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1、 “碧海云云天”項(xiàng)目策策劃建議議書一、可比比性樓盤盤乳山銀銀灘調(diào)查查情況目前在山山東省會(huì)會(huì)濟(jì)南等等內(nèi)陸地地區(qū)銷售售力度最最大、影影響力最最大的樓樓盤當(dāng)屬屬乳山銀銀灘,憑憑著環(huán)境境的干凈凈優(yōu)美以以及價(jià)格格便宜等等因素打打入市場(chǎng)場(chǎng),深入入人心。在開發(fā)發(fā)前景、目標(biāo)市市場(chǎng)上與與萊州“碧海云云天”有著相相似性與與競(jìng)爭(zhēng)性性。在此此我們拿拿出乳山山銀灘其其中項(xiàng)目目作為借借鑒。三慶碧碧海華庭庭樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:山山東三慶慶置業(yè)有有限公司司乳山分分公司樓盤盤類型:多層戶型:55680平方方米綠化:440%均價(jià)價(jià):16600元元平方方米樓盤盤特色:地處銀銀灘濱海海度假區(qū)區(qū),自然然風(fēng)光優(yōu)優(yōu)美,總

2、總建筑面面積200余萬(wàn)平方方米,多多層公寓寓設(shè)計(jì),精致簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格格。假日海海景公寓寓樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:乳乳山長(zhǎng)城城住宅開開發(fā)有限限公司樓盤盤類型:海景公公寓戶型:667.0071211.633平方米米綠化:554%均價(jià)價(jià):16680元元平方方米樓盤盤特色:地處國(guó)國(guó)家AAAAA級(jí)級(jí)旅游度度假區(qū)威海海乳山銀銀灘旅游游度假區(qū)區(qū),毗鄰國(guó)際際高爾夫夫俱樂部部,距銀銀灘兩大大旅游景景點(diǎn)“三觀亭亭、“仙人橋橋均在1公里里左右。綠化率率高達(dá)554%,由233棟多層層精品海海景樓盤盤圍合而而成,整整體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)繼續(xù)續(xù)延續(xù)假假日海景景一期、二期獨(dú)獨(dú)有特色色。珍珠灣灣花園樓盤盤位置:威海

3、乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:威威海旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司售樓樓地址:東關(guān)大大街9號(hào)樓盤盤類型:海邊住住宅戶型:448.7772566.5平平方米綠化:442%容積率:0.773均價(jià):118000元平平方米樓盤盤特色:珍珠灣灣花園位位于目前前為止乳乳山市銀銀灘旅游游度假區(qū)區(qū)最為成熟的大大型生活活社區(qū)組組團(tuán)內(nèi),緊鄰旭旭日廣場(chǎng)場(chǎng),南向向面海,北依百百畝松林,西臨臨潮汐湖湖,東臨臨大慶頤頤園小區(qū)區(qū)。小區(qū)區(qū)總占地地約2000畝。星海花花園樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:日日照麗城城房產(chǎn)開開發(fā)公司司樓盤盤類型:海邊別別墅戶型:777.0031122平方米米綠化:550%容積率:0.77均價(jià):117

4、000元平平方米樓盤盤特色:項(xiàng)目總總占地55.4萬(wàn)萬(wàn)平方米米,122棟精品品海景住住宅,5500戶戶親海人人家,天然海拔拔高度、特有坡坡地風(fēng)情情,不一一樣的高高度,成成就不一一樣的星星海風(fēng)情情。天安海景園園樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:天天安房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司樓盤盤類型:海邊別別墅綠化:550%容積率:0.777均價(jià):117000元平平方米樓盤盤特色:天安海海景園坐坐擁美麗麗的銀灘灘,南臨臨珍珠灣灣,北望望潮汐湖,自然然風(fēng)情,一覽無(wú)無(wú)余。項(xiàng)項(xiàng)目總占占地1000畝,總建筑筑面積55.1萬(wàn)萬(wàn)平方米,綠綠化率高高達(dá)400%,容容積率僅僅為0.77。信報(bào)報(bào)評(píng)價(jià):蘊(yùn)涵海海之韻的的多層住住宅構(gòu)成成

5、小區(qū)尊尊貴的生生活空間間,小區(qū)設(shè)計(jì)糅糅合了高高尚住宅宅建筑精精粹,外外型典雅雅,色彩彩明快,賞心悅悅目,充分體現(xiàn)現(xiàn)了現(xiàn)代代美感。海韻陽(yáng)陽(yáng)光花園園樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:威威海天陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤盤類型:高層,小高層層戶型:662.11686.34平平方米均價(jià)價(jià):18850元元平方方米售樓樓地址:濟(jì)南東東關(guān)大街街9號(hào)樓盤盤特色:位于威威海乳山山國(guó)家AAAAAA級(jí)旅游游度假區(qū)區(qū)銀灘中中部,毗毗鄰銀灘管委委會(huì)行政政中心,南親碧碧波海岸岸,東靠靠規(guī)劃中中的乳山山市政務(wù)務(wù)中心,總占地面面積33300000平米米,澳大大利亞柏柏濤(墨墨爾本)設(shè)計(jì)有有限公司司全景規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。金長(zhǎng)

6、城城花園樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:金金長(zhǎng)城置置業(yè)有限限公司樓盤盤類型:海邊住住宅均價(jià)價(jià):15550元元平方方米綠化率339.22%樓盤盤特色:小區(qū)總總規(guī)劃近近20萬(wàn)平平方米,綠化率率39.2%,30米生生態(tài)綠化化帶,800米蔚藍(lán)藍(lán)海的視視線,優(yōu)優(yōu)秀樓盤盤品質(zhì),共同締締造更為為完美的的“全海景景生活。區(qū)區(qū)內(nèi)公寓寓、別墅墅、綜合合商店、超市、射擊場(chǎng)場(chǎng)等商業(yè)業(yè)、娛樂樂功能配配套齊全,項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊卡丁車車運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)等娛樂樂設(shè)施使使居住更更便利。信報(bào)報(bào)評(píng)價(jià):80米蔚蔚藍(lán)海視視線、440里純純天然銀銀灘、完完善區(qū)內(nèi)內(nèi)功能配配套、精品品海景住住宅品質(zhì)質(zhì),將“旅游、度假、養(yǎng)生、投資四重蔚蔚藍(lán)海岸生活

7、締締造的更更為完美美。銀灘之之心樓盤盤位置:山東威威海乳山山開發(fā)發(fā)商:乳乳山市大大陶家房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司樓盤盤類型:海邊住住宅均價(jià)價(jià):16640元元平方方米樓盤盤特色:位于銀銀灘整體體規(guī)劃中中心位置置,可以以俯瞰銀銀灘全貌貌,風(fēng)景優(yōu)美,占地4440余余畝,戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)多樣,體現(xiàn)人人與自然然、居住住與大海海的完美和和諧。富紳海海苑樓盤盤位置:威海乳乳山銀灘灘開發(fā)發(fā)商:威威海環(huán)建建集團(tuán)乳乳山環(huán)境境房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司樓盤盤類型:海邊住住宅樓均價(jià)價(jià):17700元元平方方米綠化率:45%樓盤盤特色:地處銀銀灘黃金金地段,建筑設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)高低有有序、層層次分明,戶型型多樣,總建筑筑面積二二點(diǎn)五

8、萬(wàn)萬(wàn)平方米米,綠化化率455%??偨Y(jié):從乳山山銀灘的的戶型面面積看:多為小小戶型,銷售最最好的也也數(shù)小戶戶型,從從4080是主主打戶型型。從綠化化面積以以及容積積率看:綠化從從40%54%;從裝裝修程度度看多為為粗裝修修,少數(shù)數(shù)為精裝裝修。從價(jià)格格上看:均價(jià)多多在1660017000。從社區(qū)區(qū)配套看看:周圍圍醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物、銀行等等設(shè)施配配套齊全全,已經(jīng)經(jīng)是成熟熟的社區(qū)區(qū)。從消費(fèi)費(fèi)群體看看:面向向內(nèi)陸33560歲的的中、高高檔人群群。從宣傳傳方向看看:崇尚尚一種休休閑、旅旅游、度度假的生生活方式式。以上種種種表現(xiàn)現(xiàn)形式說(shuō)說(shuō)明乳山山銀灘已已經(jīng)找準(zhǔn)準(zhǔn)了賣點(diǎn)點(diǎn),因此此吸引了了不少投投資、度度假、養(yǎng)

9、養(yǎng)老的人人?!氨毯:T铺臁迸c乳山山銀灘相相比較:最大的的優(yōu)勢(shì)就就是:距距魯中最最近的海海相似的的地方在在:小戶戶型、低低價(jià)位、配套齊齊全不利性性在于:環(huán)境炒炒作沒有有深入人人心、綠綠化率低低二、“碧碧海云天天”二期策策略建議議(一)、產(chǎn)品自自身策略略1、外立立面的設(shè)設(shè)計(jì)建議用明明快的色色調(diào),體體現(xiàn)悠閑閑、陽(yáng)光光的度假假心情。2、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)陸人來(lái)來(lái)海邊置置業(yè)在很很大程度度上是為為海的壯壯觀所吸吸引,陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)的合合理設(shè)計(jì)計(jì)將起到到至關(guān)重重要的作作用,為為盡可能能迎合客客戶心理理建議用用寬大落落地飄窗窗,充分分體現(xiàn)海海景住宅宅的優(yōu)勢(shì)勢(shì),借以以提高了了頂層的的價(jià)格。3、防盜盜系統(tǒng)本項(xiàng)目陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)為未未

10、封閉式式,如果果沒有防防盜系統(tǒng)統(tǒng)將影響響到低層層住戶的的安全。4、外圍圍墻的設(shè)設(shè)計(jì)外圍墻如如果采用用實(shí)體,必將影影響到小小區(qū)的美美觀,建建議改為為鐵藝圍圍墻,以以充分彰彰顯出休休閑、度度假社區(qū)區(qū)的氣氛氛,與碧碧海藍(lán)天天溶為一一體,因因視野的的開闊亦亦能達(dá)到到提升一一、二層層住宅售售價(jià)的目目的。在在安全方方面建議議用防越越報(bào)警系系統(tǒng)。5、戶型型、面積積的設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)一期期的銷售售情況及及目標(biāo)客客戶的實(shí)實(shí)際情況況,本案案在戶型型、面積積的定位位是基本本正確的的,小戶戶型一期期總價(jià)較較低為本本案的銷銷售做了了成功的的鋪墊,但是小小戶型的的設(shè)計(jì)會(huì)會(huì)增加建建筑成本本,亦會(huì)會(huì)帶來(lái)一一些不同同取向客客戶群體體

11、的遺失失,本司司建議適適當(dāng)增加加大戶型型,面積積在1110左右右,戶型型設(shè)計(jì)為為三室兩兩廳。根據(jù)對(duì)乳乳山銀灘灘的調(diào)查查發(fā)現(xiàn)適適當(dāng)增加加大戶型型的策略略是可以以實(shí)施的的。在戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)方面,依據(jù)海海邊樓盤盤的實(shí)際際情況及及“建筑有有型,陽(yáng)陽(yáng)光無(wú)價(jià)價(jià)”的設(shè)計(jì)計(jì)理念,本司建建議一、二居室室所有臥臥室朝陽(yáng)陽(yáng)。外加加小型陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)。6、客廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)本案案的實(shí)際際情況(北面可可以觀海海),為為挖掘利利用這一一資源,本司建建議客廳廳置于北北面,落落地飄窗窗、觀景景大陽(yáng)臺(tái)臺(tái),真正正實(shí)現(xiàn)海海景住宅宅的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。7、一樓樓的設(shè)計(jì)計(jì)我司對(duì)沿沿海樓盤盤的調(diào)查查表明,一樓置置業(yè)者以以長(zhǎng)期居居住居多多,根據(jù)據(jù)這一情情況建議議在戶型型設(shè)計(jì)方方面,相相對(duì)較大大的戶型型定在一一樓,底底樓空地地設(shè)休閑閑小花園園,用籬籬笆裝點(diǎn)點(diǎn),做足足休閑愜愜意的氣氣氛。從從而達(dá)到到增加賣賣點(diǎn),緩緩解7棟多層層帶來(lái)的的綠化面面積低、采旋光光性低于于一期等等不利因因素,達(dá)達(dá)到提高高底樓售售價(jià)的目目的。根根據(jù)置業(yè)業(yè)者的實(shí)實(shí)際情況況,業(yè)主主亦可以以把花園園委托給給物

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