)大內(nèi)需是當(dāng)前確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的關(guān)鍵，中央政府早在1995年4月就已提出把住宅消費(fèi)培育為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的戰(zhàn)略性決策，期

9、望依靠住宅業(yè)可以奉獻(xiàn)0.5-1%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。但事與愿違，時(shí)至今日，我國(guó)住宅消費(fèi)因房?jī)r(jià)過(guò)高，居民收入低，承受才能有限等原因，仍未在全國(guó)形成住房的消費(fèi)熱潮。截止1997年底，全國(guó)積壓商品房8000萬(wàn)m2，其中住宅面積6400萬(wàn)m2，而同時(shí)全國(guó)仍有些300多萬(wàn)戶(hù)城鎮(zhèn)居民人均住房面積缺乏4m2.造成這一為難境地的原因，除了過(guò)高的房?jī)r(jià)外，缺乏有效的住房消費(fèi)金融支持手段也是一個(gè)重要原因。如1998年16月，四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行共發(fā)放各類(lèi)住房貸款余額2742億元，比年初增加123億元，其中住房開(kāi)發(fā)貸款2340億元，比年初增加55億元，而個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額雖然較年初增加68億元，也只有402億元，不及四大

10、商業(yè)銀行住房貸款總量的20%.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展及城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步推行，迫切需要開(kāi)展住房消費(fèi)信貸。但就目前的情況而言，住房消費(fèi)信貸的開(kāi)展速度緩慢，貸款規(guī)模小，地域分布極不平衡，多局限于一些經(jīng)濟(jì)比擬興隆的沿海城市和居民收入高的中小城市，要大面積推廣還存在諸多困難：1、住房金融機(jī)制不完備，制約了住房信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展。首先，從住房抵押貸款這種住房消費(fèi)信貸的主要業(yè)務(wù)來(lái)看。當(dāng)前，住房抵押貸款限制條件非常嚴(yán)格，必須先存后貸、押上加保，一次整借、按月均還，而且每一家庭只能享受一次。此外，個(gè)人住房抵押貸款還要求逐個(gè)審批貸款申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況，申請(qǐng)人所在單位的財(cái)務(wù)狀況，還需辦理抵押保險(xiǎn)，設(shè)定抵押權(quán)、評(píng)估抵押

11、物價(jià)值，并由職工所在單位進(jìn)展擔(dān)保等一系列貸款條件，程序繁瑣。這種信貸方法盡管躲避了貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保了信貸資金的平安，但同時(shí)也抑制了廣闊城鎮(zhèn)居民對(duì)住房消費(fèi)信貸的需求，不利于拓展信貸市場(chǎng)。其次，從住房消費(fèi)信貸的融資手段、融資工具來(lái)看，融資手段單一，融資工具貧乏，也難以滿足住房消費(fèi)信貸的需求。目前，我國(guó)住房信貸資金主要來(lái)源于住房基金存款、住房公積金存款和個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄，由于他們的運(yùn)作還很不標(biāo)準(zhǔn)，資金的歸集率不高，嚴(yán)重制約了住房信貸資金的供給。另外，由于我國(guó)金融市場(chǎng)起步較晚，特別是二級(jí)市場(chǎng)很不興隆，使本可以通過(guò)房地產(chǎn)證券化籌集資金，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)流動(dòng)的融資渠道無(wú)法運(yùn)作。2、開(kāi)展住房消費(fèi)信貸的政策措

12、施不配套，也是制約我國(guó)住房消費(fèi)信貸開(kāi)展的一個(gè)重要因素。首先，缺乏與住房消費(fèi)信貸配套的法律保障。盡管我國(guó)金融法律框架業(yè)已形成，但與房地產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)，在法律上明確房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)那么，嚴(yán)格界定各種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和組織的合法性，標(biāo)準(zhǔn)其資金籌集、融通、借貸等各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為，保證住房信貸資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的金融、稅收、保險(xiǎn)等法規(guī)和法律還有待制定。而且，已制定的法律、法規(guī)執(zhí)行的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性還有待于加強(qiáng)。其次，對(duì)住房抵押貸款的政策扶持力度不夠。住房消費(fèi)信貸具有墊支資金量大，回收期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，盡管有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作抵押，但由于其流動(dòng)性差，盈利性低，資金分散且回收慢，貸款管理難度大等特點(diǎn)，商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)展該業(yè)務(wù)的信心并不

13、是很大。為加快住房消費(fèi)信貸的開(kāi)展，有必要在貸款管制上采取相應(yīng)的扶持政策，如對(duì)發(fā)放住房抵押貸款的商業(yè)銀行可以采取免交部分或全部存款準(zhǔn)備金，在一定時(shí)期享受減免稅等優(yōu)惠政策。3、個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。盡管?擔(dān)保法?和最近公布施行的?個(gè)人住房貸款管理方法?都規(guī)定，發(fā)放貸款的商業(yè)銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)展處置，但在借款人不履約還款時(shí)，銀行缺乏對(duì)抵押物處置的操作經(jīng)歷，在法律執(zhí)行上也缺乏力度，這將會(huì)進(jìn)步銀行的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。因此，有必要建立一種政府監(jiān)控、全社會(huì)參與、有保障的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保系統(tǒng)。三住房流通中的融資問(wèn)題完善的住房市場(chǎng)體系，不僅要有興隆的一級(jí)市場(chǎng)，更要有興隆的二級(jí)市場(chǎng)。開(kāi)放和開(kāi)展住房交易的二級(jí)市場(chǎng)，允

14、許已售公有住房上市交易，不僅有利于盤(pán)活存量住房，實(shí)現(xiàn)住房的合理配置，更有利于引導(dǎo)居民住房消費(fèi)和投資，促進(jìn)居民賣(mài)舊房買(mǎi)新房，以小房換大房，使有房居民改善居住條件的愿望得以實(shí)現(xiàn)，更能使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的有效需求。但是，由于在住房制度改革過(guò)程中，我們只強(qiáng)調(diào)一級(jí)市場(chǎng)的建立與完善，無(wú)視了二級(jí)市場(chǎng)的建立與管理，造成了二級(jí)市場(chǎng)的混亂?！肮克阶獾痊F(xiàn)象屢禁不止，而灰色市場(chǎng)卻開(kāi)展迅猛。不少人利用手中權(quán)利多占房，然后用于出租，謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。隨著住房分配貨幣化的開(kāi)展，有必要轉(zhuǎn)變我們的房改政策及措施，加強(qiáng)住房二級(jí)市場(chǎng)的建立。因此有必要加強(qiáng)對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)上的租賃與銷(xiāo)售行為中的金融支持。但目前我國(guó)

15、在這方面的開(kāi)展還比擬緩慢，從 現(xiàn)狀來(lái)看，幾乎沒(méi)有那家商業(yè)銀行開(kāi)展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。究其由，主要是在我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定中還存在許多限制為住房交易的二級(jí)市場(chǎng)融資的窠臼。詳細(xì)而言，主有表如今以下幾個(gè)方面：1、不具備為促進(jìn)住房流通提供金融效勞的政策環(huán)境。由于我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)一直放在如何啟動(dòng)住房消費(fèi)，消化積壓商品房方面，再加上對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的心有余悸，政府一向的做法是，只重視住房一級(jí)市場(chǎng)的逐步建立和不斷完善，而無(wú)視了二級(jí)市場(chǎng)的建立。因此對(duì)如何開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)的金融支持問(wèn)題更是提不到議事日程。不僅如此，在已公布施行的?個(gè)人住房抵押貸款管理方法?中還明文規(guī)定，住房公積金貸款只能用于職工和家庭的第一次購(gòu)房，而不

16、能用于其他方面。這大大限制了住房流通中的金融支持力度。2、各商業(yè)銀行在開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)中的業(yè)務(wù)方面既沒(méi)有有效的融資手段，也缺乏實(shí)際操作經(jīng)歷。由于長(zhǎng)期以來(lái)城鎮(zhèn)居民住房一直屬于“公房性質(zhì)，被制止私自流通轉(zhuǎn)讓?zhuān)》慷?jí)市場(chǎng)應(yīng)有活力被人為地扼殺掉了。盡管近些年來(lái)，存量公房私有化改革獲得可喜進(jìn)展，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍沒(méi)有徹底理順，居民在產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有完全到位的情況下是不能把還帶有“公字成分的自家住房作為向銀行融通資金的抵押物的。由于缺乏具有完全產(chǎn)權(quán)的抵押物，銀行自然在無(wú)法住房二級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)展業(yè)務(wù)。看來(lái)促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的關(guān)鍵是先得理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系。二、對(duì)我國(guó)住房基金和住房抵押貸款問(wèn)題的研究一對(duì)我國(guó)住房基金問(wèn)題的進(jìn)一步研究截

17、止到1997年底，全國(guó)歸集的各類(lèi)政策性住房資金余額已達(dá)1638.1億元，個(gè)人住房公積金歸集額更是大幅上漲，1997年總余額已超過(guò)800億元。住房基金制度的建立對(duì)于保證我國(guó)住房開(kāi)發(fā)與建立的規(guī)模擴(kuò)張、住房分配與消費(fèi)形式的轉(zhuǎn)換、流通與交易制度的完善等方面具有重要的資金供給作用。但在理論中以下問(wèn)題非常突出：1、個(gè)人住房公積金制度建立中的問(wèn)題。目前住房公積金已成為個(gè)人住房基金建立的主要途徑。1991年上海率先在全國(guó)建立了住房公積金制度，1992年就擴(kuò)展到北京、天津、江蘇、浙江等地，1993年陸續(xù)擴(kuò)展到遼寧、吉林、黑龍江、河北和湖北等地，1994年?決定?發(fā)布后，迅速擴(kuò)展到全國(guó)各地。目前除西藏自治區(qū)情況特

18、殊沒(méi)有建立住房公積金外，全國(guó)35個(gè)大中城市，213個(gè)地級(jí)以上城市已建立了公積金制度。經(jīng)國(guó)務(wù)院房改指導(dǎo)小組批準(zhǔn)獨(dú)立運(yùn)行的解放軍、煤炭、鐵路、石油系統(tǒng)已于1995年年底以前建立住房公積金制度。中央國(guó)家機(jī)關(guān)也于1996年10月建立了住房公積金制度。從覆蓋范圍看，目前沿海地區(qū)超過(guò)80%，內(nèi)陸地區(qū)大約為60%，施行范圍很廣。歸集數(shù)額也在穩(wěn)步增加，1994年全國(guó)累計(jì)歸集住房公積金110.09億元，1995年增加到260億元，1996年已增加到393.64億元，1997年全國(guó)住房公積金總量已超過(guò)800億元。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)住房公積金制度的施行是成功的。它不僅籌集了一大筆住房建立與消費(fèi)資金，而且為轉(zhuǎn)換我國(guó)住房分配

19、制度創(chuàng)造了良好條件。但是，目前對(duì)住房公積金的認(rèn)識(shí)和管理、運(yùn)行中還存在一些問(wèn)題。首先，對(duì)住房公積金的性質(zhì)定位。住房公積金的研究中常常提到其義務(wù)性、強(qiáng)迫性、互助性、保障性、政策性、長(zhǎng)期性等等。義務(wù)性、強(qiáng)迫性對(duì)應(yīng)于住房公積金的歸集；互助性是為了給公積金的低息政策提供理論根底；保障性對(duì)應(yīng)于其管理方式；政策性是為了說(shuō)明其使用方向；長(zhǎng)期性對(duì)應(yīng)于其支取限制。但是，公積金的屬性如何界定還需理論界進(jìn)一步研究，因?yàn)槲覈?guó)對(duì)公積金突出其強(qiáng)迫性一面，對(duì)靈敏性一面欠考慮.事實(shí)上，既然國(guó)務(wù)院在?決定?中已把公積金規(guī)定為職工工資的一部分，對(duì)于職工選擇什么形式的住房基金，對(duì)存入基金中的資金如何使用應(yīng)有較大的靈敏性，以表達(dá)對(duì)職工

20、意愿的尊重。這樣才能增強(qiáng)住房基金的吸引力。其次，住房公積金的歸集面與繳交率。假如從住房公積金的工資性出發(fā)，那么所有已施行市場(chǎng)化工資制度的企業(yè)不應(yīng)要求他們?cè)俳⒆》抗e金制度除非公積金制度是一種保障性制度或者雇員工資中的住房消費(fèi)比重仍缺乏于解決其住房問(wèn)題。而凡需建立公積金的職工與單位，繳交率應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格程度確定，以可以實(shí)現(xiàn)住房分配機(jī)制轉(zhuǎn)變的目的。但在目前各地公積金制度的施行中，往往存在各異的規(guī)定，有些地方要求各類(lèi)企事業(yè)單位都建立住房公積金制度，這將在住房公積金的使用方面對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)中的職工造成不利的影響。第三，住房公積金的使用問(wèn)題。這里有兩方面的問(wèn)題。一是，目前的政策、法規(guī)規(guī)定，職工只能在購(gòu)

21、建、大修住房時(shí)支取住房公積金。這與鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房、推動(dòng)住房自有的政策導(dǎo)向是相符合的，但與轉(zhuǎn)變后住房公積金的性質(zhì)有矛盾。在租、買(mǎi)自愿的房改政策下，應(yīng)允許職工用住房公積金交納住房租金。二是，在那些要求所有企事業(yè)單位交納公積金的地方，由于非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的企業(yè)實(shí)行高工資制度，因此其公積金的數(shù)量也比擬大。假如實(shí)行與國(guó)有經(jīng)濟(jì)中的職工同等的貸款條件，很明顯他們?cè)讷@得公積金貸款方面具有較大的優(yōu)勢(shì)。這不僅僅因?yàn)樗麄児e金的存款數(shù)額大，而且因?yàn)樗麄兊氖杖氤潭雀撸€款才能強(qiáng)，資信狀況好。第四，住房公積金的管理目的問(wèn)題。住房公積金管理的核心目的是保證職工支取使用和貸款的權(quán)利。其它剩余資金可由政府統(tǒng)一使用于經(jīng)濟(jì)適用房的建立，

22、但這只能是其輔助目的。這其中一個(gè)最重要的問(wèn)題恐怕是住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。對(duì)于住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，目前還沒(méi)有一個(gè)確定的說(shuō)法。由于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不有，利用公積金貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)時(shí)有發(fā)生，這種風(fēng)險(xiǎn)如何防范和躲避是公積金管理種的出一個(gè)難題。此外，由于住房公積金制度實(shí)行低利率存貸制度，公積金的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承當(dāng)也是一個(gè)問(wèn)題。2、其它住房基金建立中的問(wèn)題。其它住房基金包括城市住房基金與企事業(yè)單位的住房基金。目前，國(guó)家尚未對(duì)這兩部分基金的歸集做出統(tǒng)一規(guī)定，因此它們的籌集難度很大。這主要緣于以下幾點(diǎn)：首先，住房資金的核定與轉(zhuǎn)換難度較大。住房基金的建立，是基于原有住房

23、資金的轉(zhuǎn)換。原有住房資金包括住房投資、折舊、大修理基金、房租補(bǔ)貼和維修補(bǔ)貼等等。這些資金來(lái)源有國(guó)家財(cái)政、地方城市財(cái)政和企事業(yè)單位；有些資金來(lái)源是比擬固定的，有些那么是臨時(shí)性的。來(lái)自各級(jí)財(cái)政的以及來(lái)源比擬固定的資金數(shù)量比擬容易核定，但來(lái)自企業(yè)自籌的那一部分資金，就較難核定。比方，有些企業(yè)、單位自籌資金建房，不一定每年都有。即使每年建房的單位，其投資數(shù)量也不一定每年都一樣，這就給核定住房資金帶來(lái)困難。有相當(dāng)一部分企業(yè)的建房資金本來(lái)就是不合理的，比方動(dòng)用企業(yè)挖潛改造基金、技術(shù)革新資金、新產(chǎn)品試制基金、企業(yè)開(kāi)展基金等用于建造住房。這些資金不可能核定、轉(zhuǎn)化為專(zhuān)項(xiàng)住房基金。此外，企業(yè)、單位從福利基金、獎(jiǎng)勵(lì)

24、基金以及稅后留利其它工程資金中用于住房的投資，也很難核定。這些資金一旦要核定轉(zhuǎn)化為專(zhuān)項(xiàng)住房基金時(shí)，可能會(huì)自動(dòng)消失。其次，住房基金中的利益調(diào)整問(wèn)題。住房基金的建立涉及到國(guó)家、地方城市、企業(yè)單位和個(gè)人之間的利益關(guān)系調(diào)整。因此住房基金的建立，要通過(guò)理順住房資金來(lái)源渠道，核定、轉(zhuǎn)化住房基金，變無(wú)序?yàn)橛行颍怪侠砘?、?biāo)準(zhǔn)化、固定化，這本質(zhì)上就是利益關(guān)系的調(diào)整。這就要求根據(jù)住房投資主體界定住房產(chǎn)權(quán)，以住房產(chǎn)權(quán)為根底核定和轉(zhuǎn)化住房資金。3、關(guān)于國(guó)家住房基金的建立。我們以往的改革思路根本上沒(méi)有考慮建立國(guó)家住房基金，而只考慮建立三級(jí)住房基金城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金和個(gè)人住房基金。但是，國(guó)務(wù)院最近發(fā)布的

25、?進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立?的通知指出，對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供給政策。對(duì)最低收入的家庭，由政府或單位提供廉租房。這說(shuō)明，國(guó)家住房基金制度的建立應(yīng)提到議事日程。筆者認(rèn)為，有必要根據(jù)國(guó)家財(cái)政劃撥在住房投資中的份額核定國(guó)家在原有公房銷(xiāo)售收入中的收益比例，并以此作為國(guó)家住房基金的主要來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)各類(lèi)公有住房約30多億平方米，假設(shè)按每平方米400-500元的價(jià)格出售，可回收資金1.2-1.5萬(wàn)億元，而這筆資金中有很大一部分是由國(guó)家出資興建的，假如根據(jù)投資比例確定國(guó)家的收益，并將其作為國(guó)家基金的主要來(lái)源，那么可以解決國(guó)家基金的來(lái)源。國(guó)家基金的主要用處那么限于廉租房的建立與出租，以及個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)政府擔(dān)保系統(tǒng)的建立。二對(duì)住房抵押貸款根本要素的分析從國(guó)民收入分配格局與住房制度