中國房地產(chǎn)基金投資價值與風(fēng)險防范課件

1、中國房地產(chǎn)基金投資價值與風(fēng)險防范*銀行私人銀行部 *Friday, September 16, 20221主要內(nèi)容一、中國房地產(chǎn)基金的投資價值為什么投資房地產(chǎn)？為什么投資房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)？為什么要通過房地產(chǎn)基金進(jìn)行投資？什么人適合此類投資？二、房地產(chǎn)基金投資中防范的主要風(fēng)險系統(tǒng)性風(fēng)險：關(guān)注行業(yè)繁榮的四大支柱非系統(tǒng)性風(fēng)險：關(guān)注區(qū)域選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)基金管理人風(fēng)險資產(chǎn)配置風(fēng)險2城市化：支持未來10年目前中國的城市化率為45%左右，如果以每年1%2%的平均速度上升，意味著中國城鎮(zhèn)人口每年都以1500萬-2000萬在上升，到達(dá)發(fā)達(dá)國家70%以上的城市化率水平至少還需20-30年。 根據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院

2、的報告，如果算上實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民工，2008年城市化率可能已達(dá)到55%（官方數(shù)據(jù)為44.9%），如果按照每年1%2%的增長速度，中國要達(dá)到70%的發(fā)達(dá)國家城市化率水平或許再有10多年就夠了。3人口紅利：支持未來6年人口紅利較高、撫養(yǎng)率較低，可以為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，促成經(jīng)濟(jì)高儲蓄、高投資和高增長的局面；根據(jù)統(tǒng)計局對人口年齡結(jié)構(gòu)演算，我國人口紅利情況至2015年將持續(xù)改善。4房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈政府開發(fā)商購房者租客個人參與途徑較少個人可以自由參與5相對投資房地產(chǎn)二級市場：穩(wěn)定性更佳從1999年至2008年間，房地產(chǎn)上市公司毛利潤率平均為29.63%；以房地產(chǎn)價格上漲較為可觀的上海為代

3、表，從1999年至2008年間，采用中房上海綜合指數(shù)計算的每年平均房價增長為11.27%，需采用2-3倍杠桿才能與房地產(chǎn)上市公司毛利潤率相接近，而其間承擔(dān)的波動風(fēng)險則遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)上市公司。7相對投資房地產(chǎn)股票：更適合穩(wěn)健投資者通過投資房地產(chǎn)股票有可能獲得比房地產(chǎn)上市公司毛利潤率更可觀的收益，但股價的大幅波動導(dǎo)致該結(jié)果存在較大不確定性。以申萬房地產(chǎn)指數(shù)為例，從2000年至2005年間，其平均年化回報率在-2.75%，顯著低于房地產(chǎn)上市公司毛利潤率平均27.18%的水平；而伴隨06、07年的大漲，從2000年至2008年間股價平均年化回報率升至35.36%，高于房地產(chǎn)上市公司毛利潤率平均30.0

4、5%的水平。8同一地區(qū)不同項目利潤率同樣存在較大差別10與不同投資方式對比投資房地產(chǎn)基金個人投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)股票利潤來源土地增值及開發(fā)環(huán)節(jié)利潤房產(chǎn)增值開發(fā)利潤帶來的公司股價上升投資方式股權(quán)投資、夾層融資持有物業(yè)股權(quán)投資管理成本專業(yè)團(tuán)隊代為管理，成本較低由個人管理，中間牽涉到較多繁瑣而無增值的事務(wù)，成本較高不涉及對房地產(chǎn)實體的管理退出機制預(yù)售所得的現(xiàn)金流階段性分紅或由開發(fā)商在清算前回購項目股權(quán)出售持有物業(yè)，但費時較長，手續(xù)繁瑣二級市場賣出風(fēng)險管理對不同地域、不同類型的項目進(jìn)行組合管理集中于單個項目配置于上市公司股票投資決策程序?qū)I(yè)團(tuán)隊負(fù)責(zé)，經(jīng)過盡職調(diào)查個人對市場的判斷個人對市場的判斷交易架構(gòu)

5、通過優(yōu)先回報機制縮短投資周期，降低風(fēng)險敞口；以抵/質(zhì)押及擔(dān)保等權(quán)利設(shè)置轉(zhuǎn)移風(fēng)險、降低損失一手、二手市場直接買賣股票二級市場交易波動風(fēng)險較低較高高流動性低較低高11投資房地產(chǎn)基金需要防范的主要風(fēng)險2、投資區(qū)域/項目選擇不當(dāng)導(dǎo)致的非系統(tǒng)性風(fēng)險1、行業(yè)經(jīng)營環(huán)境變化導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險4、資產(chǎn)配置不合理造成的流動性或風(fēng)險偏移風(fēng)險3、基金管理人本身的道德風(fēng)險122008年：破壞行業(yè)的盈利模式142009年：修復(fù)行業(yè)的盈利模式15主要判斷指標(biāo)表象價格量能的差異絕對價格相對價格量能稟賦土地和人口的差異人口結(jié)構(gòu)土地供給經(jīng)濟(jì)因素的差異單位土地GDP及人均收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開發(fā)投資銀行貸款房地產(chǎn)投資和基建在GDP 中比重財

6、政收入政府舉措城市未來發(fā)展規(guī)劃的差異城市發(fā)展定位產(chǎn)業(yè)定位城市布局區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化住房供給及土地出讓計劃的差異173、管理人風(fēng)險：從推薦人角度如何防范？對系統(tǒng)性風(fēng)險的規(guī)避和非系統(tǒng)性風(fēng)險的防范最終都落實在基金管理人的專業(yè)性上，基金管理人必須做到對產(chǎn)業(yè)風(fēng)險點熟知，并有能力作出合理決策。招行作為基金推薦人，須做到：1、對基金管理人進(jìn)行考察和挑選，重點包括以下方面的能力和素質(zhì)：團(tuán)隊的過往投資業(yè)績、投資方法和投資風(fēng)格；團(tuán)隊的管理架構(gòu)、激勵機制及風(fēng)險控制制度；團(tuán)隊人員的基本素質(zhì)、相關(guān)經(jīng)驗；團(tuán)隊的資源網(wǎng)絡(luò)及整合能力等。2、通過設(shè)計合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)投資人與基金管理人利益的一致化。3、充分且適當(dāng)?shù)嘏懂a(chǎn)品信息及蘊含風(fēng)險。4、對基金管理的情況進(jìn)行跟蹤，監(jiān)督基金管理人按時披露信息。184、資產(chǎn)配置風(fēng)險：投資顧問及客戶經(jīng)理職責(zé)按照房地產(chǎn)投資基金目前設(shè)計架構(gòu)，屬于資金鎖定期長（一般3年以上）、流動性低（中途不開放申購贖回，但回收資金可提前分配）、風(fēng)險與回報適中偏高（我行R4-R5風(fēng)險評級）、資金門檻較高的投資品種，適合客戶也應(yīng)具有相應(yīng)特性：對流動性要求低，資金可長期不動用；有相適應(yīng)的風(fēng)險承受能力及風(fēng)險承受意愿；資金實力較強，且無論單只產(chǎn)品或是同類型資產(chǎn)配置比例都在合理范圍之內(nèi)。占