大中型超市選址要求

1、大型超市選址流程商圈選擇商圈的選擇是品牌考慮最重要的元素之一， 而項目所在地的商圈成熟度與層次直接影響品牌的進入，對新商圈， * 此處屏蔽 * 的規(guī)劃與支持力度都決定招商的成功與否，因此，了解大型品牌超市的商圈要求對立項前與* 此處屏蔽 * 的談判與規(guī)劃有著極為重要的意義。1 項目位置的確定首先，（1）你的項目要在大中城市商圈應(yīng)位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務(wù)區(qū)和次級商務(wù)區(qū)。 （ 2）在城鄉(xiāng)結(jié)合部和近郊區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，他們一般不進入。（3）在中小城市中尤其是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或次級中心。（ 4）商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，道路、建

2、筑等城市景觀無破舊感，公共設(shè)施完好、齊全。 （ 5）附近無污染企業(yè)或危險品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫。（ 6）所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢和居民收入水平下降趨勢。（ 7）所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃。2 目標(biāo)消費者特征及行為描述其次，（1）商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)以當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹?，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。（ 2）居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕希怨珓?wù)員、公司職員、工人和商人為主。（3）高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部分。（ 4）人均商品性消費支出應(yīng)在每月300 元以上。（ 5）人均月收入應(yīng)在1000 元以上。（ 6）購物出行方式以步行和騎自行車、助動車為主。（ 7）購物頻率在每周2 至

3、3 次左右。（ 8）對價格不是太敏感，但仍視為選擇商店的重要因素。（9）不愿意或沒有足夠的閑暇時間至遠(yuǎn)距離的購物中心購物。3 消費者訴求重點再次，項目的消費訴求為： （ 1）家庭日常食品和用品均基本齊全。 （2）價格適度低。 （3）相對便利。（ 4）品質(zhì)保證。4 綜超的市場定位（商場提供的核心價值或在消費者心中的形象）項目還要成為： （ 1）能獨立成為居住區(qū)的服務(wù)中心地。 （ 2）相對便利的購物場所。 （ 3）提供較為齊全的品類。 （ 4）居民至少一周要光顧一次， 提供每天至二個最多三個月就需購賣的商品。（ 5）適度低價、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、 親切。（ 6）居住區(qū)內(nèi)最大、最

4、有影響的商店。 （ 7）社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。5 人口規(guī)模項目所在商圈人口規(guī)模應(yīng)不低于 5 萬人，應(yīng)在 5 萬至 10 萬之間。視所開設(shè)的賣場面積大小而定， 面積大相應(yīng)所需門檻人口高， 商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應(yīng)相應(yīng)增加， 一般應(yīng)保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。6 人口分布項目所在商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側(cè)或局部，宅為主。居住密度高， 以高層、多層住7 業(yè)態(tài)項目所在商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)，無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。8 形狀項目地塊還要有如下特征： （ 1）商圈的形狀以接近圓形的不規(guī)則多邊形為最佳， 盡量避免狹長狀、條帶狀的商圈

5、。 （ 2）商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。 （3）商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。商場位置以上都符合條件了， 位置的好壞直接影響經(jīng)營的效益， 你的項目位置可以是你談判的籌碼之一，商業(yè)經(jīng)營有個極為重要的原則：位置、位置、還是位置！大型超市對位置的要求大致如下：（1）商場位置應(yīng)接近于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上。（2）商場位置應(yīng)位于至少兩條小區(qū)干道及以上道路的交叉或距此4 分鐘步行距離內(nèi)。3）商場周圍 1 公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場。4）商場周圍 2 公里內(nèi)沒有營業(yè)面積與擬開商場相同的同業(yè)態(tài)商場。5）商場周圍 3 公里內(nèi)沒有大型超

6、市、購物中心。6）商場周圍 50 至 100 米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場在功能上互補的商業(yè)設(shè)施。7）備選地點應(yīng)已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過。8）在特大型城市中可選擇在購物中心內(nèi)部。交通動線交通動線是項目成功很重要的保證，顧客的便利性直接影響項目的效益，有很多因為交通動線而影響項目經(jīng)營的例子比比皆是。已經(jīng)開業(yè)了， 再找相關(guān)部門協(xié)調(diào)就很難了，而在項目規(guī)劃立項階段與* 此處屏蔽 * 協(xié)調(diào)相對容易， 應(yīng)引以為戒。 一個成熟的品牌對動線的要求大致如下：（1） 至少應(yīng)有兩條道路可直接到達店址，或轉(zhuǎn)向后步行4 分鐘內(nèi)到達店址。2） 商圈內(nèi)所有的居住區(qū)均有小區(qū)道路可到達備選店址。3） 店址周圍

7、 100 米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護欄、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等。4） 店址附近步行 4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個公交車站，有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。5） 備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客（步行和駕車）進出。6） 應(yīng)方便大型貨車進出。場地規(guī)劃對場地規(guī)劃， 有的開發(fā)商不注意或者很無奈， 甚至有人為了多出面積緊貼紅線， 弄得 “明堂”很小，過了幾年或十幾年才發(fā)現(xiàn)當(dāng)初為什么不犧牲一點面積，而使持有的商用物業(yè)大幅升值，幾十倍的賺回因當(dāng)時“損失點面積而損失的收入”。因此，對場地要注意以下幾點：1） 門前人行道應(yīng)在 4 米以上，無不可拆除的有

8、礙通行或視線的鐵塔、電線桿等，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進。2） 門前應(yīng)有寬度不少于 4 米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等。3） 可供停車的場地面積應(yīng)不小于1000 平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場，距離不宜超過100 米。（4） 門前室外廣場標(biāo)高應(yīng)高過道路標(biāo)高，但如以臺階相通，臺階級數(shù)不應(yīng)超過4 級。（5） 應(yīng)有可供貨車出入的寬度在6 米以上的通道。（6） 建筑物與其他建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求和消防要求。（7） 應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場地，回車場不得小于300 平方米 .物業(yè)條件物業(yè)條件不符合商家要求是目前經(jīng)營不好的項目

9、最普遍的情況，已經(jīng)建完了， 再去招商，削足適履，最后很難成功，最終空置在那，包括目前很多成功的住宅項目。根據(jù)項目定位，確定好招商的業(yè)態(tài)，了解此業(yè)態(tài)的建筑要求，兼顧到各自要求，為今后變更業(yè)態(tài)、減少損失打下很好基礎(chǔ)，大型超市的物業(yè)條件大致如下：（1） 房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過2 1，以 43、 5 4 為佳。2） 房形應(yīng)無分割，空間完整、通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻。（ 3） 開間朝向主要街道，開間不少于30 米。4） 所租物業(yè)除考慮營業(yè)用面積外還應(yīng)有后備倉等輔助用房的面積，輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按 2 8 的比例劃分。（5）

10、 進深要求不少于 30米，或至少局部在 30 米以上，以30 至 60 米之間為宜。國際大型超市進深要求不能低于70 米。（6） 柱間距應(yīng)在 6 米以上，或至少可用作賣場的主體部分應(yīng)在6 米以上。（7） 層高以橫底算起，應(yīng)不少于4 米，以 4.5至 5.5 米間為宜，最高不宜超過8 米。（8） 租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場可設(shè)于一、二層，最多不能超過三層，若分層設(shè)賣場，每層賣場面積不應(yīng)少于2000 或 4000 平方米，在特大城市可租用地下一層。（9） 各層間以自動人行道相連，自動人行道以設(shè)賣場內(nèi)靠左一側(cè)緊貼墻面或靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供330 平方米的安裝位置。（

11、10） 首層地面承重不低于500 千克，各層樓面動荷載不低于350 千克。國際大型超市一層生鮮部分要求 1000 千克，其余800 千克。（11） 用作商場的建筑物應(yīng)有較強的可視性，體量應(yīng)高大，至少50 米開外能看到賣場。（12） 用電量可根據(jù)賣場大小和設(shè)備配置而定，但最少不能低于500 千瓦，供電方式以市電雙回路為佳。13） 高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置。14） 給水管應(yīng)接入室內(nèi)，要設(shè)有消防水池和消火栓。15） 有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放。16） 應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)。（ 17） 空調(diào)設(shè)備， 最好由業(yè)主提供中央空調(diào)

12、，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120 瓦至 180 瓦之間或免費提供安裝中央空調(diào)主機的機房和冷卻塔安裝位置。18） 所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供 (或提供安裝位置 )載重量不少于 2 噸的貨梯，貨梯開門寬度不應(yīng)小于 1.4 米，且貨梯位置適中，能方便到達各層賣場或后備倉，且不影響顧客動線。（19） 載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供430 平方米的安裝位置，自動人行道寬度不小于1 米，坡度不超過 12 度。（20） 冷鏈機房：所選物業(yè)應(yīng)有不小于12 平方米的冷鏈機房。21） 所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙管道的位置。22） 消防系統(tǒng)：報選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應(yīng)由業(yè)

13、主提供基礎(chǔ)消防。23） 所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供商家方免費使用。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能 ”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以