房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風(fēng)險分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀風(fēng)險分析摘亶：自年始，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個快速增長的發(fā)展階段，至今已 發(fā)展成國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。尤其是國家在至年出臺了一系列針對 房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險分析尤為重要。 本文首先對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程進行了回顧，在房地產(chǎn)本身發(fā)展所 累積風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上，從國家和地方出臺的宏觀調(diào)控政策的適時性、適度性及其對房地產(chǎn)具體影響等幾個角度分析研究了當前上海市 房地產(chǎn)行業(yè)面臨宏觀調(diào)控時的宏觀風(fēng)險。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 宏觀調(diào)控 宏觀風(fēng)險一、上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧.年年上海房價走勢回顧上海樓市自年開始回升以來，年，上海房價連續(xù)三年保持上漲態(tài)勢，并且上漲速度 逐年加快

2、。以上海市房地產(chǎn)交易中心的住宅預(yù)售價格指數(shù)為例（如圖所示）， 年同比上 漲，年為，年為，可以說是年微漲，年小漲，年大漲。這三年盡管房價上漲速度逐年 增加，但仍處于一個比較正常區(qū)間，與國民經(jīng)濟發(fā)展狀況基本相協(xié)調(diào)，三年累計漲幅為。 年上海市商品房平均銷售價格為元平方米，在 年上海房價出現(xiàn)飆升，全年上漲近，到年 則達到元平方米，相比年價格上漲了近兩倍。針對房價上漲過快的勢頭，年國家為防止房 地產(chǎn)經(jīng)濟過熱而采取了宏觀調(diào)控，包括提高存款準備金率、房地產(chǎn)業(yè)資本金比例升至等 等。年上海住宅商品房價格上漲了，雖較年的漲幅有所下降，但仍保持了較高的增幅（如 圖所示）。圖2 2000-2004年上海房價增幅走勢圖

3、.上海房價上漲的原因分析分析上海市近年來房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲主要是受市場供需兩旺的影響所致。()房地產(chǎn)市場供應(yīng)作為上海的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)近幾年的投資總額保持持續(xù)增長勢頭(如圖所 示)。年投資額為億元，同比增長；年首次突破億元，達到億元，同比增長。30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2000年2001 年 2002年2003年2004年圖3上海市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元）（）房地產(chǎn)市場需求從需求層面來看，目前上海市市場上對于房產(chǎn)的需求主要分為三類：增量需求、改善 需求以及投資需求。外來人口自然增長以及房屋拆遷帶來的是增量需求；更新?lián)Q代帶來的 是改善需求；

4、對上海市房地產(chǎn)的市場發(fā)展預(yù)期以及對人民幣增值預(yù)期帶來的則是投資需 求。自年以來上海市房屋銷售面積保持持續(xù)增長（如圖所示）。年銷售面積達到萬平方 米，同比增長；年上海市房屋銷售面積為萬平方米（年統(tǒng)計數(shù)據(jù)是現(xiàn)房和期房銷售面積 之和），銷售面積比上年增長，對應(yīng)銷售額為億元，同比增長為。銷售額增長率高于 房地產(chǎn)投資額增長率，呈現(xiàn)求略大于供的狀況。.年上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要態(tài)勢年是房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，國家宏觀調(diào)控從土地和信貸著手，一方面加強土地交易的 市場化、規(guī)范化，打破地域限制；另一方面，開發(fā)商向商業(yè)銀行的融資受到限制，自有資 金及融資能力的重要性提高。宏觀調(diào)控促使市場份額向資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和品牌

5、優(yōu)勢企 業(yè)集中，促使房地產(chǎn)企業(yè)集約化、跨地域發(fā)展。年全國房地產(chǎn)整體市場高位整理，宏觀調(diào)控對抑制土地及商品房的開發(fā)投資過熱已經(jīng)初步 顯示效果，但并未能使房地產(chǎn)銷售價格的走勢趨向穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的需求依然持續(xù)旺 盛。而上海樓市在宏觀調(diào)控中逆勢而上，市場仍然保持供需兩旺。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，占全市的比重達，充分顯示了作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用?？傮w呈現(xiàn)以下特征：()房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元，比上年增長；()土地供應(yīng)總量急速下降(年住宅用地出讓面積萬平方米，相比年減少萬平方米，其 中市中心區(qū)土地供應(yīng)量僅占總量)，總體地價水平穩(wěn)中有升；()商品房平均銷售價格繼續(xù)呈上漲趨

6、勢(年住宅商品房價格上漲了)，部分區(qū)域增幅 過快(市中心內(nèi)環(huán)線以內(nèi)漲幅達)；()商品房空置面積呈下降趨勢，(住宅商品空置面積萬平方米，比上年減少)；()開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長，國內(nèi)貸款比重明顯下降；()房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭加劇。二、國家宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響由于全國各地房地產(chǎn)開發(fā)增長的過度迅猛，已經(jīng)遠遠高于國民生產(chǎn)總值的增長速度， 偏離了正常的發(fā)展速度，致使該行業(yè)出現(xiàn)了發(fā)展泡沫，孕含了一定的行業(yè)風(fēng)險及相應(yīng)的金 融風(fēng)險。因此，由年始國家通過系列政策的實施對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。.年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控年國家宏觀調(diào)控政策的基調(diào)為嚴格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度

7、投機， 使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。年政府出臺的金融政策，可分為以下三個方面：加強房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險管理，提高貸款門檻；控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；控制個人住房按揭貸款門檻(見 表)。表年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽頒布時間頒布單位政策.行業(yè)信貸規(guī)模中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引（征求意見 稿）中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通 知中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引.行業(yè)信貸風(fēng)險中國人民銀行擴大金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間中國人民銀行提高存款準備金率個百分點國務(wù)院提高房地產(chǎn)業(yè)資本金比例，由原來的上升 到中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，放寬人民幣貸 款利率浮動區(qū)間，允許人民幣存款利率

8、下浮.個人住宅貸款中國銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引溫州市工商銀行對個人購房貸款利率進行上調(diào)，同時宣布對購 買套住房以上的貸款不再辦理房貸北京市工商銀行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資 性購房超過套則不予放貸上海各商業(yè)銀行滬上各家銀行已將第二套房的首付款比例提高 至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本 上不提供貸款支持杭州各商業(yè)銀行年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或 只能發(fā)放五成.年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控年政府進一步加大了對房地產(chǎn)的介入力度，月以來央行提高了房貸利率，上海連續(xù)推 出“擴大房貸貼息范圍、調(diào)整財稅政策、取消房貸利率優(yōu)惠、提高首付比率、叫停轉(zhuǎn)按 揭”等一

9、系列政策，月份國家七部委聯(lián)合出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，目 的在于進一步遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建 設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。年國家關(guān)于房 地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策如表所示。表年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽發(fā)布時間發(fā)布單位政策要點上海市政府關(guān)于當前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的若干意見上海市財政局上海市地稅局調(diào)整中低收入家庭購房貸款貼息的房價標準，從每平 方米不超過元調(diào)至元；對購入未滿一年的商品住房出售征收的營業(yè)稅，以 及營業(yè)稅稅額的的城建稅、教育費附加和和河道整 治費，總共中國人民銀 行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)

10、惠利率回歸到同期貸款利率水 平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸 款基準利率的倍；個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的提高 到。國家七部 委：建設(shè) 部、發(fā)改 委、財政 部、國土資 源部、人民 銀行、稅務(wù) 總局、銀監(jiān) 會：關(guān)于做 好穩(wěn)定住房 價格工作的 意見為了抑制投機性和投資性購房需求，意見規(guī)定： 從年月日起，對個人購買住房不足年轉(zhuǎn)手交易的，銷 售時按其取得售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普 通住房超過年(含年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房 收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅；在土地政策方面，意見要求切實制止“炒買炒賣”土地行為，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期 滿年尚未開發(fā)的土地

11、，征收土地閑置費；滿兩年未動 工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。.對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的解讀雖然國家發(fā)布了一系列影響房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，并在很大程度影響了市場的 發(fā)展，但是從宏觀調(diào)控的目標來看，政府并不希望房價大起大落，對市場形成大的沖擊。 在發(fā)布相關(guān)政策措施時，有關(guān)部門也表達了自己的政策調(diào)控目標與對房地產(chǎn)市場發(fā)展的觀 點.()國務(wù)院的政策宏觀控制目標是“穩(wěn)定住房價格，遏制投資需求”，這是針對至年 期間過快的固定投資增長提出的。為了保持國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，防止經(jīng)濟過熱對經(jīng)濟發(fā) 展造成破壞作用，作為投資增量顯著增加的房地產(chǎn)行業(yè)，就成為國家宏觀調(diào)控的首選對 象；（）國家建設(shè)部則認識到“房價問題不

12、僅是經(jīng)濟問題，更是社會問題、政治問題”。 房價增長過快已經(jīng)切實影響到老百姓的現(xiàn)實生活，過高的房價已經(jīng)與普通居民的收入、消 費能力不相適應(yīng)，中國部分城市居民的購房消費與居民收入之比也已經(jīng)高于發(fā)達國家的平 均水平，這說明房產(chǎn)價格已與政府承諾人民“安居樂業(yè)”的政治目標相違背，房價調(diào)控勢 在必行；（）七部委發(fā)布的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，也是從具體措施和條款著 手，向社會和市場傳遞了政府干預(yù)房地產(chǎn)市場、控制房產(chǎn)價格增長的信號，力求進一步制 約房價增長，并且指出通過調(diào)控“穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場供求基本平衡”。七部委的聯(lián) 合調(diào)控措施表明國家對與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的經(jīng)濟發(fā)展、金融風(fēng)險監(jiān)管、資源利用等各方

13、 面都予以深切的關(guān)注，并在相關(guān)部門達成共識，認為近幾年的房產(chǎn)價格持續(xù)過快增長已經(jīng) 切實形成房產(chǎn)泡沫，如果不加以調(diào)控將會嚴重影響到經(jīng)濟發(fā)展和金融安全。因此，七部委 統(tǒng)一發(fā)布指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作意見，旨在通過穩(wěn)定房產(chǎn)價格，遏制房產(chǎn)投機，促進房 產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；（）上海市為了貫徹中央“加強宏觀調(diào)控、切實穩(wěn)定房價”的決策和部署，于年年初 確定了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則， 先后出臺了加快建設(shè)以配套商品房為主的中低價普通商品房、征收營業(yè)稅、規(guī)范房屋“轉(zhuǎn) 按揭”交易登記等政策措施。上海對房地產(chǎn)市場實行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)控，既要解決房 地產(chǎn)市場運行中

14、的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾，又要防止房地產(chǎn)市場大起大落，力爭實現(xiàn)市場平 穩(wěn)健康發(fā)展。另外，上海市政府兩個“萬”項目工程住房將從下半年起按照就近原則供應(yīng) 給動遷居民和符合一定條件的市民家庭，這將為進一步穩(wěn)定房價提供堅實的保障。但是， 位于外環(huán)線以外或郊區(qū)的經(jīng)濟適用房的元的價格定位，也將成為上海其他區(qū)位商品房房價 的參考基準，由此可以推斷上海市政府所采取的系列措施雖然在一定程度上緩解了房價上 漲的壓力，但是對現(xiàn)有房價也予以了有力的承托，也即上海市政府對房產(chǎn)市場的期望是穩(wěn) 定發(fā)展，既可有效控制房價的快速增長，但也不希望房價出現(xiàn)大跌現(xiàn)象。從中央政府、各部委到上海市政府相繼出臺的政策和調(diào)控目標解釋來看，年采取

15、的調(diào) 控措施主要有二：一是通過銀行緊縮房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng) 用建設(shè)用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供 應(yīng)。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國家的角度講，是為了控制房地 產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。到了年隨著購房貸款政策和買賣稅收的 調(diào)整，調(diào)控目標則轉(zhuǎn)向抑制房地產(chǎn)市場的投機行為：一是在房產(chǎn)炒作的流通環(huán)節(jié)上，規(guī)范 房產(chǎn)買賣程序、提高交易稅收、嚴格交易期限，嚴厲打擊了房產(chǎn)買賣中旨在哄抬價格的不 實交易；在購房資金供應(yīng)方面，通過提高兩套以上購房貸款門檻等措施來節(jié)制房產(chǎn)的投機 需求。總之，年的調(diào)控立足于房地產(chǎn)投資

16、增長過快、過多將會引致經(jīng)濟發(fā)展不平衡的預(yù)期， 而年的調(diào)控則是立足于房地產(chǎn)泡沫已真正形成的判斷；前者調(diào)控的是供應(yīng)市場，后者調(diào)控 的是需求市場。從國家對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的路徑來看，國家的宏觀調(diào)控手段已日漸成熟，它充分 運用國家控制資源的能力，從土地、資金等資源供給的軟性調(diào)控起始發(fā)展到通過財政、稅 收、金融、法律的制度性硬性調(diào)控，由此也反映了政府部門對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展認識的深入。國家宏觀調(diào)控的最終目標是滿足人民對住房的正常消費需求，最終達到穩(wěn)定房產(chǎn)市 場，使之健康發(fā)展。如果這一目標還沒有實現(xiàn)，從政策實施空間來看，政府還保留有充分 的調(diào)控手段，大者如國家對房產(chǎn)租賃行業(yè)的法律出臺，小者如對房地產(chǎn)征收增值稅

17、、遺產(chǎn) 稅等，這些措施的實施既可以作為國家宏觀調(diào)控的進一步運作空間，也將是房地產(chǎn)行業(yè)成 熟運行的保障。三、國家宏觀政策調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險分析從風(fēng)險角度分析國家宏觀政策調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響，主要是分析該調(diào)控是否 適時、適當及對被調(diào)控行業(yè)發(fā)展趨勢的影響。.宏觀調(diào)控的適時性分析由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，年中國人民銀行即對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展予以 高度關(guān)注，并出于審慎的原因發(fā)出對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的呼聲。年，房地產(chǎn)業(yè)幾年 持續(xù)的高速發(fā)展也引起國務(wù)院與國家各部委的重視，隨即從控制投資的角度出臺了相關(guān)政 策，但是對房地產(chǎn)市場并沒有實現(xiàn)過多的干涉和預(yù)期的影響。年，某些城市的房地產(chǎn)

18、行業(yè) 過快增長使其商品房價格嚴重偏離當?shù)厝嗣袢罕姷南M能力，政府認識到房產(chǎn)行業(yè)已孕育 了較大的風(fēng)險，不僅房地產(chǎn)市場本身已形成泡沫，并且可能危及到金融行業(yè)，進而影響整 個經(jīng)濟發(fā)展。因此，在此共識基礎(chǔ)上，國家開始出臺相關(guān)政策，從金融、財稅、法規(guī)等方 面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。由于中國的市場經(jīng)濟還處于發(fā)展、完善階段，因此政府通過財稅政策的制定、金融制 度的改革、法律的完善等手段進行市場調(diào)節(jié)的空間還很大，可以說，政府對不成熟市場的 干預(yù)信號會得到市場的認可，并會產(chǎn)生重要的影響。從國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控來看，相對上海地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展速度，國家宏觀調(diào) 控顯得相對滯后（這是基于上海地區(qū)的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡

19、沫的判斷做出的），這將使得有泡 沫出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控過程中承受一定的代價，這即是上海房產(chǎn)行業(yè)所面臨的宏觀調(diào) 控的風(fēng)險。應(yīng)該說，經(jīng)濟的良性運行是資源的合理配置，如果經(jīng)濟運行中出現(xiàn)泡沫，就意 味著該行業(yè)已發(fā)生的價格體系扭曲將會導(dǎo)致資源的錯位配置，甚者會重創(chuàng)該行業(yè)的供需平 衡市場，使之需要很長的時間進行市場復(fù)蘇與恢復(fù)發(fā)展。所以，必須對行業(yè)經(jīng)濟的運行有 準確的判斷，如果在該行業(yè)出現(xiàn)泡沫后再進行調(diào)控，就必然要付出相應(yīng)地調(diào)控成本。.宏觀調(diào)控的適當性分析分析國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行專項調(diào)控的適當性，主要是分析國家宏觀調(diào)控的效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，年月份，“國房景氣指數(shù)”為，比月份小幅回落點，比去年同月 回

20、落點。這也是國家統(tǒng)計局自今年月開始按照新的計算模型發(fā)布國房景氣指數(shù)以來，連續(xù) 第個月下滑。另外，從年月份發(fā)布的分類指數(shù)來看：月份房屋施工面積分類指數(shù)為，比月份上升點，比去年同月回落點。上半年，全 國累計完成房屋施工面積億平方米，同比增長。月末，全國商品房空置面積億平方米， 同比增長。其中，商品住宅空置面積億平方米，增長;月份資金來源分類指數(shù)為，比月份上升點，比去年同月回落點，顯示宏觀調(diào)控對 房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生了明顯影響；月份土地開發(fā)面積分類指數(shù)為，比月份上升點，比去年同月回落點。上半年，全 國完成土地開發(fā)面積萬平方米，同比增長;月份商品房銷售價格分類指數(shù)為，比月份回落點，比去年同月回落點。供求關(guān)系

21、 有所改善，一月份全國商品住宅銷售面積同比增長，年來首次低于竣工面積；上半年，全 國商品房平均銷售價格同比上漲。其中，商品住宅平均銷售價格上漲;辦公樓銷售價 格下降;商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲。月份房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為，與月份基本持平，比去年同月回落點。上半 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長。其中，完成商品住宅投資億元，增 長;經(jīng)濟適用住房投資億元，下降。 據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計，截至月末，我國銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額萬億元， 占各項貸款余額的；比年初增加億元，比去年同期增長，增幅回落個百分點。其中住房開 發(fā)貸款余額億元，比年初增加億元，同比增長，增幅回落個百分點。月份當月住房開發(fā)貸

22、 款余額首次出現(xiàn)下降。個人住房消費貸款新增額也呈現(xiàn)逐月減少趨勢。由以上數(shù)據(jù)分析來看，雖然月份部分數(shù)據(jù)相較月份還有小幅增長，但是與去年同期相 比，都有不同程度的增幅回落。這表明，隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落 實，一些調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場正朝著預(yù)期目標發(fā)展。但同時也要認識到，目前 的調(diào)控效果只是初步的，房地產(chǎn)市場運行中還存在許多不確定因素。分析市場上存在的不確定因素，具體包括：（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款雖然明顯 下降，但總規(guī)模仍然偏大，特別是由房價拉動的定金及預(yù)收款增長迅速；（）部分區(qū)域房 價上漲過快，集中開發(fā)量過大，房地產(chǎn)價格仍然處于高位；（）房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款依賴 程度高

23、，企業(yè)融資渠道單一；（）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題十分突出，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，大戶 型、高價位商品住房供應(yīng)量仍然偏大，中低檔房屋開發(fā)量不足；（）住房保障制度建設(shè)相 對滯后；（）投資、投機性購房比例相對過高（年上半年上海投資性購房的比例為，逐步 接近國際上通行的警戒線）；（）一些開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有得到有效解 決；（）一些樓盤涉嫌違規(guī)炒作、銷售等等。由月日國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查報告顯示，年第二季度個大中城市房價還 是均有不同幅度的上漲，比去年同季上漲，比一季度上漲。其中，個城市房屋銷售價格同 比漲幅超過，上海仍位于同比漲幅最高之列。但是，再從上海房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際運行數(shù)據(jù)來看，雖然年上

24、海商品住宅價格月份累計 比去年月份上漲，而反映當年新漲價因素的商品住宅銷售月環(huán)比價格指數(shù)，則自月份上漲 后，漲幅逐月回落，月份的漲幅已經(jīng)下降了。這說明，上海房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過宏觀調(diào)控的初 步調(diào)整之后，雖然價格仍然在高位運行，但從市場反映來看，到年月份，商品住宅市場成 交總量急速下降，其中，高價位、大套型住房成交量下降最為明顯。由此看來，宏觀調(diào)控已經(jīng)對上海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但僅是遏制了房價上漲 勢頭，對上海房價結(jié)構(gòu)還沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。這還有待于市場供需雙方及投機者之間 的相互博弈。由于市場對宏觀調(diào)控信號的判斷還有一個時間的遲滯性，對于這次國家宏觀 調(diào)控的效果影響還不宜過早下結(jié)論。但從上述

25、對國家實施宏觀調(diào)控政策的過程分析來看，如果最終市場出現(xiàn)反彈，使得這 輪調(diào)控不能達到預(yù)期目標，則根據(jù)國家對房地產(chǎn)業(yè)自身風(fēng)險與關(guān)聯(lián)風(fēng)險已形成的認識判斷 進行分析，國家還會繼續(xù)運用宏觀調(diào)控的諸多調(diào)控手段，與市場中存在的金融投資等不確 定因素相博弈，據(jù)此可以判斷在國家諸多規(guī)范市場的措施得以執(zhí)行的情況下，終將會使市 場得以理性回歸，并且會走上穩(wěn)健發(fā)展之路，從而結(jié)束該行業(yè)獲取超額利潤的發(fā)展階段。.宏觀調(diào)控對上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的影響分析在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響下，加上市場供求關(guān)系調(diào)整和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上海房 地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下發(fā)展態(tài)勢：()房地產(chǎn)投資額繼續(xù)增加，投資增幅放緩。房地產(chǎn)作為帶動上海經(jīng)濟增長較大的產(chǎn) 業(yè)，年仍將繼續(xù)保持