XXXX年西安二手房市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告及11年預(yù)警預(yù)測(cè)

1、20100年西安安二手房房市場(chǎng)發(fā)發(fā)展報(bào)告告及111年預(yù)警警預(yù)測(cè)-西西安房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)數(shù)據(jù)據(jù)研究中中心一、20010年年二手房房市場(chǎng)宏宏觀政策策影響分分析契稅稅政策從從20110年11月1日日-20010年年12月月31日日止； 日期認(rèn)認(rèn)定： 商品房房以合同同備案日日期為準(zhǔn)準(zhǔn)； 二二手房以以登記受受理日期期為準(zhǔn)。1、990平方方以下普普通住房房：契稅稅2 ；2、90平平方1144平平方普通通住房：契稅33；33、1444平方方以上高高檔住房房：契稅稅：5.5 。出售售普通住住房的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅交交納方式式： （日期認(rèn)認(rèn)定：與與之前執(zhí)執(zhí)行的依依據(jù)時(shí)間間一樣）： 商商品房以以契稅完完稅日期期或證載

2、載時(shí)間為為準(zhǔn)； 二手房房以房改改房契約約或證載載時(shí)間為為準(zhǔn)。 1、 未滿五五年的：營(yíng)業(yè)稅稅：差額額的5.55%；或全全額的55.555% 個(gè)個(gè) 稅：差額的的30% 或全全額的22%； 2.滿滿五年的的： 營(yíng)營(yíng)業(yè)稅：無；個(gè)個(gè)稅（不不是唯一一一套住住房的）：總額額的3%或差額額的400%個(gè)稅稅；3、 滿五五年以上上，且是是唯一一一套住房房的：無無營(yíng)業(yè)稅稅、個(gè)稅稅：總額額的2%或差額額的300%。20110年11月100日：國(guó)國(guó)務(wù)院出出臺(tái)“國(guó)十一一條”，嚴(yán)格格二套房房貸款管管理，首首付不得得低于440%，加大房房地產(chǎn)貸貸款窗口口指導(dǎo).對(duì)二套套房不再再區(qū)分改改善型和和非改善善型，一一概執(zhí)行行40%首付

3、；明確要要求央行行及銀監(jiān)監(jiān)會(huì)要加加大對(duì)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)貸款業(yè)業(yè)務(wù)的監(jiān)監(jiān)督管理理和窗口口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)監(jiān)控跨境境投融資資活動(dòng)，防境外外“熱錢”沖擊中中國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)。20110年33月222日財(cái)政政部、國(guó)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局近近日下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于首次次購買普普通住房房有關(guān)契契稅政策策的通知知，通通知中稱稱，對(duì)兩兩個(gè)或兩兩個(gè)以上上個(gè)人共共同購買買90平平方米及及以下普普通住房房，其中中一人或或多人已已有購房房記錄的的，該套套房產(chǎn)的的共同購購買人均均不適用用首次購購買普通通住房的的契稅優(yōu)優(yōu)惠政策策。 新新國(guó)十條條國(guó)務(wù)務(wù)院在220100年4月月17日日發(fā)出關(guān)于堅(jiān)堅(jiān)決遏制制部分城城市房?jī)r(jià)價(jià)過快上上漲的通通知，明確提

4、提出遏制制房?jī)r(jià)過過快上漲漲的五項(xiàng)項(xiàng)十條舉舉措，宣宣示中央央政府遏遏制部分分城市房房?jī)r(jià)過快快上漲動(dòng)動(dòng)真格，決心切切實(shí)解決決住房這這個(gè)既是是經(jīng)濟(jì)問問題，更更是影響響社會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定的重重要民生生問題。20110年66月122日住建建部等七七部門聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布 關(guān)關(guān)于加快快發(fā)展公公共租賃賃住房的的指導(dǎo)意意見，指出公公共租賃賃住房供供應(yīng)對(duì)象象主要是是城市中中等偏下下收入住住房困難難家庭。公共租租賃住房房房源通通過新建建、改建建、收購購、在市市場(chǎng)上長(zhǎng)長(zhǎng)期租賃賃住房等等方式多多渠道籌籌集。公公共租賃賃住房單單套建筑筑面積嚴(yán)嚴(yán)格控制制在600平方米米以下。國(guó)家家有關(guān)部部委“新五條條”出臺(tái)；國(guó)家有有關(guān)部委委再推多多項(xiàng)

5、鐵腕腕政策，包括加加大貫徹徹落實(shí)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀觀調(diào)控政政策措施施的力度度、完善善差別化化的住房房信貸政政策、增增加住房房的有效效供給，加快推推進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)稅改革革試點(diǎn)工工作等，以鞏固固房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控成果果。國(guó)家家有關(guān)部部委要求求在房?jī)r(jià)價(jià)過高、上漲過過快、供供應(yīng)緊張張的城市市，要在在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)限限定居民民家庭購購房套數(shù)數(shù).完善善差別化化的住房房信貸政政策，對(duì)對(duì)貸款購購買商品品住房，首付款款比例調(diào)調(diào)整到330%及及以上；各商業(yè)業(yè)銀行暫暫停發(fā)放放居民家家庭購買買第三套套及以上上住房貸貸款，要要加強(qiáng)對(duì)對(duì)消費(fèi)性性貸款的的管理，禁止用用于購買買住房；切實(shí)增增加住房房有效供供給。為加加強(qiáng)流動(dòng)動(dòng)性管理理

6、，適度度調(diào)控貨貨幣信貸貸投放，中國(guó)人人民銀行行決定，從20010年年11月月29日日起，上上調(diào)存款款類金融融機(jī)構(gòu)人人民幣存存款準(zhǔn)備備金率00.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。這是是央行年年內(nèi)第六六次上調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率國(guó)土土資源部部20110年112月119日晚晚發(fā)出通通知，要要求各省省區(qū)市國(guó)國(guó)土資源源行政主主管部門門及派駐駐地方的的國(guó)家土土地督察察局采取取有力措措施，嚴(yán)嚴(yán)格落實(shí)實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)管和和調(diào)控政政策措施施，打擊擊囤地炒炒地閑置置土地等等違法違違規(guī)行為為，堅(jiān)決決抑制少少數(shù)城市市地價(jià)過過快上漲漲趨勢(shì)。二、220100年西安安市二手手房市場(chǎng)場(chǎng)概況20010年年西安二二手房市市場(chǎng)成交交套數(shù)為為176638套

7、套，交易易面積為為2577.722萬平方方米，較較去年同同比上漲漲30.27%；其中中二手住住宅成交交套數(shù)為為141182套套，成交交面積為為1233.688萬平米米，較去去年同比比下降了了3.335%；可以看看出20010年年二手房房市場(chǎng)總總成交面面積增量量明顯。另外二二手住宅宅的成交交均價(jià)為為35667.885元/平方米米，同比比下降是是2.559%。從下下面的220100年二手手房市場(chǎng)場(chǎng)12個(gè)個(gè)月的成成交面積積走勢(shì)圖圖可以看看出，一一季度二二手市場(chǎng)場(chǎng)成交量量呈現(xiàn)逐逐漸增加加的趨勢(shì)勢(shì)，但是是自從四四月份國(guó)國(guó)家出臺(tái)臺(tái)史上最最嚴(yán)厲的的調(diào)控政政策“國(guó)十條條”之后，二手房房的成交交面積迅迅速下滑滑

8、，之后后逐漸保保持穩(wěn)定定。在傳傳統(tǒng)的銀銀十期間間，雖然然國(guó)家再再次調(diào)控控但對(duì)于于二手房房市場(chǎng)影影響甚微微，反而而二手市市場(chǎng)在年年底出現(xiàn)現(xiàn)翹尾現(xiàn)現(xiàn)象，112月的的成交面面積達(dá)118.885萬平平米，創(chuàng)創(chuàng)下了今今年4月月調(diào)控以以來新高高。20010年年二手房房市場(chǎng)保保持了比比較活躍躍的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，全市置置業(yè)群體體購買二二手房的的熱情仍仍然比較較旺盛；此外，樓市調(diào)調(diào)控對(duì)將將購置新新房的門門檻抬高高，在一一定程度度上間接接激發(fā)了了人們購購買二手手房的積積極性；再者，與新房房相比較較，較低低的價(jià)格格也成為為眾多置置業(yè)者選選擇二手手房的重重要原因因。三、20110年西西安市二二手房市市場(chǎng)成交交分析33.1

9、20110年西西安市成成交二手手房面積積分析20010年年西安的的二手房房交易中中，我們們從成交交的分布布圖中可可以把面面積區(qū)間間大致分分為四個(gè)個(gè)：其中中成交量量最大的的屬于660平米米以下和和60到到80平平米的兩兩個(gè)區(qū)間間段，占占到了成成交總量量的466.622%；然然后是1100到到1444平米的的兩個(gè)區(qū)區(qū)間段，占到成成交總量量的222.422%；而而80到到1000平米的的成交的的比例為為18.86%，從全全年來看看這兩個(gè)個(gè)區(qū)間的的成交面面積所占占比重呈呈波動(dòng)較較大；最最后是1144到到1800平米和和1800平米以以上的兩兩個(gè)區(qū)間間段，占占到全年年成交量量的122.122%，所所占的

10、比比重一直直相對(duì)較較小。33.220110年西西安市成成交二手手房建筑筑年代分分析從220100年二手手房的成成交的建建筑年代代來看，15年年以內(nèi)的的房源所所占的比比重是最最大的，通過分分析我們們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)這個(gè)個(gè)年齡段段的房源源有以下下一些優(yōu)優(yōu)勢(shì)：房房齡不是是太大，同時(shí)價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)便宜，吸引了了很多二二手房的的置業(yè)者者購買。而100年以內(nèi)內(nèi)和200年以內(nèi)內(nèi)的房源源，兩者者占總成成交量的的比重分分別是220.336%和和24.69%，前者者房源較較新，后后者價(jià)格格優(yōu)勢(shì)明明顯。220年以以上的房房源占成成交比例例的144.099%，55年以內(nèi)內(nèi)的房源源占總成成交比例例的9.94%，這部部分房源源所

11、占的的比重一一直較輕輕。3.3220100年西安安市成交交二手住住房建筑筑類型分分析從220100年二手手房成交交的建筑筑類型來來看多層層住宅的的成交比比重占到到成交總總量的665.111%。雖然比比重最大大，但受受到高層層和小高高層建筑筑不斷增增多的影影響，多多層住宅宅在全年年成交中中所占比比例已經(jīng)經(jīng)呈現(xiàn)逐逐漸下降降的趨勢(shì)勢(shì)。另外外小高層層和高層層所占的的比例相相當(dāng)，分分別為118.008%和和16.81%；預(yù)計(jì)計(jì)今后幾幾年所占占比例將將逐漸增增大。33.420110年西西安市成成交二手手房物業(yè)業(yè)類型分分析從220100年成交交的二手手房的用用途我們們可以看看出，普普通住宅宅依然是是成交主主

12、體，占占總成交交量的991.998%；其次是是商業(yè)用用房占總總成交量量的2.83%；辦公公用房占占總成交交量的11.299%，工工業(yè)用房房占總成成交量的的1.444%，其它類類型所占占比例僅僅為2.45%。四、20110年西西安二手手房市場(chǎng)場(chǎng)特征44.1、政策密密集 成交交量繼續(xù)續(xù)攀升二手手房的契契稅政策策在一定定程度上上影響了了買房人人的情緒緒，同時(shí)時(shí)出售普普通住房房要繳納納的營(yíng)業(yè)業(yè)稅和個(gè)個(gè)稅的比比例在今今年全年年進(jìn)行為為期一年年的調(diào)整整，降低低了一些些房主出出售出租租二手房房的積極極性；國(guó)國(guó)務(wù)院在在20110年44月177日發(fā)出出關(guān)于于堅(jiān)決遏遏制部分分城市房房?jī)r(jià)過快快上漲的的通知等十一一條

13、相關(guān)關(guān)措施，明確指指出要堅(jiān)堅(jiān)決遏制制房?jī)r(jià)過過快上漲漲，二手手市場(chǎng)受受此影響響也開始始出現(xiàn)觀觀望態(tài)勢(shì)勢(shì)；但是是20110年99月299日國(guó)五五條橫空空出世，嚴(yán)打非非法囤地地土地，實(shí)施問問責(zé)機(jī)制制，嚴(yán)控控商業(yè)房房貸，暫暫停三套套房貸以以及要加加快房產(chǎn)產(chǎn)稅改革革試點(diǎn)等等措施，對(duì)于二二手房市市場(chǎng)作用用不明顯顯。20010年年二手房房市場(chǎng)在在密集調(diào)調(diào)控之下下仍然保保持了較較快的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)，供應(yīng)應(yīng)增量加加大，成成交量同同比上漲漲30.27%。4.2、剛剛性需求求旺盛，支撐二二手住宅宅市場(chǎng)據(jù)西西安房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析發(fā)發(fā)現(xiàn)：220100年二手手房市場(chǎng)場(chǎng)的成交交量呈現(xiàn)現(xiàn)井噴勢(shì)勢(shì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)，總體體的成交交

14、趨勢(shì)兩兩起一落落，全四四個(gè)季度度成交量量表現(xiàn)出出不同的的節(jié)奏，這與國(guó)國(guó)家政策策出臺(tái)的的時(shí)間不不謀而合合。從二二手房的的成交人人群分析析可得知知買房的的80后后人群明明顯增加加；從購購置二手手房的面面積可以以看出，90平平米以下下的小戶戶型仍然然受寵；從置業(yè)業(yè)者買房房的用途途來看婚婚房比例例大大增增加。同同時(shí)不斷斷上漲的的房?jī)r(jià)也也讓部分分置業(yè)者者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二二手市場(chǎng)場(chǎng)購房。雖然220100年的二二手市場(chǎng)場(chǎng)跌宕起起伏，置置業(yè)熱情情曾經(jīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)冷，但但是大量量的中低低收入人人群最終終穩(wěn)住了了二手房房市場(chǎng)。4.33、租賃賃市場(chǎng)空空前火熱熱據(jù)據(jù)西安房房地產(chǎn)信信息網(wǎng)通通過近一一年的長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的的觀察和和統(tǒng)計(jì)分分析發(fā)現(xiàn)

15、現(xiàn)：20010年年二手市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)出了明明顯的售售轉(zhuǎn)租的的形勢(shì)；前三個(gè)個(gè)月主要要是受到到春節(jié)過過后返城城工作及及務(wù)工的的人員的的集中爆爆發(fā)而致致；二、四季度度受到相相應(yīng)政策策出臺(tái)的的影響，二手房房買賣市市場(chǎng)趨于于冷淡，人們的的置業(yè)熱熱情持續(xù)續(xù)低迷，在一片片觀望形形勢(shì)中二二手市場(chǎng)場(chǎng)的方向向逐漸向向租賃市市場(chǎng)轉(zhuǎn)移移；以及及9月底底有消息息稱擬于于明年開開始征收收私房出出租稅，以及大大量的城城中村被被拆遷改改造，引引發(fā)了集集中性租租房的現(xiàn)現(xiàn)象，而而賣方售售轉(zhuǎn)租的的行為愈愈發(fā)明顯顯，二手手房租賃賃市場(chǎng)空空前火熱熱。4.4、小小齡房源源不斷放放量入市市，高層層小高層層比重增增大從20010年年二手房房的

16、成交交的建筑筑類型來來看，呈呈現(xiàn)出多多層建筑筑逐漸減減少，小小高層和和高層建建筑慢慢慢增多的的趨勢(shì)。據(jù)西安安房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，20010年年一季度度多層建建筑所占占比例為為73.06%、二季季度所占占比例為為69%、三季季度所占占比例為為62%、四季季度超過過65%。一方方面，經(jīng)經(jīng)過逐年年的消化化，多層層住宅已已漸漸“淡出”市場(chǎng)；另一方方面，隨隨著城市市化建設(shè)設(shè)步伐的的加大，樓市供供給主體體漸漸過過度到小小高層、高層建建筑類型型上。預(yù)預(yù)計(jì)未來來二手房房成交也也將漸漸漸走出以以多層為為主體的的成交建建筑類型型。五、20111年西西安二手手房市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)警預(yù)預(yù)測(cè)5.1、中中小戶型型仍是

17、二二手房市市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo) 目目前在西西安二手手市場(chǎng)中中，無論論是買賣賣還是租租賃，中中小戶型型一直是是成交的的主體。雖然隨隨著人們們對(duì)自身身生活及及居住質(zhì)質(zhì)量的要要求相應(yīng)應(yīng)有所提提升，但但是二手手房市場(chǎng)場(chǎng)的大部部分需求求仍然是是要用來來解決最最基本的的生活居居住問題題，二手手房市場(chǎng)場(chǎng)主力購購買群體體以中低低收入人人群為主主的前提提就決定定了面積積在60090平平米的房房源依然然是二手手房買賣賣市場(chǎng)的的交易主主體；中中小戶型型的二手手房主體體交易地地位不會(huì)會(huì)在短時(shí)時(shí)期內(nèi)發(fā)發(fā)生太大大變化。5.22、二手手房掛牌牌價(jià)格或或?qū)⒂兴噬?0010年年可謂政政策調(diào)控控年，接接連不斷斷的政策策對(duì)商品品房的價(jià)價(jià)

18、格并沒沒有太大大的抑制制，反而而將置業(yè)業(yè)的門檻檻抬高，這無疑疑將部分分剛需置置業(yè)者拒拒之新房房門外。雖然西西安也在在加緊保保障房建建設(shè)的步步伐，但但是西安安市場(chǎng)剛剛需旺盛盛，整個(gè)個(gè)工程也也需時(shí)間間來完成成，預(yù)計(jì)計(jì)未來一一年西安安二手房房市場(chǎng)需需求量依依然較大大，房?jī)r(jià)價(jià)走高的的可能性性較大。5.33、租賃賃市場(chǎng)或或?qū)⒊掷m(xù)續(xù)火熱景景象西安城城中村不不斷改造造拆遷、大中院院校的寒寒假暑假假、商品品房房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)上上漲等種種種因素素讓20010年年二手房房市場(chǎng)表表現(xiàn)的比比較活躍躍，在頻頻繁的政政策調(diào)控控下仍然然取得了了不錯(cuò)的的銷售量量，租賃賃市場(chǎng)空空前火熱熱，預(yù)計(jì)計(jì)20111年二二手房租租賃市場(chǎng)場(chǎng)仍將火

19、火熱。首首先，西西安有著著全國(guó)第第二的教教育資源源，眾多多高校潛潛藏大量量的學(xué)生生租賃群群體；其其次，西西安周邊邊以及全全國(guó)各地地來此工工作上班班的人群群龐大；再者，隨著西西安城市市不斷擴(kuò)擴(kuò)容，舊舊城陸續(xù)續(xù)被拆遷遷，需要要租房啊啊的人群群大量存存在；此此外，政政策預(yù)期期更嚴(yán)厲厲的背景景下二手手市場(chǎng)越越來越受受到人們們的青睞睞。5.4、預(yù)預(yù)計(jì)20011年年二手市市場(chǎng)總體體將保持持平穩(wěn)運(yùn)運(yùn)行錯(cuò)綜復(fù)復(fù)雜的調(diào)調(diào)控政策策對(duì)于二二手市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生了了相應(yīng)的的影響。相關(guān)部部門表示示要加大大宏觀調(diào)調(diào)控的力力度和頻頻度，明明年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控不不會(huì)松綁綁，而且且還會(huì)有有更多的的調(diào)控政政策儲(chǔ)備備。122月299日，住住建部部部長(zhǎng)姜偉偉新在全全國(guó)住房房城鄉(xiāng)建建設(shè)工作作會(huì)議上上明確表表示，220111年住房房城鄉(xiāng)建建設(shè)系統(tǒng)統(tǒng)要重點(diǎn)點(diǎn)抓好第第一項(xiàng)工工作就是是“繼續(xù)