長(zhǎng)沙金外灘項(xiàng)目最高最好用途研究中期報(bào)告

1、致南京青和投資集團(tuán)長(zhǎng)沙金外灘工程最高最好用途研究中期報(bào)告2007年7月12日xxxxxC03負(fù)責(zé)聲明就我們所知，我們?cè)谘芯窟^(guò)程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的根本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。以下因素將可能導(dǎo)致我們的根本假設(shè)發(fā)生變化：9新的政府法令9公司政策的變化9對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生影響的重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革事件我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細(xì)的物業(yè)參謀和市場(chǎng)建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。這份報(bào)告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對(duì)任何第三方承當(dāng)任何責(zé)任，同時(shí)，未經(jīng)我方事前的書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何局部不得在任何文件

2、、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們?cè)诖藦?qiáng)調(diào)，對(duì)于未來(lái)需求、商業(yè)趨勢(shì)、物業(yè)價(jià)格、租金和吸納量的估計(jì)是對(duì)未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來(lái)可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，而非完全確定的事實(shí)。對(duì)這些主要因素作出預(yù)測(cè)的過(guò)程包含了許多對(duì)外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報(bào)告的結(jié)果，我們?cè)诖颂嵴?qǐng)貴方注意。該報(bào)告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價(jià)。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值受到諸多因素的影響，例如場(chǎng)地特性、開(kāi)發(fā)工程性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷(xiāo)售、市場(chǎng)趨勢(shì)、收益、競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。該報(bào)告并沒(méi)有包括上述這些因素。因此，我們認(rèn)為該報(bào)告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價(jià)報(bào)告。

3、對(duì)于貴方或任何第三方在融資、購(gòu)置、出讓或出租等交易中因使用該報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承當(dāng)任何責(zé)任。2xxxxxC03目錄一場(chǎng)地分析二宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究三長(zhǎng)沙高端住宅市場(chǎng)分析四長(zhǎng)沙高品質(zhì)辦公市場(chǎng)研究五長(zhǎng)沙高星級(jí)酒店市場(chǎng)研究六長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)研究3xxxxxC03一場(chǎng)地分析xxxxxC03長(zhǎng)沙概況長(zhǎng)沙市湖南省?該工程地塊位于中國(guó)長(zhǎng)沙市天心區(qū)的江邊版塊。?作為湖南省省會(huì)，長(zhǎng)沙是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和信息的中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。?長(zhǎng)沙歷史悠久，人杰地靈。擁有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書(shū)院和三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；并在近代涌

4、現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。?在過(guò)去20多年改革開(kāi)放開(kāi)展的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。?長(zhǎng)沙市轄5區(qū)3縣1市，5個(gè)行政區(qū)域?yàn)椋禾煨膮^(qū)、芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)和岳麓區(qū)；3縣為：長(zhǎng)沙縣、望城縣和寧鄉(xiāng)縣；1市為：瀏陽(yáng)市。?中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，使長(zhǎng)沙在我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總體格局中的戰(zhàn)略地位大幅提升，資本競(jìng)爭(zhēng)力日漸增強(qiáng)。5xxxxxC03天心區(qū)概況?天心區(qū)位于長(zhǎng)沙市的中南部，東鄰雨花區(qū)，西與岳麓區(qū)隔江相望；被與開(kāi)福區(qū)相鄰，南接長(zhǎng)沙郊縣。全區(qū)總面積74平方公里，戶(hù)籍人口119,199戶(hù)，429,104人，現(xiàn)轄9個(gè)街道辦事處、1個(gè)鎮(zhèn)。?作為長(zhǎng)沙市歷史文明的發(fā)源地

5、，天心區(qū)被稱(chēng)作長(zhǎng)沙市的南大門(mén)，更是長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市融城的核心區(qū)域。?天心區(qū)以著名的天心古閣而得名，區(qū)內(nèi)擁有多個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)，其中有兩個(gè)為省級(jí)重點(diǎn)保護(hù)區(qū)。?天心區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利。北有繁華商業(yè)中心，南有擬建的長(zhǎng)沙大道連接長(zhǎng)、株、潭黃金三角帶，西有政府投巨資打造的沿江風(fēng)光帶。?沿江地帶和區(qū)南地區(qū)是全區(qū)整體規(guī)劃的兩個(gè)重點(diǎn)，規(guī)劃旨在提升全區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)力，并成為長(zhǎng)沙市旅游休閑核心區(qū)域。天心區(qū)6xxxxxC03里公21里公01該工程地塊概況?該工程位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)西北部的沿江版塊，緊鄰五一商圈。根據(jù)區(qū)政府規(guī)劃長(zhǎng)沙市火車(chē)站方案，沿江地帶將會(huì)被打造為長(zhǎng)沙的“金核心五一里外灘。商務(wù)公6商圈商業(yè)區(qū)?該地塊緊

6、鄰長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)的市中心。作為該工程長(zhǎng)沙市最繁華地區(qū)，該地段交通便利，地塊餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施非常完善。?位于湘江大道沿線(xiàn)，該工程享有得天獨(dú)厚的自然景觀(guān)。近可欣賞湘江水和橘子洲，遠(yuǎn)可眺望岳麓山。?為長(zhǎng)沙市核心商務(wù)商業(yè)區(qū)的延伸地段，目前核心商務(wù)商業(yè)區(qū)域內(nèi)已有多個(gè)高級(jí)酒店、高端住宅和大型零售商場(chǎng)。?該工程距離位于城南的省政府和天心區(qū)政府分別為10公里和12公里；距離長(zhǎng)沙市火車(chē)站約6公里。天心區(qū)省政府區(qū)政府7xxxxxC03該工程場(chǎng)地匯源江闌賈遺故居大廈雅苑解放西路?該工程位于解放路以南，西湖路以北；東到2BoBo國(guó)際太福臨閣1規(guī)劃中的太平街，西沿湘江大道。湘坡子水房湘韻閣?根據(jù)客戶(hù)提供的信息，該

7、地塊總占地面積約街江永3235畝，凈使用面積約160畝。工程被細(xì)分為3住宅保存地湘4平個(gè)地塊，天韻地塊、地韻地塊和人韻地塊。新待星月樓大天韻地塊街征?該工程場(chǎng)地中另有一些特征地塊，為未拿到產(chǎn)5地地韻地塊道路銅鋪街小學(xué)權(quán)證的民房。民房人民人韻地塊路天時(shí)酒店?該地塊為綜合用地，政府對(duì)容積率、限高等暫特征地塊唐無(wú)規(guī)定。11?地塊目前以民房為主，因而將會(huì)涉及到大規(guī)模拆遷，整個(gè)拆遷工作預(yù)計(jì)將在2年左右完成。2湘白鶴巷?該區(qū)域內(nèi)的民居多為歷史較久的建筑物，居民家居住的時(shí)間較長(zhǎng)；場(chǎng)地考察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)樸2泉3江實(shí)，治安情況較好。嘶西文4?由于毗鄰湘江，該工程區(qū)域的空氣質(zhì)量好于長(zhǎng)井西文大綠沙市平均水平。廟巷廟

8、坪灣街化?該區(qū)域位于長(zhǎng)沙市繁華的商業(yè)商務(wù)區(qū)域的延伸道地段，同時(shí)位于三條主要干道的交匯點(diǎn)，沿街局部噪音稍大，但在本地塊的縱深區(qū)域相對(duì)安西湖路靜。8xxxxxC0335.9235.4038.70該工程場(chǎng)地地勢(shì)解放西路36.0037.1太39.20湘坡子永街36.80江湘?根據(jù)客戶(hù)提供的，該地塊內(nèi)從南到北，由西到平新東各道路交叉位置的自然標(biāo)高數(shù)據(jù)，我們了解大天韻地塊街到該地塊地勢(shì)整體分布是東高西低，大約相差37.9838.5039.61地韻地塊道路36.393米多，人民路地勢(shì)稍高，并向南北兩端低人民人韻地塊路斜。特征地塊唐?工程內(nèi)最低點(diǎn)在西文廟街和湘江大道的交匯點(diǎn)，自然標(biāo)高為35.9米；最高點(diǎn)在人民

9、路東湘端，自然標(biāo)高為36.2039.61米。36.7037.10?天韻地塊中，整體地勢(shì)是東南高，西北低。地白鶴巷家塊內(nèi)最低點(diǎn)在永湘新街上，自然標(biāo)高為36.8035.90泉3米。江嘶西36.50文?地韻地塊和人韻地塊整體是東北高，西南低。井37.20地塊內(nèi)最低點(diǎn)在白鶴巷和唐家灣的交匯處，自大廟巷灣然標(biāo)高為36.7米。街36.3036.88道36.08西湖路數(shù)據(jù)來(lái)源：客戶(hù)提供9xxxxxC03該工程場(chǎng)地地質(zhì)狀況?根據(jù)室內(nèi)水質(zhì)分析，該場(chǎng)地地下水水質(zhì)對(duì)砼結(jié)構(gòu)及鋼筋砼結(jié)客戶(hù)委托中國(guó)有色金屬工業(yè)長(zhǎng)沙勘察設(shè)計(jì)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱蔥裕氐叵濾芯吭憾雜詬孟钅康乜櫚刂首純黿辛絲彼識(shí)越牧系姆闌舷中泄冶曜

10、嫉墓娑劍傭頤塹玫攪碩雜諂倫詠?號(hào)地塊場(chǎng)地巖土工程的勘探資料?該工程擬建建筑物設(shè)一層地下室，基坑開(kāi)挖深度約4米，在開(kāi)挖基坑時(shí)，應(yīng)注意人工邊坡的穩(wěn)定性，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)基坑支護(hù)設(shè)計(jì)，并對(duì)其周邊建筑物及坑壁的沉降和變形進(jìn)行觀(guān)測(cè)。?擬建坡子街2號(hào)地塊場(chǎng)地內(nèi)主要建筑物為5層商業(yè)辦公樓，建筑物等級(jí)為二級(jí)，柱下最大荷載?根底施工期間，建議加強(qiáng)施工驗(yàn)槽驗(yàn)樁工作，及時(shí)解決施工值5000KN，框架結(jié)構(gòu)，設(shè)一層地下室，根底埋中出現(xiàn)的鹽土工程問(wèn)題。置深度為4米。?下表為客戶(hù)提供的場(chǎng)地內(nèi)各地層有關(guān)工程特性指標(biāo)建議。?在該地塊勘察深度范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)影響場(chǎng)地穩(wěn)定性的不良地質(zhì)作用及液化地層，場(chǎng)地穩(wěn)定，適宜該工程擬建建筑。?該場(chǎng)地的抗

11、震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)根本地震加速值為0.05克，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)地震特征周期值為0.35s，該場(chǎng)地類(lèi)別為二級(jí)，屬可進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地。10 xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀天韻地塊長(zhǎng)房汀闌雅苑歷史建筑?天韻地塊位于解放路以南，人民路以北，東到太平路，西至湘江大道，占地面積約100畝。?該地塊內(nèi)現(xiàn)已老式民房為主，另有一些沿街商鋪。地塊東邊的太平路將在未來(lái)匯源江闌賈遺故居被拓寬到16米。大廈雅苑解放西?地塊又被細(xì)分為5小塊，坡子街以北有1路2號(hào)和2號(hào)地塊，以南有3、4和5號(hào)地塊。太BoBo國(guó)際福臨閣1湘坡省財(cái)貿(mào)醫(yī)院?在該地塊范圍內(nèi)，福臨閣、水泵房和部子水房湘韻閣街分住宅保存地將不在本次規(guī)劃改造中。

12、江永3住宅保存地湘?在1號(hào)地東面的一些歷史建筑需要在拆遷4平新星月樓大時(shí)予以保存；在5號(hào)地的西南角的垃圾處街理廠(chǎng)將被遷移。5道路銅鋪街小學(xué)民房?位于該地塊東南邊的銅鋪街小學(xué)是一所垃圾處理廠(chǎng)人民路歷史悠久的著名小學(xué)，學(xué)校內(nèi)保有一些歷史文物。?地塊東側(cè)有省財(cái)貿(mào)醫(yī)院。湘韻閣?據(jù)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃，該地塊拆遷在人韻地塊的拆遷之后，大約拆遷周期1年半左右。BoBo國(guó)際11xxxxxC03天韻地塊管線(xiàn)預(yù)留情況管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口解上水ZZ4048下水WW4010?基于客戶(hù)提供的相關(guān)圖紙和工程部的配合，我們對(duì)工程場(chǎng)放地周邊主要道路的管線(xiàn)情況進(jìn)行了甄別電力LL6222弱電XX6280西MT4060?該圖紙無(wú)管徑及容量

13、的相關(guān)信息；基于與客戶(hù)溝通，假設(shè)路燃?xì)釳T4062所有管線(xiàn)容量足以支持工程開(kāi)發(fā)管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口ZZ6042WW6459ZZ6038上水下水WW6464ZZ6024WW6424ZZ6025管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口湘LL6221XX6261WW2057江LL6220XX6262WW2058大LL6219XX6256ZZ2103WW2047坡上水下水道電力LL6218弱電XX6252ZZ2104WW8770子LL6217XX6250WW8535街LL6216XX6247WW8538LL6214XX6244電力無(wú)弱電無(wú)MT6210燃?xì)鉄o(wú)燃?xì)釳T620812xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀地韻地塊人民路白鶴巷

14、?地韻地塊位于人民路以南，西湖路以北，湘江大道以東進(jìn)深約80米，占地人民路面積約70畝，凈使用面積唐44.81畝。1?該地塊目前同樣是已老式民房為主，在唐家灣路上湘白鶴巷有一些沿街商鋪；該地塊家內(nèi)無(wú)特殊建筑，拆遷工作2江將和人韻地塊同時(shí)進(jìn)行。西文?地塊被細(xì)分為2小塊，以廟湘江大道唐家灣大綠街白鶴巷為界，北邊稱(chēng)為1灣號(hào)地塊，南邊稱(chēng)為2號(hào)地化道塊；西文廟街和西湖路之間區(qū)域?yàn)槲磥?lái)的綠化帶。西湖路?據(jù)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃，該地塊拆遷在人韻地塊的拆遷之后，大約拆遷周期1到1年半左右。13xxxxxC03該地塊現(xiàn)狀人韻地塊?人韻地塊位于人民路以南，西湖路以北，太平路以西約80米范圍，占地面積約65畝，凈使用面積39

15、.18畝。天時(shí)酒店?該地塊目前已老式民房為主，在唐家灣路上有一些沿街商鋪；地塊東邊的泉嘶井巷，未來(lái)將被太平路取代人民路天時(shí)酒店?地塊由北到南依次被細(xì)分為4小塊，白鶴巷北邊為1號(hào)和2號(hào)唐太1地塊，南邊為3號(hào)和4號(hào)地塊；4號(hào)地塊南邊有綠化帶。?1號(hào)地塊北邊的天時(shí)酒店將因?yàn)樘铰返母脑旃ぷ髟诓痪帽黄?拆遷；4號(hào)地塊東邊的歷史建筑西文廟坪將在規(guī)劃中予以保存。白鶴巷家?該地塊周邊有市中醫(yī)院和長(zhǎng)沙市最好的中學(xué)之一的長(zhǎng)郡中3泉學(xué)。西嘶文4路?據(jù)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃，該人韻地塊拆遷工作將比天韻及地韻先期井西文廟啟動(dòng)，將于廟坪2007年7月進(jìn)行，預(yù)計(jì)6-8個(gè)月完成。巷長(zhǎng)郡中學(xué)灣街西文廟街西文廟坪西湖路市中醫(yī)院14xxxx

16、xC03地韻人韻地塊管線(xiàn)預(yù)留情況管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口ZZ7168人上水ZZ7172下水無(wú)民ZZ7180路電力LL2021弱電無(wú)燃?xì)鉄o(wú)管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口WW6539ZZ6015WW6545上水下水ZZ6012WW0845WW0850管線(xiàn)預(yù)留口管線(xiàn)預(yù)留口湘LL6210ZZ0001江WW0016LL6209ZZ0002大WW0021LL6208ZZ0421西道電力弱電無(wú)上水下水WW0030LL6207ZZ0418湖WW0032LL6206ZZ0412路WW0034LL6201ZZ0009MT6205電力無(wú)弱電無(wú)燃?xì)釳T6200燃?xì)釳T708115xxxxxC03周邊交通狀況?周邊道路?工程北邊為解

17、放西路，雙向四車(chē)道?東鄰湘江大道，雙向六車(chē)道?地塊中間有東西向的人民路，雙向四車(chē)道?東邊規(guī)劃中的太平路，將被加寬到16米?公共交通?地塊周邊公共交通便利，可謂四通八達(dá)?1，11，112，142，143，145，301，317，368，406，803，804，901，旅2路公共汽車(chē)?交通規(guī)劃?目前長(zhǎng)沙市和天心區(qū)的交通規(guī)劃中沒(méi)有對(duì)本工程有影響規(guī)劃16xxxxxC03周邊配套設(shè)施9解放西路#名稱(chēng)醫(yī)院本工程周邊配套設(shè)施比擬齊全，將較12好地吸引潛在的住宅目標(biāo)客戶(hù)群體。1省財(cái)貿(mào)醫(yī)院湘太7?四家醫(yī)院中，兩家為省級(jí)醫(yī)院2省人民醫(yī)院江平8?長(zhǎng)郡中學(xué)是長(zhǎng)沙市最好的中學(xué)3大陽(yáng)光醫(yī)院街之一，將吸引相關(guān)帶子女家庭道4

18、市中醫(yī)院5購(gòu)置本工程的住宅學(xué)校人民路?周邊商業(yè)設(shè)施齊全，中高端商業(yè)街、百貨均近在咫尺5銅鋪街小學(xué)6長(zhǎng)郡中學(xué)商業(yè)設(shè)施7坡子街8黃興路步行商業(yè)街9五一商圈63418xxxxxC03SWOT 分析?位置優(yōu)勢(shì)：臨近湘江，良好的江景及較長(zhǎng)的沿江面將極大地提升本工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力?交通優(yōu)勢(shì)：周?chē)?條交通主干道為本工程提供了良好的交通可及性?xún)?yōu)勢(shì)?場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)：場(chǎng)地大，進(jìn)深足，為大型工程的內(nèi)部循環(huán)提供了根底?商業(yè)優(yōu)勢(shì)：具有相當(dāng)長(zhǎng)的臨街面，為商業(yè)設(shè)施提供了良好的開(kāi)發(fā)根底?文化優(yōu)勢(shì)：歷史和文化保護(hù)建筑為該工程提供了獨(dú)特且珍貴的文化遺產(chǎn)?雖然毗鄰五一商圈，但并非位于其核心區(qū)域劣勢(shì)?目前，工程地塊本身屬于棚戶(hù)區(qū)，拆遷存在一

19、定難度?位于城市核心區(qū)域，市政規(guī)劃有一定限制?天心區(qū)內(nèi)的湘江風(fēng)光帶開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，但可以通過(guò)借鑒其它地區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)如開(kāi)福區(qū)湘江風(fēng)光帶，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的工程時(shí)機(jī)?目前長(zhǎng)沙市缺少一個(gè)大型的綜合工程，該工程將可能憑借卓越的江景、良好的交通和多元化的物業(yè)功能，成為長(zhǎng)沙市的標(biāo)志性工程?該區(qū)域周邊丁字路口多，未來(lái)交通組織稍有難度挑戰(zhàn)?在本工程完工期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)其它工程將可能成為競(jìng)爭(zhēng)工程，且對(duì)該工程的成功形成挑戰(zhàn)19xxxxxC03二. 長(zhǎng)沙市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析xxxxxC03長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)分析?長(zhǎng)沙的氣候條件和自然環(huán)境適合植物生長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)是長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的一大優(yōu)勢(shì)，所轄4縣均為湖南省的商品糧基地縣。?長(zhǎng)沙金屬礦產(chǎn)種類(lèi)多，非金

20、屬礦產(chǎn)獨(dú)具特色。全市現(xiàn)已查明有40余種礦藏。因而長(zhǎng)沙市開(kāi)采業(yè)相對(duì)興旺，且為該市提供了可貴的經(jīng)濟(jì)收入。?長(zhǎng)沙工業(yè)開(kāi)展迅速。目前已擁有了長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，且初步形成了電子信息、機(jī)械制造、煙草食品、新材料、生物醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)。?長(zhǎng)沙市擁有一些全國(guó)著名企業(yè)，如白沙集團(tuán)、夢(mèng)潔集團(tuán)、九芝堂股份等。22xxxxxC03長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃分析2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和平均工資年平均工資(元)增加值占比人數(shù)占比?第三產(chǎn)業(yè)的在職員工平均工資最高，產(chǎn)值占整體的信息傳輸、計(jì)算器效勞和軟件業(yè)400693.3%1.5%比重也較大衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)342972.1%4.9%?目前制

21、造業(yè)為長(zhǎng)沙支柱產(chǎn)業(yè)，但其中先進(jìn)制造業(yè)的金融業(yè)322513.4%2.8%比重有待提高教肓290354.5%11.8%?根據(jù)十一五規(guī)劃，長(zhǎng)沙政府將致力于推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)公共管理和社會(huì)組織271693.9%9.8%優(yōu)化升級(jí)：文化、體育和娛樂(lè)業(yè)259982.5%2.3%?降低第一產(chǎn)業(yè)比重推進(jìn)城市化水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)245410.6%1.1%?提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值，培育形成工程機(jī)電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供給業(yè)243290.9%1.1%械、汽車(chē)、家電等先進(jìn)制造業(yè)集群帶動(dòng)前科學(xué)研究、技術(shù)效勞和地質(zhì)勘查業(yè)240092.0%3.4%后產(chǎn)業(yè)鏈；直接提高相關(guān)行業(yè)人員的工資水平交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)218534.

22、0%4.4%?建成中部地區(qū)最具實(shí)力的國(guó)家生物、軟件和新居民效勞和其它效勞業(yè)186622.2%0.4%材料產(chǎn)業(yè)基地，新興科技型產(chǎn)業(yè)成為全市工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)185433.8%3.2%的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)前后產(chǎn)業(yè)鏈；提高此類(lèi)較批發(fā)和零售業(yè)1813511.9%6.6%高收入人群的比重租賃和商務(wù)效勞業(yè)173773.1%2.3%?文化產(chǎn)業(yè)、信息效勞、現(xiàn)代物流、房地產(chǎn)業(yè)等農(nóng)、林、牧、漁業(yè)164357.5%0.4%持續(xù)開(kāi)展提升，初步形成中心城市效勞經(jīng)濟(jì)格制造業(yè)1642428.7%24.2%局直接產(chǎn)生對(duì)辦公樓的需求；較高收入人建筑業(yè)1568311.4%13.5%群比重進(jìn)一步上升住宿和餐飲業(yè)147373.0%4.6%采礦業(yè)

23、128581.2%1.7%重點(diǎn)開(kāi)展先進(jìn)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)將直接提高較高收入人群的比重、帶動(dòng)辦公樓的需求，對(duì)酒店業(yè)、零售業(yè)的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)也將產(chǎn)生積極作用。23xxxxxC03長(zhǎng)沙城市性格?一個(gè)城市的風(fēng)情由文化底蘊(yùn)塑定，而文化底蘊(yùn)和積久成習(xí)的市民性情相輔相成。長(zhǎng)沙市典型的人文特征是極度反感他人干預(yù)，喜于標(biāo)榜獨(dú)立人格，崇尚自由，心氣特別高，喜歡冒尖出頭。?長(zhǎng)沙人對(duì)外鄉(xiāng)的文化有著與生俱來(lái)的維護(hù)意識(shí)，他們崇尚自己的文化，不輕易接受外來(lái)的東西。這也是為什么在長(zhǎng)沙其他菜系餐館和西餐館難以經(jīng)營(yíng)的原因。?長(zhǎng)沙人喜歡熱鬧，愛(ài)扎堆，對(duì)于人與人之間拉近或聚集有格外強(qiáng)烈的欲望，這使得長(zhǎng)沙成為舞廳業(yè)長(zhǎng)盛不衰

24、的城市，也因此而孕育出了“超級(jí)女聲和“快樂(lè)男生。?長(zhǎng)沙人普遍缺乏量力支出的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)，思想散漫追求享樂(lè)。而今，不談殷實(shí)人士，就算下崗失業(yè)工人也時(shí)常樂(lè)意花三十元去一般足浴室洗腳，因而被人們稱(chēng)為“腳都。?長(zhǎng)沙人認(rèn)為愛(ài)吃喝，也是愛(ài)生活的一個(gè)表現(xiàn)，因而當(dāng)?shù)夭宛^生意大多紅火。?長(zhǎng)沙人喜歡夜生活，有不少人在夜間勞作，吃消夜是長(zhǎng)沙市的一道特殊風(fēng)景。29xxxxxC03長(zhǎng)、株、潭一體化分析人口市區(qū)面積2006年城市(百萬(wàn))平方公里人均GDP美元長(zhǎng)沙市6.3111,8193,525株洲市3.6611,2722,092湘潭市2.865,0151,868長(zhǎng)沙市湘潭市株洲市?長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市沿湘江分布，兩兩相距

25、約45公里，是湖南省的精華地帶。?位于承東啟西、聯(lián)南接北的特殊地理位置，長(zhǎng)、株、潭地區(qū)以占全省1/7的土地和1/5的人口，產(chǎn)出了全省1/3的GDP。?作為湖南省的重點(diǎn)規(guī)劃工程，長(zhǎng)、株、潭一體化建設(shè)旨在構(gòu)筑一個(gè)連結(jié)長(zhǎng)江產(chǎn)業(yè)帶與華南經(jīng)濟(jì)圈、輻射帶動(dòng)湖南省的強(qiáng)大城市群。?隨著一體化進(jìn)程的展開(kāi)，長(zhǎng)沙市城區(qū)面積將進(jìn)一步擴(kuò)大，本地的住宅、零售和寫(xiě)字樓都將新增更多來(lái)自于株洲市和湘潭市的客戶(hù)30 xxxxxC03宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)?從1996年開(kāi)始，長(zhǎng)沙市GDP一直保持兩位數(shù)的增速。2006年，長(zhǎng)沙市的GDP到達(dá)了1,790億元，按可比價(jià)格計(jì)算增速為17.8%，是自1996年以來(lái)的第三高速。?到2006年底，長(zhǎng)

26、沙市人口已達(dá)631萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口為214萬(wàn)，同比增長(zhǎng)2.86%；全市人口自然增長(zhǎng)率為4.20，出生率和死亡率分別為11.13和6.93；分區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)人口最多，為50.26萬(wàn)人，其次為天心區(qū)，42.91萬(wàn)人；隨著長(zhǎng)株譚一體化政策的實(shí)施，政府預(yù)計(jì)到2021年，長(zhǎng)沙市常住人口將會(huì)突破670萬(wàn)。人口的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)將是推動(dòng)住宅市場(chǎng)開(kāi)展的內(nèi)在動(dòng)力，也為住宅市場(chǎng)提供了最穩(wěn)定的需求。?長(zhǎng)沙市人口結(jié)構(gòu)在過(guò)去十年中發(fā)生變化，務(wù)農(nóng)人員逐漸減少。長(zhǎng)沙市歷年登記結(jié)婚的新人整體呈上升趨勢(shì)，且由于2006年被稱(chēng)為“金豬年，登記結(jié)婚的新人到達(dá)了6.35萬(wàn)。人口的增長(zhǎng)和結(jié)婚新人的增加為住宅市場(chǎng)提供了最穩(wěn)定的需求。?200

27、6年全年，全市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)1,763美元，天心區(qū)最低，為1,616美元；芙蓉區(qū)最高，為1,860美元。?在過(guò)去10年中，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出一直保持增長(zhǎng)。消費(fèi)性支出占可支配收入比例的降低說(shuō)明長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民實(shí)際購(gòu)置力的增強(qiáng)。?長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從1996年的47.5%下降到2005年的34%；居民娛樂(lè)和教育性支出逐年上升。?長(zhǎng)沙市高等教育領(lǐng)域快速穩(wěn)定的開(kāi)展無(wú)疑將培養(yǎng)出更多的高素質(zhì)人才。高校畢業(yè)生人數(shù)不斷增多，將帶來(lái)對(duì)住宅旺盛而持續(xù)的需求。?受省政府所實(shí)施的長(zhǎng)株潭一體化戰(zhàn)略的影響，長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度將會(huì)被進(jìn)一步提升，進(jìn)而會(huì)有力地帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。預(yù)計(jì)隨

28、著一體化進(jìn)程的不斷深入，將會(huì)有更多來(lái)自株洲和湘潭市的消費(fèi)者到長(zhǎng)沙置業(yè)。32xxxxxC03三長(zhǎng)沙高端住宅市場(chǎng)研究xxxxxC03數(shù)據(jù)來(lái)源有鑒于為我們的客戶(hù)就本工程提供中立和客觀(guān)的研究，理解長(zhǎng)沙市宏觀(guān)及微觀(guān)層面的市場(chǎng)情況，我們采用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于以下三方面，這些數(shù)據(jù)是具有高度可靠性并將經(jīng)過(guò)交叉論證，同時(shí)我們也將根據(jù)豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)此進(jìn)行調(diào)整和深入分析。編號(hào)數(shù)據(jù)來(lái)源相關(guān)獲得數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)研究原理數(shù)據(jù)可靠性?微觀(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究對(duì)于我?銷(xiāo)售速率可能會(huì)有一定誤?目前在售的所有高端們理解可比性工程在開(kāi)發(fā)差，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通常會(huì)夸大1?長(zhǎng)沙實(shí)地考察住宅工程及局部售罄過(guò)程中的優(yōu)劣勢(shì)具有借鑒該數(shù)據(jù)，以呈現(xiàn)出良好的銷(xiāo)的高端住

29、宅工程意義售態(tài)勢(shì)?政府相關(guān)部門(mén)提供的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，為我們提供了?2001-2006年間，歷年最可靠的信息包括長(zhǎng)沙2?長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息中心長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)供給?數(shù)據(jù)可靠性高市商品住宅歷年竣工面和需求情況積、批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記銷(xiāo)售面積等?了解潛在客戶(hù)的需求有助?共發(fā)放份問(wèn)卷302份?委托專(zhuān)業(yè)的調(diào)研機(jī)構(gòu)于我們和開(kāi)發(fā)商在今后的?數(shù)據(jù)可靠性高，可作為以上3在長(zhǎng)沙進(jìn)行廣泛的消?潛在客戶(hù)群對(duì)住宅的工程規(guī)劃過(guò)程中打造出符兩局部數(shù)據(jù)的深入補(bǔ)充費(fèi)者訪(fǎng)談傾向性合市場(chǎng)的產(chǎn)品34xxxxxC03房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)注釋就本報(bào)告中所涉及的相關(guān)房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)，我們羅列如下注釋?zhuān)╅_(kāi)展商參考：編號(hào)相關(guān)名詞注釋1?公寓?包括多層4-6層、小

30、高層7-12層及高層13層以上三種不同形態(tài)?代表住宅市場(chǎng)中較高端的物業(yè)形態(tài)，其中包括雙拼別墅、聯(lián)體別墅指三聯(lián)以上和疊加2?聯(lián)排別墅別墅3?別墅?代表住宅市場(chǎng)中最高端的物業(yè)形態(tài)，僅指獨(dú)門(mén)獨(dú)院、兩至三層樓形式的獨(dú)棟別墅。4?現(xiàn)實(shí)供給?即每年新增的已竣工的住宅數(shù)量5?未來(lái)供給?包括未取得預(yù)售證的住宅, 取得預(yù)售證但尚未售出的住宅，及已批租的住宅用地6?需求?即每年成交的一手住宅數(shù)量?即每月成交住宅套數(shù)7?吸納量?去化速率=總需求量/物業(yè)正式銷(xiāo)售以來(lái)的月份數(shù)35xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)概況高端住宅市場(chǎng)分析可比性工程分析目標(biāo)客戶(hù)需求傾向性研究高端住宅未來(lái)供給預(yù)測(cè)36xxxxxC03長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)開(kāi)

31、展歷程?八五期間開(kāi)始起步?十一五期間完善開(kāi)展?九五期間加快開(kāi)展?十五期間大跨步向前?2006年作為“十一?“中部崛起戰(zhàn)?對(duì)外開(kāi)放步伐?1992年我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)五的開(kāi)局年，房略有力地拉動(dòng)了的加快，住房始強(qiáng)力起飛，同地產(chǎn)改革層出不長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)發(fā)制度改革的深期長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)窮，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)展和城市建設(shè)。入，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)始了真正的保持健康穩(wěn)定發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)?在此期間長(zhǎng)沙市開(kāi)展，但規(guī)模很展。住宅市場(chǎng)交易增長(zhǎng)點(diǎn)在全市住宅市場(chǎng)機(jī)制得小。活潑。國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展到健全，住宅產(chǎn)?商品住宅市場(chǎng)發(fā)?在“十一五接下中的作用日益業(yè)地位得到提展初露頭角。來(lái)的4年中，政府明顯。升。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)實(shí)施可持續(xù)性開(kāi)展戰(zhàn)略，嚴(yán)格執(zhí)行以人

32、為本和市場(chǎng)導(dǎo)向的原那么。37xxxxxC03長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀價(jià)格建筑類(lèi)型?近幾年，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)一直低于武漢、成?整體來(lái)看，由于長(zhǎng)沙居民仍普遍認(rèn)為都等周邊省會(huì)城市。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)高層建筑代表高端，因而新近住宅項(xiàng)沙商品住宅平均價(jià)格在全國(guó)37個(gè)省會(huì)目多集中于建造高層和小高層建筑。及重點(diǎn)城市中處于中等偏低水平。而更適宜居住的多層建筑相對(duì)較少。營(yíng)銷(xiāo)配套設(shè)施和物業(yè)管理?目前，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售仍不十分?長(zhǎng)沙市住宅工程的配套設(shè)施普遍不完標(biāo)準(zhǔn)，且監(jiān)督不嚴(yán)，信息較不透明。善，即使是高端工程也很少提供有會(huì)所、娛樂(lè)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等可以提高?營(yíng)銷(xiāo)手段以廣告牌形勢(shì)為主，銷(xiāo)售人工程品質(zhì)的設(shè)施。員仍不夠?qū)I(yè)。?物業(yè)管理檔次

33、較低，且不系統(tǒng)。38xxxxxC03與其他城市的比擬?上海作為我國(guó)最大的商業(yè)和金融中心，房地產(chǎn)業(yè)城市上海成都長(zhǎng)沙開(kāi)展也是一直領(lǐng)跑全國(guó)。其房地產(chǎn)開(kāi)展的推動(dòng)力不單單是來(lái)自于城市居民，更多地是來(lái)自于全國(guó)我國(guó)最大的商業(yè)以及境外的投資者。由于鼓勵(lì)政策的相繼出臺(tái)，“中部崛起戰(zhàn)略指和金融中心；西“西部大開(kāi)發(fā)政策城市描述導(dǎo)下著力打造“長(zhǎng)在2000-2005年間，上海商品住宅市場(chǎng)開(kāi)展迅猛，太平洋地區(qū)重要下的開(kāi)展中心株譚經(jīng)濟(jì)圈在2006年之后趨于平穩(wěn)。的國(guó)際港口?二線(xiàn)城市成都在“西部大開(kāi)發(fā)政策的推動(dòng)下經(jīng)濟(jì)2005年(萬(wàn)人)1,7781,082639和城市開(kāi)展迅速，并有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的全市開(kāi)展。目前商品住宅價(jià)

34、格位居中西部地區(qū)的第二常住年復(fù)合增長(zhǎng)率人口位，僅低于中部城市武漢。2.45%1.49%2.14%2001-1005?常住人口為住宅市場(chǎng)提供最穩(wěn)定的需求。在3個(gè)城市中，長(zhǎng)沙的常住人口較少，但在十五期間增長(zhǎng)2005年84.1%50.3%53.9%城市速度較快，因而對(duì)住宅仍有較大的需求?；?住宅市場(chǎng)的開(kāi)展將直接受益于城市化率的提高。2021年(預(yù)計(jì))郊區(qū)城市化率75%65.0%61.0%長(zhǎng)沙的城市化開(kāi)展起點(diǎn)較高，但開(kāi)展速度低于成都。長(zhǎng)株譚一體化政策將進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)沙市城市2005年(億元)9,1442,3711,520化的進(jìn)程。GDP?經(jīng)濟(jì)開(kāi)展直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。長(zhǎng)沙2005年年復(fù)合增長(zhǎng)率16.

35、6%12.3%20.2%2001-2005的GDP雖低于成都較多，但在十五期間增長(zhǎng)迅速，因而有力地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。39xxxxxC03與其他城市的比擬續(xù)城市上海成都長(zhǎng)沙2005年20.6738.327.2?人均住宅面積可以反映居民的實(shí)際居住情人均況。作為一線(xiàn)城市的上海由于城市人口密度住宅年復(fù)合增長(zhǎng)率面積較大，人均住宅面積相對(duì)較低；同為二線(xiàn)城5.5%11.9%8.6%2001-2005市，長(zhǎng)沙居民的人均住宅面積比成都稍低，且增長(zhǎng)速度也比成都慢。人均2005年(元)18,64511,35912,434?在住宅價(jià)格方面，長(zhǎng)沙市商品住宅成交均價(jià)可支遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線(xiàn)城市上海，也低于二線(xiàn)城市成配收年

36、復(fù)合增長(zhǎng)率都，且在2001-2005年間開(kāi)展較慢，復(fù)合增長(zhǎng)入9.7%8.7%9.3%2001-2005率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海和成都。但據(jù)了解，從2006年開(kāi)始，長(zhǎng)沙住宅價(jià)格增長(zhǎng)加速，2006年較2005年6,7842,9122,5682005年同比上漲5.99%。住宅(元/平方米)成交?人均可支配收入和住宅價(jià)格的比率可以反映均價(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率居民實(shí)際購(gòu)置能力。與其他兩個(gè)城市相比，16.3%17.4%1.5%2001-2005長(zhǎng)沙市這一比率非常高，這說(shuō)明該市的房地產(chǎn)開(kāi)展是相對(duì)健康的。人均可支配收入與住宅2.753.904.84成交價(jià)格的比率(2005年)40 xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)開(kāi)展與現(xiàn)狀總結(jié)?長(zhǎng)

37、沙商品住宅市場(chǎng)的開(kāi)展從1992年開(kāi)始起步，在“十五期間迅速開(kāi)展，并在當(dāng)前的“十一五期間將繼續(xù)執(zhí)行健康可持續(xù)的開(kāi)展戰(zhàn)略。?總體來(lái)看，長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)的開(kāi)展仍落后于周邊城市，反映在其市場(chǎng)價(jià)格較低，建筑類(lèi)型將更傾向于高層建筑，營(yíng)銷(xiāo)管理不嚴(yán)，信息較不透明，社區(qū)配套不完善，物業(yè)管理水平相對(duì)較低。?與一線(xiàn)城市上海和二線(xiàn)城市成都比擬，長(zhǎng)沙的常住人口相對(duì)較少，但增長(zhǎng)速度較快，因而對(duì)住宅仍有較大的需求。?長(zhǎng)沙的城市化開(kāi)展起點(diǎn)較高，但開(kāi)展速度低于成都。長(zhǎng)株譚一體化政策將進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)沙市城市化的進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。?長(zhǎng)沙2005年的GDP雖低于成都較多，但在十五期間增長(zhǎng)迅速，因而有力地帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的

38、開(kāi)展。?同為二線(xiàn)城市，長(zhǎng)沙居民的人均住宅面積比成都稍低，且增長(zhǎng)速度也比成都慢。?目前，長(zhǎng)沙市商品住宅價(jià)格低于成都，且在2001-2005年間開(kāi)展較慢，復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海和成都。但據(jù)了解，從2006年開(kāi)始，長(zhǎng)沙住宅價(jià)格增長(zhǎng)加速，2006年較2005年同比上漲5.99%。?與其他兩個(gè)城市相比，長(zhǎng)沙市人均可支配收入和住宅價(jià)格的比率非常高，說(shuō)明該市的房地產(chǎn)開(kāi)展是相對(duì)健康的。41xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供給情況按戶(hù)型和建筑類(lèi)型住宅累計(jì)供給量-按戶(hù)型面積7.1%13.3%3.5%17.3%?以長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)整體為例，住宅面積為90-120 11.3%平方米的房型占主導(dǎo)地位，占總套數(shù)的24.8%，其

39、次為120-142 平方米22.7%和142-180 平方米的戶(hù)型17.3%。?由于價(jià)格偏低和消費(fèi)習(xí)慣的影響，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)整22.7%24.8%體表現(xiàn)為偏好大面積的戶(hù)型，據(jù)調(diào)查顯示，在過(guò)去幾年中，大面積戶(hù)型的住宅在市場(chǎng)供給上已占相當(dāng) 180平方米?從建筑類(lèi)型來(lái)看，多層公寓樓最為普遍，套數(shù)比例到達(dá)住宅建筑類(lèi)型供給結(jié)構(gòu)圖-按套數(shù)73.2% ，其次為小高層公寓樓12.9%、高層1.6%公寓樓12.3%和單間公寓樓1.6%。12.3%12.9%73.2%單間多層小高層高層數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心43xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)情況按戶(hù)型2006年長(zhǎng)沙商品住宅供需關(guān)系分析表-按戶(hù)型套數(shù)25,000供

40、需比1.1820,00017,026?在2006年中，戶(hù)型為120-144平方米供需比14,438的住宅表現(xiàn)出了供給和需求雙高的0.8515,00010,783情況，供給量占市場(chǎng)總供給量的10,7919,9139,7278,0569,17810,0008,22030.99%，供需比達(dá)1.18。6,680?其它戶(hù)型可謂平分秋色，各占總供5,000應(yīng)量的14-19%左右?從同期商品住宅各戶(hù)型銷(xiāo)售來(lái)看，0除大于144平方米144平方米的戶(hù)型呈現(xiàn)供小于求之外供需比為0.85，其它各批準(zhǔn)預(yù)售登記銷(xiāo)售戶(hù)型均供大于求。不同戶(hù)型商品住宅供給結(jié)構(gòu)圖?在未來(lái)供給上，受90m2/70%政策的批準(zhǔn)預(yù)售限制，大面積戶(hù)型

41、的住宅在售比例16.70%17.70%將更低，因而面積大于144平方米的戶(hù)型預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)維持比擬緊俏的供求狀況。14.96%30.99%19.64%144平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心44xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)需求情況長(zhǎng)沙全市及天心區(qū)商品住宅銷(xiāo)售情況分析表100%?根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心在200682.40%83.44%85.39%90%年7月發(fā)布的對(duì)于該市100個(gè)200080.04%80.53%78.73%77.69%77.43%77.21%76.89%75.13%80%年以后正是出售的住宅樓盤(pán)的研73.82%73.54%70%究報(bào)告顯示，全市整體銷(xiāo)售比例60%52.63%為77.

42、42%，其中最為暢銷(xiāo)的戶(hù)型50%為90-100和100-120平方米的住40%宅。30%?在天心區(qū)，銷(xiāo)售比例為74.53%,其20%中最受歡送的房型是60平方米以10%下的住宅(82.40%)和80-90 平方米0%的住宅(83.44%)。=142平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米全市天心區(qū)銷(xiāo)售比例=142平方米合計(jì)天心區(qū)82.40%77.69%83.44%52.63%73.54%77.21%75.13%74.53%雨花區(qū)54.04%75.35%65.51%81.83%85.33%80.05%61.41%69.23%芙蓉區(qū)95.69%80.81%63.62%82.43%98.11%85

43、.33%87.77%86.98%開(kāi)福區(qū)84.71%46.84%76.16%71.50%88.89%78.28%91.59%81.21%岳麓區(qū)53.94%97.62%84.06%92.84%79.42%73.89%84.95%80.67%全市76.89%77.43%73.82%80.53%85.39%78.73%80.04%77.42%備注：戶(hù)型銷(xiāo)售比例=A樓盤(pán)的該面積區(qū)間銷(xiāo)售套數(shù)/A樓盤(pán)該面積區(qū)間的總套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心45xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供需情況按價(jià)格2006年長(zhǎng)沙商品住宅供需關(guān)系分析表-按價(jià)格套數(shù)25,000供需比21,0401.5820,00016,965?按價(jià)格

44、分類(lèi)來(lái)看，15,7382006年價(jià)格高于3,000元/平方米的住宅占總供給量的15,00052%左右, 這局部住宅被13,341供需比2.22視為中高檔住宅。9,0958,13410,0007,902?其中，3,000-4,000元/平方米價(jià)位段的商品住房6,2223,562供給量居首位，占市場(chǎng)總供給量的38.29%，比5,0002,8132005年增長(zhǎng)14.44%，其銷(xiāo)售也較為樂(lè)觀(guān)，供需0比為1.58。4000?在2006年中，高于4,000元/平方米的高端住宅供元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米應(yīng)量也已占到總供給量的14.38%，比前幾年有批準(zhǔn)預(yù)售登記銷(xiāo)售了明顯的升高，但市

45、場(chǎng)需求仍不十分活潑，供不同價(jià)格商品住宅供給結(jié)構(gòu)圖需比為2.22。批準(zhǔn)預(yù)售?無(wú)論從供給還是銷(xiāo)售情況來(lái)看，2,500-3,000元/5.12%14.38%11.32%平方米的住宅仍占有較大份額，供給上占總供給量的30%左右，全年共銷(xiāo)售15,738套。供需比達(dá)1.08，根本到達(dá)供銷(xiāo)平衡。?從過(guò)去長(zhǎng)沙中高端住宅的走勢(shì)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)價(jià)格在3,000元/平方米以上的住宅將會(huì)在未來(lái)占30.88%38.29%有更高的市場(chǎng)份額。4000元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心46xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成?據(jù)資料顯示，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的主要客戶(hù)仍為長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民，占總

46、購(gòu)置量的74.69%。?來(lái)自長(zhǎng)沙市以外的本省客戶(hù)為長(zhǎng)沙市住宅的第二商品住宅客戶(hù)來(lái)源組成分析圖大購(gòu)置群體，占整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)置量的14.85%。5.03%?來(lái)自于長(zhǎng)沙郊縣和湖南省外的客戶(hù)對(duì)長(zhǎng)沙市的商14.85%品住宅需求量相對(duì)較小，各占5%左右。5.38%?與一級(jí)城市不同的是，作為二級(jí)城市的長(zhǎng)沙，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有吸引很多境外投資者的目光，因0.05%而，在過(guò)去幾年中當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)的開(kāi)展與中國(guó)一級(jí)城市相比，表現(xiàn)得相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大74.69%漲大跌的現(xiàn)象。長(zhǎng)沙城區(qū)長(zhǎng)沙郊縣湖南省居民湖南省外居民境外?根據(jù)市場(chǎng)信息，溫州炒房團(tuán)和數(shù)批來(lái)自深圳的湘籍人士在過(guò)去的幾個(gè)月內(nèi)大舉進(jìn)入長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)，他們看中的是長(zhǎng)沙

47、相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，并預(yù)計(jì)價(jià)格將在未來(lái)有較大的增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心48xxxxxC03長(zhǎng)沙市“十一五住宅開(kāi)展規(guī)劃?政府規(guī)劃指出，作為長(zhǎng)沙市的支柱產(chǎn)業(yè)，市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在未來(lái)幾年中將在保持平穩(wěn)開(kāi)展的根底上進(jìn)一步加強(qiáng)可持續(xù)開(kāi)展的進(jìn)程。?力求實(shí)現(xiàn)商品住宅市場(chǎng)的供求平衡。保證房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展速度相一致，不出現(xiàn)大漲大跌的情況。?房屋的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循高質(zhì)量、節(jié)能及合理利用土地等原那么。此外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡量做到將房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)與長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)匚幕c歷史相結(jié)合，為營(yíng)造一個(gè)和諧美麗的城市做出奉獻(xiàn)。?到2021年底，市人均擁有住房面積將從2005年底的27.2平方米增長(zhǎng)到32.0平方米。?具體單元面積

48、及配比方案見(jiàn)以下圖：土地分類(lèi)描述單元面積湘江、湘春路、芙蓉路、勞動(dòng)路?90平方米及以下面積的房子將核心區(qū)核心舊城區(qū)圍合區(qū)域占到供給量的90%以上三一大道、東二環(huán)、南二環(huán)、湘?90平方米及以下面積的房子將一類(lèi)用地舊城區(qū)江圍合區(qū)域占到供給量的80%以上.除核心區(qū)、一類(lèi)地區(qū)、三類(lèi)地區(qū)?90平方米及以下面積的房子將二類(lèi)用地其它城區(qū)的區(qū)域占到供給量的60%以上?90平方米及以下面積的房子將三類(lèi)用地風(fēng)景名勝區(qū)岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)占到供給量的90%以上?所供給的房屋面積全部保證在經(jīng)濟(jì)適用房/低價(jià)出租房屋90平方米或以下數(shù)據(jù)來(lái)源: 長(zhǎng)沙市政府49xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)概況總結(jié)?長(zhǎng)沙城區(qū)總體分為五個(gè)行政區(qū)域：

49、雨花區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)和岳麓區(qū)。其中前四個(gè)區(qū)域位于湘江以東，岳麓區(qū)位于湘江以西。?2006年全年，長(zhǎng)沙市商品住宅竣工面積為575萬(wàn)平方米, 從2001年開(kāi)始年復(fù)合增長(zhǎng)率為17.38%。?截止到2006年七月，長(zhǎng)沙市已有住宅562,731套，總建筑面積為4,897萬(wàn)平方米。其中雨花區(qū)所占比例最大，占總面積的32.6%，總戶(hù)數(shù)的33.3%；天心區(qū)供給量相比擬低，占總面積的21.7%，總戶(hù)數(shù)的23.7%。?長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)上套均面積為87.04平方米左右，其中天心區(qū)套均面積為80.78平方米。?以全市住宅市場(chǎng)來(lái)看，住宅面積為90-120平方米的房型占主導(dǎo)地位，占總套數(shù)的24.8%左右，其次為12

50、0-142平方米22.7%和142-180平方米的戶(hù)型17.3%。?從建筑類(lèi)型上來(lái)看，多層公寓樓最為普遍，大約占市場(chǎng)份額的73.2% ，其次為小高層公寓樓、高層公寓樓和單層公寓樓。?在2006年中，價(jià)格高于3,000元/平方米的住宅占總供給量的52%左右, 這局部住宅被視為是中高檔住宅。且從過(guò)去長(zhǎng)沙中高端住宅的走勢(shì)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)價(jià)格在3,000元/平方米以上的住宅將會(huì)在未來(lái)占有更高的市場(chǎng)份額。?在2006年中，戶(hù)型為120-144平方米的住宅表現(xiàn)出了供給和需求雙高的情況，供給量占市場(chǎng)總供給量的30.99%，供需比達(dá)1.18；大于144平方米的戶(hù)型呈現(xiàn)供小于求之外。在未來(lái)供給上，由于受90m2/

51、70%政策的限制，144平方米以上的戶(hù)型預(yù)計(jì)將繼續(xù)維持比擬緊俏的供求狀況。?根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心在2006年7月對(duì)于該市100個(gè)2000年以后正是出售的住宅樓盤(pán)的研究報(bào)告顯示，全市整體銷(xiāo)售比例為77.42%，其中最為暢銷(xiāo)的戶(hù)型為90-100和100-120平方米的住宅。?2006年，長(zhǎng)沙市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為2,691元/平方米，同比上漲5.99%。在2001-2006年間，銷(xiāo)售均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率為5.8%；天心區(qū)的商品住宅成交均價(jià)位列全市第三2,814元/平方米，僅次于芙蓉區(qū)2,916元/平方米及雨花區(qū)2,849元/平方米。?據(jù)資料顯示，長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)的主要客戶(hù)仍為長(zhǎng)沙市市區(qū)居民，占總購(gòu)置量

52、的74.69%。?由于該金外灘工程位于市中心，隸屬于政府土地規(guī)劃的核心區(qū)域，因而，根據(jù)長(zhǎng)沙市“十一五住宅開(kāi)展規(guī)劃，住宅單元面積規(guī)劃應(yīng)符合：90平方米及以下面積的房子將占到供給量的90%以上。50 xxxxxC03長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)概況高端住宅市場(chǎng)分析可比性工程分析目標(biāo)客戶(hù)需求傾向性研究高端住宅未來(lái)供給預(yù)測(cè)51xxxxxC03其他城市高端住宅52xxxxxC03其他城市高端公寓特點(diǎn)一線(xiàn)城市二線(xiàn)城市市中心繁華區(qū)域，核心商務(wù)區(qū)，擁有稀缺自然風(fēng)景地地理位置市中心繁華區(qū)域，核心商務(wù)區(qū)，擁有稀缺自然風(fēng)景地帶帶，政府特別規(guī)劃的高端住宅社區(qū)擁有高質(zhì)量的物業(yè)結(jié)構(gòu)和裝修品質(zhì)，所用材料和配備的擁有較高質(zhì)量的物業(yè)結(jié)構(gòu)和裝修

53、品質(zhì)，所用材料和配備物業(yè)品質(zhì)設(shè)施為世界著名品牌的設(shè)施為國(guó)內(nèi)著名品牌車(chē)位比例車(chē)位比例大于或等于0.8多在0.7左右智能化系統(tǒng)小區(qū)播送、車(chē)庫(kù)管理、防火、安防系統(tǒng)等車(chē)庫(kù)管理、防火、安防系統(tǒng)等電梯世界知名品牌高速電梯，有些會(huì)配有直接入戶(hù)電梯世界或國(guó)內(nèi)名牌電梯提供游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部等完善的會(huì)所設(shè)會(huì)所設(shè)施提供會(huì)所及局部體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所施，以及訂車(chē)、洗衣、信件收發(fā)等專(zhuān)業(yè)效勞單元面積70%以上單元的單元面積等于或大于120平方米三房為主力戶(hù)型，大約占50%物業(yè)管理聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)著名的物業(yè)管理公司或由開(kāi)展商自主管理聘請(qǐng)較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司或由開(kāi)展商自主管理資料來(lái)源：仲量聯(lián)行53xxxxxC03上海世茂濱江花園

54、地理位置?浦東濰坊西路1號(hào)容積率?2.9建筑面積?近80萬(wàn)平方米總齺0?規(guī)劃總共開(kāi)發(fā)超過(guò)3000套建筑類(lèi)別?7棟58-60層超高層裝修?裝修房外立面?涂料停車(chē)位?1：1戶(hù)型配比及面積戶(hù)型面積配比1房85平方米5%2房125-167平方米48%3房或31232-345平方米32%4房278-340平方米15%54xxxxxC03上海世茂濱江花園設(shè)施配套及效勞6100平方米的超大會(huì)所，由專(zhuān)業(yè)會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司美國(guó)會(huì)國(guó)際管理免費(fèi)工程收費(fèi)工程室內(nèi)外游泳池兒童游樂(lè)室健身房高爾夫練習(xí)場(chǎng)壁球場(chǎng)舞蹈房閱覽室兒童保育中心桌球室乒乓室兒童活動(dòng)中心網(wǎng)吧視聽(tīng)室中西餐飲效勞工程前臺(tái)效勞24小時(shí)保安效勞24小時(shí)維修效勞信件收發(fā)

55、效勞干洗衣效勞另收費(fèi)訂車(chē)訂水效勞物業(yè)管理及會(huì)所?物業(yè)管理公司：第一太平洋戴維斯?物業(yè)管理費(fèi)5元/平方米/月?會(huì)所使用需購(gòu)置會(huì)員卡，個(gè)人卡年費(fèi)4,800元，二人卡年費(fèi)7,680元，家庭卡年費(fèi)9,600元小結(jié)?工程是區(qū)域內(nèi)較早開(kāi)發(fā)的主打黃浦江景的高級(jí)住宅，入市初期營(yíng)銷(xiāo)非常高調(diào)，迅速樹(shù)立起豪華物業(yè)的市場(chǎng)形象?工程借助良好的地理位置和齊全的會(huì)所設(shè)施，成功吸引了大量境外業(yè)主和租客的入住并形成了良好的社區(qū)氣氛55xxxxxC03北京公園大道地理位置?朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)公園南路6號(hào)容積率?3.98建筑面積?25萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)?1240套建筑類(lèi)別?3棟31層高層，2棟14、17層小高層裝修?裝修房外立面?涂料停車(chē)位?

56、1：1.05戶(hù)型配比及面積戶(hù)型面積配比1房91-110平方米8%2房138-172平方米15%3房172-297平方米54%4房及以上211-429平方米23%56xxxxxC03北京公園大道設(shè)施配套及效勞7000平方米五星級(jí)室內(nèi)會(huì)所，極大地滿(mǎn)足了業(yè)主多樣化購(gòu)物休閑的選擇免費(fèi)工程度假式酒店風(fēng)情泳池兒童活動(dòng)中心健身房桌球室商務(wù)中心零售商業(yè)網(wǎng)吧兒童保育中心中西餐飲閱覽室美容會(huì)所效勞工程前臺(tái)效勞24小時(shí)保安效勞24小時(shí)維修效勞信件收發(fā)效勞干洗衣效勞另收費(fèi)訂車(chē)訂水效勞全方位商務(wù)代辦效勞托幼照顧效勞物業(yè)管理及會(huì)所?物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行?物業(yè)管理費(fèi)6.5元/平方米/月小結(jié)?工程近鄰CBD且地處兩大城市公

57、園之間，是以“把花園搬回家為設(shè)計(jì)精髓的高端住宅?工程占據(jù)稀缺地理位置，從上市以來(lái)吸引了眾多國(guó)內(nèi)外客戶(hù)，營(yíng)造高品位社區(qū)氣氛57xxxxxC03成都粼江峰閣地理位置?錦江區(qū)順江路容積率?4.66建筑面積?19萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)?1143套建筑類(lèi)別?7棟31層高層裝修?裝修房綠化率?60%停車(chē)位?1：0.5戶(hù)型配比及面積戶(hù)型面積配比1房72平方米5%2房101-127平方米15%3房144-152平方米70%4房177-210平方米10%58xxxxxC03成都粼江峰閣設(shè)施配套及效勞別具一格的豪華休閑會(huì)所，及別開(kāi)生面的超水準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地效勞工程熱帶沙灘游泳池全天候室內(nèi)恒溫游泳池健身房高爾夫練習(xí)場(chǎng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球

58、場(chǎng)籃球場(chǎng)兒童樂(lè)園商務(wù)中心咖啡吧物業(yè)管理?物業(yè)管理公司：戴德量行?物業(yè)管理費(fèi)2.05元/平方米/月小結(jié)?工程是由享譽(yù)亞太地區(qū)的世界級(jí)地產(chǎn)界巨子新加坡上市企業(yè)吉寶置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)?工程地處儐河風(fēng)光帶，位于錦江區(qū)斥巨資打造的“成都新外灘的核心地帶，交通便捷，購(gòu)物方便，風(fēng)景優(yōu)美?作為臨水而建的現(xiàn)代純住宅生態(tài)國(guó)際社區(qū)，該工程一上市即受到極大的關(guān)注，并成為成都高檔住宅的代表之作59xxxxxC03長(zhǎng)沙市高端住宅市場(chǎng)60 xxxxxC03湘江以東四個(gè)區(qū)域的分析比擬區(qū)域介紹所在區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析未來(lái)土地供給高端住宅市場(chǎng)政府政策?該區(qū)為沿江的一段狹長(zhǎng)?省政府及區(qū)政府的南移將加快該區(qū)域。區(qū)南部的開(kāi)展速度。?在省政府所在地

59、周?chē)胸S富的土?北部為傳統(tǒng)的市中心，地有待開(kāi)發(fā)規(guī)劃。?北鄰中央商務(wù)區(qū)，擁有大量的餐地理位置優(yōu)越，交通便?在省政府所在地周?chē)?，飲、娛?lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施。利，擁有完善的商業(yè)?大量的舊城區(qū)土地將在未來(lái)逐步規(guī)劃有較多大型的較高區(qū)。進(jìn)行開(kāi)發(fā)改造。端住宅工程。?南部廣闊區(qū)域的土地尚?市二環(huán)路內(nèi)的一些地區(qū)由于目前?芙蓉路上一些工廠(chǎng)的搬遷將帶來(lái)?芙蓉路兩旁，規(guī)劃有較天心未開(kāi)發(fā)，省政府的南遷沒(méi)有明確的市政規(guī)劃，因而未來(lái)少量的可開(kāi)發(fā)土地。多中小規(guī)模高端住宅項(xiàng)區(qū)促進(jìn)了南部地區(qū)的發(fā)開(kāi)發(fā)改造速度放緩。目。?火車(chē)南站的搬遷將釋放出局部可展。開(kāi)發(fā)土地。?在該區(qū)域內(nèi)沿江一帶，現(xiàn)無(wú)高端?省政府已實(shí)施長(zhǎng)珠潭一住宅工程。體化政策。

60、?區(qū)域內(nèi)名街老店眾多，人文景觀(guān)獨(dú)特。?該區(qū)為長(zhǎng)沙市傳統(tǒng)的商?擁有完善成熟的根底設(shè)施和生活業(yè)中心，并已形成完善娛樂(lè)配套設(shè)施；街市繁華，賓的核心商務(wù)商業(yè)區(qū)核心館、寫(xiě)字樓鱗次櫛比。?位于市中的土地供給非常有限，區(qū)域。并且搬遷本錢(qián)較高。?高端住宅工程主要分布?該區(qū)東部以規(guī)劃有隆平?交通擁擠現(xiàn)象比擬嚴(yán)重。量待開(kāi)在五一大道沿線(xiàn)。?東瀏陽(yáng)河沿線(xiàn)的市郊有大芙蓉區(qū)高科技園區(qū)。很理想并且可改發(fā)土地。?區(qū)域整體規(guī)劃不?政府已擬定進(jìn)一步完善善的空間不大。該區(qū)中心商務(wù)區(qū)的計(jì)?區(qū)域擁有大量的流動(dòng)人口。劃。?省政府的南遷導(dǎo)致大量該區(qū)高檔人群的外流。61xxxxxC03湘江以東四個(gè)區(qū)域的分析比擬續(xù)區(qū)域介紹所在區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析未