2010年2月德思勤云南曲靖炮團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目策劃研究規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1、地產(chǎn)服務(wù) 投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved云南曲靖炮團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目策劃研究規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2010年02月04日本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸德思勤所有，未經(jīng)德思勤書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明 Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior

2、written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes 說明：此規(guī)劃設(shè)計(jì)建議是在甲方對(duì)前期項(xiàng)目調(diào)研、定位、定量研究成果認(rèn)可的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議提出了規(guī)劃原則、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃分區(qū)、業(yè)態(tài)主題定位與初步業(yè)態(tài)劃分的建議，以指導(dǎo)設(shè)計(jì)院在進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)時(shí)切實(shí)落實(shí)策劃研究成果。另外，詳細(xì)物業(yè)規(guī)劃布局，需與設(shè)計(jì)單位合作進(jìn)行。項(xiàng)目用地及策劃范圍說明項(xiàng)目用地項(xiàng)目地塊位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)

3、，分為A地塊和B地塊。A地塊為交通路以東，麒麟北路以西、三江大道以南、食品街以北的全部面積。B地塊位于食品街以南、沃爾瑪用地以北，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳。暫無用地規(guī)劃，但其策劃與規(guī)劃要求與A地塊一并考慮，根據(jù)各方面情況綜合考慮該區(qū)容積率和功能，再向政府爭(zhēng)取批復(fù)。策劃范圍本次策劃范圍僅為A地塊。AB規(guī)劃限制條件本項(xiàng)目A地塊用地南低北高，高差4.3m，占地20.46萬，容積率為3.54.3，總建筑規(guī)模約71.6187.98萬。地塊形狀及用地規(guī)劃指標(biāo)要求如表1所示。停車泊位：機(jī)動(dòng)車按0.5車位/100建筑面積，自行車按7.5車位/100建筑面積執(zhí)行。地塊沿三江大道、麒麟北路預(yù)留8m的綠化帶，建筑退道路道路紅線

4、要求如表2所示。規(guī)劃要求必須建設(shè)一條紅線寬度不小于19m的東西向道路。公共服務(wù)配套設(shè)施：必須配置70臨街公廁2座、垃圾收集、消防等設(shè)施；必須配件小型污水處理系統(tǒng)及再生水利用系統(tǒng)。項(xiàng)目商住區(qū)商業(yè)區(qū)用地比例35%65%建筑密度40%55%綠地率35%20%方向道路名稱道路紅線寬度高層建筑退道路紅線多層建筑退道路紅線北三江大道60m1311東麒麟北路50m1311西交通路25m85南食品街12m53表1：地塊用地規(guī)劃指標(biāo)要求 表2：建筑退道路紅線要求項(xiàng)目位置麒麟西路麒麟東路麒麟北路麒麟南路本項(xiàng)目位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)，東至麒麟北路，西至交通路，南臨食品街，北到三江大道。其中麒麟北路是城市主干道，與麒麟南路

5、相接，貫通麒麟?yún)^(qū)南北，車流量較大；三江大道未來是連接城市東西的兩條主干道。如右圖示。項(xiàng)目所處地段緊鄰曲靖市最主要的商圈阿詩瑪商圈，麒麟南路沿路兩側(cè)分布著幾家較大型商場(chǎng)和大量街鋪，商業(yè)形態(tài)比較低級(jí)，購物環(huán)境較差，有很大的提升空間。隨著地塊南部麒麟商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)，往北人流逐漸增多，麒麟東西路以北商業(yè)得到發(fā)展。三江大道食品街交通路項(xiàng)目地塊 本項(xiàng)目地塊交通條件優(yōu)越，緊鄰傳統(tǒng)商圈，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊概況麒麟商業(yè)廣場(chǎng)地塊現(xiàn)狀及可視性 項(xiàng)目地塊平整，拆遷難度小，建筑條件較好。地塊可視性景觀一般，僅西側(cè)沿麒麟北路形象較好，但四面高層建筑很少，遮擋小，有機(jī)會(huì)創(chuàng)造極具吸引力，代表城市新風(fēng)貌的建

6、筑景觀。地塊東側(cè)沿麒麟北路長(zhǎng)約535m，南側(cè)邊長(zhǎng)約295m，西邊沿交通路長(zhǎng)約507m，北側(cè)沿三江大道約455m。地塊目前為軍事用地，建筑物相對(duì)較少，拆遷難度小。本項(xiàng)目周邊物業(yè)豐富，包括商場(chǎng)、超市、學(xué)校、汽車站、住宅、市場(chǎng)、多層辦公等，目前整體建筑形象檔次不高。項(xiàng)目東側(cè)麒麟北路為城市主干道，綠化優(yōu)美，人車流量大，展示面很好，適宜布置高層或大型建筑。三江大道現(xiàn)狀為汽修汽配專業(yè)市場(chǎng)，人車流相對(duì)較少，交通路有超市、ktv、汽車站，人流相對(duì)較旺，食品街是傳統(tǒng)食品市場(chǎng)，不能行車，人流很旺。加油站汽修汽配一條街家具城區(qū)四中公安局食品街吉瑪特汽車客運(yùn)站加油站4S店項(xiàng)目地塊概況區(qū)域發(fā)展分析本項(xiàng)目地塊原屬軍事用地

7、，但麒麟?yún)^(qū)主要商業(yè)都集中在項(xiàng)目所在的中心片區(qū)內(nèi)，區(qū)域發(fā)展起步較早，整體區(qū)域體現(xiàn)成熟穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。目前本項(xiàng)目所在地塊周邊的可供土地資源有限，未來供應(yīng)項(xiàng)目日益稀缺，從周邊環(huán)境看，由于區(qū)域發(fā)展較早，很多物業(yè)已經(jīng)跟不上市場(chǎng)發(fā)展的腳步，而傳統(tǒng)商圈也亟待升級(jí)。區(qū)域內(nèi)缺少能夠提升城市整體環(huán)境的代表項(xiàng)目。曲靖市城市總體規(guī)劃中，將南寧北路、寥廓北路、南城門和三江大道圍合的區(qū)域定位為城市綜合服務(wù)中心，屬于城市發(fā)展的主中心。本項(xiàng)目是其中的最核心，規(guī)模最大的地塊，將成為曲靖未來商務(wù)商業(yè)的核心所在。曲靖市城市總體規(guī)劃（20052020） 本項(xiàng)目地塊是中心片區(qū)內(nèi)最核心，規(guī)模最大的地塊。優(yōu)越的交通區(qū)位條件將促進(jìn)本項(xiàng)目在建筑外

8、觀、功能定位、硬件條件、目標(biāo)客群等多方面達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，使之真正成為曲靖中心片區(qū)的標(biāo)志性建筑群。項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目定位回顧城市中心區(qū)域價(jià)值先行者引領(lǐng)者城市領(lǐng)先物業(yè)提升城市形象多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合CBD 首個(gè) 商務(wù)金融購物娛樂文化綜合城項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目分物業(yè)定位物業(yè)類型物業(yè)定位物業(yè)細(xì)分商業(yè)首個(gè)國際情境體驗(yàn)購物娛樂商業(yè)中心SHOPPING MALL主題商業(yè)住宅底商商務(wù)辦公中央商務(wù)金融中心SOHO商務(wù)公寓寫字樓（銀行大廈）酒店五星級(jí)商務(wù)娛樂酒店/個(gè)性化精品商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店/住宅國際化中央生態(tài)城/項(xiàng)目定量分析物業(yè)定量物業(yè)A、B地塊內(nèi)體量研究結(jié)論（萬 ）SHOPPING MALL6.5-

9、7.5（另有頂部5-7層停車場(chǎng)2.4萬）主題商業(yè)21.832.55住宅底商SOHO商務(wù)公寓2.5-3寫字樓2.5-3五星級(jí)酒店33.5產(chǎn)權(quán)式酒店1.8-2.2住宅21.48-25.06（其中：小型公寓4萬 ）小計(jì)59.58-76.81修正因素說明根據(jù)定量研究成果，A、B地塊內(nèi)能消化容納商業(yè)體量為28.31-40.05萬。根據(jù)商業(yè)定量研究結(jié)論，5層以上商業(yè)不具備相應(yīng)的價(jià)值，除SHOPOING MALL商業(yè)部分為地下1層、地上4層以外，主題商業(yè)層數(shù)以3層為主，住宅底商不超過2層。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)把握整體價(jià)值最大化，而非體量最大化的關(guān)鍵，不盲目追求容積率。本項(xiàng)目商住區(qū)用地面積受到不得超過總用地面積的3

10、5%的規(guī)劃條件的限制，按照高層住宅小區(qū)通常3-3.5的容積率計(jì)算，住宅面積約為21.48萬25.06萬。因此，本項(xiàng)目總體量約為59.58-76.81萬。寫字樓控制在3萬以下，如果銀行定制式寫字樓不能實(shí)現(xiàn)，商務(wù)區(qū)做一棟五星級(jí)酒店、一棟公寓、一棟產(chǎn)權(quán)式酒店 ，商務(wù)區(qū)建筑高度控制在100米以下；住宅區(qū)相應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位原則SHOPPING MALL是集百貨、餐飲、影院、娛樂于一體的體驗(yàn)式的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)定位中： 零售部分達(dá)到50%，餐飲為30%，娛樂為20%。主題商城定位為16種業(yè)態(tài)，整體業(yè)態(tài)定位中： 零售部分要求不小于50%，餐飲部分達(dá)到30-35%，娛樂部分不小于15%。住宅底商

11、業(yè)態(tài)定位為社區(qū)配套服務(wù)，業(yè)態(tài)包括： 便利店、郵局、花店、面包店、精品店、書報(bào)雜志店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等等，業(yè)態(tài)比例不做具體控制。 SHOPPING MALL經(jīng)營(yíng)規(guī)模為6.5-7.5萬，其中主力店為大型超市（1-1.5萬）、百貨（2-3萬）、影院（0.4-0.5萬），其他商鋪面積為2.5-3.1萬，5-7層為停車場(chǎng)，建筑面積為2.4萬。樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種-1F超市、潮流前線、餐飲大型超市、時(shí)尚服飾、時(shí)尚飾品/美容/美發(fā)/美甲，集中餐飲1F百貨、男裝名品館、名車展示中心大型超市、百貨、國際流行服飾、國際精品連鎖、珠寶/鐘表/眼鏡、男皮鞋/皮具、男化妝品、保健品/滋補(bǔ)禮品、名車展示2F百貨、女裝精品

12、、化妝品、休閑餐飲、百貨、國際精品女裝、女皮鞋/皮具、女化妝品、飾品、休閑餐飲3F百貨、影院、美食廣場(chǎng)、電玩城百貨、影院、美食廣場(chǎng)、兒童早教/反斗樂園、童裝/童玩、電玩4F影院、健身/美容、餐飲影院、健身會(huì)所、主題餐廳、高檔中式酒樓、風(fēng)味餐廳、纖體美容5F-7F停車停車場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分SHOPPING MALL商業(yè)業(yè)態(tài)建議主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議整個(gè)項(xiàng)目地塊主題商城部分分為16大主題。主題商城總體量為18.8-27.6萬。要求A地塊在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)布局，以商業(yè)價(jià)值最大化為原則，不盲目追求容積率。如主題商城體量有剩余，則，建議將書籍音像、禮品、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、名品折扣主題布置在B地塊內(nèi)。B

13、地塊最終業(yè)態(tài)及體量視A地塊商業(yè)銷售情況而定，并考慮與A地塊商業(yè)物業(yè)的兼容性和非競(jìng)爭(zhēng)性。主題名稱層數(shù)面積（萬）夜總會(huì)、KTV、酒吧不夜城43-4.4美食餐飲美食廣場(chǎng)32-2.9證券保險(xiǎn)金融金融街32-2.9婚慶主題花嫁城31-1.5茶文化主題茶都20.8-1.2數(shù)碼、消費(fèi)電子數(shù)碼廣場(chǎng)30.8-1.2家居、家飾藝彩世界30.8-1.2當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)鄉(xiāng)土情30.4-0.6酒文化主題世界名酒城30.6-0.9運(yùn)動(dòng)健康運(yùn)動(dòng)家30.6-0.9禮品禮品城30.8-1.2兒童主題兒童天地31.2-1.8黃金珠寶珠寶城30.3-0.4精品時(shí)尚服飾時(shí)裝城32.5-3.7書籍音像制品書城31-1.5名品折扣季后風(fēng)31-1

14、.518.8-27.6項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F西餐、中餐西餐廳、中餐廳2FKTV、水療城KTV、水療城3FKTV、電玩、桑拿KTV、電玩、桑拿 4F迪廳、桑拿迪廳、桑拿 夜總會(huì)、KTV等:項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F川湘菜、火鍋、自助餐、風(fēng)味餐飲、西式快餐、茶餐廳、咖啡、酒吧川香樓；川味、西式快餐、清真火鍋；巴西烤肉；四川、云南風(fēng)味美食、日式料理、高檔中式酒樓、茶餐廳，咖啡2F川湘菜、火鍋、自助餐、風(fēng)味餐飲、外國菜、茶餐廳、酒吧川香樓；粵式、臺(tái)灣火鍋；啤酒屋、廣東風(fēng)味、韓國料理、高檔中式酒樓、茶餐廳3F川湘菜、火鍋、自助餐

15、、風(fēng)味餐飲、外國菜、川香樓；四川火鍋、高檔自助餐、西南風(fēng)味、意大利、法國菜、高檔中式酒樓、茶藝美食餐飲主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F銀行銀行2F保險(xiǎn)保險(xiǎn)3F證券證券證券、保險(xiǎn)、金融主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F婚慶用品鮮花店、喜糖店、其他婚慶用品2F婚紗、禮服、攝影婚紗攝影、婚紗、飾品租售、禮服租售 3F婚慶服務(wù)婚介機(jī)構(gòu)、婚慶策劃、美容美發(fā)美甲婚慶主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F茶葉銷售茶葉銷售2F茶樓茶文化展示、茶樓茶文化主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/

16、業(yè)種1F名酒銷售名酒銷售2F酒展示、酒器具酒文化展示、飲酒器具精品酒文化主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F電子元器件、IT體驗(yàn)電子元器件批發(fā)零售、IT體驗(yàn)區(qū)、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖2F電子產(chǎn)品電腦、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品3F電子產(chǎn)品數(shù)碼相機(jī)、MP3、攝像機(jī)、GPRS、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖等4F維修、專業(yè)交易市場(chǎng)電子產(chǎn)品維修、家電維修、DIY、LED專業(yè)交易市場(chǎng)等電子、消費(fèi)電子主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F家居飾品、工藝品、茶具家居飾品、工藝品、工藝禮品精品、茶具2F花藝、陶瓷花卉花藝、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品

17、家具、古典家具家居、裝飾主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F生日、節(jié)日禮品鮮花、蛋糕等、包、賀卡2F旅游紀(jì)念品、商務(wù)禮品工藝品、商務(wù)擺設(shè)、紀(jì)念章、獎(jiǎng)杯、筆3F文具、玩具禮品文具、玩具禮品禮品主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)器材2F健身美體場(chǎng)所健身中心、瑜伽中心、美體中心3F運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所籃球館、溜冰場(chǎng)、乒乓球館、桌球館、電玩等、游泳館運(yùn)動(dòng)健康主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F玩具、童裝、音像品牌玩具、兒童體驗(yàn)中心、音像制品店、童裝名店2F童裝、圖書、玩具、游樂

18、童裝天地、玩具世界、兒童游樂場(chǎng)、少兒圖書、休閑餐飲3F親子樂園、少兒培訓(xùn)英語、鋼琴、舞蹈培訓(xùn)、兒童攝影展、親子樂園、早教中心、殘疾兒童康復(fù)中心兒童主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F金、鉆石黃金、鉑金、鉆石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城珠寶主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F書籍、影像制品書籍、影像店、精品店、餐飲2F書籍、精品書籍、精品店、學(xué)生電子產(chǎn)品、餐飲3F樂器、培訓(xùn)樂器銷售、樂器培訓(xùn)、主題文化活動(dòng)中心書籍音像制品：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F鞋類、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具

19、2F時(shí)裝品牌男裝、女裝等3F休閑服飾品牌休閑服飾名品折扣主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F副食板鴨、火腿、牛肉干2F煙酒當(dāng)?shù)責(zé)?、酒、?F農(nóng)產(chǎn)品竹蓀、蕎絲特產(chǎn)主題：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分商業(yè)銷售策略 除SHOPPING MALL以外，其他所有商業(yè)必須以快速變現(xiàn)為目標(biāo)。SHOPPING MALL考慮持有經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值，給市場(chǎng)以信心，促進(jìn)主題商城及住宅底商等商業(yè)的銷售； 通過主力店的引入，提升SHOPPING MALL的商業(yè)價(jià)值；通過主題打造，提升主題商城的商業(yè)價(jià)值；住宅底商及主題商城在SHOPPING MALL開業(yè)前售完；住宅底商部分建議劃分小鋪，以1+1的方式銷

20、售，或一層劃分小鋪與上層整層捆綁銷售；主題商城要求能夠劃分成面積大小適宜的單位鋪面，建議垂直銷售為主，配以少量的平層銷售。具體銷售模式要根據(jù)建筑規(guī)劃布局和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃而定。規(guī)劃原則規(guī)劃要點(diǎn)建議在銷售前提下，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化層數(shù)控制SHOPPING MALL商業(yè)部分地下1層、地上4層；主題商城要求以內(nèi)鋪和街鋪的形式組合，以3層為主，極少數(shù)考慮做到4層；住宅底商2層。雙首層利用地勢(shì)高差和多種建筑規(guī)劃手段，使雙首層的面積盡可能的最大化，甚至實(shí)現(xiàn)三首層。增加住宅區(qū)商業(yè)面積在住宅與其底商之間加蓋平臺(tái)，平臺(tái)上進(jìn)行生態(tài)綠化，平臺(tái)下作為商業(yè)街區(qū)，保證高品質(zhì)住區(qū)環(huán)境營(yíng)造的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商住區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化，并與商

21、業(yè)區(qū)形成完整的商業(yè)人流動(dòng)線。增加商業(yè)沿街面通過廣場(chǎng)、節(jié)點(diǎn)、道路設(shè)置盡可能增加沿街商業(yè)的面積。增加人流互動(dòng)通過天橋、通道等指引人流從下層商業(yè)到上層商業(yè)，并且增加相鄰商業(yè)之間的人流互動(dòng)。地下商業(yè)價(jià)值最大化SHOPPING MALL地下一層商業(yè)與中庭結(jié)合布置，增加地下商業(yè)的可視度，采光性，提升地下商業(yè)價(jià)值；地下停車場(chǎng)與地下商鋪之間形成有機(jī)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)地下商業(yè)面積和價(jià)值。平面布局以商業(yè)價(jià)值為核心， 根據(jù)地塊價(jià)值和周邊條件布置各類物業(yè)類型，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。便于銷售的商業(yè)尺度不同商業(yè)的進(jìn)深與開間需便于商業(yè)未來的利用，促進(jìn)銷售，要求所有SHOPPING MALL能夠劃分成420m的小鋪，主題商城能夠劃分成4（

22、2025）m的雙面鋪，住宅底商單鋪要求為416m。規(guī)劃要點(diǎn)建議本項(xiàng)目開發(fā)基本按照地塊由南到北，物業(yè)由商業(yè)住宅寫字樓+公寓酒店的順序進(jìn)行。物業(yè)布局需考慮開發(fā)時(shí)序的要求。 本項(xiàng)目分為南低北高的三個(gè)片區(qū)：以新增的東西向規(guī)劃路為界，路北沿街和路南片區(qū)為商業(yè)區(qū)、東北部為含有酒店、公寓和寫字樓的商務(wù)區(qū)、西北部為住宅加底商區(qū)。要求各個(gè)地塊均有亮點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)之間、商務(wù)物業(yè)之間、以及商務(wù)與商業(yè)物業(yè)之間實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源的互通互用。商業(yè)以價(jià)值最大化為原則布局，SHOPPING MALL建議布置在地塊核心位置，與區(qū)內(nèi)路網(wǎng)形成人流動(dòng)線，提升商業(yè)街價(jià)值，其他商業(yè)圍繞MALL以商業(yè)街區(qū)的形式布局。住宅要求在地塊北部集中布置，便

23、于后期開發(fā)。在底商上部加平臺(tái)，平臺(tái)上進(jìn)行生態(tài)綠化，平臺(tái)下作為商業(yè)街區(qū)，保證高品質(zhì)住區(qū)環(huán)境營(yíng)造的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)商住區(qū)商業(yè)價(jià)值最大化，并與商業(yè)區(qū)形成完整的商業(yè)動(dòng)線。五星級(jí)酒店要求考慮昭示性與交通要求的同時(shí)，用地盡量獨(dú)立規(guī)劃，以便于后期靈活開發(fā)。銀行大廈周邊的商業(yè)街區(qū)規(guī)劃引入銀行網(wǎng)點(diǎn)、證券公司、保險(xiǎn)公司等企業(yè)，與銀行大廈一并打造金融街區(qū)。金融街與五星級(jí)酒店、商務(wù)公寓有機(jī)結(jié)合布置，共同支撐本項(xiàng)目高端商務(wù)形象。物業(yè)布局各物業(yè)區(qū)域位置建議示意住宅+底商金融街+產(chǎn)權(quán)式酒店SHOPPING MALL+主題商業(yè)主題商業(yè)+住宅五星級(jí)酒店小型公寓規(guī)劃要點(diǎn)建議商業(yè)業(yè)態(tài)功能劃分商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)類型應(yīng)避免與SHOPPING MA

24、LL中業(yè)態(tài)相雷同。結(jié)合租金水平綜合考慮主題商業(yè)街區(qū)布局，各個(gè)區(qū)域都應(yīng)有亮點(diǎn)和輻射性商業(yè)業(yè)態(tài)，以帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的商業(yè)興旺。對(duì)各業(yè)態(tài)的定位定量和布局都要緊緊圍繞市場(chǎng)未來價(jià)值最大化而不斷優(yōu)化，要符合項(xiàng)目整體定位的檔次要求。以SHOPPING MALL為中心，橫貫東西輻射南北作為不夜城區(qū)域。餐飲業(yè)態(tài)應(yīng)利用車站的地域優(yōu)勢(shì)移至MALL的西面交通路一側(cè)，并形成一個(gè)飲食文化廣場(chǎng)，留有適當(dāng)空地作為活動(dòng)場(chǎng)地。酒吧、KTV、水療、影院等休閑娛樂業(yè)置于MALL的東面麒麟北路一側(cè)，且也要有小廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)要求相對(duì)集中。規(guī)劃要點(diǎn)建議便利店、郵局、花店、面包店、精品服飾、小吃店等社區(qū)生活服務(wù)配套區(qū)證券、銀行保險(xiǎn)、金融高級(jí)餐飲、高

25、級(jí)健身會(huì)、精品店商務(wù)金融服務(wù)配套商業(yè)區(qū)超市、百貨及其他商戶、電影院、反斗城、美容院等MALL休閑美食、風(fēng)味小吃、咖啡館、茶樓等美食廣場(chǎng)夜總會(huì)、KTV、酒吧、咖啡、水療、網(wǎng)吧不夜城精品時(shí)尚服飾時(shí)裝城運(yùn)動(dòng)服飾、球類、戶外用品、健身中心運(yùn)動(dòng)家數(shù)碼電子、體驗(yàn)中心數(shù)碼廣場(chǎng)黃金珠寶首飾珠寶城兒童服飾、用品、游樂中心兒童天地婚慶用品、化妝、攝影機(jī)構(gòu)、婚慶公司花嫁城家居裝飾用品藝彩世界茶葉、茶具銷售、茶文化展示、茶樓茶都B地塊商業(yè)建議以書籍音像、名品折扣、當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、文具禮品為主題A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能劃分示意名酒、俱樂部規(guī)劃要點(diǎn)建議A區(qū)平面規(guī)劃示意規(guī)劃要點(diǎn)建議 本項(xiàng)目交通規(guī)劃要求處處體現(xiàn)前瞻性和人性化的宗旨。按照

26、規(guī)劃要求，必須設(shè)計(jì)紅線寬度為19m的東西向道路。南北需要有溝通地塊南北的道路，道路系統(tǒng)必須層級(jí)分明，條理清晰，有識(shí)別性和方向感。人車相對(duì)分流，妥善處理公交車、出租車、私家車、貨車等各類車流組織和出入口組織，要求條理清晰，相互干擾小。既能帶動(dòng)商業(yè)客流，又不影響商業(yè)運(yùn)營(yíng)。居住人車流避免與商務(wù)、商業(yè)人車流重合，減少干擾。區(qū)內(nèi)車流組織要人性化，人流組織要商業(yè)化，路網(wǎng)布局要能最大限度的引進(jìn)人流。SHOPPING MALL旁設(shè)計(jì)人性化的出租車車行道和?？空菊?，方便組織人車流。廣場(chǎng)與公交站臺(tái)結(jié)合布置，與SHOPPING MALL之間形成視線通廊，吸引人流進(jìn)入地塊。交通規(guī)劃規(guī)劃要點(diǎn)建議 商業(yè)停車位規(guī)劃預(yù)見并滿

27、足消費(fèi)者停車購物、消費(fèi)的需求。居住、商務(wù)物業(yè)均應(yīng)滿足規(guī)劃要求。商業(yè)停車位按照0.5-0.8個(gè)車位/100建筑面積規(guī)劃設(shè)計(jì)，居住、商務(wù)物業(yè)按照0.5個(gè)停車位/100建筑面積； 多做地下停車位，四面道路都要能便捷通達(dá)項(xiàng)目地塊內(nèi)的地下停車場(chǎng)；地下停車庫應(yīng)考慮機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車出入口和位置分別布置，設(shè)計(jì)完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，道路可通過地下車 庫穿越項(xiàng)目地塊；對(duì)于SHOPPING MALL來說，還應(yīng)在頂部5、6、7樓設(shè)置停車場(chǎng)，引導(dǎo)人流，提升各樓層商業(yè)價(jià)值。停車要求規(guī)劃要點(diǎn)建議交通規(guī)劃人性化的交通組織設(shè)計(jì)城市道路出租車等候區(qū)綠化隔離地面停車位地塊內(nèi)部道路機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車分別設(shè)置出入口地下車庫到地面或商場(chǎng)用自動(dòng)扶

28、梯聯(lián)系萬象城立體停車，車庫與商業(yè)樓層直接相通規(guī)劃要點(diǎn)建議廣場(chǎng)綠化廣場(chǎng)綠化景觀根據(jù)物業(yè)形態(tài)的多樣化呈現(xiàn)多樣化的功能需要。居住、商務(wù)、商業(yè)、城市公共空間等在統(tǒng)一的景觀體系下，符合各自的功能特征和需要。景觀主題鮮明，使后期營(yíng)銷推廣有更多的亮點(diǎn)。充分考慮不同客戶的實(shí)際需求，體現(xiàn)景觀設(shè)計(jì)的人性化。充分發(fā)揮本地塊物業(yè)類型豐富，可能營(yíng)造的空間豐富的特征，形成不同物業(yè)類型對(duì)應(yīng)的室內(nèi)、室外的場(chǎng)地環(huán)境，引導(dǎo)人流消費(fèi)、娛樂、玩耍、居住、休閑。要求MALL位于項(xiàng)目地塊重要節(jié)點(diǎn)位置，配以有特色的中央廣場(chǎng)，打造成高檔商業(yè)區(qū)的核心。并充分借用周邊優(yōu)越城市核心干道的地理優(yōu)勢(shì)，形成開放的、半開放的以及相對(duì)封閉的各類型空間、場(chǎng)所

29、、環(huán)境，同時(shí)各類空間和環(huán)境相互交融、滲透、融為一體。強(qiáng)調(diào)環(huán)境文化氛圍的營(yíng)造，充分挖掘云貴文化的底蘊(yùn)，形成自然、質(zhì)樸、有真實(shí)的生態(tài)效益和人文精神。場(chǎng)所設(shè)計(jì)設(shè)定不同的主題和傾向，在形式和內(nèi)容上有創(chuàng)新，結(jié)合人的行為和心理、物業(yè)類型情況，塑造各類型場(chǎng)所特征，同時(shí)營(yíng)造都市綜合體整體文化內(nèi)涵和形象?？紤]整個(gè)區(qū)域的無障礙設(shè)計(jì), 結(jié)合地形條件及各類型物業(yè)作好豎向布置，突出空間的高低錯(cuò)落與相互交融，營(yíng)造出立體時(shí)尚、商務(wù)商業(yè)空間。規(guī)劃要點(diǎn)建議廣場(chǎng)綠化地下商業(yè)通過頂部開窗，減少壓抑感醒目的主入口標(biāo)識(shí)吸引人流商業(yè)廣場(chǎng)是人流的聚集之處，大大增加周邊商業(yè)價(jià)值尺度宜人的商業(yè)步行街步行街沿線布置茶座，增加街道人氣規(guī)劃要點(diǎn)建議

30、建筑組合與建筑層高M(jìn)ALL考慮由主力店、超市、餐飲、影院、室內(nèi)娛樂等設(shè)施組成。整體做7層（包括地下一層、五六層做停車場(chǎng)），各樓層布置立體停車，提升各樓層的商業(yè)價(jià)值。強(qiáng)調(diào)公共空間及廣場(chǎng)、下沉空間的設(shè)計(jì)，商業(yè)流線的規(guī)劃，以及各業(yè)態(tài)功能布局設(shè)計(jì)，與周邊商業(yè)形成互動(dòng)。主題商業(yè)主題商業(yè)考慮未來銷售模式的局限性，建筑采用3層為主，可劃分成420m的單位面積，便于垂直銷售。以街區(qū)的形式組合布置，同種業(yè)態(tài)的建筑單體之間通過天橋、通道有機(jī)聯(lián)系，形成主題鮮明、風(fēng)格時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)。社區(qū)配套商業(yè)住宅底商部分，采用“1+1”或雙首層的模式。街區(qū)式商業(yè)形態(tài)示意社區(qū)配套商業(yè)形態(tài)示意MALL內(nèi)景示意規(guī)劃要點(diǎn)建議建筑風(fēng)格整個(gè)項(xiàng)

31、目中要有能凸顯“商業(yè)帝國”的“地標(biāo)”和打造“不夜城”的亮點(diǎn)。“顛覆”曲靖市現(xiàn)有商業(yè)模式和商業(yè)旺區(qū)的設(shè)計(jì)眼光和思維，應(yīng)致力于打造成曲靖市商業(yè)模式更新?lián)Q代的新商業(yè)地標(biāo)和帝國，要能把現(xiàn)有成熟商圈中已有的客戶和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶吸引到本項(xiàng)目來。 建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格以商業(yè)建筑為核心，其他物業(yè)建筑風(fēng)格以與商業(yè)建筑風(fēng)格統(tǒng)一為前提。整體風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，通過整體空間布局，營(yíng)造都市感。同時(shí)在細(xì)節(jié)上增加云貴地區(qū)的文化元素，形成形象鮮明的、充滿文化魅力和吸引力的地標(biāo)性建筑群。Thank you！德思勤，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一，我們珍視與客戶的每一次合作，我們始終堅(jiān)持以客戶的利益為出發(fā)點(diǎn)，為客戶量身定制專業(yè)的

32、房地產(chǎn)解決方案。匯報(bào)結(jié)束，預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功!Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.第1天：成都臥龍日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽

33、谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護(hù)中心，觀賞國寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運(yùn)氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山。前往長(zhǎng)坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨(dú)具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國”丹巴縣。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都橋 (145KM) 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群

34、，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競(jìng)相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣Ｑ仫L(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方”，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時(shí)隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃

35、的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆萑缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高爾寺山（4412米）到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴和十世達(dá)賴的出生地。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亞丁 （110KM） 住宿：亞丁營(yíng)地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中到達(dá)亞丁營(yíng)地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山

36、，傍晚回到亞丁營(yíng)地。第5天：亞丁稻城（110KM） 住宿：稻城騎馬去洛絨牛場(chǎng)，朝覲亞丁的三座神山“仙乃日”(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉”(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇”(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛絨牛場(chǎng)到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個(gè)小時(shí)。晚上回稻城縣住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢(shì)卻相對(duì)平緩，路兩邊都是高山牧場(chǎng)，不時(shí)有旱獺出沒。來到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進(jìn)入峽谷，到達(dá)川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘左貢（265KM） 住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進(jìn)入西藏境內(nèi)。中午抵達(dá)進(jìn)藏后的第一個(gè)縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山（4358米），經(jīng)如美鎮(zhèn)到達(dá)竹卡，跨過三江并流的第二條大江瀾滄江后翻越覺凹山（4300米）。從覺凹山險(xiǎn)峻的盤山公路望下去，川