企業(yè)管理寶通路項目分析報告

1、Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告企業(yè)管理寶通路工程分析報告項口概況項H名稱川寶花苑（暫名）項H住置金通路寶源路 TOC o 1-5 h z 基地面秋24210m2建筑面積86520m2建筑幢數(shù)6幢高層建筑綠化率47.8%總戶數(shù)814戶中國短理W中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告石鋪裝路面，收到自然之效。小區(qū)休閑活動區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低起優(yōu) 的路面,石板堆助道面（或木屑鋪成路面）。五、小區(qū)背景音樂余統(tǒng)小區(qū)的背景音樂余統(tǒng)

2、可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高 峰時間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的與象預(yù)報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸 現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。六、小區(qū)與外部環(huán)境的融合小區(qū)囪墻采用圍欄式，沿囹欄種植高大樹木，開花樹木，做到隔音防塵與景觀 的統(tǒng)一，另外小區(qū)透綠，也趨到了與外部環(huán)境相溝通的效果。七、會所設(shè)地本案會所工程設(shè)置建衩很顯然，住戶會所在增加樓盤賣點、提高物業(yè)檔次、普造社區(qū)文化等方面可以起 到相當(dāng)大的作用。由于對于住戶會所沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會所工程的組成可以是多種 多樣的。本泰作為一個現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的，但本案所 處的地理住置決定了本案的生活配套及其成熟完

3、善，“大而全”的會所必定浪費大量的 社會濟源。因此，本案的會所設(shè)計必須另辟蹊役，成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一局部。建議本案的會所設(shè)計楊棄以宴客、虛華為主題的外顯型俱樂部規(guī)劃，以更單純的 健身、體閑為主，空間適量、公設(shè)適中、設(shè)施造意之城市型VIP新典范。具體設(shè)置如下:中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿10Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告口健身房/韻律操房口室內(nèi)攀巖口乒乓房咖啡吧口露天網(wǎng)球場口桑拿房 SPA美袞美體稔壁球稔口體能測試中心：特色工程，定期/不定期為業(yè)主免費提供測試服務(wù)。口娛樂文藝類為業(yè)主提供

4、休閑娛樂場口棋牌堂口兒童游樂房；中國短理W中國短理W噌空職業(yè)改理人培訓(xùn)的報1211Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告人、智能化設(shè)拓現(xiàn)時市場對樓盤質(zhì)素的要求越來越嵩，大部份新摩成樓盤都會加添不同程度的智 能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。智能化設(shè)施可分為以下各方面：寬帶上網(wǎng)及小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)上點播購物（可與連領(lǐng)超市合作）口設(shè)置小區(qū)網(wǎng)絡(luò)病毒、色情防火墻安防系統(tǒng)（公眾地方及每戶室內(nèi)設(shè)置小區(qū)靖?！耙豢ㄍā盜C卡跟蹤功能（指示彖人所在住置）靖防東統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)（閉路也視監(jiān)控門禁系統(tǒng)（IC卡及可視對講逆更系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)三表抄送系統(tǒng)以一個高品

5、質(zhì)的住宅.工程來說，以上各項設(shè)施都應(yīng)齊備，但各項都有不同程度的 智能化，本錢也有別。我司建議根據(jù)項q具體情況與本錢核算，有選擇性地為本案度身 定做。中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿12Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告九、物業(yè)管理L創(chuàng)立“人性化物業(yè)般務(wù)” St通過明確本案的物業(yè)管理主題“人性化服務(wù)”。在奧特對物業(yè)實施規(guī)范化、 標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時，向業(yè)主提供便利周全的無楂和有樓特色個性化服務(wù)工程，并注 重塑造樓宇的整體文化菰圍，把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式， 為樓盤銷售提供新的支撐點。小區(qū)的服務(wù)催東如下:建立健

6、全的管理制度，包括組織架構(gòu)、肯位職責(zé)、運作制度等，并結(jié)合樓宇的設(shè)施設(shè)備條件，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)對樓宇遂行管理。囹繞“以人為本”的原那么，將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對精神 生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)的文化品位。運用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗，在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務(wù)項日，追求對于不同住戶提供不同的個性化服務(wù)，保證每一住住戶充提供受人性化 的居住空間。所謂個性化服務(wù)，就是為每戶業(yè)主建點內(nèi)家詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè) 主的個人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特 點等，為

7、每戶業(yè)主度身定做一套個性化的服務(wù)計劃。個性化服務(wù)強調(diào)的是針對 不同的業(yè)主給予不同的服務(wù)，改變以往服務(wù)工程設(shè)置的無個性化，而完全針對 住戶的需要開展服務(wù)。2、建衩酒店式公禽大堂再諛一個門衛(wèi)金，物業(yè)服務(wù)內(nèi)袞應(yīng)與其它公禽有所不同。無樓、有樓服務(wù)建議：無樓服務(wù)：. 代定報刊雜志.代為保管小件物品.代購機票.代定蒸鐲水. 代定出租車中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃13Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告.代購物品.代交公用事業(yè)會. 早晨叫醒服務(wù).定期提供義務(wù)診療有楂服務(wù)：.代理物業(yè)租售.代為接送家人.居室裝潢.家政服務(wù). 室內(nèi)

8、清潔和綠化服務(wù).送餐服務(wù)VH ,冼車服務(wù), 彖電維修3、社區(qū)活動將加強住戶向交流與溝通社區(qū)文化活動作為“人性化服務(wù)”的重要組成局部，由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一 負責(zé)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動討劃。每年 定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)膜的社區(qū)活動。社區(qū)文化活動將以倡 導(dǎo)小區(qū)高品位居住短囹的目標(biāo)償開。1）活動內(nèi)袞選項：藝術(shù)活動：綜合文娛脫會、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉。A歌唱比賽等。體育活動：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。節(jié)目活動：元旦新春藤次會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老人張誼 會等。2）活動效應(yīng)塔、連高尚的小區(qū)文化短囹,向公灰推介、

9、傳播精神文明建設(shè)成果，樹立 矩支好物業(yè)品牌形象。通過文化活動這種形式，加強管理處人員與住戶的交流，密切感情，爭 取老農(nóng)戶帶來更多的新客戶。豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動，增強社區(qū)凝聚力。本嚎出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃14Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告十、甫輔奧以商鋪沿寶源路而建，如果家積率允許，建議建兩層的也筑，屋頂及朝向小區(qū)的兩 面用綠化覆蓋，一局部用于動遷回板，剩余一局部建議用來出售，售價可依據(jù)住宅售價 的1 : 2-2.5之間o中國短理W中國短理W中

10、國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿15Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告酒店式公寓市場分析一、上誨小房型市場的發(fā)梭歷程上誨市場的小房型產(chǎn)品主要分為以居住產(chǎn)權(quán)為主的服務(wù)式公寓，即所謂的“單身公禽”。居住產(chǎn)權(quán)，商辦產(chǎn)權(quán)的湎龍式服務(wù)公禽，目百小戶型產(chǎn)品蚤故苑以各類名稱，但其實質(zhì)都屬服務(wù)式公禽?！鞍最I(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”人 自1999年下半年起，上誨的單身公寓一個接 一個的推出，每一個樓盤幾乎都在一個月內(nèi)到達100%銷售率。如此之高的銷售率，如 此之快的銷售速度，令開發(fā)商始料不及。約左兩年前，有人將空置的整幢商品房，經(jīng) 過簡單裝修

11、后拿出來，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個人負擔(dān)的費用每月在 5001000元之間,結(jié)果情況相當(dāng)好。這便是上誨最早的單身公寓。2000年6月，住于江宇路橋一側(cè)的“世紀之門祭聯(lián)家園”首次推出以“fhy city” 為旗號的小房型公寓，這是上海第一個作為出售形式的單身公寓。每戶2958平方米 不等。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝 修，開盤兩周即銷售一空。2001年6月，伐于曹彖波的“藍朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期500余套房屋 不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比“ftiy city”有過之而無不及。兩者相比，它的 單套面積更小，比方24平方米；戶數(shù)更多，一梯

12、達24戶；單價更高，每平方米超出了 7000元。緊接著，位于南浦大林林境的“青年匯”譽場，同樣引發(fā)搶購潮；12月初， 伍于老北站的、號稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩納麗的施工圍 喑廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70%的序源即被預(yù)訂。此前，由香港瑞安地產(chǎn)公司和上海中虹集團共同開發(fā)的“瑞虹新城”，單元價由3 。萬元起、面積左5 0平方米左右的“樂富一族”小房型，200套房也已訂購一空。 樓價并不低，但卷價不多。市場出于尋常的熱銷使小序型風(fēng)起云涌，西區(qū)藍朝部落、東北區(qū)的瑞奴新城、南 區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓，使2001年度小房型市場供應(yīng)量再次放大。而住于 陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年

13、匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。住于南京東路區(qū)域的中福大廈金銀匯與南階段小房型不同的是，在地理住置上 貼近中央商務(wù)區(qū)核心地段，適應(yīng)商務(wù)人士快節(jié)奏生活所需；住宅徹底酒店式裝修；具中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃16Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告?zhèn)錁O強商務(wù)及經(jīng)營投密功能，由專業(yè)公司細心管理，實現(xiàn)小戶型靈活出租。并以“青 年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居。戰(zhàn)人2002年，soho時代、巴黎時韻、感性達利、海悅酒店、國際金融彖、青年 匯NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場，小戶型物業(yè)儼然成為市場的主流，與此

14、同 時，小戶型物業(yè)的銷售也第一次出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，住于新疆路與鎮(zhèn)路的感性達利面世 以來，波瀾不驚，銷售前景堪憂，而巴黎時韻的銷售周期那么為所有面世的小戶型物業(yè)之 看，殼長達10個月之久。給小戶型的大勢和開展前景蒙上了一層陰影。二、上誨小戶型產(chǎn)品分析L單身公禽單身公寓實際上是服務(wù)式公寓的一種形式?？v觀目前市場上出現(xiàn)的單身公寓（包 括出租、出售兩種形式J,都具有面積偏?。?5-50平方米人 總價偏低屋0-30萬元 之間人 功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有人 生活配套完善（提著皮笳即可入住入 地段靠 近市中心和投資、自用兩相宜等特點。單身公寓最明顯的特點，是將有F艮的無間濟源加以科學(xué)配置，表達了青年人居 住品

15、住與居住觀念的進步，也代表了上誨住宅產(chǎn)品多樣化開展進入一個新階段。從 市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)勢：除綠化、建筑形忐、交通環(huán)境外，更注重交流、學(xué)習(xí)、商務(wù)、餐飲、 休閑、健身、娛樂空間等社區(qū)環(huán)境方面的建設(shè)。功能優(yōu)勢：單身公寓滿足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功 能，充分表達了現(xiàn)代城市青年時尚生活理念。服務(wù)優(yōu)勢：單身公寓因為同類客源集中，總體服務(wù)本錢低，服務(wù)效率高，很袞易形 成具有商業(yè)價值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。由此可見，單身公寓在特大型城市中，地段價值存增效應(yīng)顯著，市中心的單身 公寓除了本身的建筑品質(zhì)、服務(wù)含量及其帶來的高品質(zhì)生活價值之外，為年輕購房

16、 者提供的就業(yè)機遇、學(xué)習(xí)機遇、商業(yè)機遇、交流機退等邊際效益也嵩于一般住宅。2、小房型走俏的原因C-J是明顯的地段優(yōu)勢和產(chǎn)品的稀缺性，在許多開發(fā)商以三房兩廳為主力房型 占領(lǐng)市場時，市場多樣化的需求必然導(dǎo)致小戶型的稀缺，而市中心又是購 房者最理想的選擇，因此區(qū)域內(nèi)首次推出的小戶型自然受追捧；數(shù)據(jù)顯示，在上海房地產(chǎn)市場中，年較人的靖希占總靖希量的67%,他們 收入穩(wěn)定，謁望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚缺乏以置業(yè)一步到住，因此，小戶型 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃17Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告的各類產(chǎn)品是他們的最正確

17、選擇。這類靖希者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。然而在 上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽唯，供應(yīng)量在總供給量中的比例小于3%, 隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng)30歲以下年齡層的房 子顯得太少。小戶型產(chǎn)品吻合了這一靖費群體的需求。（圖9）（二）是靖希主體的年較化和消費觀念的更新化，買家不斷年輕化，是近年上 誨房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新氣象，對于初出茅廬，正值創(chuàng)業(yè)階段的年輕人來 說，買套交通方便、首付領(lǐng)度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分階 段屢次置業(yè)的觀念正為更多人所接受。（三）是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的靖我者已 經(jīng)意識到，上海作為國際化大都市，國際友人、外省市來

18、臚的暫住者使 房屋租賃市場日景成熟，房屋的流通性越來越強，購買小戶型的單身公寓 寓，往往只需支付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年 收益率高，不失為長線投資獲利的羨好方式。購買小戶型產(chǎn)品按入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕。對于購房出租者來 說，以租金來還資款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。單身公寓的另一個投 濟特點在于靈活方便、變現(xiàn)家易，很余易實現(xiàn)滾動置業(yè)。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計滿足購房者和租房者的需求設(shè)計：地 板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺等居彖生活設(shè)施，只需拎個包就 可入住已成為現(xiàn)實。3、小戶型消費者分析口年輕。領(lǐng)和投資者鐘精小房型，其中投資者購買比例,達七成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)

19、據(jù)顯示，今年上半年推出并已全部售罄的四個單身公寓項6象中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃18Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告源進行分析后發(fā)現(xiàn)，投褥者占60%以上，其中一個工程的投咨者竟高達90%。同 時，有調(diào)查顯示，月,上誨的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的20%,浦西樓盤高達40%。 （圖10圖11J分析說明，40%的買家是20-30歲年輕人，39%在30-40歲之間，二者相加占 利總購序者的79%,顯示出單身公寓對中青年買家更具有吸引力；（圖12）在付款方 式上，93%買彖選擇按揭資款，僅7%的買家一次付款，說明上海市民

20、極具理財意識。 （圖13）在購房者中，女性市民更高達61%!上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流動量大，居住需求急劇上升。月收入2。 。至4 0 0。元的外地來者與迨求獨立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上誨的租房大車， 一旦有機會買房，他們樂于選擇地段好、品質(zhì)好，3 0平方米5 0平方米的住宅作為過 波房。因為三五年后結(jié)婚成彖會購買第二套住宅，而第一套必須出租出去。專項調(diào)查說明，買房投咨的市民中，年齡2630歲占13、9%, 3135歲占25、4%, 3545歲占52、9%, 45歲以上占7. 8%。這顯示，投資型家戶年齡層次較輕，思維活躍， 對新事物的接受能力較強，相對也比擬具有投資概念。從職

21、業(yè)看，各種行當(dāng)中，最多的是自由職業(yè)者，占31%,接下來依次是金融行業(yè)21%, 企事業(yè)單核15%,以及媒介、IT,服務(wù)行業(yè)等圖15J投咨家的年總收入在5萬元以下的 占9、7%,年總收入在57萬元占26、8%,年總收入在1015萬元占46、7%,年總 收入在15萬元以上占16. 8%/圖16J中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿19Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告聞北房產(chǎn)市場：彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動迂戶彭浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東隘粵秀路，南接延長路，西至保德 路與寶山路接壤。80年代

22、初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。 經(jīng)過二十多年的開展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。陵著共和 新路由北高架的建成大大縮短了區(qū)佳，同時，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價 格、多房型為特點，客層以工薪階層、市中心動遷居民為主。目前主 力單價；3900-4800元/平方米，主力總價：36.358.5萬。代表樓盤： 吳樹銘彖、城投世紀城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓。大字板塊吸納府領(lǐng)階層大字板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場西路。整個板決 遞蓋了永和地區(qū)、大宇綠地及閘北公園地區(qū)。該板塊早期房產(chǎn)以永和 小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場熱點轉(zhuǎn)移到大字 綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使

23、得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“陶 綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點拉動 了整個詞北房市。其客層針對6領(lǐng)階層及正需購買房源的靖泰群體為 主?？谇爸髁蝺r：4500-5800元/平方米，主力面積：95-140平方米， 主力總價：萬。代表樓盤：佳宇花園、歌林春天、望景苑、 宇泰馨園、新梅共和城。環(huán)內(nèi)兩北誦人白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)河北京臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西 至臚太路與普陀區(qū)相望?！安灰钩恰鄙倘托录艺揪溆诖恕Ｗ鳛榘?北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為河北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。近幾年， 通過對蘇州河的綜合治理及美化，大大提嵩了沿岸樓盤的品質(zhì)，著連 出多個高檔親水樓盤。而

24、共和新路高架及地鐵一號線延伸段通車，那么 將進一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值， 贏得爾多白領(lǐng)及投咨家。目前主力單價：4500-5700元/平方米，主力 面積：95-135平方米，主力總價：42.8-77萬。代表樓盤：精文城市 花園（町上城J、SOHO時代、感性達利、北美楓情、越秀范。交通、綠也、水景文軌彭浦地區(qū)：陵看上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動遷費限制，今后大 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃2Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告對購房投咨的市民來說，怎樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品才算理想？據(jù)抽樣調(diào)查，市民

25、選擇商鋪投咨 的占55. 9%,選擇辦公樓投咨的占23、7%,選擇住宅投資的占20、4%/圖17J市先打 算投資買房的總預(yù)算中，20萬元 以下占7、2%、20-30萬元占22、1%、30-50萬元占 45. 5%,購房預(yù)算50萬元以上占25、2%。（圖181 50-70平方米、70-100平方米是被 選擇最多的購房面瓶，將近有一半的被訪者選擇了這二項，便于投資的緊家小戶型是投資 者的主要需求房型。在投資型購房者的選擇中，地段是第一住的，好地段標(biāo)志著成熟的商 業(yè)、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業(yè)機會。以下依次是價格、商業(yè)、交通、配 套、風(fēng)水、景觀、設(shè)施等。對投資回報率的看法，26、7%的投

26、費型購房者回答的是投資回 報率越高越好，56. 9%的回答是投資回報率適當(dāng)就可以。（圖19J三、上誨小房型樓盤分析中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿20Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告1、上漆小房型樓盤情況(2)表-2上誨小房型樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價格銷售率My city弟聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶2958/100%藍朝部落靜安地產(chǎn)萬航波路858弄545戶245050()0800098%巴黎時韻三金置業(yè)袤陽南路500號56()戶24579000-15000中福大廈.金銀

27、匯中福地產(chǎn)九江路/浙江路600戶38-4838-48 萬98%中福龍苑者年匯中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮路1027 戶375500左右100%虹楙首席東危房產(chǎn)吳中路829號200戶305()/100%瑞虹新城.樂常族璃安地產(chǎn)臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶L路/全通路400戶35-5520萬上下95%公園300()斯般地產(chǎn)貴興路1618號200戶436451005900100%淞虹居住區(qū)綠地集團仙霞西路/福泉路/5254/國際金融家興業(yè)投去浦東浦電路400號187盧501200080%海悅公寓金隆JL地浦東大道580號/56741000()80%感性達利球地集團新疆路

28、(烏鎮(zhèn)路)/40627500990095%Soho時代一天下恒豐路120號610 #4382750098%獨立時代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路/33557000-8200/東方時空徐匯軟件虹楙路628號249458011000/2、上漆小房型樓盤定佳及其相關(guān)配套情況口表-3上海小房型樓盤走住及其相關(guān)配套情況表中國短理W中國短理W中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿21Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告樓盤名稱工程定住產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)配套My city單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等一朝部落酒店式服務(wù)公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)

29、商務(wù)等巴黎時的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身、苓飲、娛樂等中福大廈.金銀匯酒店式服務(wù)公寓辦公/中福花寬.青年匯小戶型躍層住宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等瑞虹新城.樂富族單身公禽住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓住宅商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等SOHO酎代漉店式SOHO辦4y較齊全獨立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健

30、身、桌球、棋牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全0、小房型市場的市場規(guī)模分析從目商的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)缺乏。但是，單身公寓畢竟只是過渡性產(chǎn) 品，它的購買對象只F艮于年輕人中具有稔定持續(xù)支付能力的那局部人。在上海，這局部 人兜競有多少？其次，月前單身公寓的熱銷還得益于大量的投資參，他們買房是為了 租賃賺錢。租賃市場的波動必定會影響他們的購房熱情，間接影響到二級市場。那么單 身公寓的租賃市場又將會如何呢？根據(jù)第五次人口普查的資料顯示，上海市人。數(shù)量已逾1300萬，其中25-35歲受 過大專以上高等教育的人數(shù)估計在27萬人。工咨收入在5000元以上的人口數(shù)量雖沒 有具體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但僅以30%討，

31、就到達了 8.1萬人，假設(shè)其中有50%的人有意向購 買或租賃單身公寓的話，該人數(shù)群就已到達了 3.5萬人。對外來人員那么可以關(guān)注以下數(shù)據(jù)：2000年外來流入人。大致在280萬人左右，市 區(qū)流入人口基本在40-50萬人之間，除去六成低收入者后，有意在上海落戶的高收入 外來人員的人數(shù)仍可到達2.5到3萬，其中假設(shè)有50%關(guān)注單身公寓市場，其農(nóng)戶群就 到達1到1.5萬人。因此專家預(yù)估，在近五年之內(nèi)，市場對單身公禽的需求量約在4到6萬戶左右；更 為樂見的預(yù)測卷至可達10萬戶。目前上誨已銷售的單身公寓有1270余套。租賃市場中，目標(biāo)明確針對單身右領(lǐng)的 項月億“連鎖白領(lǐng)公寓”一彖，其自有的可出租單元僅15

32、0多套，加上現(xiàn)有的六個加盟 單住，其總量不超過900套。因此上海現(xiàn)有單身公寓市場（有明確市場定位的物業(yè)） 的供應(yīng)總量缺乏2200套，與實際需求量相差卷逅。由此可見，單身公寓及市中心區(qū)小戶型房屋的需求量，成一定時間內(nèi)仍呈上升趨勢， 無論買賣或是租賃，市場的潛力都是極大的。五、上誨小房型市場2003年度市場預(yù)測由于小房型的持續(xù)熱銷，上誨許多開發(fā)商都在自己開發(fā)的項口中加大了小戶型的 比例，而一些類似本案的中途擱置的工程工程，也紛紛改造，以期小戶型這一新型的產(chǎn) 品能夠盤活樓盤，在2002年已經(jīng)獲悉的小戶型產(chǎn)品中，不泛沙田、松爛橡膠等一些知中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃22Analys

33、is Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告名的實力企業(yè)，預(yù)測2003年度上海的小房型市場仍舊會延續(xù)上年度的火熱局面。另一方面，競爭的加劇，投資的理性程度加高，都將會使小戶型市場回歸到理性 的市場軌道上來。而明年將出現(xiàn)小戶型交方式用的嵩蜂，彼多預(yù)期的和概念型的東西都 降落到實處，小戶型的前景究競?cè)绾?，今年是關(guān)鍵的一年，讓我們拭目以待酒店龍公寓產(chǎn)品定伐配套設(shè)先建議1、自助特約服務(wù)：即在物業(yè)服務(wù)工程中增設(shè)如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政 服務(wù)等。2、配置如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣序、健身房、美叁院、超市、咖啡廳、銀行、 郵 局等服務(wù)設(shè)施。3、增加科技含量嵩

34、的服務(wù)工程：寬帶入網(wǎng)、智能防盜、視頻點播、智能一卡通 與三表逅程自動投送以及自主調(diào)溫采暖等家庭智能化系統(tǒng)?？萍己俊Ｋ?、 也、氣三表逅程抄送余統(tǒng)，即他也表、水表與煤氣（天然氣）表使用數(shù)據(jù)通 過電子系統(tǒng)直接傳到物業(yè)公司，不必進戶查表；PPP接入服務(wù)，使異地住戶同 小區(qū)的溝通變得方便快捷；業(yè)主專用IC智能卡集通行、靖編為一體，方便安 全。裝修建機最忌繁復(fù)，提倡簡單簡單，簡單，再簡單。這一理論對于小戶型尤其重要。小戶型面積有F艮, 繁復(fù)、多層次的裝修使室內(nèi)空間顯得狹窄，而且生活是一種過程，居住小戶 型的人士多數(shù)參加工作時間不長、生活不固定，所以不要急于我住進房子初 期就杷所有地方都埴滿，因為身后隨著

35、生活的改支，你會增加很多雜物，預(yù) 留一定的空間去給以后購置的物品作緩沖是非常必要的。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿23Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告廚房衛(wèi)生間這些輔助空間，必須極力簡化功能，使空間壓縮到最小。采用 開放式、壁龕式的廚房，不但可與廳堂共存，而且不必占用空間。常用的方 法是在墻體內(nèi)打出一小決空間，煤氣妒、抽油煙機鑲在里面。小戶型的設(shè)計, 簡單實用是根本。弱化空間分界具體到每個功能空間的設(shè)計，盡量把輔助性的功能空間例如廚房、衛(wèi)生間 壓縮到最小，騰出空間給工作和休息。物業(yè)管理建議物業(yè)管理對本工程來說，

36、意義不伍在于延緩物業(yè)的折舊，更在于會直接影響 出租率及租金水準(zhǔn)。為投資者代理出租業(yè)務(wù)、為承租者提供有錯服務(wù)等。電梯高層建筑的人o密度比多層住宅離得多，上下班高峰時是否會引起交通堵 塞？電梯發(fā)生故障時能否迅速挑除？電梯品牌很重要。優(yōu)質(zhì)的電梯售價離（開展 商投資大）,使用本錢卻很低（業(yè)主分攤的設(shè)備運行費、維修費用低）；而質(zhì)量 較差的電梯售價低，使用本錢那么會嵩幾存（業(yè)主需不斷追加費用）O保潔、保安小區(qū)的居住者一般自理能力較強，而由領(lǐng)租戶那么多“懶人”。室內(nèi)衛(wèi)生由誰 打理？常規(guī)的垃圾收集能否保證？公共環(huán)境的整潔，信件、書報等的分發(fā)如何完 成？求租者的流動性大對居住平安有何影響？如果保潔、保安的服務(wù)質(zhì)

37、量不盡人 意，很可能引起求租者層次下降。著編導(dǎo)向：依靠產(chǎn)品的差異化，沖破同類產(chǎn)舄競爭的重困從市場消費力來看，該區(qū)域正處于一個極有潛質(zhì)可挖掘的市場，我們應(yīng)該利 用項H自身的優(yōu)勢，切合實際的去提升本案的自身形象、提升產(chǎn)品品質(zhì)，在規(guī)劃 中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃24Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告和房型設(shè)計上去更好的迨應(yīng)市場，只有做到與競爭樓盤的規(guī)劃差異，才能正真顯 示自身的陽光點。通過對先爭區(qū)域的實地調(diào)研，轉(zhuǎn)合對上誨未來幾年開展趨勢的預(yù)測，我們建議:本項同市場定住應(yīng)為:城市綠洲上的花園酒店龍公禽小戶型.全裝修、

38、酒店式市場上的小戶型都是單幢或兩幢嵩層組成，住戶享受到的建筑外配套實在有限, 因為大多是辦公樓改建而成，綠化性、休閑性更不用提。本案在房型、物管與大多數(shù)小戶型產(chǎn)品類似，但本案是整個項百的一局部，工程 內(nèi)大綠化、花園式的規(guī)劃可以共享，使這是本案立足小戶型市場的最大優(yōu)勢或說 利器。中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃25Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告1）建筑風(fēng)格走住現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格不同的建筑風(fēng)格不伍反映了不同時代的烙印，同時也表達居住者的身份和 地住。作為居住者為獲得身份和地住的表達，就必須作出相應(yīng)的付出；而如何

39、在付出和風(fēng)格的獲取上尋找平衡點是建筑風(fēng)格籌劃的重點。除了賦予建筑物識別性外，建筑風(fēng)格還應(yīng)具有持久性，建筑風(fēng)格不僅表達 在京筑物的方面造型和裝飾上，同時也表達在建筑小環(huán)境的構(gòu)筑上；建筑風(fēng)格 還應(yīng)與建筑的大環(huán)境相協(xié)調(diào)。2）價格定住價格是剌激農(nóng)戶購買欲望的最直接的表達，但由于土地及建筑等相關(guān)成 本的限制，同一區(qū)域的同類物業(yè)的價格相差不會太大；但房價偏低于市場價 會給開發(fā)商帶來不必要的演失，偏離那么參易造成銷售上的阻礙，影響褥金回 籠速單價定?。褐袊鴼q理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培訓(xùn)的搖籃26Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告通過對本

40、工程周邊相關(guān)物業(yè)的調(diào)查研究，及對將來房地產(chǎn)市場的預(yù)測并 結(jié)合本工程的市場定住，建議平均價格定為：6400電M2 （全裝修）3）客源定位上海的購房者區(qū)域性觀念很強，不同區(qū)域的不同工程均有其固定的家源層； 本工程的住置特殊，住于虹口與河北交界處，近,四川北路，距軌道3號線、4號 線（在建人8號線（體建）只有幾百米的距離，在本工程中，由于全裝修小戶型的 市場定住及交通優(yōu)勢，外區(qū)客源將占一定比重。4）目標(biāo)客戶分析1、年齡結(jié)構(gòu)：28歲40歲置業(yè)投咨人士。2、家庭結(jié)構(gòu)主要為：單身、滿巢一（新婚或剛有孩子）滿巢二（孩子8歲以 TJ結(jié)構(gòu)。3、臨近區(qū)域過流型的年輕人，經(jīng)濟能力屬一般型。4、購買動機為居住、改善和

41、需要企業(yè)白領(lǐng)。5、SOHO族，注重居住空間的實用性。6、外省市在滬工作的有能力置業(yè)人士；小型私企和各類辦事處；7、自備5萬元以上，月收入不低于3000元者，有個人一定的商品哲學(xué)與價 值觀。中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿27Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告酒店式公寓產(chǎn)&建議關(guān)于定算風(fēng)格出于對本案整體狀況的通盤考慮，我們認為，還有繼續(xù)加強的必要，在周邊地區(qū)顯示 出獨特的風(fēng)格。1、建議小區(qū)的外立面采用分段式結(jié)構(gòu)，底層使用毛石，增添稔重感，鑒于本案周邊大多為 灰色馬路和建筑，建議使用外立面顏色從暖色調(diào)色譜中選擇。2,高層的頂部

42、可以設(shè)計多重邊際，并配已與外力面相輔的顏色，勾勒樓盤線條，凸顯立體 結(jié)構(gòu)血面的視覺享受，具體來說，應(yīng)該具有現(xiàn)代感，線條輪廓應(yīng)清嘶簡潔。3、高層的大堂裝修應(yīng)精致，采用大理石、玻璃、不銹鋼等現(xiàn)代建材元素，地面使用不同色 彩的大理石進行相間拼合，主要用以表現(xiàn)人流動線與簡單有利的地坪構(gòu)圖，喑面采用 大理石飾面，用雞嘴縫進行合理分布，追求與地面的整體效果。梯腳線使用不銹鋼材質(zhì)， 既能提高設(shè)計效梟又能跳出老套的設(shè)計手法，給人新穎流暢的感覺。同時增加光源使其 更為明亮，細部也需注意裝飾效果，并以綠色植物加以點綴，使人產(chǎn)生精致典雅的感 黨，大堂作為整棟大樓的畫龍點睛之比不家忽視，天堂的保安、接待人員要接受規(guī)范

43、培 訓(xùn)，令來訪者有賓至如歸的感覺。4、工程朝南面，可以考慮使用低窗設(shè)計（窗臺標(biāo)高：0.3M0.5M為宜，或設(shè)景觀陽臺， 中國歲理中國垃理人新川資訊網(wǎng)一職妙I(lǐng)人培訓(xùn)的搖籃28Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告增加采光、通風(fēng)等優(yōu)勢，南向樓層改為景觀樓層后，賣點增加，有利于適當(dāng)提高售價。5、做高得房率，層高做到3.2米3.5米，內(nèi)裝飾如壁櫥可以考慮送入墻面或半送入, 以增大使用空間。糖售兼唯r一人價格集唯考慮到本案面市的時機、物業(yè)特色、推廣方向、建議本案酒店式公寓全裝修價格 定位在：6400元/平方米r的價）運作恰各可望到達6600元，

44、A至突破6900元/平方米。需要說明的是，價格必須實事求是的表現(xiàn)在建筑本身的規(guī)劃設(shè)計、構(gòu)造等方 面，就本案而言，該價位那么反映是它自身的價值。投資獲利是每一個開展商最為關(guān)心的事，價格策略自然便是重中之重。由于 房地產(chǎn)市場的除息萬變，整體的書面價格計劃或是得不到全面的貫徹，或是完全 流于形式，而開盤定價是計劃與市場的最正確接泠點，是日后進行價格修正的實踐 基準(zhǔn)，在各個價格策略中，開盤定價是第一步，也是關(guān)鍵的一步。1、低開高走，分段提價鑒于目前的市場狀況和產(chǎn)品的建設(shè)周期，本司建議本案在預(yù)定階段和 正式公開銷售初期的價格策略以稍低于市場的價格銷售。以H標(biāo)出售面中國歲理中國垃理人新用資訊網(wǎng)一職妙理人培

45、訓(xùn)的搖籃29Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告局部動遷居民將迂出中心地段向周邊低價地塊分流。由于詞北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲藏豐富，加之共和立體交通 體條全面度工，即已拓寬的共和新路、共和新路嵩架、地鐵一號線延 伸段及 M7、M8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一蛤房 產(chǎn)銷售熱點之一。大字板塊：相對于上誨其他區(qū)域，問北區(qū)開發(fā)較遲，故吸取了其他區(qū)域 以往開發(fā)缺乏經(jīng)驗，將大亨板塊開發(fā)成為新型生志智能化小區(qū)。但由 于該地區(qū)軌道交通尚未完全興旺，將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一一 O環(huán)內(nèi)網(wǎng)北：通過建成三個“十字架”

46、即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天百 路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。隨著2004年地鐵一 號線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興 建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距南。但該地區(qū)現(xiàn) 正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當(dāng)稀缺，故該地 塊還需進一步整合及儲藏?？傊S著河北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長途、地鐵、高架和輕軌） 加之南北高架的建成，相輔相成，形成興旺的交通立體網(wǎng)絡(luò)。配合 綠地及水景的爸造，以其較嵩性價比的房價優(yōu)勢，將在上誨房市扮 演越來越重要的角色。8、市政建設(shè)河北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已開展基本成熟，隨著地鐵一號線延伸 段的通車，該區(qū)域的開

47、展前景在某種程度上會接近“莘莊模式。河北 南部地區(qū)以商業(yè)功能，交通功能為主，住宅市場開展,空間有限，中部 地區(qū)是河北今后中嵩檔住宅集中區(qū)域，由于具備兩大綠地及相應(yīng)交通 通、醫(yī)療、商業(yè)等，該區(qū)域開展?jié)摿薮?，已成為河北始終規(guī)劃的 重中之重?！笆濉逼陂g，網(wǎng)北市政規(guī)劃建設(shè)：突出一個龍頭：不在城地區(qū)；推進兩端建設(shè)：蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號線北延伸段； 免思三片功能：南井商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)； 中片,尚居住區(qū)：不在城地區(qū)將向北延伸，在新家站北廣場，即將崛起 由仲盛集團參與舊女的“斯不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處 的區(qū)域正好處于嵩檔辦公區(qū)的住宅補充區(qū)內(nèi)，使得本案的嵩尚性

48、 和可投資性進一步放大。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告積和出售率為標(biāo)準(zhǔn)，把銷售推廣劃分為假設(shè)干階段，分段調(diào)整價格。2、一房一價、差異定價根據(jù)不同朝句、不同景觀、不同核置等差異情況制定每房價格。3、付款方式4爭取上海最高的8成30年按揭資款。r二人促銷集唯1、開盤、封頂、交房時舉行促銷活動。2、己購客戶如介紹新家戶成交會有一定現(xiàn)金獎勵。3、前 50名客戶會有特殊優(yōu)惠。4、其他一切對樓盤促銷有利的時機。r三人婚售管理1、每一住致電垂詢的家戶，至少聯(lián)條10次，郵寄資料3次，直到促成購買

49、。2、每一住到現(xiàn)場的客戶，至少聯(lián)系1。次，郵寄咨料6次，直到促成購買。3、銷售專案組精神：業(yè)績是銷售人員的生命。銷售部人員行為準(zhǔn)那么：專業(yè)、敬業(yè)、韌備/信心、熱心、耐心（四入專親組必置1、現(xiàn)場人員配置：12名，密深專案1名，副專案1名，銷售10名，專案行銷 顧問1名。2、專耍組構(gòu)成情況：3、專案小組成員職責(zé)專旅行糖顧問監(jiān)控籌劃，銷售各局部工作工程總例調(diào)，編制銷講資料與各類銷售文件現(xiàn)場營業(yè)效果測試分析銷售情況，與專噪經(jīng)理溝通協(xié)調(diào)，進行銷售籌劃及廣告策略調(diào)整 與開展商及時溝通，通報銷售問題，并及時處理營銷事務(wù)。中國較理中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿30Analysis Report Of

50、 Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告專崇經(jīng)理協(xié)調(diào)監(jiān)督日常銷售工作，進行銷售控制幫助銷售員進行家戶的冷淡定期召開銷售現(xiàn)場會議，了解物業(yè)及農(nóng)戶動向，做出及時決定定期向發(fā)猥商匯報業(yè)務(wù)狀況，對銷售中產(chǎn)生的問題及時上報與公司籌劃專員共同協(xié)調(diào)此行 量，客戶量等統(tǒng)計與籌劃專員共同遂行營銷籌劃及廣告企劃的核對與調(diào)整工作每周提交業(yè)務(wù)情況報表，便于公司對工程工作的了解與協(xié)調(diào)規(guī)范現(xiàn)場掾作，紀律等工作領(lǐng)導(dǎo)專案組成員，統(tǒng)籌遂行一系列促銷活動專親人員負責(zé)農(nóng)戶的接待工作負責(zé)也話回訪跟蹤工作此行來電和客戶受記及時把退到的問題及客戶的心理反債，便于及時遂行調(diào)整填寫日報表，和周報表，便于經(jīng)理能及時了斛農(nóng)

51、戶情況上班時間不聊天，不打私人也話，不吃零食 工作時必須衣冠整齊，維護公司形象 每天安挑人員進行售樓處清潔工作4、銷售文件匯編道具：樓書DM規(guī)劃圖小區(qū)模型房型模型交通線路分布圖平面圖面布表證件：預(yù)售許可證規(guī)劃許可證商品房計劃證書建筑用地許可證開展商營業(yè) 執(zhí)照等密記表格：來電來訪譽記滎營業(yè)國報表營業(yè)周報表營業(yè)月報表文件：臨時認購書 制定定金收據(jù)統(tǒng)一預(yù)售合同5、工程培訓(xùn)綱要我司將在專案進場之前遂行統(tǒng)一的系統(tǒng)垓訓(xùn)，以求對物業(yè)基本知識有詳 盡的掌握，對營銷策略有了解，對專案取責(zé)了解。項已編售業(yè)務(wù)及行輔訓(xùn)練課程：開展商簡介本案基本環(huán)境資料說明本案規(guī)劃介紹公共設(shè)施介紹理念介紹與表達行銷理念行銷技巧行銷策吸

52、案名表達中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿31Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告廣告定住廣告表現(xiàn)廣告階段運作情況商品定住市場客源定住價格策唯介紹業(yè)務(wù)討劃介紹家戶心理障礙排除家戶咨料計劃說明自我促銷介紹總價與付款方法介紹儀表僅宓，商業(yè)禮儀模擬演練與課程驗收，五人銷售聯(lián)絡(luò)與控制1、本司將每月提交如下資料：當(dāng)月市場狀況及分析報告當(dāng)月銷售業(yè)績及評估報告銷售策略調(diào)整建議書2、本司將每月定期舉行2次本案推廣研討會3、本司市場營銷負責(zé)人及本案推廣專案將與開發(fā)商銷售負責(zé)人每月定期舉行2 次會議。推

53、廣兼唯 本案無掄從大而廣之的謀篇、布局上，還是在小而細之的方略、謀動中都盡顯 精雕之風(fēng)，綜合本工程的諸如地段、規(guī)模、氣勢、環(huán)境、綠化、景觀、科技、 遠景等各種房產(chǎn)要素來看，幾乎每一個都是本案的品質(zhì)的保證，在加之開發(fā) 商的用心規(guī)劃、專業(yè)審視、嚴謹作業(yè)，產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界，極 大的滿足了本案的目標(biāo)農(nóng)戶對本案的價值認同。 綜合以上從市場大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境，以及競爭個案的分析、切入市場的時間 點來看，本案的市場預(yù)期總體上頗為有利，因此，我們乘星行企劃，將不以 做產(chǎn)品的功利新走來對本案做簡單的營銷，我們會把“川寶花苑”當(dāng)作一件可 以傳承世代的藝術(shù)品來升華推廣。企劃傳播走住新城市生活藍圖中國13

54、理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿32Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告立體化的便捷體東園林化的綠色家園定位理念：本工程所處的住置決定了本案的交通質(zhì)素、生活配套堪稱齊備，尤其是 三條輕軌線就在旁邊，還有中山北路嵩架也在百米開外，在事事都講求 效率的現(xiàn)代社會，這就成為本案立足于市場的根本。從社會心理學(xué)的角度出發(fā)，人類在20世紀近乎疊峰造極的的開展，大 多是以精牲環(huán)境為代價，因此，心理學(xué)彖把21世紀稱之為“回歸”的世 紀人文的回歸、t然生杰的回歸，讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。高品質(zhì)的住宅區(qū)，大都在繁華的隔壁

55、而本案的位置與此有齊曲同工之妙，與繁華四川北路、多倫路、四川北路大型綠地千米之隔，更符合高 品位的定住憑O二、廣告兼唯通過走交通體東+產(chǎn)品化路線，樹立本景差異化的市場新形象口首先，從周邊幾個個案來看，沒有一個是以產(chǎn)品作為主訴求點，本案應(yīng)以之有區(qū)隔 方能突破既有的地段形象制約。其二、在籌劃界有一句名言“產(chǎn)品第一住，營銷第二位”，由于房產(chǎn)請費市場的漸趨 理性，購房不會像看幾年那樣為一個虛化的概念所煽動而去買房，這更說明產(chǎn)品本 身對購房者的購房傾向起到了決定性的影響，尤其是本案的客戶定伉，他們選擇在 此地購房，地域性（自卜地段）極強的觀念已然淡化，所以選擇靠交通+產(chǎn)品來打動人。口其三，本案自身的產(chǎn)品

56、優(yōu)勢，可做文章的地方確實高出其它個案不止一籌，有如此 出色的濟源，就應(yīng)該更出色的加以利用、發(fā)揮。中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿33Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告三、案名建議易度時代space-shift times快速切換的生活空間李面意義：“易”：態(tài)易；轉(zhuǎn)變，變換；交換“度”：一定的,史間與時間（雒度）“易度”：空間的轉(zhuǎn)換、時間定易掌握引中舍義:這是一個講究速率的時代速度是速率的根本也只是速率的一局部 而本案嵩質(zhì)素的生活環(huán)境520分鐘內(nèi)可以把不夜城商圈、四川北路、北外灘、魯迅公園、虹o足球場、

57、 多指路文化街、四川北路綠地等代表上誨文化、商業(yè)、運動、休閑、半生等標(biāo)志性場所一并囊括輕而易舉地在各個空間里切換人類巳繪進入了一個“多度時代”如何“易度”推薦案名：上誨寶時提藝品新天地（優(yōu)品新私集）附：迪婿名建議中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿34Analysis Report Of Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告川寶花苑*項主題的推行r新園林主義）1、規(guī)劃超前化番屋建他顛覆傳統(tǒng)的選見規(guī)劃以提高業(yè)主的生活質(zhì)素、創(chuàng)造更高層次的生活模式種新城市生活藍圖為 出發(fā)點，充分滿足人們對未來生活的要求。本案以組團為劃分方式的排列模式，強調(diào)一種建筑與景觀的互動，最大口艮度

58、地 使有限的室外空間集合，又創(chuàng)造出開闊的內(nèi)部空間，有效地阻擋躁聲、塵土污染 的同時，凸顯出潔凈、幽靜的內(nèi)部環(huán)境。2、環(huán)境園林化蓊郁蔥蘢明月清泉心上洗以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計主旨，47.8%的高綠化率，景觀環(huán)境由平面視覺 提升為三維立體的獨特享受使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景，立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀。當(dāng)你拾階而上，或緩痰下行，立體景觀的樂趣即可顯現(xiàn)步一景、動靜皆景，環(huán)島溪流順流而下，形成階梯疊水瀑布，把春、更秋、冬式風(fēng)情的景區(qū)有 機率張，呈現(xiàn)“明月松間照，清泉石上流”的浪漫詩境。3、建筑藝術(shù)化精思巧構(gòu)高科技與藝術(shù)性的完美融合口住宅由南向北逐漸升高,形成兩次漸戰(zhàn)的錯落，使小區(qū)建筑形忠層次清

59、楚，有 強烈的韻律感，同一列住宅呈現(xiàn)中間低、兩側(cè)高，很好地拓展了視野，構(gòu)成獨 特而豐富的城市天際線。極具現(xiàn)代感的立面，大面瓶的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺欄板，從整體入手、細 致刻畫建筑外型，使之不單純滿足住宅的使用功能要求，同時注重給人以美的 充分表達建筑與環(huán)境的融合、強調(diào)個性和歸屬感。4、配番兔耳化內(nèi)外兼修塑選質(zhì)優(yōu)的軟環(huán)境社區(qū)口四川北路提供全方住的服務(wù)：一站式的購物、休閑、娛樂、醫(yī)院、學(xué)校等配套 已經(jīng)就住。區(qū)內(nèi)為業(yè)主多層次的需求提供多樣式的選擇，兒童游樂場、網(wǎng)球場、綠茵草坪、中國13理斤WW .!中國13理斤WW .!中國垃理人新*資訊網(wǎng)職業(yè)處理人培訓(xùn)的播猿35Analysis Report O

60、f Item AT Baotong Road 寶通路工程分析報告藝術(shù)室、休閑廣場、以及功能齊全的會所。5、球化規(guī)?；瘶O媒世界 媒色鋪成生命的底色口蓊蓊那郁的綠樹林、一望無際的灌木草叢、取之不竭的負離子、用之不盡的絆 氧，無F艮使用，大。大口地呼吸自然最無私的贈與，在這里，呼吸永逅都不會 打結(jié)，連最平常的呼吸都會成為芬芳記憶的開始。47.8%以上的高綠化率、最藍的天，最白的云、花香、鳥語、蟲鳴，大自然才 是最讓人心、戶神怡的藝術(shù)彖，奏響清越之聲，直抵心靈，“囪林”式的整盤綠化，常青植物、保健植物，錯落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。6、戶型合理化見微知著人本精神的科學(xué)表達間隔、開間舒適合理，明