購物中心停車庫商業(yè)模式研究課件

1、購物中心停車庫商業(yè)模式研究購物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀購物中心停車場(chǎng)運(yùn)營模式分析購物中心停車場(chǎng)寄生業(yè)態(tài)分析購物中心停車場(chǎng)的人性化服務(wù)購物中心停車場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望購物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀隨著中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場(chǎng)這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位也越來越重要。在RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42 個(gè)城市中，購物中心停車場(chǎng)車位數(shù)量達(dá)到58.6 萬個(gè)，停車場(chǎng)建筑面積為2,280 萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。一個(gè)設(shè)計(jì)合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場(chǎng)能為購物中心帶來更多的人流及商機(jī)。根據(jù)國際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個(gè)停車位比較合理。因此購物中心

2、能否提供充足、便利的停車服務(wù)，成為其提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，近五年修建的購物中心車位配比已達(dá)到1.37 個(gè)/100 平方米。購物中心停車場(chǎng)車位配比分析購物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀從城市來看，北京、沈陽的購物中心停車場(chǎng)建設(shè)最為完備，車位比超過1:100。上海作為全國經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購物中心建于十年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比；鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場(chǎng)車位配比普遍偏低。購物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀從平均停車周轉(zhuǎn)率來看，北京、沈陽兩地購物中心停車位配比充足，所以平均周轉(zhuǎn)率偏低。車位配比不足的城市如西安、鄭州，

3、購物中心里停車位被反復(fù)使用的頻率更高，平均周轉(zhuǎn)率達(dá)2.5 次/ 天，有些車位比嚴(yán)重不足的購物中心，甚至?xí)霈F(xiàn)排隊(duì)停車的現(xiàn)象。購物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀購物中心停車場(chǎng)根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類，可分為地下停車場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、樓層停車場(chǎng)和屋頂停車場(chǎng)；報(bào)告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州六個(gè)城市106 個(gè)購物中心停車場(chǎng)作為重點(diǎn)研究樣本，發(fā)現(xiàn)目前84% 的購物中心為地下停車場(chǎng)。樓層停車場(chǎng)是新興的停車場(chǎng)類型，停車場(chǎng)可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的購物中心會(huì)采用這種停車場(chǎng)類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀(jì)金源購物中心等。此外，為了在固定空間中增加更多的停車

4、位，不少購物中心已增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備。例如沈陽大悅城在安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備后，車位數(shù)量大幅增加。購物中心停車場(chǎng)類型分析2. 購物中心停車場(chǎng)運(yùn)營模式分析受購物消費(fèi)時(shí)間特性影響，購物中心車位使用時(shí)段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日；此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是車位使用的高峰，每車停放時(shí)間也會(huì)相應(yīng)增加。針對(duì)以上特點(diǎn)，購物中心推出了相應(yīng)的運(yùn)營策略，一是針對(duì)時(shí)段差別利用價(jià)格杠桿如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場(chǎng)在工作日16:00 前累積消費(fèi)滿300 元可免費(fèi)停車1小時(shí)，16:00 后消費(fèi)則無此優(yōu)惠；上海金橋國際商業(yè)廣場(chǎng)

5、工作日中午任意非大賣場(chǎng)消費(fèi)，可免11-14 點(diǎn)3 小時(shí)停車費(fèi)。二是在節(jié)假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費(fèi)額度，或縮短停車時(shí)間限制，加速停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。例如，成都來福士廣場(chǎng)工作日消費(fèi)100 元以上即可免費(fèi)停車2 小時(shí)，而在周末則需消費(fèi)200 元以上才可免費(fèi)停車2小時(shí)。優(yōu)惠措施作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場(chǎng)不單承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營管理形成有機(jī)結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流，刺激顧客購物消費(fèi)的目的。運(yùn)營策略2. 購物中心停車場(chǎng)運(yùn)營模式分析優(yōu)惠措施作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場(chǎng)不單承擔(dān)基本的停車職能，更重要的是與

6、場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營管理形成有機(jī)結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流，刺激顧客購物消費(fèi)的目的。停車場(chǎng)廣告不少購物中心與廣告公司合作，以停車場(chǎng)立面、道路指示牌、停車收費(fèi)牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告。TIPS:馬良傳播為主營停車場(chǎng)媒體的傳播機(jī)構(gòu)，目前在北京、上海、廣州、深圳與近2,300 個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)停車場(chǎng)合作，在中心城區(qū)的市場(chǎng)覆蓋率超過80%。3.購物中心停車場(chǎng)寄生業(yè)態(tài)分析4.購物中心停車場(chǎng)的人性化服務(wù)越來越多購物中心停車場(chǎng)引入高科技智能管理系統(tǒng)，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。智能導(dǎo)視系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，37.8% 的購物中心引進(jìn)了智能導(dǎo)視

7、系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED 車位信息引導(dǎo)屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近五年新建成的購物中心里這一比例更是升至46.9%。智能找車系統(tǒng)部分購物中心采用了更先進(jìn)的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng)，為顧客提供自動(dòng)車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺(tái)等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號(hào)或選擇停車時(shí)段模糊查詢，系統(tǒng)就會(huì)調(diào)取相應(yīng)車輛信息，同時(shí)給出最佳取車路線。手機(jī)停車APP智能手機(jī)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個(gè)別購物中心停車場(chǎng)如上海環(huán)球港、成都萬象城等，已率先應(yīng)用手機(jī)APP，實(shí)現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。4.購物中心停車場(chǎng)的人性化服務(wù)停車場(chǎng)特色分區(qū)大部分購物中心通過不同色彩或是字母

8、進(jìn)行分區(qū)，縮小停車位置的尋找范圍，提高可識(shí)別性。上海正大廣場(chǎng)采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬達(dá)廣場(chǎng)按照十二生肖和英文劃分，方便顧客記憶。5.購物中心停車場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望停車場(chǎng)管理將逐步走向智能化智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ嚒④嚺谱詣?dòng)識(shí)別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)。同時(shí)需采用中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來實(shí)現(xiàn)智能化管理的功能。目前國內(nèi)智能停車場(chǎng)的發(fā)展呈良好上升趨勢(shì)，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場(chǎng)，未來智能停車場(chǎng)作為購物中心智能化的一部分，將會(huì)越來越普及。5.購物中心停車場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘伴隨智能停車場(chǎng)的發(fā)展，購物中心停車場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場(chǎng)內(nèi)停車量、停車收費(fèi)額、客流方向、商場(chǎng)銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費(fèi)者需求特征，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。TIPS:北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行了智能化改造，如增加車輛進(jìn)出坡道、升級(jí)車牌自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識(shí)