物業(yè)公司工程部管理職責(zé)上墻制度

1、共用部位、設(shè)施設(shè)備維護部組織架構(gòu)設(shè)施設(shè)備維護部設(shè)施設(shè)備維護部主管設(shè)施設(shè)備維護部副主管（班長）設(shè)施設(shè)備維護員D（設(shè)備運行）設(shè)施設(shè)備維護員C（工程問題跟進）設(shè)施設(shè)備維護員B（裝修管理）設(shè)施設(shè)備維護員A（綜合維修）共用部位、設(shè)施設(shè)備維護部副主管（領(lǐng)班）崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點及備注業(yè)務(wù)監(jiān)控1、熟練掌握供電方式.日巡查:每日對項目主要設(shè)施設(shè)備至少進行2次巡查,內(nèi)容包括管理制度的落實情況，工作規(guī)程執(zhí)行情況，工作標(biāo)準(zhǔn)達標(biāo)情況,設(shè)備責(zé)任人巡檢工作開展情況,隨時了解和掌握設(shè)備運行工作狀態(tài).周巡查：每周對設(shè)備運行至少進行3次全面巡查，內(nèi)容包括:設(shè)施設(shè)備運行狀況、設(shè)備房衛(wèi)生情況等.2、組織安排對設(shè)施設(shè)備的巡查

2、，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題組織處理，并形成書面記錄，并反饋給主管，如遇重點問題，立即進行升級處理。3、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審定，安排設(shè)施設(shè)備維護員對裝修完成的房屋進行驗收,驗收資料進行存檔。4、負(fù)責(zé)部門各種記錄表格的按時存檔，每月公司要求上報表格的填寫,部門工具及其物資的領(lǐng)用、盤點和保管,做到帳物相符，物資的計劃申購。5、協(xié)助主管做好項目的節(jié)能降耗工作，掌握項目每月的水電公攤情況，商鋪用水的監(jiān)控，做好商鋪用水計劃的申請和計劃調(diào)整。專項工作推進1、協(xié)助主管對設(shè)施設(shè)備管理安全運行專項工作檢查及落實。2.各類節(jié)前自查自糾工作落實。3。項目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或火警等緊急險情，必須按要求返回項目。重點設(shè)備控制根據(jù)項

3、目具體情況，協(xié)助主管確定本項目的重點設(shè)備，組織制訂重點設(shè)備運行監(jiān)控方案及項目設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計劃，并分解成月度計劃，負(fù)責(zé)落實設(shè)備責(zé)任人.設(shè)施設(shè)備維護團隊管控工作協(xié)助主管做好設(shè)施設(shè)備維護團隊管控工作。設(shè)施設(shè)備維護業(yè)務(wù)外聯(lián)協(xié)助主管組織開展項目內(nèi)的設(shè)備運行管理參觀日活動。與轄區(qū)自來水公司、供電局、城市節(jié)約用水辦公室等單位建立良好的合作關(guān)系。3、與各施工單位、維保單位建立聯(lián)系、溝通渠道。設(shè)施設(shè)備維護員供配電類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點及備注配電房管理值班維護員負(fù)責(zé)設(shè)備運行值班,停送電由值班維護員操作，非值班維護員禁止操作。負(fù)責(zé)保管好個人常用工具、計量測試儀器、消防器具,確保其完整、有效及不丟失或

4、損壞，操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。配電房內(nèi)禁止存放和使用易燃易爆物品，保持消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。除值班維護員、管理人員外，其他人員未經(jīng)允許禁止進入配電室。外來人員進出應(yīng)填寫機房外來人員進出登記表.做好配電房的清潔、通風(fēng)、防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動物進入配電房。值班維護員必須堅守崗位,不得串崗；值班期間設(shè)備運行情況如實記錄。值班維護員應(yīng)做好交接班工作，故障未排除不得進行交接班。1. 配電房實行24小時值班制，供配電房管理應(yīng)嚴(yán)格按配電房安全管理制度、設(shè)施設(shè)備維護部值班制度執(zhí)行.2、設(shè)施設(shè)備維護員從事供配電類工作應(yīng)取得、,注

5、冊有效并隨身攜帶持證上崗。供配電系統(tǒng)運行管理1.嚴(yán)禁電力開關(guān)超載運行，嚴(yán)禁供電線路超載供電。2。供電線路操作開關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，停電拉閘、停電檢修，必須懸掛標(biāo)識牌。3。柴油發(fā)電機每半月進行空載試運行一次，運行時間不高于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機置于手動狀態(tài)。4。值班維護員在“市電”停電時應(yīng)及時啟停柴油發(fā)電機。對于手動操作的發(fā)電機,在?！笆须姟睍r，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動發(fā)電機并開始供電；在 “市電”恢復(fù)供電后，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機,并將運行情況記錄在發(fā)電機組運行記錄表內(nèi)。5。設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作及時排除故障；處理不了的問題應(yīng)及時如實匯報給主管或經(jīng)理，在主管或經(jīng)理協(xié)同下加以解決

6、；并將處理情況根據(jù)實際記錄在房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修登記表、設(shè)施設(shè)備事故報告內(nèi).6。因故須停某部分負(fù)荷時，應(yīng)提前一天填寫停電/水申請表，批準(zhǔn)審核后向客戶服務(wù)中心發(fā)出停電通知（含時段、范圍）。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)在15分鐘內(nèi)向客服中心溝通停電有關(guān)解釋。7.停送電拉合閘、停電檢修操作應(yīng)填寫停電/送電操作票并上報項目經(jīng)理審核,上報公司工程部經(jīng)理審批.必須按供配電設(shè)施設(shè)備安全操作流程圖要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全防護器具并懸掛警示標(biāo)識牌。1。 柴油發(fā)電機房的管理執(zhí)行發(fā)電機房管理制度,柴油發(fā)電機的操作按照柴油發(fā)電機操作流程圖、供配電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程、房屋及共用設(shè)施設(shè)備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)

7、行;停運的變壓器每3個月進行倒閘交替運行，同時填寫停電/送電操作票電子版上報項目經(jīng)理審批。巡檢管理每日巡檢維護1.值班維護員必須按操作規(guī)程每天對配電房進行巡查工作，檢查配電房內(nèi)是否有異味,配電屏上指示燈、電器運行聲音是否正常，記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)、功率因數(shù)等,發(fā)現(xiàn)異常，及時維修并報告；運行及巡查情況每四小時一次如實填寫供配電高壓設(shè)備運行記錄表、供配電低壓設(shè)備運行記錄表，并定期對用電負(fù)荷所產(chǎn)生的能耗進行分析。2.值班維護員每班至少巡查一次柴油發(fā)電機房、生活水泵房、消防泵房的配電箱盤柜以及光彩等照明系統(tǒng)，做好各種設(shè)備的操作、運行監(jiān)護與日常維修保養(yǎng)工作，設(shè)備運行記錄和一般故障的處理記錄如實

8、現(xiàn)場填寫.2。 供配電系統(tǒng)管理按照供配電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程、供配電設(shè)施設(shè)備安全操作流程圖、房屋及共用設(shè)施設(shè)備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。3。 光彩照明系統(tǒng)管理按照房屋及共用設(shè)施設(shè)備計劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。每月巡檢維護1。值班維護員每月至少對供配電系統(tǒng)進行一次深入檢查，包括低壓配電房、柴油發(fā)電機房、水泵房、風(fēng)機房的各種箱盤柜內(nèi)開關(guān)線路、回路電流、儀表指示、孔洞封堵等檢查,檢查記錄如實填寫電氣設(shè)施巡檢表,發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報主管，并形成書面記錄。2.每月檢查設(shè)備房內(nèi)動力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電纜及引支線接地線、工作零線連接是否牢固。3。每月進行一次夜間滅燈巡視,檢查接頭有無發(fā)紅發(fā)熱現(xiàn)

9、象。4.檢查所有動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換是否靈敏。蓄電池的溫度是否異常,極板有無脫落和變形，發(fā)電機充電設(shè)備是否正常。 每（半）年維護每年的4月、10月份對所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。對所有低壓配電柜內(nèi)各電氣連接螺栓進行緊固。 其它維護工作1、在高壓供配電系統(tǒng)設(shè)備大修后或運行13年后可根據(jù)實際情況選擇服務(wù)供方對供配電系統(tǒng)設(shè)備進行高壓預(yù)防性試驗。設(shè)施設(shè)備維護員電梯類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點及備注電梯機房管理除電梯設(shè)備維護員、設(shè)施設(shè)備維護主管外，其他人員需進入電梯機房,須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護主管同意，并在電梯設(shè)備維護員的陪同下方可進入機

10、房,必須填寫機房外來人員進出登記表.電梯維保單位人員進入機房進行保養(yǎng)檢修工作,須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護值班負(fù)責(zé)人同意,由電梯設(shè)備維護員監(jiān)督實施，并完整、規(guī)范地分類記錄在設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由設(shè)施設(shè)備維護部值班負(fù)責(zé)人及電梯設(shè)備維護員保管，機房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，不得外借,如需使用須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護主管批準(zhǔn)。嚴(yán)格按電梯巡檢規(guī)定實施檢查,確保設(shè)施設(shè)備運行正常，并填寫電梯設(shè)備巡檢記錄表.電梯機房內(nèi)衛(wèi)生定期打掃,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物,油漆完好、整潔光亮。檢查電梯機房防小動物設(shè)施完好(檢查防護紗網(wǎng)、擋鼠板等）。建立電梯設(shè)備救援應(yīng)急

11、預(yù)案，健全電梯事故應(yīng)急體系，不定期舉行電梯困人救援實操演練。1、設(shè)施設(shè)備維護員電梯類應(yīng)具備電梯維修上崗資格證書（特種作業(yè)資格證書）,且注冊有效并隨身攜帶持證上崗。電梯運行管理電梯運行過程中如發(fā)現(xiàn)有不正常情況時,電梯設(shè)備維護員應(yīng)及時采取措施予以解決.處理不了的問題應(yīng)及時如實匯報給主管，在主管的協(xié)同下加以解決，或向電梯維保單位報修，并分類記錄在設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。確保電梯運行過程中正常、安全、高效運行。1、對于電梯運行情況,應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在電梯設(shè)備巡檢記錄表內(nèi).巡檢管理周檢 電梯設(shè)備維護員或維保單位應(yīng)每周一次對電梯的主要機構(gòu)和設(shè)備檢查其動作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進行必要的修正和潤滑.

12、其內(nèi)容包括：轎廂門開關(guān)動作、轎廂按鈕、照明、信號（指示器、方向箭頭）是否良好。檢查制動盤與制動瓦之間的間隙是否正常及有無磨損。檢查曳引機和電動機 檢查曳引機油位是否在油位線上.檢查驅(qū)動電動機有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象.5. 檢查導(dǎo)向輪、限速器潤滑情況.巡檢管理年檢電梯在運行一年之后,在電梯年檢標(biāo)示到期前應(yīng)完成對電梯的年度檢驗工作，電梯設(shè)備維護員應(yīng)按要求檢查電梯的機械、電氣、安全系統(tǒng)的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許值或損壞的部件進行更換.外包維保(質(zhì)保)監(jiān)督檢查:電梯設(shè)備維護員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對計劃檢查中的檢查項目，按照合同中

13、維保質(zhì)量要求對維保效果進行確認(rèn)。對維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項目設(shè)施設(shè)備維護部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改,并保存各種記錄。將簽字確認(rèn)的電梯維修保養(yǎng)記錄表留存，每季整理成冊后交設(shè)施設(shè)備維護部存檔，長期保存。電梯設(shè)備維護員與維保公司銜接具體的保養(yǎng)工作時間，保養(yǎng)工作時間不能影響本物業(yè)的經(jīng)營和服務(wù).若電梯發(fā)生故障，電梯設(shè)備維護員必須及時通知維保公司到場處理，同時在電梯廳門廳處懸掛“電梯檢修、停止使用的標(biāo)識牌,并通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部作好客戶解釋工作。設(shè)施設(shè)備維護員給排水類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點及備注水泵房管理水泵房內(nèi)機電設(shè)備由給排水設(shè)備維護員負(fù)責(zé)，其他人不得操作,無關(guān)人員嚴(yán)禁進

14、入水泵房。給排水設(shè)備維護員必須對水泵房內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查.對水泵房內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查并做好準(zhǔn)確記錄.做好二次供水管理。按二次供水管理要求對水箱進行清洗消毒。確保泵房內(nèi)各設(shè)施完好。保持泵房內(nèi)衛(wèi)生清潔。1、負(fù)責(zé)項目二次供水管理的設(shè)備維護員必須持有經(jīng)疾病預(yù)防控制中心辦理的健康證,品行良好.2、停水范圍，涉及到客戶用水的，必須盡到告知義務(wù)、做好善后工作，并由客戶部做好安撫、解釋工作。水泵運行管理保證水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)和操作.做好水泵閥門的定期檢查保養(yǎng)和清潔。做好控制回路螺栓緊固，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行.按設(shè)備使用說明書保養(yǎng)要求，進行保養(yǎng),使水泵達到100%

15、良好狀態(tài)。每月對地下水池、水箱、高位水箱的液位閥進行檢查，對水池，水箱水位進行檢查。6、 雨季前做好屋面雨水口防汛檢查和地下室排污系統(tǒng)檢查,確保地下室集水坑排污泵手動、自動工作有效。7、 游泳池營業(yè)期間每日檢查游泳池設(shè)備房水泵等設(shè)備運行情況正常.水泵維修保養(yǎng)1、檢查水泵軸承是否正常。2、檢查水泵葉輪及軸鍵是否正常。3、檢查盤根處是否漏水.4、清潔水泵外表。5、對如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重處,除銹刷油漆。6、檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器正常。7、檢查水泵機組螺栓是否緊固。-消防系統(tǒng)日常維護管理負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)進行如下檢查,內(nèi)容包含：1. 檢查消防水源供水能力正常(檢查消防水池水位正常、補水正常、取水井正常

16、）。2. 對泵房內(nèi)消防電源、消防泵控制柜、消防泵、消防閥門、消防管網(wǎng)及室外消火栓系統(tǒng)進行檢查；室外閥門的機械部分靈活度檢查并加油.3。 報警系統(tǒng):探測器靈敏度測試，并做好測試記錄；樓復(fù)示器、手動報警按鈕進行測試；檢查七氟炳烷滅火系統(tǒng)正常，各參數(shù)是否正常。4. 消火栓系統(tǒng)：消火栓水槍、水帶是否齊備；各消火栓管網(wǎng)上閥門位置正常，消火栓遠(yuǎn)程啟泵正常。5。噴淋系統(tǒng):噴頭外觀是否有無滲漏檢查，進行未端防水試驗，檢查蝶閥狀態(tài)正常，水流指示器、濕式報警閥（壓力開關(guān)）動作正常。6。對防火門、疏散指示燈進行斷電試驗及照度測試；各樓層消防廣播音及強制切換試驗正常。7。檢查泡沫滅火系統(tǒng)正常.8。氣體滅火系統(tǒng)模擬試驗

17、正常。9。消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。建議按照月度檢修、季度檢修、半年度檢修頻次進行系統(tǒng)設(shè)施的日常維養(yǎng)和定期維養(yǎng)。裝修管理員崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點及備注裝修管理告知義務(wù)裝修咨詢告知1、辦理裝修手續(xù)需要的資料.2、需繳納的相關(guān)費用.3、告知延期手續(xù)辦理相關(guān)事項。4、裝修受理告知。5、裝修禁止行為告知。6、裝修方案審核告知。7、裝修延期手續(xù)辦理告知。8、裝修驗收告知。1、裝修期間是客戶感知物業(yè)公司所提供物業(yè)服務(wù)的最佳時期。2、客戶裝修期間,項目物業(yè)服務(wù)中心全員必須達成互助協(xié)作、齊抓共管的團隊意識。裝修方案審核1、嚴(yán)格按照裝修方案施工

18、裝修中不可傷害梁、柱。裝修過程中若有裝修方案的變更，須先與物業(yè)服務(wù)中心溝通并辦理有關(guān)備案手續(xù)后方可實施。廚房、衛(wèi)生間墻體或水電改造,傷及防水層的，需全部重新鋪設(shè)防水層。2、裝修開工前建議裝修公司先試水壓，檢驗給水管道是否有滲漏.做一次閉水試驗，檢驗廚房、衛(wèi)生間是否有滲漏。3、裝修材料及建渣進出注意事項超高、超寬、超重的材料禁止進入電梯。水泥、砂石、建渣等材料的搬運必須袋裝化。C. 所有裝飾裝修材料必須從指定通道進出。4、告知頂樓躍層業(yè)主為維護小區(qū)整體品質(zhì)，采用物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一制定的裝修風(fēng)格、式樣進行裝飾裝修，對業(yè)主裝修方案與統(tǒng)一風(fēng)格不協(xié)調(diào)之處提出改進建議。不使用壽命短及易老化的塑料類防雨材料搭

19、建雨蓬等構(gòu)筑物。不可封閉、堵塞屋頂排水設(shè)施、排水口不可使用超重材料。5、告知欲封陽臺的業(yè)主建議最好不封陽臺,保持陽臺的應(yīng)有功能;對堅持封陽臺的，告知由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一制定的封閉方案、風(fēng)格。裝修方案審核1、空調(diào)外機的安裝告知業(yè)主在購買空調(diào)機前,先測量空調(diào)外機位的尺寸，“量身定做。告知業(yè)主將空調(diào)外機安裝于預(yù)留的機位內(nèi)。C. 對無空調(diào)外機位的，告知業(yè)主安裝于統(tǒng)一規(guī)劃位置,以維持小區(qū)外裝門面的統(tǒng)一、美觀。裝修巡查管理所有裝修行為應(yīng)與裝修方案相符：不得變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；B。不得在承重墻上開門窗、擴大承重墻上原有門窗尺寸；C。不得拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；D.不得使用紅磚、大理石及其它超重超厚材

20、料進行裝修E。不得將沒有防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；F.不得改動、阻擋消防設(shè)施；G。按統(tǒng)一要求封閉陽臺；H。不得改變排煙道（拆除或擅自開孔）；I.提醒不得私自改造天然氣管道及相關(guān)設(shè)施；I.不得在外墻上開孔、增減門窗;G。不得擅自在梁上開孔;K.水電改造是否符合規(guī)范；L.入場通知書須懸掛或張貼于入戶門上；M.裝修現(xiàn)場應(yīng)有滅火器，且處于有效狀態(tài)；N.動火作業(yè)（如電焊、氣焊、氣割等)時,必須作好必要的安全措施，并須提交動火相關(guān)資格證、操作證；O.不得將雜物、水泥沙漿等倒入下水道、排水溝內(nèi)；P。不得將任何物料堆放在走廊等公共區(qū)域不得在裝修現(xiàn)場生火做飯。裝修驗收管理1、驗收需求受理客戶服務(wù)人員

21、受理業(yè)主裝修驗收需求，作好記錄；受理驗收需求后，立即通知設(shè)施設(shè)備維護人員驗收。2、裝修驗收實施設(shè)施設(shè)備維護部接客戶服務(wù)部驗收通知后，責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備維護人員到場進行驗收工作。驗收內(nèi)容:裝修內(nèi)容是否與經(jīng)審核后的裝修方案相符.是否有水電改造;改造是否符合規(guī)范要求.是否有影響建筑外觀的裝飾裝修行為。公用設(shè)施是否在裝修過程中受到了損壞.屋頂花園構(gòu)筑物是否可靠的防雷接地措施。裝修驗收管理裝飾裝修完工備案表的填寫由驗收人填寫表中有關(guān)內(nèi)容并指導(dǎo)業(yè)主、裝修單位填寫相關(guān)內(nèi)容.B 再次告知退證、退票、退費相關(guān)事宜。記錄表格裝修施工許可證、施工人員出入證、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝飾申請表裝修完工備案表共用部位、設(shè)施

22、設(shè)備維護部BI標(biāo)準(zhǔn)(一）、儀容儀表部位標(biāo)準(zhǔn)圖片標(biāo)準(zhǔn)說明禁止事項整體1、自然大方得體，精神飽滿,充滿活力,整齊清潔。2、微笑是忠泰物業(yè)員工最起碼應(yīng)有的表情.統(tǒng)一著裝,保持干凈、平整， 無明顯污跡、破損。3、工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時不得穿著制服。4、制服外不得顯露個人物品，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。5、褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。1、精神不振,面無表情，目光無神，邋遢.2、著裝不規(guī)范且有明顯污跡、破損等。3、衣服不合身。4、冬裝和夏裝混合穿.擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾物。5、內(nèi)衣外露,襯衣不束腰內(nèi)。發(fā)式1、前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不過耳,后發(fā)不觸衣領(lǐng)，統(tǒng)一平頭為佳。

23、2、無燙發(fā)、染發(fā)。3、經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤。頭發(fā)顏色艷麗、凌亂。發(fā)型標(biāo)新立異。有頭油和異味。面部臉、頸及耳朵保持干凈，每日剃刮胡須。面部邋遢、胡須拉雜。手保持指甲干凈。留長指甲。指甲內(nèi)有污垢。身體1、身體無異味，不噴刺激性香水。2、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物，上班時不在工作場所內(nèi)吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。異味、污垢。鞋深色皮鞋，鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜。1、鞋子破損，或鞋上有灰塵污跡不拭擦。2、穿著運動鞋。3、釘金屬掌或著露趾涼鞋。4、不穿襪子。襪著黑色或深色、不透明的短中筒襪。1、襪子有破損。2、襪筒根露在外。工號牌佩戴戴工作牌（左口袋上方1

24、5cm）。1、工作牌放在上衣口袋中。2、工牌有破損或字面有磨損。工具擺放1、工具分類擺放整齊.2、定期對使用工具進行維護保養(yǎng),確保使用功能齊全。工具箱內(nèi)物品臟、亂、差。工具不做任何保護處理造成工具損壞。（二）、行為舉止工程人員形象展示部位標(biāo)準(zhǔn)圖片標(biāo)準(zhǔn)說明禁止事項整體姿態(tài)端正，自然大方，工作中做到：走路輕、說話清、操作穩(wěn)，盡量不露出物品相互碰撞的聲音。著裝不規(guī)范，精神委靡，面無表情，態(tài)度冷漠，做事粗魯.工作指引鞠躬禮標(biāo)準(zhǔn)：行禮時，立正站好,保持身體端正； 面向受禮者，距離為兩三步遠(yuǎn)；以腰部為軸,整個肩部向前傾30以上。視線由對方臉上落至自己的腳前1米處。1、行禮時，距離太近。2、不按著裝規(guī)定行禮

25、。對講機及配件佩戴1、對講機統(tǒng)一配置右邊距離皮帶扣15cm腰處。2、工作期間必須佩戴耳脈上崗。3、耳脈線必須從衣服內(nèi)穿至耳處。1、不按要求位置佩戴對講機。2、上崗不使用耳脈線或耳脈線外露對講機使用1、使用時左手捏耳麥按鈕.2、使用普通話,語言要簡練，清晰,易懂，呼叫：“（崗)、(崗），我是中心，收到請回答！”3、應(yīng)答要明朗,“（崗）收到,請講！”表達完一個意思時，及時向?qū)Ψ秸f“完畢.4、通話結(jié)束，須互道“完畢!”1、在對講機中聊天，說與工作無關(guān)的事情。2、語言啰嗦，口齒不清,不知所云。3、在對講機中互通與工作無關(guān)的其他信息.客戶指引靠右站立、與客戶保持11。2米的距離、五指并攏呈“請”手勢、手

26、掌高度上不過肩下不過腰、眼睛看向手掌所指方向、身體略向客戶方向傾斜、面帶微笑。園區(qū)巡查行走時應(yīng)收腹、挺胸、抬頭、微收下顎、雙眼平視前方，雙臂應(yīng)前后自然擺動。兩人成行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行、工具包統(tǒng)一單跨右肩三人及三人以上同行:雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行,工具包統(tǒng)一單跨右肩.注意克服不雅的走姿，如左右搖晃、步速過快或過慢、步履拖沓、雙手插兜、內(nèi)外八字等。入戶維修BI標(biāo)準(zhǔn)到場時間、入戶前的敲門1、人員收到報修通知或物業(yè)工程質(zhì)量問題投訴后，若遇緊急處理的維修工程或遇突發(fā)事件（如爆管、設(shè)備運行故障、線路故障、涉及相鄰關(guān)系、安全隱患等突發(fā)緊急事件），應(yīng)在

27、15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場對報修信息進行核實，其余一般性維修應(yīng)在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場對報修信息進行核實.2、特殊情況不能及時到場核實的必須報設(shè)施設(shè)備維護主管，并立即回復(fù)項目物業(yè)客戶服務(wù)部且說清原由,客戶服務(wù)部與客戶溝通解釋.3、業(yè)主未在家的需提前與客戶預(yù)約上門服務(wù)時間。1、不按要求時間上門，且沒有任何信息的反饋的.見面時的問候、進門前套鞋套進入業(yè)主家中前，先穿好鞋套，按可視對講或門鈴，若沒有應(yīng)答，應(yīng)等候5-10秒左右，進行第二次按門鈴或者敲門。客戶開門后，應(yīng)表現(xiàn)主動、熱情、面帶微笑說：“先生/女士，您好”，同時鞠躬30度.“您好，我是公司維修人員，上門為您服務(wù)” 得到對方許可后，穿鞋套進入。1、無人開門時，

28、在門口大聲喊叫.2、按了一次門鈴，無人開門便離開。3、等待時，在走廊里閑逛.4、語言用語不規(guī)范，隨便。5、愣頭愣腦,業(yè)主沒說話就往業(yè)主屋內(nèi)東張西望.開始服務(wù)維修中.維修前的工具準(zhǔn)備維修中.維修前的工具準(zhǔn)備1、在業(yè)主帶領(lǐng)下，進入維修地點.2、仔細(xì)耐心聆聽業(yè)主講述故障原由。3、在客戶交代完工作內(nèi)容后，與業(yè)主核對服務(wù)內(nèi)容有無遺漏，如無遺漏且征得業(yè)主的同意后方可進行維修：（1)、維修現(xiàn)場需鋪墊工作地墊，工器具整齊、合理擺放在工作墊上。(2)、服務(wù)時需移動或使用業(yè)主物品，需征得業(yè)主同意，移動使用后應(yīng)恢復(fù)原狀,保持物品的完好。不清楚或遺漏服務(wù)內(nèi)容。主動伸手與業(yè)主握手。未經(jīng)業(yè)主同意，隨便使用業(yè)主物品或搬運業(yè)

29、主家具等物品。接聽與工作無關(guān)的電話。忘記帶服務(wù)工具及物料。止使用業(yè)主衛(wèi)生間及其它生活用品。禁止向業(yè)主索要財物（除維修費用外）。維修完畢 禮貌道別 業(yè)主在派工單上確認(rèn)維修后的現(xiàn)場清理 禮貌道別 業(yè)主在派工單上確認(rèn)維修后的現(xiàn)場清理維修結(jié)束后，應(yīng)請客戶驗收維修結(jié)果，并解釋清楚故障原因,并進行現(xiàn)場清理，最后請業(yè)主在派工單簽字確認(rèn).在與業(yè)主確認(rèn)沒有其他維修服務(wù)時，方可禮貌道別。維修結(jié)束后,沒請業(yè)主驗收自行離開；遺落維修工具和物品發(fā)電機房管理細(xì)則1.0 目的確保發(fā)電機的正常運行，保證在停電時設(shè)施設(shè)備的正常運行.2.0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項目所管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)電機房的管理。3.0 定義3。0。1 本管理

30、標(biāo)準(zhǔn)為公司發(fā)電機日常管理作業(yè)中應(yīng)達到的要求. 3.0。2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0。3 對新接管項目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險。 3.0。4 本管理標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4.1 當(dāng)值變配電運行維護員負(fù)責(zé)發(fā)電機房的安全管理。4。2 設(shè)施設(shè)備維護主管負(fù)責(zé)監(jiān)管發(fā)電機房的安全管理.4.3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項目設(shè)備站房的安全管理工作。5.0 細(xì)則要點5。1 設(shè)施設(shè)備操作5。1.1 柴油發(fā)電機房全部設(shè)施設(shè)備由當(dāng)值變配電運行維護員負(fù)責(zé)操作和值班管理，當(dāng)值變配電運行維護員必須熟悉發(fā)電機的

31、基本性能和操作方法，非值班運行維護員禁止操作發(fā)電機。5.1。2嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,開機前要對燃油位、潤滑油位、冷卻水位、直流電源等進行檢查，如無異常,方可開機。5.1.3發(fā)電機組平時應(yīng)置于良好的狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，蓄電池組電壓保持在24V 以上,冷卻水應(yīng)滿足運行要求,油箱內(nèi)應(yīng)儲備8 小時滿負(fù)荷用油量，室內(nèi)應(yīng)有急照明燈。5.2 安全技術(shù)措施5。2。1 發(fā)電機房門平時應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。5。2。2 發(fā)電機房內(nèi)的設(shè)備安全技術(shù)措施齊備完善，照明設(shè)施及安全工具齊全完好，設(shè)備無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。5。3 外來人員登記5。3。1 發(fā)電機房在未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)時,非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).經(jīng)批準(zhǔn)進出

32、的外來人員應(yīng)在當(dāng)值人員的陪同下進入，并將相應(yīng)信息如實在機房外來人員進出登記表中進行登記.5.4 清潔衛(wèi)生5.4。1 定期清掃發(fā)電機房，保證機房和設(shè)備的整潔、無雜物、灰塵。5。5 通風(fēng)設(shè)施5。5。1 發(fā)電機房內(nèi)應(yīng)保持通風(fēng)良好，溫度和濕度適合發(fā)電機安全運行.每年6月炎夏季節(jié)來臨時實施設(shè)備房及設(shè)備通風(fēng)散熱檢查,形成專項檢查記錄。嚴(yán)禁電氣設(shè)備超負(fù)荷運行，防止電氣設(shè)備過熱運行引發(fā)事故.5。6 消防設(shè)施5.6。1 加強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備，放置在發(fā)電機房門口易于取拿位置。5.7 防小動物措施5.7.1 發(fā)電機房內(nèi)應(yīng)設(shè)置防止小動物進出措施，避免小動物進入對設(shè)備造成損壞。柴油發(fā)電機

33、操作細(xì)則10 目的：為了設(shè)備管理規(guī)范，確保發(fā)電機正常運行。20 適用范圍：適用于公司范圍內(nèi)各項目發(fā)電機的規(guī)范操作。3。 0 定義3。0。1 本操作標(biāo)準(zhǔn)為公司發(fā)電機日常操作作業(yè)中應(yīng)達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，按此標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則作業(yè)。 3。0.3 對新接管項目應(yīng)以此作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險. 3.0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行.40 操作要點：4.1 將啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到停止位置。4。2 將發(fā)電機輸出電壓開關(guān)轉(zhuǎn)到“OFF”位置.4.3 檢查發(fā)電機的電瓶電壓是否在24v1v 范圍，機油是否處在上下標(biāo)刻度的2/3 處。水位

34、是否處在用食指從水箱口觸及到水面的位置。4.4 檢查發(fā)電機轉(zhuǎn)動部位有無雜物，轉(zhuǎn)動是否靈活,散熱風(fēng)機皮帶是否完好。4。5 檢查各附件及線路接頭是否連接牢固。4.6 檢查完畢一切正常。4.7 將發(fā)電機啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，啟動發(fā)電機運行.5.0 運行監(jiān)控部位5.1 在發(fā)電機運行時,當(dāng)值變配電運行維護員采用看、聞、聽、測(手持式紅外測溫儀）等方法，每班按規(guī)定的頻次對電源開關(guān)柜、儲油量、電纜橋架、發(fā)電機運行數(shù)據(jù)、發(fā)電機運行時的溫度等運行狀況進行實時監(jiān)控。5。2 柴油發(fā)電機發(fā)電時監(jiān)控內(nèi)容：5.2。1 有無異常聲響或大的振動;5。2。2 有無異常氣味；5。2.3 排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴

35、油)、漏水現(xiàn)象;5。2.4 機油壓力、冷卻水溫是否正常;5。2.5 頻率偏差是否較大；5.2。6 三相、單相電壓是否正常,三相電流是否平衡、存在過載現(xiàn)象;5.2。7 各信號燈指示是否正常；5。2.8 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45度,用半導(dǎo)體濕度計測試)；5。2.9 回風(fēng)是否順暢;5。2.10 緊固件是否有松動現(xiàn)象；5。2.11 柴油箱油位；5.2。12 消音效果是否理想。5.3柴油發(fā)電機主配電柜內(nèi)電纜發(fā)電時運行數(shù)據(jù)及狀況監(jiān)控：5.3.1 電纜頭灰塵狀況；5。3。2 電纜絕緣有無閃絡(luò)；5。3。3 電纜有無異響；5.3.4 電纜有無異味，外護套有無變形；5。3.5 柴油發(fā)電機房環(huán)境溫度狀況；5

36、。3。6 柴油發(fā)電機房電纜溝濕度狀況;5。3.7電纜接頭有無松動；5。3。8 電纜接頭氧化狀況；5.3。9 電纜接頭溫度。5。3。10 在發(fā)電機運行中，檢查水溫不得超過100。頻率在50HZ0.2HZ 范圍,三相電壓在380v19v 范圍,機油壓力在40-60MPa 范圍內(nèi)。5。3.11 發(fā)電機空載運行時間每次不得超過15分鐘。每月須試運行2 次。停機將發(fā)電機啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到“停止”位置.發(fā)電機停止運行.5。3。12 待停機后，將發(fā)電機輸出開關(guān)轉(zhuǎn)到“OFF位置，然后將啟動開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動” 位置,備市電停電時,發(fā)電機自動運行。并通過雙電源自投切換柜轉(zhuǎn)為發(fā)電供電。5。3.13待市電來電后，發(fā)電機自動停

37、止運行，并通過雙電源自投切換柜轉(zhuǎn)為市電供電。5.3。14 按公司規(guī)定做好運行記錄.5。3.15作業(yè)流程圖柴油發(fā)電機操作流程圖序號流程要點1啟動前檢查1、檢查機油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，在冷車狀態(tài)機油位應(yīng)處于油標(biāo)尺由下至上第三刻度線，2、檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠則加冷卻液至上述位置;3、檢查電解液液位是否在極板面上15mm左右，不夠則加蒸餾水至上述位置。4、檢查電池電壓是否在DC2427伏，如偏低則更換新電池.5、檢查空氣濾清器阻塞指示器.6、確保柴油發(fā)電機組總空氣開關(guān)在OFF(關(guān))狀態(tài).7、按鈕或鑰匙啟動控制屏柴油發(fā)電機啟動、停機操作.2啟動1、油機運行前，對于冷引擎狀態(tài)

38、下的油機,首先應(yīng)接通電源啟動加熱器.在控制箱面板上,將控制面板上的鑰匙開關(guān)從“0FF” 打到“ON位置，按下黃色預(yù)熱按鈕,持續(xù)時間不超過30秒（在常溫下預(yù)熱時間510秒）；2、按下綠色啟動按鈕,持續(xù)時間最長不超過15秒，一旦啟動成功，即可釋放啟動按鈕，油機進入運行狀態(tài)(一次啟動時間應(yīng)控制在5秒左右，一次啟動不成功，可停頓3分鐘再進入第二次啟動),連續(xù)三次啟動不成功應(yīng)進行檢查維修不可再強行啟動。3運行3、柴油發(fā)電機啟動后,應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示.在開機1015秒內(nèi)，油壓是否達到正常范圍（0。3MP0.6MP）。4、如果有不正?，F(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)

39、處理措施,等一切正常后將柴油發(fā)電機總控氣開關(guān)合上(ON位置)，開始供電。5、運行中水箱溫度超過100（即俗稱開鍋)不可立即打開水箱蓋，需卸載全部負(fù)荷讓柴油機組低速運行5分鐘,使其溫度降至95以下時停機,再用濕布小心打開水箱蓋防止?fàn)C傷6、在運行狀態(tài)機油位應(yīng)處于油標(biāo)尺由下至上第二刻度線，只要低于在前兩種狀態(tài)下任意刻度線必須補充同型號、品牌的機油。在任意狀態(tài)下低于油標(biāo)尺由下至上第一刻度線，必須立刻停機加油至規(guī)定位置方可再次開機.7、發(fā)電機投入正常運行后，運行人員作好運行記錄,并注意觀察控制盤儀表指示。油壓（0。3MP0。6MP）、水溫(95度以下）、電壓(400V）頻率(50HZ）電流（視機型?A）

40、。8、中性點未接地的發(fā)電機投入正常運行后，零線可能帶電。因為火線與中性點之間的電容電壓無法消除。操作人員必須視零線為帶電體。不能按市電習(xí)慣處理。4停機1、斷開柴油發(fā)電機總電源空氣開關(guān)，在發(fā)電機空載運行5 分鐘后,按下停機按鈕或把鑰匙轉(zhuǎn)到“OFF位置，關(guān)閉發(fā)動機;全自動柴油發(fā)電機組有延時停車功能，斷開柴油發(fā)電機總電源空氣開關(guān)，按下停機按鈕即可，直至發(fā)電機組完全停止運轉(zhuǎn)才能視為停車；2、如果有緊急情況需停機,可以在不切斷負(fù)載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)換到“OFF位置或直接按下紅色急停按鈕，待故障排除后,將緊急按鈕復(fù)位即可.水泵房管理細(xì)則1.0目的 水泵房是提供用戶生活、消防用水的設(shè)施，是直接關(guān)系到用戶生活和

41、生命財產(chǎn)安全的重要部位，必須確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)水泵的正常管理。為規(guī)范水泵房的管理，特制定本制度。2.0 范圍3。0 定義3.0。1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司水泵房日常管理作業(yè)中應(yīng)達到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0.3 對新接管項目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量,規(guī)避管理風(fēng)險。 3。0。4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4.1 當(dāng)值給排水設(shè)施設(shè)備維護員負(fù)責(zé)水泵房的安全管理。4.2 設(shè)施設(shè)備維護主管負(fù)責(zé)監(jiān)管水泵房的安全管理。4.3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項目設(shè)備站房的安全管理工作、評價片區(qū)設(shè)備站房

42、的安全管理工作.5。0 程序要點5.1一般水泵房5。1.1水泵房及地下水池,消防系統(tǒng)全部由共用部位、設(shè)施設(shè)備維護人員（以下簡稱設(shè)施設(shè)備維護人員）負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄.如遇解決不了的問題及時向部門主管人員上報.5.1.2 水泵房內(nèi)機電設(shè)備由設(shè)施設(shè)備維護人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房；外來人員進出消防水泵房應(yīng)進行登記，并填寫機房外來人員進出登記表。5。1。3 水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)轉(zhuǎn)換在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查一次.5.1.4 處于自動運行的水泵,應(yīng)每周進行一次“自動、手動”的切換操作。5。1.5 二次供水變頻

43、泵按設(shè)定程序進行運行和倒換，工程人員對其設(shè)定參數(shù)不得隨意進行調(diào)整.5。1.6 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。5.1.7 水泵閥門定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，室內(nèi)地面及設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持清潔.5.1。8 水泵控制回路每月進行一次緊固，檢查是否可靠；檢查備用水泵能否在主用水泵出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。5。1.9 定期檢查電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常,機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100良好狀態(tài).5.1.10 地下水池、水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態(tài);同時檢查水池,水箱水位正常。5.1.11

44、 以上各操作及檢查情況應(yīng)記錄于給水系統(tǒng)日巡檢記錄表備注欄中。5.2 二次供水泵房二次供水水泵房除一般水泵房管理要求外,還應(yīng)注意以下幾個方面:5。2.1 共用部位、設(shè)施設(shè)備維護部主管檢查衛(wèi)生許可證在有效期內(nèi)，每月檢查1次每個水池(箱)，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上.5.2.2 二次供水管理由設(shè)施設(shè)備維護人員專職負(fù)責(zé)，該設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證，且在有效期內(nèi)。5.2.3 每個水池（箱)應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水（箱)周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。5。2。4 水池(箱）外委市衛(wèi)生防疫站清洗、消毒，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。5.2.5 清洗消毒水池（箱)

45、時應(yīng)提前兩天通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲水準(zhǔn)備.5。2.6 外來人員進出二次供水泵房及生活水箱間應(yīng)進行登記,并填寫機房外來人員進出登記表.電梯機房管理細(xì)則1.0 目的保障電梯安全可靠的運行，加強對機房的管理.2。0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項目管轄區(qū)域內(nèi)電梯機房的安全管理.3.0 定義3.0。1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司電梯機房日常管理作業(yè)中應(yīng)達到的要求. 3.0。2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，按此標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則管理作業(yè). 3。0。3 對新接管項目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善,以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量,規(guī)避管理風(fēng)險. 3。0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)

46、規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4。1 設(shè)施設(shè)備維護部主管負(fù)責(zé)電梯機房的安全管理。4.2 設(shè)施設(shè)備維護員負(fù)責(zé)對電梯機房的安全檢查。4。3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項目電梯機房的安全管理工作。5。0 制度要點5.1 機房除共用設(shè)備維護員、其他人員不準(zhǔn)進入機房，若需要進入，須經(jīng)共用設(shè)備維護部負(fù)責(zé)人同意，并在共用設(shè)備維護員的陪同下方可進入機房;并填寫機房外來人員進出登記表。5。2 機房內(nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無臨時接線.機房內(nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，干燥，并防止雨水滲入，通風(fēng)良好,門窗完好.5.3每個電梯機房內(nèi)至少配備二只滅火器，壓力在有效范圍內(nèi)，并放置在易取處。機房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品，嚴(yán)禁堆放雜

47、物。5.4機房鑰匙由專人保管,機房門應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)班共用設(shè)備維護員保管,共用設(shè)備維護員不得私配鑰匙。電梯檢修用的廳門鑰匙,應(yīng)實行專人保管,不得外借。5。5嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙、吃零食。5。6每周對項目電梯機房內(nèi)的設(shè)備進行一次全面檢查，確保設(shè)備運行正常。5。7每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備共用表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)細(xì)則1.0 目的規(guī)范電梯設(shè)備管理工作，確保電梯各項性能完好。2.0 適用范圍適用于中泰物業(yè)所屬項目所管理轄區(qū)內(nèi)的所有電梯設(shè)備管理。3。0 定義3。0。1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司電梯機房日常管理作業(yè)中應(yīng)達

48、到的要求. 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項目特點，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0。3 對新接管項目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險。 3.0。4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行.4。0 程序要點4。1電梯機房管理4。1。1 除共用設(shè)施設(shè)備維護員、共用設(shè)施設(shè)備維護主管外，其他人員需進入電梯機房，須經(jīng)共用設(shè)施設(shè)備維護主管同意，并在共用設(shè)施設(shè)備維護員的陪同下方可進入機房,必須填寫機房外來人員進出登記表。4.1.2 電梯維保單位人員進入機房進行保養(yǎng)檢修工作，須經(jīng)共用設(shè)施設(shè)備維護值班負(fù)責(zé)人同意，由共用設(shè)施設(shè)備維護員監(jiān)督實施，并完整、規(guī)范地分類記錄

49、在設(shè)施設(shè)備維護部值班記錄內(nèi)。4.1。3 機房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由共用設(shè)施設(shè)備維護員保管，機房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖,不得外借，如需使用須報設(shè)施設(shè)備維護部主管同意。4。1。4 嚴(yán)格按電梯巡檢規(guī)定實施檢查，確保設(shè)施設(shè)備運行正常，并填寫電梯設(shè)備巡檢記錄表。4。1.5 電梯機房內(nèi)衛(wèi)生應(yīng)定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4。1.6 檢查電梯機房防小動物設(shè)施完好（檢查防護紗網(wǎng)、擋鼠板等)。4.2 電梯運行管理4。2.1 電梯運行過程中如發(fā)現(xiàn)異常情況時，共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)及時采取措施予以解決。處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給共用設(shè)施設(shè)

50、備主管,在主管的協(xié)同下加以解決,或向電梯維保單位報修，并指定專人跟進后續(xù)維修，并將巡查情況及跟進處理情況詳細(xì)記錄在設(shè)施設(shè)備維護部值班記錄內(nèi)。4。2.2 確保電梯運行過程中無異常響聲或異味。4。3 巡檢管理4.3。1 日檢4.3.1。1 日常巡視項目每天檢查控制柜和電機溫度是否過高，電梯運行聲音是否正常。4。3。1。2 每天巡視客梯、貨梯的運行情況，如有異常需立刻停止使用并及時處理或通知維保單位處理，做好對維保單位維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄.4.3。2 周檢共用設(shè)施設(shè)備維護員或維保單位應(yīng)每周一次對電梯的主要機構(gòu)和設(shè)備檢查其動作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進行必要的修正和潤滑。4。3。3 季度

51、檢共用設(shè)施設(shè)備維護員或維保單位應(yīng)每季一次對電梯的重要部件和設(shè)備檢查其動作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進行必要的修正和潤滑。4。3.4 年檢電梯在運行一年之后，共用設(shè)施設(shè)備維護員配合電梯公司在電梯年檢時間到期前應(yīng)完成對電梯的年度技術(shù)檢驗工作，監(jiān)督電梯公司應(yīng)按要求檢查電梯的機械、電氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，對磨損量超過允許值或損壞的部件進行更換。4.4 外包維保（質(zhì)保）監(jiān)督檢查4。4。1 共用設(shè)施設(shè)備維護員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對計劃檢查中的檢查項目，按照合同中維保質(zhì)量要求對維保效果進行確認(rèn)。對維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項目共用設(shè)施設(shè)備維

52、護部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改,并保存各種記錄。將簽字確認(rèn)的設(shè)施設(shè)備維護部值班記錄留存，每季整理成冊后交共用設(shè)施設(shè)備維護部存檔，長期保存。4.4.2電梯維修保養(yǎng)現(xiàn)場作業(yè)要求序號流程要點1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作在電梯基站門口處放置“檢修停用標(biāo)牌關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適的護柵擋住人口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。2檢修過程中的安全注意事項給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯。人在轎頂上工作時,站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒。人在轎頂上準(zhǔn)備開動

53、電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩,并應(yīng)注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動電梯.禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。檢修電器部件時應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè),必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電,并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行。使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36V以下的安全燈.最好使用手電筒.嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作.底坑深度超過1。5M的,應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位

54、上下.進入底坑后，應(yīng)將底坑急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開。應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽。檢修未完,檢修人員需暫離開現(xiàn)場時，應(yīng)做到：1、關(guān)閉所有廳門,暫時關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近警告牌，并派人看守；2、切斷電梯總電源開關(guān)；3、排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到：1、將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；2、清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場,摘除懸掛的告示牌；3、送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改;4、通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。4.4.3電梯發(fā)生故障時應(yīng)通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)作好業(yè)主解釋工作。4。4.4 共用設(shè)備維護員應(yīng)將電梯維