嘉年華商業(yè)廣場策劃推廣方案

1、嘉年華商商業(yè)廣場場策劃推推廣方案案嘉年華廣廣場市場場篇第一一部分、淄博概概況1、地理淄博博處于魯魯中地區(qū)區(qū)，現(xiàn)轄轄張店、淄川、博山、周村、臨淄55區(qū)和桓桓臺、高高青、沂沂源3縣縣，總面面積59938平平方公里里，人口口4122萬，其其中市區(qū)區(qū)人口2271.84萬萬2、交交通膠濟(jì)鐵鐵路，與與淄東（營）、淄八（陡）鐵鐵路，濟(jì)濟(jì)（南）青（島島）高速速公路于于濱（州州）萊（蕪）高高速公路路縱橫交交錯，周周邊有青青島港、煙臺港港、東營營港等重重要出海海港口，市中心心距濟(jì)南南和青島島國際機(jī)機(jī)場分別別為700公里、2100公里。3、城城市風(fēng)貌貌淄淄博的城城市布局局獨(dú)具特特色。張張店、淄淄川、博博山、周周村、

2、臨臨淄5區(qū)區(qū)和桓臺臺縣呈梅梅花狀分分布，東東南西北北4個城城區(qū)距中中心城區(qū)區(qū)分別為為20公公里左右右，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)交錯，布局舒舒展，形形成城市市群組，被專家家稱為“淄博模模式”。20003年起起人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值為為243319元元，增長長為166.3%。第二二部分、桓臺縣縣概述11、全縣縣總面積積5099.533平方公公里，轄轄11個個鎮(zhèn)、11個開發(fā)發(fā)區(qū)和11個城區(qū)區(qū)街道辦辦事處，3433個行政政村。220022年底全全縣總?cè)巳丝?88.9萬萬人，其其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口441.337萬人人，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口7.553萬人人。少數(shù)數(shù)民族3352人人。2、全縣農(nóng)農(nóng)民人均均收入339299元，人人均居住住面積

3、334.77平米；城市居居民人均均可支配配收入778000元，人人均居住住面積225平米米。20002年年，桓臺臺縣國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值799.855億元，在全省省1399縣市區(qū)區(qū)排位中中列355位，比比上年前前移2位位次。索索鎮(zhèn)的人人口規(guī)劃劃20220年在在20萬萬人左右右。第三三部分、桓臺縣縣的規(guī)劃劃1、功功能定位位淄博市市組群城城市北部部城區(qū)，加工制制造業(yè)基基地，生生態(tài)型園園林城市市。2、發(fā)展目目標(biāo)與指指標(biāo)體系系類別 指標(biāo)標(biāo) 單單位 現(xiàn)狀 發(fā)展展目標(biāo)220022年 20007年 20010年年 220155年 20220年經(jīng)經(jīng)濟(jì)類 國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值 億元 811.044 1150 2000

4、3200 5500 人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值 美美元 19994 35000 50000 75000 100000 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入 元元 778000 1115000 150000 2000000 2260000 農(nóng)民人人均純收收入 元 39229 60000 80000 110000 1550000 恩恩格爾系系數(shù) % 40 388 335 30社社會類 總?cè)巳丝?萬人 488.9 500 551 52 533 縣縣城人口口 萬萬人 8.66 112 16 188 220 人口自自然增長長率 5.118 6 55 4 3 城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均住住房建筑筑面積 平米米 118 20 300

5、 3333、城市用用地發(fā)展展方向33.1總總體思路路：規(guī)模模適度，依托淄淄博發(fā)展展優(yōu)勢，發(fā)揮區(qū)區(qū)域規(guī)模模效應(yīng)，集中加加強(qiáng)與張張店的發(fā)發(fā)展聯(lián)系系。3.2發(fā)展展方向選選擇：縣縣城駐地地向南向向西發(fā)展展為主，近期向向南發(fā)展展，加強(qiáng)強(qiáng)與張店店聯(lián)系，遠(yuǎn)期向向西發(fā)展展保證桓桓臺城市市形態(tài)的的完整性性與獨(dú)立立性，向向北發(fā)展展留有足足夠的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)縱深深，控制制向東發(fā)發(fā)展。44、城市市總體規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)延續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀良好好的城市市形態(tài)，城市總總體布局局采用方方各網(wǎng)狀狀集中緊緊湊布局局結(jié)構(gòu)，即“一一軸、二二心、三三帶、四四區(qū)”，具體為為：4.1一軸軸：一中中西路與與一中東東路之間間，形成成的集行行政辦公公、文化化娛樂、體

6、育休休閑、商商業(yè)服務(wù)務(wù)、公園園綠地于于一體的的景觀軸軸線。44.2二二心：以以南部新新區(qū)政務(wù)務(wù)中心為為城市主主中心，帶動城城市向南南向西發(fā)發(fā)展，是是南北主主軸現(xiàn)的的景觀標(biāo)標(biāo)志點(diǎn)；以東區(qū)區(qū)舊城傳傳統(tǒng)的商商貿(mào)中心心為城市市副中心心。兩個個中心，一主一一次，新新城舊城城遙相呼呼應(yīng)。44.3三三帶：沿沿南一中中東路兩兩側(cè)形成成公路設(shè)設(shè)時(shí)代，沿東西西中心大大街兩側(cè)側(cè)形成商商業(yè)服務(wù)務(wù)帶，沿沿2055國道兩兩側(cè)形成成傳統(tǒng)的的商貿(mào)生生活帶。4.44四區(qū)：東部2205國國道以東東為居住住商貿(mào)區(qū)區(qū)；北部部工業(yè)路路以北為為產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)；2005國道道以西，工業(yè)路路以南公公園路以以北緯居居住生活活區(qū)。第第四部分分、近期期

7、建設(shè)規(guī)規(guī)劃1、期限：2000320110年。2、發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)到20010年年，初步步把桓臺臺建設(shè)成成為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善、服服務(wù)體系系健全、生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、有較較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力和和輻射帶帶動作用用的生態(tài)態(tài)型園林林城市。3、近近期建設(shè)設(shè)重點(diǎn)：“開發(fā)發(fā)新城區(qū)區(qū)、提升升老城區(qū)區(qū)、整合合工業(yè)區(qū)區(qū)”3.1、拉拉開城市市空間布布局，形形成“一一軸、二二心、三三代、四四區(qū)”的的城市格格局。在在現(xiàn)狀基基礎(chǔ)上，近期來來開城市市的建設(shè)設(shè)布局，城市向向南部迅迅速推進(jìn)進(jìn)。重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行南南部新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)和南北北公共景景觀軸的的建設(shè)，積極實(shí)實(shí)施新區(qū)區(qū)開發(fā)策策略。形形成“一一軸、二二心、三三代、四四區(qū)”的的城市大大格局，近期

8、城城市以向向南為發(fā)發(fā)展方向向。3.2、疏疏解老城城，改善善老城區(qū)區(qū)生活環(huán)環(huán)境，提提升老城城區(qū)綜合合環(huán)境通通過近期期建設(shè)，完善城城市交通通、商貿(mào)貿(mào)、文化化、旅游游等綜合合功能，強(qiáng)化基基礎(chǔ)設(shè)施施和公益益性公共共設(shè)施的的建設(shè)，改善人人居環(huán)境境，提高高城市競競爭力，全面提提升城市市形象。近期疏疏解老城城密集人人口，改改善老城城綜合環(huán)環(huán)境，縮縮小新老老城差距距。制定定政策，引導(dǎo)“城中村村”的改改造和舊舊區(qū)的開開發(fā)。33.3、整合工工業(yè)區(qū)，是城區(qū)區(qū)工業(yè)健健康有序序的發(fā)展展通過近近期的建建設(shè)，陸陸續(xù)的搬搬遷、改改造現(xiàn)有有用地不不合理及及帶有污污染的工工業(yè)企業(yè)業(yè)第五部部分、桓桓臺沿街街商鋪綜合合分析一一、商業(yè)

9、業(yè)市場普普查方案案1、說說明：為為了全面面了解桓桓臺商業(yè)業(yè)經(jīng)營供供給市場場狀況，為項(xiàng)目目定位提提供準(zhǔn)確確、科學(xué)學(xué)、及時(shí)時(shí)的信息息，特安安排本次次商業(yè)市市場普查查，預(yù)定定用五天天的時(shí)間間完成本本次問卷卷調(diào)查工工作。22、調(diào)研研目的22.1了了解桓臺臺縣主要要商業(yè)街街道店鋪鋪的售價(jià)價(jià)及租金金水平；2.22了解桓桓臺縣主主要商業(yè)業(yè)街道店店鋪的實(shí)實(shí)用面積積；2.3了解解桓臺縣縣商業(yè)的的業(yè)種、業(yè)態(tài)（品牌、檔檔次、經(jīng)經(jīng)營狀況況、經(jīng)營營種類所所占市場場比例）；2.4為本本項(xiàng)目做做前期市市場形象象推廣、積累市市場客戶戶。3、調(diào)研范范圍a中中心路 b張張北路 c興興桓路 dd鎮(zhèn)南大大街ee建設(shè)路路 ff衛(wèi)生街街

10、 gg公安路路 h公園園路4、調(diào)查對對象調(diào)研研范圍內(nèi)內(nèi)所有營營業(yè)中的的店鋪55、調(diào)查查方式采采用問卷卷式，具具體內(nèi)容容見調(diào)研研表6、人員組組織與時(shí)時(shí)間進(jìn)度度6.11調(diào)查樣樣本預(yù)計(jì)計(jì)9000份；66.2臨臨時(shí)調(diào)查查人員安安排4人人；6.3調(diào)查查工作預(yù)預(yù)計(jì)于99月255日實(shí)施施至9月月29日日完成，實(shí)施前前須提前前一周做做準(zhǔn)備工工作。77、調(diào)研研重要分分析指標(biāo)標(biāo)7.11售價(jià)及及租金分分析；77.2面面積分析析；7.3經(jīng)營營內(nèi)容指指標(biāo)分析析7.33.1經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容租租金分析析7.33.2經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容面面積（實(shí)實(shí)用面積積）分析析7.33.3經(jīng)經(jīng)營內(nèi)容容規(guī)規(guī)模（數(shù)數(shù)量、比比例）分分析8、分析與與建議依依

11、托調(diào)研研分析結(jié)結(jié)果，提提出本項(xiàng)項(xiàng)目總體體形象建建議，內(nèi)內(nèi)容、檔檔次、業(yè)業(yè)種、業(yè)業(yè)態(tài)等建建議；經(jīng)經(jīng)營主題題及副題題建議；各業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模比比例建議議；商鋪鋪、攤位位分割面面積建議議。營銷銷策略、價(jià)格、租金建建議及戰(zhàn)戰(zhàn)略、營營銷推廣廣策略等等。9、預(yù)算：問卷印印刷費(fèi)用用：3000元問問卷調(diào)查查費(fèi)用：9000份￥2元/份=118000元自行行車2部部￥1160元元/部=3200元紀(jì)念念品：9900份份￥44元/份份=36600元元招聘及交交通費(fèi)用用：1000元共共計(jì)：661200元二、調(diào)查情情況說明明本次調(diào)調(diào)查按計(jì)計(jì)劃從99月255號至99月299 號，共五天天時(shí)間。完成調(diào)調(diào)查問卷卷4300份，相相當(dāng)于

12、預(yù)預(yù)估數(shù)量量的一半半。此次次調(diào)查中中確定了了項(xiàng)目的的名稱為為“嘉年年華廣場場”，并并在調(diào)查查的同時(shí)時(shí)做了項(xiàng)項(xiàng)目前期期的形象象推廣和和客戶群群醞釀工工作。以以印制有有“嘉年年華廣場場”標(biāo)志志禮品作作為對被被訪者的的回報(bào)，即提高高了效率率和質(zhì)量量，又達(dá)達(dá)到了宣宣傳的目目的。調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)的分析析采用SSPSSS統(tǒng)計(jì)分分析軟件件進(jìn)行了了單項(xiàng)分分析和交交叉分析析。三、調(diào)查查分析（一）、單項(xiàng)分分析1、商鋪鋪面積分分析：沿沿街經(jīng)營營商鋪的的面積551-770占占17%，比例例最大； 211-300占155.9%，比例例次之；10-15占155.2%；31-40占133.8%。累計(jì)計(jì)可見110-440占占55

13、.5%，是主要要的面積積范圍。面積頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）10-1156515.2215.2216-2204610.7725.9921-3306815.9941.7731-4405913.8855.5541-550174.059.4451-7707317.0076.5571-1100429.886.22101-1500368.494.66150以上235.4100.0Totaal429100.02、商鋪鋪層數(shù)分分析：只只在一層層經(jīng)營的的占833.5%，是非非常大的的比例；占有二二層經(jīng)營營的占115.11%，2層以上上樓層做做經(jīng)營的的微乎其其微。可可見沿街街的商鋪鋪一層有有較高的的利用

14、價(jià)價(jià)值，但但二層及及其以上上樓層的的商業(yè)價(jià)價(jià)值很少少，也沒沒有很好好的挖掘掘，應(yīng)有有相當(dāng)?shù)牡纳虡I(yè)潛潛力。層數(shù)頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）一層35983.5583.55二層6515.1198.66三層51.299.88四層1.2100.0Totaal430100.03、店面面形象分分析：店店面形象象為優(yōu)的的占600.2%，良以以上的占占84.9%。可見，經(jīng)營者者對目前前的店面面形象評評價(jià)非常常高，也也說明了了他們重重視自己己的店面面形象。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）優(yōu)25160.2260.22良10324.7784.99一般6214.9999.88無1.2100.0Totaal417

15、100.04、經(jīng)營營產(chǎn)品的的品牌分分析：經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營品品牌多為為國內(nèi)品品牌，占占76.7%，其中以以中檔品品牌為主主，占331.88%，低低檔和高高檔比例例相當(dāng)；國際品品牌占99.9%。說明明目前的的經(jīng)營品品牌總體體上處于于中等水水平，應(yīng)應(yīng)有往高高品牌發(fā)發(fā)展的潛潛力。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）國際名牌牌429.99.9國內(nèi)高檔檔品牌9221.6631.55國內(nèi)中檔檔品牌13531.8863.33國內(nèi)一般般品牌9923.3386.66無5713.44100.0Totaal425100.05、經(jīng)營營產(chǎn)品的的行業(yè)分分析：在在被調(diào)查查者的行行業(yè)中，男女休休閑裝所所占的比比例最大大，為113

16、.77%，其其次為女女裝，占占12.1%，服裝類類共占有有33.8%的的比例，是行業(yè)業(yè)中的主主要部分分?？梢砸越梃b，購物中中心的服服裝類經(jīng)經(jīng)營數(shù)量量占三分分之一為為宜；便便利店、百貨類類占100.5%；鞋、箱包、皮具類類，餐飲飲類和美美容、美美發(fā)、健健身類各各占約55%，在在行業(yè)中中也占有有相當(dāng)?shù)牡姆至??？傊@些行行業(yè)是購購物中心心的主要要部分，也是消消費(fèi)者的的必須部部分。頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內(nèi)內(nèi)衣5212.11男女休閑閑裝5913.77飾品類2.5童裝、孕孕婦裝類類102.3鞋、箱包包、皮具具類型225.1珠寶、鐘鐘表、眼眼鏡類61.4禮品、精精品類163.7餐飲類225

17、.1休閑、娛娛樂類1.2便利店、百貨類類4510.55文體、音音像類133.0家電81.9數(shù)碼、通通訊、IIT類112.6化妝品61.4美容、美美發(fā)、健健身類214.9五金、機(jī)機(jī)電、化化工類184.2家飾、床床上用品品、廚具具類245.6維修、加加工、中中介類61.4婚紗攝影影類51.2醫(yī)藥、保保健類112.6煙、酒、茶類153.5機(jī)車類4.9其它286.5Totaal430100.06、經(jīng)營營方式分分析：在在調(diào)查對對象的經(jīng)經(jīng)營方式式中自營營者占557.99%，其其余方式式各占110%左左右。頻率百分比（%）廠家直銷銷4510.55加盟、連連鎖4911.44代理4510.55經(jīng)銷419.6自營

18、24857.99Totaal428100.07、經(jīng)營營收益情情況分析析：在被被調(diào)查中中經(jīng)營收收益為良良的最多多，占440.44%；其其次是一一般的占占33.8%，另有223.22%的經(jīng)經(jīng)營為優(yōu)優(yōu)?？傮w體的經(jīng)營營收益還還比較樂樂觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）優(yōu)9923.2223.22良17240.4463.66一般14433.8897.44差81.999.33Totaal426100.08、每月月每平方方米的營營業(yè)額分分析：在在每月每每平方米米的營業(yè)業(yè)額的調(diào)調(diào)查中，1000元以下下的占331.99%，1011-3000元近近一半，占455.3%；另有有11.0%的的在5000元以以上，可

19、可見，被被調(diào)查者者的營業(yè)業(yè)額的差差距較大大，大部部分在3300元元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）100元元以下13631.9931.99101-1500元7116.7748.66151-2000元4610.8859.44201-2500元296.866.22251-3000元4711.0077.22301-4000元348.085.22401-5000元153.588.77500元元以上4711.0099.88Totaal426100.09、商鋪鋪每平方方米的月月租金分分析：在在租金這這一重要要指標(biāo)的的調(diào)查中中，100-155元最多多，占228.77；16-30元元的占約約30%，另

20、有有10元以以下占117.22%，13.2%的的在400元以上上。可見見，當(dāng)?shù)氐氐淖饨鸾鸩罹噍^較大，總總體租金金水平較較樂觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）無102.42.410元以以下7317.2219.5510-115元12228.7748.2216-220元4410.4458.6621-225元409.468.0026-330元429.977.9931-335元235.483.3336-440元143.386.6640元以以上5613.2299.88Totaal425100.010、租租賃商鋪鋪的期限限分析：在租賃賃期限中中，一年年以下(含一年年)的最多多，占667.11%；其其次是

21、五五年以上上(含五年年)，占133.5%?？梢娨娛袌龅牡淖赓U期期限一年年期內(nèi)的的短期租租賃為主主，其次次是長期期（五年年以上）的租賃賃。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）一年以下下(含一年年)27867.1167.11二年358.575.66三年389.284.88四年71.786.55五年以上上(含五年年)5613.55100.0Totaal414100.011、商商鋪的人人數(shù)分析析：經(jīng)營營人數(shù)中中，2人以下下(含2人)的占666%，3人的占占16.25%，5人以上上(含5人)的占111.2%。多數(shù)數(shù)店鋪經(jīng)經(jīng)營人數(shù)數(shù)較少，為小規(guī)規(guī)模個體體經(jīng)營戶戶。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）2人以下下

22、(含2人)28266.0066.003人6916.2282.224人245.687.885人以上上(含5人)4811.2299.11Totaal427100.012、投投資金額額分析：經(jīng)營者者的投資資金額在在3-55萬的最最多，占占24.6%；其次是是2萬以下下的占223%，2-33萬的占占20.4%，可見大大部分的的投資金金額在55萬元內(nèi)內(nèi)，可見見大部分分經(jīng)營者者的投資資限度很很小，可可以方便便的退出出投資。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）2萬以下下9823.0023.002-3萬萬8720.4443.333-5萬萬10524.6667.997-100萬6214.5582.4410-115

23、萬348.090.4415-220萬194.494.8820萬以以上225.2100.0Totaal427100.013、裝裝修投入入分析：38.1%的的裝修投投入在550000元以下下，311.5%沒有裝裝修投入入，50000-1萬元元的占114%，1萬元以以下的累累計(jì)為883.66%，不不到100%的裝裝修投入入在2萬元以以上?？煽梢姡蟠蠖鄶?shù)經(jīng)經(jīng)營者的的裝修投投入都很很少。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）無13531.5531.5550000元以下下16338.1169.6650000-1萬萬元6014.0083.661-2萬萬元368.492.112-3萬萬元153.595.663-

24、5萬萬元122.898.445萬元以以上71.6100.0Totaal428100.014、經(jīng)經(jīng)營旺季季分析：在經(jīng)營營旺季調(diào)調(diào)查中，占最多多的是冬冬季為668.11%；春春季、夏夏季和秋秋季都在在35%左右，并且相相差不大大。頻率百分比（%）春季13932.33夏季15636.33秋季15937.00冬季29368.11無245.615、每每月的稅稅費(fèi)支出出分析：稅費(fèi)支支出2000元以以下的累累計(jì)占552.99%，在在一半以以上，其其中100%以上上的沒有有稅費(fèi)；2000-3000元的的占266.8%，累計(jì)計(jì)占799.8%；另有有8.55%的在在3011-5000元。頻率百分比（%）累計(jì)百分分

25、比（%）無5212.2212.22200元元以下17340.7752.99200-3000元11426.8879.88301-5000元368.588.22501-8000元194.592.77801-12000元163.896.5512011-20000元元81.998.4420000元以上上71.6100.0Totaal425100.016、每每月的水水電費(fèi)支支出：分分析：水水電費(fèi)支支出500元以下下的占553.55%，51-1000元的占占19.7%；87.3%的的在2000元以以內(nèi)。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）50元以以下22853.5553.5551-1100元元8419.77

26、73.22101-2000元6014.1187.33201-3000元214.992.33301-5000元174.096.22501-8000元4.997.22800元元以上122.8100.0Totaal426100.017、如如果在桓桓臺縣建建設(shè)一座座環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，品品牌云集集，現(xiàn)代代、時(shí)尚尚、典雅雅、充滿滿生機(jī)和和活力的的購物樂樂園，擁擁有大批批顧客群群，展示示無限美美好的發(fā)發(fā)展空間間，您是是否愿意意進(jìn)駐該該購物樂樂園經(jīng)營營呢？頻率百分比（%）是37988.11否5111.99Totaal430100.0分析：888.11%的經(jīng)經(jīng)營者愿愿意入駐駐經(jīng)營?？梢姡撡徫镂镏行氖鞘墙?jīng)營者者的理想

27、想經(jīng)營場場所。117.11、需要要的經(jīng)營營面積分分析：需需要的經(jīng)經(jīng)營面積積中511-700占155.9%，16-20和211-300 各各占133.3%；有近近一半的的需要面面積在116-550。相比現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)經(jīng)營面積積，經(jīng)營營者有擴(kuò)擴(kuò)大經(jīng)營營面積的的需要。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）10以以下133.43.410-115164.27.716-2205013.33213334.2231-4403910.3344.6641-5504311.44569971.9971-11004812.7784.66101-1500338.893.44

28、150以上256.6100.0Totaal377100.017.22、適合合的租金金（元/月/）分分析：理理想租金金在100-155元的最最多，占占60.3%；16-20元元的占221.33%；21-25元元的占88.3%；同時(shí)時(shí)，899.9%的理想想租金在在25元以以下。相相比其經(jīng)經(jīng)營的租租金水平平，經(jīng)營營者希望望租金越越低越好好，因此此理想租租金相對對較低。頻率百分比（%）累計(jì)百分分比（%）10-115元22660.3360.3316-220元8021.3381.6621-225元318.389.9926-330元184.894.7731-335元1.394.9936-440元41.196

29、.0041-445元51.397.3346-550元41.198.4450元以以上61.6100.0Totaal375100.0（二）、交叉分分析1、行業(yè)業(yè)與面積積交叉分分析：服服裝類多多數(shù)在110-440，以166-300為主主，且面面積差異異不大；鞋、箱箱包、皮皮具類，禮品、精品類類和文體體、音像像類在110-770不不等，且且差異較較大；餐餐飲類多多在700以上上；數(shù)碼碼、通訊訊、ITT類和化化妝品多多在166-300；家家電在550-1100為主；美容、美發(fā)、健身類類和家飾飾、床上上用品、廚具類類以500-1550為為主，且且差異較較大；醫(yī)醫(yī)藥、保保健類和和煙、酒酒、茶類類多在220-

30、770。面積行業(yè)10-11516-22021-33031-44041-55051-77071-1100101-1500150以上Totaal男裝類23541422124女裝、內(nèi)內(nèi)衣1415961411152男女休閑閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕孕婦裝類類32201011010鞋、箱包包、皮具具類51342410222珠寶、鐘鐘表、眼眼鏡類0011120106禮品、精精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛娛樂類0000010001便利店、百貨類類2171121244245文體、音音像類41230300013家電0111022108數(shù)

31、碼、通通訊、IIT妝品1030110006美容、美美發(fā)、健健身類10140454221家飾、床床上用品品、廚具具類21032763024婚紗攝影影類0000002215醫(yī)藥、保保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Totaal2、行業(yè)業(yè)與租金金交叉分分析：服服裝類的的租金差差異明顯顯，沒有有集中的的分布區(qū)區(qū)域：110元以以下和440元以以上所占占比例都都明顯偏偏大，其其余100-300元的比比例差別別不大；禮品、精品類類的租金金統(tǒng)計(jì)與與服裝相相似；鞋鞋、箱包包、皮具具類和醫(yī)醫(yī)藥、保保健類分分布相似似，集中中在100-255元不等等，處于于較高水

32、水平；餐餐飲類租租金水平平較低，多數(shù)在在15元以以下；便便利店、百貨類類和文體體、音像像類都集集中在110-330元；家電和和婚紗攝攝影類的的租金的的分布相相似，租租金在116-440元之之間且差差異較大大；數(shù)碼碼、通訊訊、ITT類，化化妝品和和煙、酒酒、茶類類都集中中在100-200元，處處于足勁勁的中等等水平；美容、美發(fā)、健身類類在200元以下下分布，且差異異較大；家飾、床上用用品、廚廚具類則則明顯集集中在110-115元，租金水水平略低低。租金行業(yè)無10元以以下10-11516-22021-22526-33031-33536-44040元以以上Totaal男裝類07313230625女裝

33、、內(nèi)內(nèi)衣291564530852男女休閑閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕孕婦裝類類03201101210鞋、箱包包、皮具具類01834111322珠寶、鐘鐘表、眼眼鏡類0041100006禮品、精精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛娛樂類0000010001便利店、百貨類類261913830244文體、音音像類02400310213家電0021210028數(shù)碼、通通訊、IIT類01321012111化妝品0031001016美容、美美發(fā)、健健身類07551120021五金、機(jī)機(jī)電、化化工飾、床床上用品品、廚

34、具具類021311221224維修、加加工、中中介類1101200106婚紗攝影影類0102000025醫(yī)藥、保保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機(jī)車類0010001024其它06633610227Totaal10731224440422314564253、面積積與租金金交叉分分析：通通過面積積和租金金的交叉叉分布可可以看出出，隨著著面積的的增大，相應(yīng)的的單位租租金分布布相對就就低，但但高低的的差異不不十分明明顯。租金面積無10元以以下10-11516-22021-22526-33031-33536-44040元以以上Totaal10-115113123593514

35、6516-22014773512164621-330271611875296731-44009187693135741-5500261312111751-770112336853327371-11001101632310642101-1500211544320435150以上25911030122Totaal10731224340422314564244、行業(yè)業(yè)與理想想面積交交叉分析析分析：4.1、面積要要求較大大的行業(yè)業(yè)有：餐餐飲業(yè)大大都在770以以上；美美容、美美發(fā)、健健身類集集中在550以以上且大大小不等等；家飾飾、床上上用品、廚具類類則在440以以上；婚婚紗攝影影類要求求最大在在100

36、0以上上。4.2、面積要要求大小小差異較較大的有有：鞋、箱包、皮具類類在211-1000不不等；禮禮品、精精品類集集中在116-1100；便利利店、百百貨類集集中在331-770；文體、音像類類和數(shù)碼碼、通訊訊、ITT類則集集中在221-770且且較分散散；煙、酒、茶茶類以330-1100為主。4.3、男裝集集中在441-770，其他服服裝集中中在166-400，明明顯小于于男裝；珠寶、鐘表、眼鏡類類，家電電和醫(yī)藥藥、保健健類集中中在500-700，處處于中等等偏大的的水平；化妝品品的一般般要求在在16-30，面積積較小。面積行業(yè)10以以下10-11516-22021-33031-44041-

37、55051-77071-1100101-1500150以上Totaal男裝類202216521021女裝、內(nèi)內(nèi)衣1718664501351男女休閑閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕孕婦裝類類102042010010鞋、箱包包、皮具具類011324450121珠寶、鐘鐘表、眼眼鏡類00010120105禮品、精精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛娛樂類00000001001便利店、百貨類類1103631223132文體、音音像類201210200311家電00110102106數(shù)碼、通通訊、IIT類011221210010化妝品10

38、210011006美容、美美發(fā)、健健身類011001255217五金、機(jī)機(jī)電、化化工類002303430116家飾、床床上用品品、廚具具類011131356223維修、加加工、中中介類10101100116婚紗攝影影類00000001225醫(yī)藥、保保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機(jī)車類00000000112其它113515533027Totaal13165050394360483325377（三）、分析總總結(jié)通過對桓桓臺縣城城的主要要街道店店鋪的調(diào)調(diào)查分析析，總結(jié)結(jié)如下：1、商業(yè)業(yè)布局主主要的商商業(yè)街有有：中心心大街、張北路路和衛(wèi)生生街，其其次有興興桓路、鎮(zhèn)南大

39、大街和建建設(shè)街。張北路路是最主主要的一一條商業(yè)業(yè)街、也也是最為為繁華的的商業(yè)街街，是當(dāng)當(dāng)?shù)氐纳躺藤Q(mào)中心心，沿路路帶有溫溫州服裝裝批發(fā)市市場、超超級市場場、百貨貨商場、專賣店店和專業(yè)業(yè)市場。中心大大街是比比較時(shí)尚尚和現(xiàn)代代的商業(yè)業(yè)街。22、主要要指標(biāo)22.1、行業(yè)業(yè)男女休休閑裝所所占的比比例最大大，為113.77%，其其次為女女裝，占占12.1%，服裝類類共占有有33.8%的的比例，是行業(yè)業(yè)中的主主要部分分（可以以借鑒，購物中中心的服服裝類經(jīng)經(jīng)營數(shù)量量不低于于三分之之一）。便利店店、百貨貨類占110.55%；鞋鞋、箱包包、皮具具類，餐餐飲類和和美容、美發(fā)、健身類類各占約約5%，在在行業(yè)中中也占有

40、有相當(dāng)?shù)牡谋壤??？傊?，這些行行業(yè)是購購物中心心的主要要部分，也是消消費(fèi)者的的必須部部分。22.2、面積積沿街經(jīng)經(jīng)營商鋪鋪的面積積51-70占177%，比比例最大大； 221-330占占15.9%，比例次次之；110-115占占15.2%；31-40占133.8%。累計(jì)計(jì)可見，10-40占555.5%，是主主要的面面積范圍圍。通過過對比，其理想想的經(jīng)營營面積略略大于現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)營面積積，主要要集中在在16-50，不同同行業(yè)的的面積要要求差異異較大。2.3、租金金在每平方方米的月月租金這這一重要要指標(biāo)的的調(diào)查中中，100-155元的最最多，占占28.7%；16-30元元的累計(jì)計(jì)約占330%，另有1

41、10元以以下占117.22%，13.2%的的在400元以上上?？梢娨?，當(dāng)?shù)氐氐淖饨鸾鸩罹噍^較大，主主要是受受地段影影響，另另外還受受層數(shù)和和行業(yè)的的影響。總體來來看，租租金水平平較樂觀觀。2.4、其他多多數(shù)的經(jīng)經(jīng)營用房房為租賃賃所得，租賃期期限多數(shù)數(shù)在一年年以內(nèi)；83.5%的的只在一一層經(jīng)營營；經(jīng)營營旺季以以冬季最最多，其其次是秋秋季；大大部分經(jīng)經(jīng)營者對對其經(jīng)營營形象和和營業(yè)額額較滿意意；經(jīng)營營者的裝裝修投入入一般很很少，883.66%的在在一萬元元以下，有近三三分之一一的沒有有投入裝裝修，經(jīng)經(jīng)營者的的總投資資金額大大部分在在5萬元以以下，多多為小規(guī)規(guī)模投資資、自主主經(jīng)營。2.5、經(jīng)營營意向近

42、近90%的經(jīng)營營者都會會考慮到到環(huán)境優(yōu)優(yōu)美品牌牌云集、現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生生機(jī)和活活力的購購物樂園園經(jīng)營，他們基基本上可可以接受受集中經(jīng)經(jīng)營，希希望經(jīng)營營環(huán)境更更好，賺賺得更多多的利潤潤，此為為商人的的本質(zhì)。第六部分分、桓臺臺商場綜綜合分析析桓臺規(guī)模模較大的的商場有有喜樂佳佳超市、桓臺商商廈、桓桓臺百貨貨大樓、溫州批批發(fā)市場場一、商商場經(jīng)營營分析：1、喜喜樂佳超超市優(yōu)勢勢分析：地段優(yōu)優(yōu)越，內(nèi)內(nèi)部購物物環(huán)境目目前屬桓桓臺縣最最好的，并以超超市為經(jīng)經(jīng)營主題題，超市市營業(yè)面面積占總總面積的的3/44之多。因商品品多為生生活必需需品，所所以人氣氣較旺，經(jīng)營效效益比較較好。劣劣勢分析析：商場場規(guī)模較

43、較小，商商品種類類不夠豐豐富，食食品新鮮鮮度不夠夠，多數(shù)數(shù)商品價(jià)價(jià)格高于于市場價(jià)價(jià)，這是是制約收收益增長長的最大大因素。2、桓桓臺商廈廈：優(yōu)勢勢分析：商場地地段優(yōu)越越，有桓桓臺最大大的家電電賣場劣劣勢分析析：業(yè)種種分布無無序，商商場無經(jīng)經(jīng)營主題題，無知知名品牌牌，商場場缺乏人人氣，商商場經(jīng)營營效益一一般，與與前期招招商、市市場定位位有較大大的關(guān)系系。3、桓臺百百貨大樓樓：優(yōu)勢勢分析：商場經(jīng)經(jīng)營年限限較久，占有市市場先入入為主的的角色。商場一一層有珠珠寶與超超市兩大大主營行行業(yè)，帶帶動了市市場的繁繁榮。 劣勢分分析：商商場裝修修低檔，設(shè)備設(shè)設(shè)施陳舊舊，商場場垂直動動線均為為步行梯梯，因此此導(dǎo)致二

44、二、三層層經(jīng)營收收益不佳佳。4、溫州批批發(fā)市場場優(yōu)勢分分析：地地段優(yōu)越越，規(guī)模模較大，是桓臺臺唯一的的批發(fā)市市場，面面對城區(qū)區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)低收入入消費(fèi)群群體。劣劣勢分析析：市場場缺乏經(jīng)經(jīng)營管理理，業(yè)態(tài)態(tài)無統(tǒng)一一規(guī)劃、定位。建筑結(jié)結(jié)構(gòu)與定定位相沖沖突。桓桓臺商業(yè)業(yè)整體分分析：二二、小結(jié)結(jié)桓臺縣縣較好的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)具有有較強(qiáng)的的市場消消費(fèi)能力力，但桓桓臺縣商商業(yè)環(huán)境境落后，現(xiàn)有的的幾座商商場屬傳傳統(tǒng)的小小規(guī)模百百貨商城城，雖地地段占優(yōu)優(yōu)，但商商業(yè)設(shè)備備、設(shè)施施不全，功能單單一，缺缺少休閑閑舒適的的購物環(huán)環(huán)境。各各商場沒沒有時(shí)尚尚的經(jīng)營營主題，市場定定位不明明確，缺缺少新穎穎的經(jīng)營營管理理理念，目目前經(jīng)

45、營營收益一一般。正正因?yàn)榛富概_沒有有能夠充充分滿足足當(dāng)?shù)厝巳司C合消消費(fèi)的場場所，所所以桓臺臺縣大量量消費(fèi)群群體流入入張店。因此，本項(xiàng)目目準(zhǔn)確的的市場定定位，齊齊全的功功能組合合，先進(jìn)進(jìn)的商管管理念，以及特特色的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)格格，將引引導(dǎo)桓臺臺縣市民民全新的的生活方方式和消消費(fèi)觀念念，填補(bǔ)補(bǔ)市場的的空白。第七部部分、消消費(fèi)者情情況綜述述桓臺縣縣整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)較好，但桓臺臺縣商業(yè)業(yè)環(huán)境落落后，目目前缺少少能充分分滿足當(dāng)當(dāng)?shù)厝司C綜合消費(fèi)費(fèi)的場所所，因此此導(dǎo)致桓桓臺縣大大量消費(fèi)費(fèi)群體流流入張店店。經(jīng)常常光顧商商場的人人群以兒兒童（11-144歲）、20歲歲左右的的年輕人人和中青青年女性性（300-455

46、歲）為為主，他他們有能能力支付付也希望望有環(huán)境境優(yōu)美，功能齊齊全的購購物場所所來滿足足現(xiàn)實(shí)需需求。第第八部分分、競爭爭樓盤調(diào)調(diào)查描述述據(jù)調(diào)查查，桓臺臺在售的的商業(yè)地地產(chǎn)有傳傳統(tǒng)的底底商和商商業(yè)步行行街兩種種，商業(yè)業(yè)步行街街稍具規(guī)規(guī)模，有有一定的的經(jīng)營劃劃分，但但沒有形形成特色色，且開開發(fā)商實(shí)實(shí)力一般般。就銷銷售來看看，情況況都非常常喜人。目前市市場競爭爭并不激激烈，此此時(shí)進(jìn)入入很容易易占據(jù)市市場優(yōu)勢勢。就淄淄博市的的商業(yè)地地產(chǎn)來看看：商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)和投資資都很旺旺盛，銷銷售情況況喜人。沿街街商鋪的的樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于分分割銷售售的購物物商城。沿街街商鋪（套鋪）以1-2層相相連為主主，少數(shù)數(shù)1-

47、33層。套鋪的的開間在在3.66-122米不等等，以55米左右右為主；進(jìn)深在在11-20米米不等，以155 米左左右為主主。張張店區(qū)核核心商圈圈的套鋪鋪均價(jià)在在60000元/平米以以上，社社區(qū)商鋪鋪和其它它城區(qū)的的商鋪售售價(jià)在330000元/平平米左右右。（附附表：淄淄博市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)）第九部部分、桓桓臺縣商商業(yè)項(xiàng)目目市場分分析總結(jié)結(jié)桓臺縣縣商業(yè)市市場的形形態(tài)主要要是街鋪鋪和傳統(tǒng)統(tǒng)的百貨貨商場。一、街街鋪總結(jié)結(jié)1、商商業(yè)布局局主要的的商業(yè)街街有：中中心大街街、張北北路和衛(wèi)衛(wèi)生街，其次有有興桓路路、鎮(zhèn)南南大街和和建設(shè)街街。張北北路是最最主要的的一條商商業(yè)街、也是最最為繁華華的商業(yè)業(yè)街，是是當(dāng)

48、地的的商貿(mào)中中心，沿沿路帶有有溫州服服裝批發(fā)發(fā)市場、超級市市場、百百貨商場場、專賣賣店和專專業(yè)市場場。中心心大街是是比較時(shí)時(shí)尚和現(xiàn)現(xiàn)代的商商業(yè)街。2、主主要指標(biāo)標(biāo)2.11、行業(yè)業(yè)男女休休閑裝所所占的比比例最大大，為113.77%，其其次為女女裝，占占12.1%，服裝類類共占有有33.8%的的比例，是行業(yè)業(yè)中的主主要部分分（可以以借鑒，購物中中心的服服裝類經(jīng)經(jīng)營數(shù)量量不低于于三分之之一）。便利店店、百貨貨類占110.55%；鞋鞋、箱包包、皮具具類，餐餐飲類和和美容、美發(fā)、健身類類各占約約5%，占有相相當(dāng)?shù)谋缺壤?2.2、面積沿沿街經(jīng)營營商鋪的的面積551-770占占17%，比例例最大； 211

49、-300占115.99%，比比例次之之；累計(jì)計(jì)可見，10-40占555.5%，是主主要的面面積范圍圍。通過過對比，其理想想的經(jīng)營營面積略略大于現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)營面積積，主要要集中在在16-50，不同同行業(yè)的的面積要要求差異異較大。2.33、租金金在每平平方米的的月租金金這一重重要指標(biāo)標(biāo)的調(diào)查查中，110-115元的的最多，占288.7%；166-300元的累累計(jì)約占占30%，另有有10元元以下占占17.2%，13.2%的的在400元以上上?？傮w體來看，當(dāng)?shù)氐牡淖饨鸩畈罹噍^大大，租金金水平較較樂觀。2.44、其他他多數(shù)的的經(jīng)營用用房為租租賃所得得，租賃賃期限多多數(shù)在一一年以內(nèi)內(nèi)；833.5%的只在在

50、一層經(jīng)經(jīng)營；經(jīng)經(jīng)營旺季季以冬季季最多，其次是是秋季；大部分分經(jīng)營者者對其經(jīng)經(jīng)營形象象和營業(yè)業(yè)額較滿滿意；經(jīng)經(jīng)營者的的裝修投投入一般般很少，83.6%的的在一萬萬元以下下，有近近三分之之一的沒沒有投入入裝修；經(jīng)營者者的總投投資金額額大部分分在5萬萬元以下下，多為為小規(guī)模模投資、自主經(jīng)經(jīng)營。22.5、經(jīng)營意意向近990%的的經(jīng)營者者都會考考慮到環(huán)環(huán)境優(yōu)美美品牌云云集、現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)時(shí)尚、典典雅、充充滿生機(jī)機(jī)和活力力的購物物樂園經(jīng)經(jīng)營，他他們基本本上可以以接受集集中經(jīng)營營，希望望經(jīng)營環(huán)環(huán)境更好好。二、商場總總結(jié)桓臺臺規(guī)模較較大的商商場有喜喜樂佳超超市、桓桓臺商廈廈、桓臺臺百貨大大樓、溫溫州批發(fā)發(fā)市場。除

51、喜樂樂佳超市市是新出出現(xiàn)的超超級市場場外，其其余屬傳傳統(tǒng)的小小規(guī)模百百貨商城城，雖地地段占優(yōu)優(yōu)，但商商業(yè)設(shè)備備、設(shè)施施不全，功能單單一，缺缺少休閑閑舒適的的購物環(huán)環(huán)境。各各商場沒沒有時(shí)尚尚的經(jīng)營營主題，市場定定位不明明確，缺缺少新穎穎的經(jīng)營營管理理理念，目目前經(jīng)營營收益一一般。三三、競爭爭樓盤總總結(jié)據(jù)調(diào)調(diào)查，桓桓臺在售售的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)有有傳統(tǒng)的的底商和和商業(yè)步步行街兩兩種，商商業(yè)步行行街稍具具規(guī)模，有一定定的經(jīng)營營劃分，但沒有有形成特特色和足足夠的規(guī)規(guī)模。同同時(shí)，從從淄博其其它地域域的銷售售來看，商業(yè)地地產(chǎn)的開開發(fā)和投投資都很很旺盛，銷售情情況喜人人。沿街街商鋪的的樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于分分割銷售售的購物

52、物商城，沿街商商鋪以11-2層層（套鋪鋪）相連連為主。四、結(jié)結(jié)論1、消費(fèi)者者現(xiàn)狀桓桓臺縣是是淄博地地區(qū)的農(nóng)農(nóng)業(yè)大縣縣，縣城城城區(qū)人人口較少少，全縣縣外來人人口比較較淄博其其他縣區(qū)區(qū)低，在在桓臺縣縣消費(fèi)的的人多是是本地人人。桓臺臺距淄博博市區(qū)（張店區(qū)區(qū)）200余公里里，交通通異常方方便，桓桓臺縣的的消費(fèi)群群可以非非常方便便的流入入張店區(qū)區(qū)。同時(shí)時(shí)，張店店商業(yè)十十分發(fā)達(dá)達(dá)，擁有有不同業(yè)業(yè)態(tài)定位位的大型型商業(yè)十十家之多多，張店店是淄博博市市政政府所在在地，是是淄博市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化化中心，也是其其他區(qū)縣縣的商業(yè)業(yè)中心。綜合以以上因素素，去張張店購物物已成為為桓臺多多數(shù)人的的消費(fèi)習(xí)習(xí)性。22、商業(yè)業(yè)現(xiàn)

53、狀桓桓臺縣商商場經(jīng)營營方式落落后，整整體經(jīng)營營環(huán)境較較差，經(jīng)經(jīng)營狀況況不好。商場規(guī)規(guī)模普遍遍過小，功能單單一，缺缺乏有影影響力的的核心客客戶進(jìn)駐駐經(jīng)營，缺乏統(tǒng)統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營管理理和新穎穎的營銷銷手段，配套設(shè)設(shè)施不完完善，電電扶梯、中央空空調(diào)、停停車場及及內(nèi)外照照明等硬硬件設(shè)施施落后。因此，功能劃劃分不合合理，商商場的檔檔次與整整體形象象較差，難以吸吸引人流流進(jìn)入商商場并保保持商場場穩(wěn)定的的消費(fèi)人人流。33、建議議3.11現(xiàn)有的的商場經(jīng)經(jīng)營不善善的情況況，將大大大影響響當(dāng)?shù)厣躺碳液屯锻顿Y者對對進(jìn)場經(jīng)經(jīng)營方式式的信心心，專業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理與與專業(yè)的的營銷手手段才能能為商場場營造良良好的經(jīng)經(jīng)營氣氛氛與

54、穩(wěn)定定的消費(fèi)費(fèi)人流。采取統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營、統(tǒng)一一管理的的先進(jìn)模模式方可可激發(fā)經(jīng)經(jīng)營者與與投資者者的購買買欲望。3.22準(zhǔn)確的的市場定定位，齊齊全的功功能組合合，先進(jìn)進(jìn)的商管管理念，以及特特色的經(jīng)經(jīng)營風(fēng)格格的購物物中心，將引導(dǎo)導(dǎo)桓臺縣縣市民全全新的生生活方式式和消費(fèi)費(fèi)觀念，填補(bǔ)市市場的空空白。33.3商商業(yè)項(xiàng)目目的規(guī)模模定位、特色經(jīng)經(jīng)營及完完善的配配套設(shè)施施將突顯顯商業(yè)的的稀缺性性，成為為桓臺縣縣或淄博博地區(qū)的的標(biāo)志性性商廈，這也是是營銷策策劃工作作中的主主要內(nèi)容容。3.4在商商場正式式推售以以前，盡盡可能與與更多的的核心商商戶達(dá)成成租賃意意向。先先營銷客客商，引引進(jìn)知名名品牌，以借助助核心租租戶的

55、影影響力，保證商商場的長長遠(yuǎn)經(jīng)營營，更為為銷售創(chuàng)創(chuàng)造有利利條件。嘉年華廣廣場定位位篇一、項(xiàng)目目地段及及周邊規(guī)規(guī)劃部分分1、項(xiàng)目目地理位位置本項(xiàng)項(xiàng)目地處處桓臺城城區(qū)西北北角，五五里路的的東鄰，建設(shè)街街北鄰，縣防疫疫站西鄰鄰，南有有西苑小小區(qū)，北北鄰恒星星花園將將軍住宅宅樓區(qū)；項(xiàng)目占占地約550畝。該地塊塊位于城城郊結(jié)合合處，周周邊除了了上述兩兩個住宅宅區(qū)外，西邊就就是郊區(qū)區(qū)農(nóng)田，局勢中中心約22公里。西苑小小區(qū)是占占地3550畝的的住宅區(qū)區(qū)，目前前已有人人入住，但入住住率較低低；恒星星花園占占地1000多畝畝，預(yù)計(jì)計(jì)將在年年底入住住。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目目前前地段較較差，周周邊居民民較少，缺少人人氣

56、，沒沒有形成成商業(yè)氣氣氛。22、項(xiàng)目目周邊的的規(guī)劃除除了西苑苑小區(qū)和和恒星花花園是新新建的兩兩個住宅宅區(qū)，正正西臨（五里路路西）是是規(guī)劃中中的九年年一貫制制學(xué)校；順著五五里路往往南依次次是5000畝的的住宅區(qū)區(qū)（規(guī)劃劃中）；距本項(xiàng)項(xiàng)目不足足1公里的的少海公公園占地地3300畝，現(xiàn)現(xiàn)已見好好對外開開放；至至鎮(zhèn)南大大街是規(guī)規(guī)劃中的的住宅區(qū)區(qū)。二、SWOOT分析析1、優(yōu)勢勢道路交交通發(fā)達(dá)達(dá)；緊鄰鄰有西苑苑小區(qū)和和恒星花花園兩個個新建的的居住區(qū)區(qū)，據(jù)了了解，西西苑小區(qū)區(qū)是本地地檔次較較高、規(guī)規(guī)模較大大的社區(qū)區(qū)，社區(qū)區(qū)內(nèi)的居居民多位位收入較較高人群群；2、劣勢勢處于城城鄉(xiāng)結(jié)合合區(qū)，距距離市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；

57、周邊邊生活服服務(wù)設(shè)施施缺乏，沒有學(xué)學(xué)校、商商場、銀銀行、郵郵局、酒酒店、餐餐飲等服服務(wù)場所所；周邊邊居住區(qū)區(qū)地入住住率較低低，人流流量少；沒有商商業(yè)氣息息。3、機(jī)會會當(dāng)?shù)貨]沒有大型型的現(xiàn)代代購物商商場，也也沒有在在建的現(xiàn)現(xiàn)代購物物商場；本地的的消費(fèi)者者希望有有更理想想的消費(fèi)費(fèi)場所，可以降降低到外外地滿足足消費(fèi)的的交通和和時(shí)間成成本；經(jīng)經(jīng)營者有有一定的的租金承承受能力力，希望望有更好好的經(jīng)營營場所。因此，現(xiàn)代化化的休閑閑購物中中心是多多方市場場的需求求，這也也是商業(yè)業(yè)市場的的機(jī)會。4、威脅脅即將開開業(yè)的新新王府商商業(yè)街和和香港街街會占據(jù)據(jù)一部分分市場份份額，以以及正在在建設(shè)的的城南商商場（百百貨

58、大樓樓）都具具有比本本項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置。這些些項(xiàng)目會會成為本本項(xiàng)目的的競爭對對手，給給本項(xiàng)目目一定的的威脅?？傊鎸^絕佳的市市場機(jī)會會，如何何以規(guī)模模和功能能降低項(xiàng)項(xiàng)目的劣劣勢、甚甚至變劣劣勢為優(yōu)優(yōu)勢是本本項(xiàng)目成成功必須須克服的的瓶頸；科學(xué)合合理、差差異化的的定位，獨(dú)特的的營銷和和推廣將將會擊敗敗競爭對對手，獨(dú)獨(dú)領(lǐng)市場場。三、定位部部分定位位的基本本原則：結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目地理理位置和和未來規(guī)規(guī)劃，以以市場為為導(dǎo)向，以超前前的意識識和理念念，突破破地段劣劣勢，吸吸引當(dāng)?shù)氐貎?yōu)秀經(jīng)經(jīng)營者進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營營，并吸吸引周邊邊縣市的的經(jīng)營者者跟進(jìn)。成為當(dāng)當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)的主主要場所所，同時(shí)時(shí)吸引外外地消費(fèi)費(fèi)者

59、。11、目標(biāo)標(biāo)市場定定位1.1終端端消費(fèi)群群定位以以桓臺縣縣居民為為主，占占40-50%；周邊邊2小時(shí)車車程城市市居民為為輔，占占50-60%；在年年齡上以以兒童（0-114歲）、婦女女（300-500歲）和和年輕人人為主。1.22目標(biāo)客客戶群定定位桓臺臺和張店店投資客客為主，占500-600%；淄淄博其它它地區(qū)投投資客和和溫州購購房團(tuán)占占40-50%。核心心客戶特特征：私私營個體體戶，行行政事業(yè)業(yè)單位，有積蓄蓄的居民民。投資資特征：小面積積、底總總價(jià)，房房款承受受能力不不高，投投資渠道道窄，希希望穩(wěn)定定的投資資回報(bào)；受市場場現(xiàn)狀影影響，習(xí)習(xí)慣街鋪鋪投資，因此購購意向集集中在一一層，其其它樓層

60、層的購買買需要有有效的引引導(dǎo)，投投資總價(jià)價(jià)在20040萬元元之間11.3中中間經(jīng)營營方定位位定位主主力店、專賣店店、專業(yè)業(yè)店、品品牌連鎖鎖店及個個體戶。具體的的，周邊邊有實(shí)力力、有規(guī)規(guī)模的經(jīng)經(jīng)營者和和商界較較有名氣氣的經(jīng)商商人士，他們有有經(jīng)商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、希希望擴(kuò)大大經(jīng)營、改善經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境；任何何地區(qū)的的實(shí)力商商家，既既有實(shí)力力和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，又能能帶動吸吸引較小小經(jīng)營單單位的進(jìn)進(jìn)駐。22、商場場功能定定位購物物、休閑閑、娛樂樂、餐飲飲、服務(wù)務(wù)等，以以娛樂作作為吸引引人流的的特色功功能，娛娛樂帶動動購物。是一站站式、多多業(yè)態(tài)、多功能能的生活活消費(fèi)中中心。33、商場場特色定定位大眾眾化兼具具特色化化。大眾眾