房地產(chǎn)開發(fā)項目整體稅務(wù)籌劃方案

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目整體稅務(wù)籌劃方案項目整體稅務(wù)運作方案一、拿地環(huán)節(jié)1 、推遲約定交地時間，節(jié)約土地使用稅土地轉(zhuǎn)讓合同約定交地時間次月繳納土地使用稅，地塊轉(zhuǎn)讓合同約定交地時間在20XX年 12 月 8 日前，在 20XX年 1月開始繳納土地使用稅。建議：將時間定在 20XX 年 1 月 1 日后，但實際交地仍然按原時間進(jìn)行，每延遲 1 個月，能節(jié)約大筆土地使用稅。切忌合同不約定交地時間。二、規(guī)劃環(huán)節(jié)一）戶型規(guī)劃 1 、小戶型住宅土增稅優(yōu)惠容積率以上且套內(nèi)面積小于120 或建筑面積小于144 方的住宅，增值率低于20%，免征土地增值稅。建議：在戶型規(guī)劃中考慮小戶型住宅的土增稅優(yōu)惠，避免出現(xiàn)危險面積戶型

2、，如119 或 122 方套內(nèi)產(chǎn)品，銷售不溢價，稅負(fù)卻增加。2 、贈送面積戶型的稅收優(yōu)惠土增稅清算中，普通住宅的面積臨界點為確權(quán)面積，贈送面積戶型如確權(quán)套內(nèi)面積低于120 方則屬于普通住宅，增值率低于 20%享受免稅優(yōu)惠。建議：綜合考慮銷售、成本、規(guī)劃、稅務(wù)因素，判斷是否規(guī)劃贈送面積戶型。3 、小戶型住宅的契稅優(yōu)惠家庭唯一且建筑面積小于90 方住宅，契稅1%，建筑面積低于144 方的，契稅 %。面積規(guī)劃中，需兼顧客戶契稅優(yōu)惠政策，避免出現(xiàn)145 方建面尷尬戶型。二）分期規(guī)劃1、 展示區(qū)及分期范圍的規(guī)劃土增稅清算土地成本分?jǐn)傄源_權(quán)業(yè)態(tài)的占地面積為基數(shù)，在一期售價不高的情況下，展示區(qū)劃分到一期將導(dǎo)

3、致一期土地成本過高而后續(xù)各期成本過少，增加項目稅負(fù)。同時各期規(guī)劃證劃分的面積，也直接影響到分期物業(yè)土地成本，如某一分期劃分范圍過大，容積率卻不高，就會導(dǎo)致單方土地成本過高的不利情況。建議：盡量均衡各個分期范圍及分期容積率，避免出現(xiàn)分期業(yè)態(tài)忽高忽低情況。 2 、規(guī)劃證分期規(guī)劃證是清算單位判定重要依據(jù)，規(guī)劃證越小，清算業(yè)態(tài)越細(xì)，清算業(yè)態(tài)就無法均衡增值率，增加項目稅負(fù)。建議：盡量采取大規(guī)劃證，分期中盡量避免再拆分過多規(guī)劃證。 3 、高增值業(yè)態(tài)的合理單配商鋪、車位、大戶型住宅在同一清算單位中合并計算匯總增值率，商鋪增值率高，車位增值率低，合理單配會降低商鋪土增稅稅負(fù)。建議：商鋪、車位、大戶型住宅要合理搭配，預(yù)期商鋪高增值時，一定要與大戶型住宅及車位合并報建規(guī)劃，避免商鋪高增值高稅負(fù)。4 、底商與獨商的稅收差異按照測繪規(guī)則，獨立基底的獨商單獨測繪土地面積，建筑及占地相同的獨商，其分?jǐn)偟耐恋爻杀疽哂诘咨?。建議：商業(yè)規(guī)劃時，應(yīng)綜合規(guī)劃、成本、營銷、稅務(wù)等因素，綜合規(guī)劃商業(yè)的業(yè)態(tài)類型。 5 、地下室的規(guī)劃按測繪