一般假設(shè)舉例說明

1、篇一：一般假設(shè)舉例說明】假設(shè)檢驗在經(jīng)濟和社會生活的各個領(lǐng)域里得到了極為廣泛的應(yīng)用.本文介紹了假設(shè)檢驗的基本原理和一估價假設(shè)和限制條件是房地產(chǎn)估價報告的重要組成部分，該部分內(nèi) 容對房地產(chǎn)估價活動的前提作出了必要合理假設(shè)，對報告使用者正 確理解估價結(jié)果的內(nèi)涵及正確使用估價報告具有重要作用，對保護 估價機構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師具有重要意義。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范gb/t 50291-2015第7.015條：估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依 據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估 價義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。 估價假設(shè)和限制條件應(yīng)包

2、含如下內(nèi)容：1 、一般假設(shè) 應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了 檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以 核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋 安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注， 在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、 監(jiān)測的情況下，對其安全的合理假定等。估價對象的權(quán)屬、面積、用途等應(yīng)以委托人提供的產(chǎn)權(quán)證件記載信 息為準。根據(jù)中華人民共和國資產(chǎn)評估法第十三條： 評估專業(yè)人員有義務(wù)對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的 真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。但在實際中估價師難以 到相

3、關(guān)主管部門對產(chǎn)權(quán)證件進行核查和驗證，故應(yīng)對估價對象的權(quán) 屬、面積、用途等信息進行一般假設(shè)； 對房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng) 實地查勘、查閱現(xiàn)有資料后可作出常規(guī)判斷時應(yīng)對其進行一般假設(shè)， 當(dāng)無法作出常規(guī)判斷時應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè) 機構(gòu)或?qū)＜疫M行鑒定并以此為依據(jù)進行估價，并在報告中說明； 房地產(chǎn)市場環(huán)境對估價對象價值或價格具有重大影響，但鑒于房地 產(chǎn)交易雙方往往存在信息不對稱的狀況，且房地產(chǎn)市場客觀上也并不屬于公開市場，所以應(yīng)對房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易 市場作出一般假設(shè)。2、未定事項假設(shè)應(yīng)說明對估價所需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等

4、事 項所做的合理的、最可能的假定。未定事項是指估價委托人已提供了與估價對象相關(guān)的所有資料，但 某些仍尚未明確或不夠明確的估價所需的事項。例如某些取得時間較早的土地，取得土地時無規(guī)范的規(guī)劃條件，其 容積率客觀上尚不明確；或儲備機構(gòu)已完成儲備的土地，在尚未納入供應(yīng)計劃時，尚無明確的規(guī)劃指標，導(dǎo)致其容積率或商住比例尚不明確，此時均需對其進行未定事項假設(shè)。舉例說明 3、背離事實假設(shè)應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象 狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。背離事實假設(shè)通常是由于估價目的的需要而對估價對象做出與其實 際不符的假設(shè)。例如追溯性評估項目中對估價對象實物狀況的假

5、設(shè)、司法拍賣評估 項目中對其查封狀態(tài)的假設(shè)等，此類假設(shè)一般僅對估價對象的某些 特殊實物或權(quán)益狀況進行假設(shè)，以便促使估價目的的實現(xiàn)。舉例說明在實際估價中必須充分了解估價目的后才可有針對性地進 行假設(shè)。4、不相一致假設(shè)應(yīng)說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途不一致 或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不 一致等情況下，對估價對象所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等 的合理假定。在不動產(chǎn)登記暫行條例施行之前，很多地方的房地產(chǎn)會分別核 發(fā)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，其發(fā)證主管部門不一 致，且不同主管部門的登記簿記載信息不完全一致，可能會導(dǎo)致上 述產(chǎn)權(quán)證件的登記地址、用途

6、等不一致。房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或產(chǎn)權(quán)人名稱變更時，受讓方或產(chǎn)權(quán)人若僅辦 理了房屋所有權(quán)證的變更手續(xù)而尚未辦理國有土地使用證 的變更手續(xù)就會導(dǎo)致上述產(chǎn)權(quán)證件的登記權(quán)利人不一致。舉例說明上述情況下均應(yīng)作不相一致假設(shè)。在實際估價過程中，存在不同權(quán)屬證明上記載的信息不一致時，應(yīng) 結(jié)合估價目的做出最合理的假設(shè)。5、依據(jù)不足假設(shè)應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資 料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況 下，缺少該資料對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。首先需要注意未定事項假定與依據(jù)不足假設(shè)的區(qū)別，未定事項假設(shè) 是對客觀上尚不明確或不夠明確的事項進行假定，而依據(jù)不足假設(shè)

7、 是對客觀上已明確但由于估價委托人無法提供必需的資料且注冊房 地產(chǎn)估價師已進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料時的假定，其根 本區(qū)別在于假定事項客觀上是否已明確。例如估價對象為已建成房地產(chǎn)，估價委托人一般僅能提供其產(chǎn)權(quán)資 料，無法準確證明其準確建成年代，注冊房地產(chǎn)估價師亦難以收集 到其竣工驗收報告，故難確定其建成年代，而其建成年份是客觀存 在的，故應(yīng)對上述因素進行依據(jù)不足假設(shè)而不應(yīng)作未定事項假設(shè)。 舉例說明在實際估價中，注冊房地產(chǎn)估價師難以確定估價對象的某 事項時，首先應(yīng)判斷該事項是否為客觀存在，再根據(jù)實際情況并結(jié) 合估價目的對其進行合理假設(shè)。6、估價報告使用限制應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使

8、用者、使用期限等使用范圍 及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。每個估價報告的估價目的應(yīng)具有唯一性，在說明估價報告的用途時 應(yīng)結(jié)合估價目的給以明確的限制。估價報告的使用期限需精確至日。以上內(nèi)容是房地產(chǎn)估價規(guī)范所要求的估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明的內(nèi)容，筆者僅進行了部分舉例說明，實際估價中因估價對象、 估價目的等不同，需進行相應(yīng)假設(shè)的情況更多，注冊房地產(chǎn)估價師 應(yīng)根據(jù)實際情況進行必要、合理且有依據(jù)的假定。（本文來自：中估聯(lián)行成員機構(gòu)武漢國佳 作者：歐志偉）中估聯(lián)數(shù)據(jù)。截至目前中估聯(lián)共有成員機構(gòu)32家，包含權(quán)轄城市72 個，落地服務(wù)城市 190+個，遍及全國22個省、直轄市、自治區(qū)、覆蓋中國

9、 64%的土地面積。截止到2016年底，平臺內(nèi)共有111個城市住宅數(shù)據(jù)上線，覆蓋小 區(qū)17萬個，樓棟近200萬棟，單套3000萬套。擁有10個城市辦公數(shù)據(jù)上線，覆蓋項目7000個，樓棟8000棟。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心讓數(shù)據(jù)揭示價值合作請聯(lián)系中估聯(lián)行不動產(chǎn)估價聯(lián)盟 中國不動產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)者 長按識別二維碼 一鍵加關(guān)注中估聯(lián)數(shù)據(jù)成員機構(gòu)北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司 上海城市房地產(chǎn)估價有限公司 武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司 四川恒通房地產(chǎn)土地評估師事務(wù)所有限公司 深圳市英聯(lián)土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司 江西同致房地產(chǎn)土地估價咨詢有限公司 廈門中利資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司 廣東世紀人土地與房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 河南開源房地產(chǎn)估價有限公司 江蘇國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估咨詢有限公司 浙江和誠房地產(chǎn)估價有限公司 四川恒通房地產(chǎn)土地評估師事務(wù)所有限公司重慶分公司 西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司 云南鼎立房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司 山西聚信房地產(chǎn)估價有限公司 湖南友誼房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司 廣西科正房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司 寧夏明大房地產(chǎn)評估中心有限公司 內(nèi)蒙古科瑞房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 浙江嘉華房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司 河北嘉澤房地產(chǎn)評估有限公司 安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價格評估有限公司 新疆新估聯(lián)城不動產(chǎn)估價聯(lián)