中信紅樹灣-價格方案-價格報告－2第二章-核心均價確定

1、核心均價確定一、 對比樓盤選擇二、 對比樓盤權(quán)重確定三、 核心均價靜態(tài)比準中信紅樹灣一期由2棟31層和2棟32層高層住宅，11棟Town Home組成，整體戶均面積在180平米左右，入市時市場上推出的同類戶型，總價相近的樓盤較少，可比性相對局限，通過同區(qū)域的同質(zhì)樓盤以及相關(guān)區(qū)域三級市場成交分析，確定核心均價。對比樓盤選擇：商品的價格受市場的供求關(guān)系、可替代商品價格等因素的制約，因此市場上同質(zhì)產(chǎn)品的價格對本項目的價格制定有重要的參考價值，在選取對比樓盤時，要把握以下三個原則：區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次）競爭關(guān)聯(lián)性（熱點競爭區(qū)域、銷售時間重疊性）參考樓盤參見后頁競爭樓盤分布

2、圖及競爭樓盤列表由于在銷售階段，工程展示的不同，在參照時應(yīng)確立一個比較標(biāo)準，即各項指標(biāo)均在目前在售項目中抽取其中戶型面積，總價相近的部分，鎖定同一時點進行比較，綜合考慮在本項目入市時各項因素對比打分。天鵝堡二期II區(qū)天鵝堡二期II區(qū)7月3日選房，與項目入市時機最為接近，并且，從檔次、區(qū)域及面積總價方面分析，具有較強可比性，應(yīng)充分對比項目的優(yōu)劣勢確定均價。世紀村王府、日月府，紅樹東方，紅樹西岸，瑞河耶納世紀村與項目僅一路之隔，也是目前本區(qū)域內(nèi)唯一的在售項目，雖然在項目整體形象、檔次等方面存在差異，但因其位置和產(chǎn)品與項目有相近，具有較強的參考價值。紅樹東方雖然銷售已到尾聲，但因其區(qū)域和產(chǎn)品的相關(guān)度

3、較高，且時隔較近，具有一定的借鑒意義。紅樹西岸和瑞河耶納，與本項目位置最相近，從其產(chǎn)品品質(zhì)和預(yù)計推出時間分析，將是項目推出時最大的競爭對手，但由于其尚未開始發(fā)售，因此不作為項目核心均價合成的對比樓盤，與他們的競爭分析在后面的價格策略中體現(xiàn)。熙園、蘭溪谷熙園為去年8月份開盤，至今銷售率90%左右，剩下的單位為多為一梯兩戶的圓樓，對于本項目有可比性；蘭溪谷今年4月份開始分4批推出房號，樓盤質(zhì)素、發(fā)展商品牌和價格面積與本項目在一定程度上具有可比性。天鵝堡一期天鵝堡一期A、B、C、棟2001年10月入市，銷售周期長，與本項目的可比性不大，所以僅把D、E作為比準對象。但近期一期A、B、C、棟三級市場的成

4、交對本項目有一定的借鑒作用；香域中央、水榭花都、硅谷別墅本項目入市時，以上項目尚無準確價格，但從區(qū)域、產(chǎn)品品質(zhì)和目前市場預(yù)期的價格分析，這幾個項目也是本項目的競爭對手；水榭花都蘭溪谷硅谷別墅紅樹西岸瑞河耶納熙園水榭花都蘭溪谷硅谷別墅紅樹西岸瑞河耶納熙園天一天二世紀村本項目紅樹東方競爭樓盤列表項目建面容積率總套數(shù)主力戶型面積均價推出時間銷售情況在售樓盤天鵝堡二期II區(qū)11.1萬3.662342240-260四房98007月3日蘭溪谷9.3萬1.65539143-163四房98004月17日70世紀村日月府10.6萬3.51564150-200三房200-220四房76004月18日后續(xù)項目瑞河耶

5、納11.1萬1.4400多TOHO：220-270多層：200-250小高層：130-17085009月底紅樹西岸25萬3.4116795-100兩房120-200三房150007月認籌8月開盤硅谷別墅三期11萬2.04300240平米四房水榭花都三期9萬總體1.491-30504年年底香域中央18萬2.08720159-172四房900010月御景東園19萬5.91021120-150三房90006月20日目前積累350張卡對比樓盤權(quán)重確定：我們把與項目相關(guān)的樓盤進行打分，根據(jù)其排序和價格透明性確定比較權(quán)重。位置相近20同質(zhì)產(chǎn)品25競爭關(guān)系55總分天鵝堡二期II區(qū)15205590紅樹東方15

6、15535熙園515525蘭溪谷1010525世紀村王府205025天鵝堡二期區(qū)1510025水榭花都二期510015根據(jù)上表中的評分情況以同區(qū)域參考為重點來進行分配，競爭關(guān)系相對重要，所以與項目推出時間最為接近的天鵝堡二期II區(qū)的權(quán)重稍大，水榭花都二期僅作參考，權(quán)重較小（所選定的比重取整數(shù)值）。因素權(quán)重相應(yīng)樓盤比重存在競爭75天鵝堡二期II區(qū)40紅樹東方15熙園10蘭溪谷10無競爭25世紀村10天鵝堡二期區(qū)10水榭花都二期5核心均價比準項目實收均價(元/M2)銷售調(diào)整市場調(diào)整均價(元/M2)折算率比準均價(元/M2)權(quán)重值折算價格(元/M2)天鵝堡二期區(qū)98001960498%941740%

7、3767紅樹東方86000.978342107%8963 15%1345 熙園98000.999702100.55%9755 10%976 蘭溪谷96001.029792102%9998 10%1000 世紀村王府87000.938091110.30%8924 10%892 天鵝堡二期區(qū)1000011000097%9670 10%967 水榭花都二期110001.021122098%10945 5%547 合計100%9570說明：表中各樓盤的均價為各項目與本項目對比，同質(zhì)產(chǎn)品目前銷售實現(xiàn)的實收均價；表中天鵝堡二期II區(qū)均價為其入市時的實收均價；表中熙園的均價指除開TOWN HOUSE之后高層部分的實收均價；表中蘭溪谷均價取小高層部分成交均價；表中天鵝堡二期區(qū)均價為實收均價；折算率是根據(jù)對比項目與本