某著名地產(chǎn)策劃公司如何評(píng)價(jià)規(guī)劃建筑方案課件

1、如何評(píng)價(jià)規(guī)劃建筑方案 XX地產(chǎn)培訓(xùn)課程20XX 年 11 月課程目標(biāo) 掌握規(guī)劃建筑方案的評(píng)價(jià)方法 設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖（總圖）建筑平面圖、立面圖、剖面圖（平、剖、立） 多方案評(píng)價(jià) 評(píng)優(yōu) 建筑設(shè)計(jì)方案目 錄 一課題的提出 二評(píng)價(jià)方案的市場(chǎng)性 三評(píng)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)性 四評(píng)價(jià)方案的建筑設(shè)計(jì)優(yōu)劣 五案例分析一.課題的提出1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)2. 傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法3. 專業(yè)評(píng)價(jià)方法 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期工作的必要環(huán)節(jié)建筑設(shè)計(jì)方案選優(yōu)建筑設(shè)計(jì)方案改進(jìn) 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo) 委托設(shè)計(jì)（多方案）專業(yè)評(píng)價(jià)方法 綜合、系統(tǒng)、專業(yè) 定性分析 定量分析市場(chǎng)類經(jīng)濟(jì)類建筑類總體評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理之一

2、：樣本越多，越接近總體全面的、多角度的、大量的專業(yè)定性分析，達(dá)到定量分析目的評(píng)標(biāo)方法特點(diǎn)（一）1. 對(duì)每一方案的評(píng)審角度全（市場(chǎng)類、經(jīng)濟(jì)類、建筑類三大類）、考察樣本多（數(shù)十項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)），基本可以反映一個(gè)建筑設(shè)計(jì)方案的全貌（統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理：“樣本越多，越接近總體”）。2.正因?yàn)楸痉椒疾斓臉颖径?，突破了傳統(tǒng)的評(píng)標(biāo)方法，即憑直觀感覺，多為定性分析得出評(píng)標(biāo)結(jié)果。實(shí)現(xiàn)了較為科學(xué)的、系統(tǒng)的、全面的定量分析評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)方法特點(diǎn)（三） 5.評(píng)標(biāo)屬相對(duì)概念，用如下色塊表示： 表示適于銷售、較合理、較經(jīng)濟(jì) 表示銷售、合理、經(jīng)濟(jì)性尚可 表示不利于銷售、不盡合理、不經(jīng)濟(jì)二評(píng)價(jià)方案的市場(chǎng)性 1. 是否有利于銷售 2.

3、是否市場(chǎng)歡迎的設(shè)計(jì)方案 3. 是否存在風(fēng)水問題 市場(chǎng)類評(píng)標(biāo)示例1 外立面昭示性（權(quán)重5%）方案設(shè) 計(jì) 內(nèi) 容評(píng) 標(biāo) 意 見結(jié)論A時(shí)代感與三層騎樓柱廊結(jié)合現(xiàn)代感強(qiáng)、立面大氣、層次豐富B一層騎樓，特設(shè)廣告位商業(yè)味濃，手法現(xiàn)代C忠實(shí)于B+H方案、立面簡(jiǎn)潔在原方案上突破較少3 商場(chǎng)街鋪化（-1層、一層商鋪）（權(quán)重6%）方案設(shè) 計(jì) 內(nèi) 容評(píng) 標(biāo) 意 見結(jié)論A街鋪化程度高, 一層鋪小,-1層鋪面偏大一層鋪面易銷售B全部商鋪街鋪化,鋪面方正一層、-1層中心鋪面易銷售C有部分商場(chǎng)格局有難銷售鋪面經(jīng)濟(jì)性案例 建筑 樓層 建筑 形式 乘用 電梯 消防 電梯 消防 樓梯 其他 設(shè)施7層及以下多層 無 無 無811層

4、小高層 1 無 11218層中高層 1 1 1100米超高層 2以上 1 2煙感噴淋消防規(guī)范要求的樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念建筑成本樓層33F18F11F7F為什么深圳的高層建筑都一般高？ 經(jīng)濟(jì)類評(píng)標(biāo)示例13 外立面裝飾（權(quán)重3%）方案設(shè) 計(jì) 內(nèi) 容評(píng) 標(biāo) 意 見結(jié)論A兩座玻璃房，外墻玻璃幕面積大造價(jià)最高B一般外墻裝飾+框架造價(jià)一般C局部玻璃幕墻造價(jià)稍高總平面布局總平面布局是建筑方案的關(guān)鍵 物業(yè)類型 寫字樓 商業(yè) 住宅區(qū)常見分析點(diǎn)1.有無前廣場(chǎng)2.人流、車流組織3. 消防車道及消 防登高面4.景觀面的利用1.是否盡可能多地設(shè) 置街鋪2.大商場(chǎng)有無前廣場(chǎng)3.大商場(chǎng)有無中庭4.有無人流集散空間5.公共綠

5、地是否有利 于人流1.圍合式還是軍營式2.公共綠地的組織3.人車分流4.是否能保證更多的 戶型南向5.配套設(shè)置布置的合 理性戶型平面戶型平面是檢驗(yàn)市場(chǎng)性的關(guān)鍵物業(yè)類型 寫字樓 商業(yè) 住宅常見分析點(diǎn)1.基本單位是否能 滿足大多市場(chǎng)需 求面(50100200)2.平面在結(jié)構(gòu)、布 局上是否能實(shí)現(xiàn) 自由組合3. 衛(wèi)生間設(shè)置1.基本單位是否能滿 足大多市場(chǎng)需求面 (10202735)2.平面在結(jié)構(gòu)、布局上 是否能實(shí)現(xiàn)自由組 合3.有無人流集散空間4.商業(yè)通道布置的合 理性1.戶型布局的合理性2.是否能保證更多的 主人房南向3.是否能保證更多的 客廳面向景觀面4.是否設(shè)置玄關(guān)或可 能5.戶型的方正環(huán)境景觀

6、環(huán)境景觀對(duì)不同的物業(yè)有不同的要求。一般而言，住宅區(qū)要求最高，寫字樓、商業(yè)次之。 物業(yè)類型 寫字樓 商業(yè) 住宅區(qū)常見分析點(diǎn)1.公共空間的綠化2.群樓頂綠化3. 共享空間綠化4.環(huán)境景觀面的利 用1.是否有休閑配套綠 化2.立體綠化3.樓頂綠化1.小區(qū)中央花園2.組團(tuán)綠化3.景觀主題4.環(huán)境景觀的利用配 套配套設(shè)施對(duì)不同的物業(yè)有不同的要求。一般而言，寫字樓要求最高，商業(yè)次之。 物業(yè)類型 寫字樓 商業(yè) 住宅區(qū)常見分析點(diǎn)1.外立面材料及造 型2.大堂設(shè)計(jì)3. 電梯廳設(shè)計(jì)4.電梯品牌及標(biāo)準(zhǔn)5.空調(diào)能否保證24 小時(shí)辦公6.會(huì)所配套1.商業(yè)形象2.中央空調(diào)3.自動(dòng)扶梯4.其他設(shè)施1.會(huì)所配套2.商業(yè)配套3

7、.學(xué)校配套4. 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所配套存在設(shè)計(jì)問題即便是完滿的設(shè)計(jì)也可能存在缺陷或可以調(diào)整的地方評(píng)標(biāo)目的是看哪一個(gè)方案具有達(dá)到理想設(shè)計(jì)的可能性 物業(yè)類型 寫字樓 商業(yè) 住宅區(qū)常見分析點(diǎn)1.外立面昭示性不 強(qiáng)2.人流、車流組織 不理想3. 空調(diào)沒有考慮 24小時(shí)辦公4.景觀面沒有利用1.沒有盡可能多地設(shè) 置街鋪2.沒有明晰人流組織3.集散空間不理想4.商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)不利 于人流滯留集散1.建筑布局圍合太死2.環(huán)境設(shè)計(jì)無特點(diǎn)3.建筑尖角互相“沖射”4.沒有考慮戶型中的 玄關(guān)設(shè)置5.戶型不方正6.沒有考慮消防車道 建筑類評(píng)標(biāo)示例20 總平面（權(quán)重4%）方案設(shè) 計(jì) 內(nèi) 容評(píng) 標(biāo) 意 見結(jié)論A中心突出,共享空間大,并有局部亮點(diǎn),功能分區(qū)明確,人流流線順暢總平面商業(yè)布局合理，但由于組團(tuán)商業(yè)街的出現(xiàn)，使中心廣場(chǎng)相對(duì)局促B商城布局,一層沿街面長,四平八穩(wěn),少有局部亮點(diǎn)沿街商業(yè)價(jià)值高,但離購物公園主題有距離C建筑四角設(shè)計(jì),使中心廣場(chǎng)面積達(dá)到最大可能,景觀視野開闊,自然性好,但商業(yè)難聚人氣中國特色商業(yè),能否聚人是第一要素購物公園形式,在國內(nèi)外尚無成功先例,因此“成功”應(yīng)是決策的第一考量含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析是一種科學(xué)的分析方法。權(quán)重包含評(píng)標(biāo)時(shí)，評(píng)審者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)（市場(chǎng)、建筑、經(jīng)濟(jì)）。含權(quán)重統(tǒng)計(jì)分析可以不論各類分項(xiàng)