國家稅收（第六版）第十四章土地增值稅

1、學習目的和要求:通過本章學習，要求了解土地增值稅的概念及其會計處理； 熟悉土地增值稅的征稅對象、范圍、納稅人、適用稅率以及減免稅；掌握土地增值稅應納稅額的計算。重點：土地增值稅的計算難點：計稅依據(jù)：增值額的確定第十四章 土地增值稅第一節(jié) 土地增值稅概述一、概念、特點 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。特點（1）征稅面較廣；（2）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；（3）按照超率累進稅率計稅；（4）采用扣除法和評估法確定增值額；（5）按次征收。二、征稅對象、范圍土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他

2、附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。征稅范圍 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。第十四章 土地增值稅（一）征稅范圍的一般規(guī)定1.只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的行為征稅。2.只對有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不征稅。不征土地增值稅（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）；（2）房地產(chǎn)有條件的贈與（無收入）；（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；（5）房地產(chǎn)重新評估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；（6）代建房行為（權(quán)屬未變）。第十四章 土地增值稅免征（暫免）土地增值稅（1）個人互換自有居住用房地產(chǎn)；（2）合作建房建成后

3、按比例分房自用；（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)；（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中；（5）國家征用收回的房地產(chǎn)；（6）個人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)；（7）建造普通標準住宅出售（符合條件）。三、納稅人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。第十四章 土地增值稅四、稅率四級超率累進稅率表第十四章 土地增值稅級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超

4、過50%的部分3002超過50%100%的部分4053超過100%200%部分50154超過200%的部分6035五、減免稅（一）建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。（二）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。（三）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準,凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,按規(guī)定計征土地增值稅。（四）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,

5、免征土地增值稅。 （五）自2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第十四章 土地增值稅第二節(jié) 土地增值稅的計算土地增值稅的計算步驟：確定納稅人確定取得的收入確定扣除項目的金額計算土地增值稅，確定增值率和稅率計算應納稅額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入稅法規(guī)定的扣除項目金額應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)一、計稅依據(jù) ： 增值額（一）收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。第十四章 土地增值稅實物收入收入時的市場價格折算；無形資產(chǎn)收入專門評估；（二）扣除項目及金額：新項目轉(zhuǎn)

6、讓（扣五項）1/5.取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式：（1）出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；（2）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為定補繳的出讓金；（3）轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 “按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”：登記、過戶手續(xù)費。2/5.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本（1）土地征用及拆遷補償費 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用,主要包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地

7、上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 第十四章 土地增值稅（2）前期工程費 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設計、項目可行性研究、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（4）基礎設施費 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設施費 指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)間接費用 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生費用,包括工

8、資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 第十四章 土地增值稅3/5. 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用） 房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。 開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。 對于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）（2）納

9、稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。第十四章 土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意：第一：利息上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度部分不允許扣除；第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第三：全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 第四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1），（2）項所述兩種辦法。 第五：土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除

10、。4/5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除（三稅一費） 。第十四章 土地增值稅4/5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除（三稅一費） 。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除（兩稅一費）。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。5/5.財政部確定的其他扣除項目 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除： 加計扣除費用

11、（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第十四章 土地增值稅（二）扣除項目及金額：舊房及建筑物扣除項目1.房屋及建筑物的評估價格（重置成本價格成新度折扣率） 重置成本：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用?！咀?】評估僅僅針對房地產(chǎn)，不評估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計算土地增值稅時，一般不需要評估價格?！咀?】成新度折扣率不等于會計折舊2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納

12、的有關(guān)費用（評估費用可以扣除）。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。三、評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定所謂評估價格，指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：第十四章 土地增值稅（1）出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的（按照評估的市場價確定其實際成交價格）。1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，

13、可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。第十四章 土地增值稅2.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的市場比較法進行評估公式：評估價格交易實例房地產(chǎn)價格實物狀況因素修正權(quán)益因素修正區(qū)域因素修正其他因素修正【注】評估費用不得扣除第十四章 土地增值稅轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目具體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓土地（賣地）扣除項目（2項）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

14、2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金新建房屋（賣新房）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（5項）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（4項）存量房屋（賣舊房）扣除項目（3項）1.房屋及建筑物的評估價格評估價格 重置成本價成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金二、應納稅額的計算土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收。計算公式為:應納稅額=(每級距的土地增值額適用稅率)在實際工作中,分步計算比較煩瑣,可以采用速算法計算。計算土地增值稅稅額,可按增

15、值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法進行。計算公式為:應納稅額=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)具體分為五個步驟：第一步:計算收入總額;第二步:計算扣除項目金額;第三步:計算增值額;第四步:計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率和速算扣除率;第五步:套用速算法的計算公式。三、土地增值稅的清算1.清算收入的確認。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金的處理。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除。4.房地產(chǎn)開放企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的處理。該項費用不得扣除。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應視同按國家統(tǒng)一

16、規(guī)定繳納的有關(guān)費用,計入取得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除。6.拆遷安置土地增值稅的計算。第十四章 土地增值稅7.轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計扣除。8.清算后應補繳的土地增值稅滯納金的處理。納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,清算補繳的土地增值稅,在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,不加收滯納金。第三節(jié) 土地增值稅的申報、繳納與會計處理一、申報與繳納一、納稅義務發(fā)生時間1.以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅額。2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓的,先計算出應納稅總額,然后根據(jù)合同約定的收款日期和約定的收款比例確定應納稅額。3.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的:(1)納稅人進行小

17、區(qū)開發(fā)建設的,其中一部分房地產(chǎn)項目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去,但小區(qū)內(nèi)的部分配套設施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成,在這種情況下,稅務機關(guān)可以對先行轉(zhuǎn)讓的項目,在取得收入時預征土地增值稅。(2)納稅人以預售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,對在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入,稅務機關(guān)也可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。凡采用預征方法征收土地增值稅的,在該項目全部竣工辦理清算時,都需要對土地增值稅進行清算,根據(jù)應征稅額和已征稅額進行結(jié)算,多退少補。第十四章 土地增值稅二、納稅期限納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi),向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關(guān)辦理納稅申報,同時向稅務機關(guān)提交相關(guān)資料。三、納稅地點納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報,并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。上述所稱“房地產(chǎn)所在地”,是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的,應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。四、會計處理(一)會計賬戶設置企業(yè)應在“應交稅費”科目下設“應交土地增值稅”明細科目,專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況,其貸方反映企業(yè)計算的應交土地增值稅,其借方反映企業(yè)實際繳納的土