合作開發(fā)房地產

1、第七章 合作開發(fā)房地產第一節(jié) 合作開發(fā)房地產業(yè)務概述一、合作開發(fā)房地產概念在實務中，對合作開發(fā)房地產分別使用不同的名稱。在房地產業(yè)界有時稱為“聯(lián)合開發(fā)房地產，有時也被稱為“合作開發(fā)；在稅法和會計中分別使用了“合作建房和“投資入股等不同名稱；在法釋20055號中使用了“合作開發(fā)房地產這一名稱。根據?最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋?(法釋20055號)(以下簡稱“法釋20055號)規(guī)定的精神，合作開發(fā)房地產主要是指以房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)主體的商業(yè)性開發(fā)，即雙方(或多方)當事人約定，由一方提供土地使用權，另一方提供資金，共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產

2、的房地產開發(fā)模式。本書分析的合作開發(fā)房地產主要依據法釋20055號文件的精神，對各種合作開發(fā)房地產的行為進行界定與分析，而并非單指某一個文件中限定的形式(即包括合作建房、聯(lián)合開發(fā)、投資入股等各類情況)。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產業(yè)務概述二、合作開發(fā)房地產的模式(一)成立新的法人工程公司成立獨立法人公司的模式是實踐中比較常見的合作模式，擁有土地使用權的一方以土地使用權作價投資人股，另一方(或幾方)以資金投資人股，按照?公司法?規(guī)定成立獨立法人的工程公司，以新成立的法人公司為主體進行合作開發(fā)房地產。這種模式的優(yōu)點是按?公司法?運營，責、權、利明確，不易發(fā)生糾紛；但成立新的法人公司需要評估土地價值、辦理

3、土地使用權轉移手續(xù)及申報房地產開發(fā)經營資質等繁雜的手續(xù)，時間較長，容易錯過商機。(二)隱名合作開發(fā)房地產合作雙方以其中擁有房地產開發(fā)資質一方的名義申請立項作為建設方，不顯示合作的另一方。在實務中，法律糾紛出現(xiàn)最多的就是隱名開發(fā)模式。在這種模式下，隱名方的利益得不到法律保護，容易因顯名方的債權債務糾紛使其利益受到侵害。分為以出地方為開發(fā)主體和以出資方為開發(fā)主體兩種情況。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產業(yè)務概述(三)顯名合作開發(fā)房地產顯名合作開發(fā)模式下，合作雙方均申請立項作為建設方，有時成立聯(lián)合管理機構，有時不成立聯(lián)合管理機構。這種模式操作手續(xù)相比照較簡便，但隨意性也很大，責、權、利不夠清晰，合作各方對因合

4、作工程所產生的責任是否承擔連帶責任問題有爭議，也容易引起糾紛，因此加強管理、標準操作尤為重要。三、風險承擔與利潤分配類型按照合作各方是否共享利潤、共擔風險，可分為四種風險承擔與利潤分配類型。1采取風險共擔、利潤共享的利潤分配類型：2采用一方按一定比例分配開發(fā)產品的利潤分配類型：3采用固定數額分配類型，包括一方采取按銷售收入的一定比例提成的方式或提取固定利潤的方式參與分配；4采用一方使用一定期限的房屋分配類型。這四種類型按照交易實質可以區(qū)分為實質合作開發(fā)房地產行為和以合作開發(fā)房地產為名的其他行為。第一節(jié) 合作開發(fā)房地產業(yè)務概述四、實質合作開發(fā)房地產行為雙方(或多方)當事人約定，由一方提供土地使用

5、權，另一方提供資金，共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產的房地產開發(fā)模式為實質合作開發(fā)房地產的行為。五、以合作開發(fā)房地產為名義的其他行為(一)房屋買賣行為(二)非貨幣性資產交換行為(三)土地使用權轉讓行為(四)借款行為(五)房屋租賃行為第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理一、合作開發(fā)房地產會計與稅務處理依據會計處理以?企業(yè)會計準那么?為依據，參考財政部1999年5月11日發(fā)布的?關于印發(fā)(房地產開發(fā)企業(yè)財務管理假設干問題的補充規(guī)定)的通知?的規(guī)定進行會計職業(yè)判斷。稅務處理依據是?營業(yè)稅問題解答(之一)?(國稅函1995第156號)第十七條，對符合條件的合作建房的出地行為免征營業(yè)稅，?財政

6、部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?(財稅199548號)規(guī)定、以及房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?(國稅發(fā)202131號)第三十一、三十六、三十七條的規(guī)定。二、實質合作開發(fā)房地產(一)成立獨立法人公司合作開發(fā)房地產【例71】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得本錢為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，占丙公司60的股份，乙公司出資占丙公司40的股份，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風險共擔的分配形式。當年實現(xiàn)銷售收入為25 000萬元，稅后利潤1 500

7、萬元，年終股東(大)會決議以50的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理 (1)按照協(xié)議投入土地使用權時： 借：長期股權投資丙公司45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收， 15 000 000 (2)按照投資比例分配利潤時： 借：應收股利4 500 000 貸：投資收益4 500 000 (3)實際分配利潤時： 借：銀行存款4 500 000 貸：應收股利4 500 0002乙公司會計分析及處理 (1)按照協(xié)議投入資金時： 借：長期股權投資丙公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 00

8、0 (2)丙公司實現(xiàn)利潤時： 借：長期股權投資損益調整 6 000 000 貸：投資收益 6 000 000 (3)按照投資比例分得投資收益時： 借：銀行存款 3 000 000 貸：長期股權投資損益調整 3 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理3丙公司會計分析及處理(1)收到甲、乙公司出資時： 借：無形資產土地使用權45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000 (2)宣告分配利潤： 借：利潤分配應付股利 7 500 000 貸：應付股利甲公司 4 500 000 乙公司 3 000 000 (3)分

9、配利潤時 借：應付股利甲公司 4 500 000 乙公司 3 000 000 貸：銀行存款 7 500 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(二)以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產模式【例72】甲公司以4 500萬元的貨幣資金投資，乙公司以65萬平方米的土地使用權投資，雙方約定不成立獨立法人公司，成立工程部，以乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產。甲公司股份比例占60，乙公司股份比例占40，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風險共擔的分配形式。乙公司當年實現(xiàn)稅收利潤1 500萬元，年終按照合作雙方約定，以50-的股利支付率，采用貨幣資金方式分配利潤。1甲公司會計分析及處理(1)按照協(xié)議投入

10、貨幣資金時： 借：其他應收款乙公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000 (2)合作工程實現(xiàn)利潤時： 借：其他應收款乙公司 4 500 000 貸：投資收益 4 500 000 (3)收到被投資方分配的利潤時： 借：銀行存款 4 500 000 貸：其他應收款 4 500 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理(1)收到甲公司出資時： 借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應付款甲公司 45 000 000(2)宣告分配利潤： 借：利潤分配應付利潤 4 500 000 貸：其他應付款甲公司 4 500 000(3)支付投資方利潤時： 借：其他

11、應付款甲公司 4 500 000 貸：銀行存款 4 500 000(三)顯名合作開發(fā)在顯名合作開發(fā)下，一方以土地使用權、另一方以貨幣資金共同出資建房，一般不涉及土地使用權過戶，在這一合作過程中，實質上為雙方在各自擁有的土地使用權的土地上合作建房，出地方發(fā)生了轉讓局部土地使用權的行為，對出地方應按“轉讓無形資產轉讓土地使用權征收營業(yè)稅。出資方以貨幣資金購置土地使用權，沒有發(fā)生銷售行為，不應征收營業(yè)稅。出地方出售土地使用權，按實際取得的轉讓收入交納營業(yè)稅。因在顯名合作開發(fā)中，出地方的出地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應稅行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后

12、轉讓的，應征收土地增值稅。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理在顯名合作開發(fā)模式下，根據?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?及其應用指南規(guī)定，企業(yè)使用本企業(yè)的資產或其他經濟資源與其他合營方共同進行某項經濟活動(該經濟活動不構成獨立的會計主體)，并且按照合同或協(xié)議約定對該經濟活動實施共同控制的，為共同控制經營。三、以合作開發(fā)房地產為名的土地使用權轉讓行為(一)成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式【例73】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投人土地使

13、用權的取得本錢為3 000萬元，公允價值為4500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的25提成作為投資收益，剩余利潤歸乙公司所有，該工程結束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25 000萬元，甲方取得投資收益625萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理出地方甲公司按照?企業(yè)會計準那么第7號非貨幣性資產交換?進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。持有期間按照?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?中的本錢法核算。(1)按照協(xié)議投入土地使用權時： 借：長期股權投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收入 15

14、 000 000(2)按銷售收入的一定比例提成時： 借：銀行存款 6 250 000 貸：投資收益 6 250 000(3)按協(xié)議收回投資時： 借：銀行存款 45 000 000 貸：長期股權投資丙公司 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理出資方按照?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購置價款作為初始投資本錢。持有期間按照長期股權投資準那么規(guī)定的權益法核算。按照協(xié)議投入貨幣資金時：借：長期股權投資丙公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 0003丙公司會計分析及處理丙公司按照接受出資、分配利潤進

15、行賬務處理，接受非貨幣資產出資的，按照評估確認的價值或合同、協(xié)議或公司章程約定的價值入賬。(1)收到甲、乙公司出資時： 借：無形資產土地使用權 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實收資本甲公司45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)分配甲公司提成時： 借：利潤分配應付利潤 6 250 000 貸：應付股利 6 250 000(3)支付甲公司提成時： 借：應付股利甲公司 6 250 000 貸：銀行存款 6 250 000(二)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤【

16、例74】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體進行開發(fā)房地產。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取500萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有，該工程結束后甲公司收回投資。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理實質上屬于買賣土地使用權行為，甲公司通過“應收賬款進行核算。(1)按照協(xié)議投入土地使用權時： 借：應收賬款乙公司 4 500 000 貸：其他業(yè)務收入 45 000 000 借：其他業(yè)務本錢 30 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000(2)

17、取得固定利潤時： 借：銀行存款 5 000 000 貸：其他業(yè)務收入 5 000 000(3)按照協(xié)議收回出資時： 借：銀行存款45 000 000 貸：應收賬款乙公司45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理實質上屬于買賣土地使用權行為，乙公司通過“應付賬款核算。(1)收到甲公司投入土地使用權時： 借：開發(fā)本錢 50 000 000 貸：應付賬款甲公司 50 000 000(2)按照協(xié)議向甲方支付固定利潤時： 借：應付賬款 5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時： 借：應付賬款甲公司45 000 000 貸：銀行

18、存款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(三)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式【例7-5】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的甲公司為主體進行開發(fā)房地產。雙方協(xié)議約定，甲公司提取5 000萬元固定資金，房屋建成后，該工程開發(fā)的全部開發(fā)產品登記為乙公司名下。1甲公司會計分析及處理名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時，應按“預收賬款進行核算。(1)按照協(xié)議收到乙公司貨幣出資時： 借：銀行存款 30 000 000 貸：預收賬款乙公司 30

19、 000 000(2)房屋交付確認收入時： 借：預收賬款乙公司 30 000 000 貸：主營業(yè)務收入 30 000 000同時結轉本錢。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理實務中乙公司按房屋買賣進行會計核算。(1)投入貨幣資金時： 借：預付賬款甲公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000(2)房屋轉移時： 借：固定資產(或其他科目) 30 000 000 貸：預付賬款甲公司 30 000 000四、以合作開發(fā)房地產為名義的非貨幣性資產交換行為在實務中，(1)成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式；(2)隱名開發(fā)中，以出資方為主體，

20、出地方采取按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式。這兩種情況都屬于以合作開發(fā)房地產為名的非貨幣性資產交換行為。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(一)成立法人公司，出地方按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式【例76】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得本錢為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配的房屋的公允價值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)本錢為4 000萬元。1甲公司會計分析及處理：出地方按照

21、?企業(yè)會計準那么第7號非貨幣性資產交換?進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。(1)按照協(xié)議投入土地使用權時： 借：長期股權投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)按一定比例取得分配的房屋時，應按沖減投資本錢或收回投資處理，差額局部計人投資收益。 借：固定資產45 000 000 貸：長期股權投資丙公司45 000 0002乙公司會計分析及處理：出資方按照?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購置價款作為初始投資本錢。按照協(xié)議投人貨幣資

22、金時：借：長期股權投資丙公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 0003丙公司會計分析及處理：(1)接受甲、乙公司投入土地使用權時： 借：無形資產土地使用權 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)分配甲公司房屋時： 借：實收資本甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務收入 45 000 000同時結轉本錢： 借：主營業(yè)務本錢 40 000 000 貸：開發(fā)產品 40 000 000(二)隱名開發(fā)中，出地方按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式【例77】甲公

23、司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體進行開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得本錢為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配的房屋公允價值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)本錢為4 000萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理：(1)按照協(xié)議投入土地使用權時：借：應收賬款乙公司 45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000(2)按雙方協(xié)議

24、約定，獲取房屋時： 借：固定資產 45 000 000 貸：應收賬款 45 000 0002乙公司會計分析及處理：(1)按照協(xié)議收到投入土地使用權時： 借：開發(fā)本錢 45 000 000 貸：應付賬款甲公司 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時： 借：應付賬款甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務收入 45 000 000同時結轉本錢： 借：主營業(yè)務本錢 40 000 000 貸：開發(fā)產品 40 000 000五、以合作開發(fā)房地產為名義的借款行為在實務中，成立法人公司的，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分

25、配方式；隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式。以上兩種方式都屬于以合作開發(fā)房地產為名的借款行為。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(一)成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式【例78】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得本錢為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的16提成作為投資收益，剩余利潤歸甲公司所有，該工程結束后公司注銷。丙公

26、司共取得房屋銷售收入25 000萬元，乙公司取得投資收益400萬元。1甲公司會計分析及處理：出地方按照?企業(yè)會計準那么第7號非貨幣性資產交換?進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。按照協(xié)議投入土地使用權時：借：長期股權投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理：出資方按照?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購置價款作為初始投資本錢。(1)按照協(xié)議以貨幣資金出資時： 借：長期股權投資 30 000 000 貸：銀行存款 3

27、0 000 000(2)按銷售收入一定比例提成時，作投資收益處理： 借：應收股利 4 000 000 貸：投資收益 4 000 000(3)收到銷售提成時： 借：銀行存款 4 000 000 貸：應收股利 4 000 0003丙公司會計分析及處理：法人公司按照接受出資進行會計處理，按出資雙方確認的價值入賬。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(1)收到甲、乙公司投入注冊資本時： 借：無形資產土地使用權 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000(2)向乙公司分配投資收益時： 借：利潤分配應付利潤 4 000 00

28、0 貸：應付股利 4 000 000(3)支付乙公司投資收益時： 借：應付股利 4 000 000 貸：銀行存款 4 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(二)隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式【例7-9】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬平方米的土地使用權出資，雙方約定不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產。投資協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司提取540萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有。該工程結束后甲方收回投資。1甲公司會計分析及處理出資方甲方提取固定

29、利潤參與分配，實質上屬于提供借款的行為，借人方即乙方可通過“其他應付款進行核算，甲方可以通過“其他應收款進行核算。(1)按照協(xié)議出資時： 借：其他應收款乙公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000(2)取得固定利潤時： 借：銀行存款 5 400 000 貸：其他業(yè)務收入 5 400 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(3)按照協(xié)議收回出資時： 借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應收款乙公司 45 000 0002乙公司會計分析及處理(1)收到甲公司投入資金時：借：銀行存款 45 000 000 貸：其他應付款甲公司 45 000 000(2)按照協(xié)議向甲方

30、支付固定利潤時： 借：財務費用 5 400 000 貸：銀行存款 5 400 000(3)按照協(xié)議向甲方支付出資時： 借：其他應付款甲公司 45 000 000 貸：銀行存款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理六、以合作開發(fā)房地產為名義的房屋買賣行為【例710】甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。投資協(xié)議約定，房屋建成后，乙公司按14分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售，利潤歸甲公司所有。假設分給乙公司的房屋實際本錢為2 500萬元。該工程結束后公司注銷。1甲公司會計分析及處理出地方按照?

31、企業(yè)會計準那么第7號非貨幣性資產交換?進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。按照協(xié)議投入土地使用權時：借：長期股權投資丙公司 45 000 000 貸：無形資產土地使用權 30 000 000 營業(yè)外收入 15 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理(1)投入注冊資金時：出資方按照?企業(yè)會計準那么第2號長期股權投資?進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購置價款作為初始投資本錢。借：長期股權投資 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000 (2)丙公司分配房屋時，應沖減投資本錢： 借：固定資產 30 000 000 貸：長期股權投資丙公

32、司 30 000 0003丙公司會計分析及處理(1)接受甲乙公司投入注冊資金時： 借：無形資產土地使用權 45 000 000 銀行存款 30 000 000 貸：實收資本甲公司 45 000 000 乙公司 30 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時，應按合同規(guī)定的轉讓價格計入主營業(yè)務收入，并相應沖轉實收資本，同時結轉主營業(yè)務本錢： 借：實收資本乙公司 30 000 000 貸：主營業(yè)務收入 30 000 000同時結轉本錢： 借：主營業(yè)務本錢 25 000 000 貸：開發(fā)產品 25 000 000(二)隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分

33、配開發(fā)產品【例711】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬平方米的土地使用權出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，甲公司按20分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配房屋公允價值為5 000萬元，實際本錢為4 000萬元。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理出資方只分配固定數量房屋，實質上屬于買賣房屋行為，出資方可通過“預付賬款進行核算，收到出資一方可以通過“預收賬款進行核算。(1)按照協(xié)議投入資金時： 借：預付賬款 45 000 000 貸：銀行存

34、款 45 000 000(2)按照協(xié)議分得房屋時： 借：固定資產 45 000 000 貸：預付賬款 45 000 0002乙公司會計分析及處理(1)收到甲公司投入資金時： 借：銀行存款 45 000 000 貸：預收賬款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)按照協(xié)議向甲公司分配房屋時： 借：預收賬款甲公司 45 000 000 貸：主營業(yè)務收入 45 000 000同時結轉本錢： 借：主營業(yè)務本錢 40 000 000 貸：開發(fā)產品 40 000 000七、以合作開發(fā)房地產為名義的房屋租賃行為在實務中，隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋；出資方在一定期限內使用該房屋

35、的，期滿后出資方將土地使用權連同所建的建筑物歸還另一方。以上兩種都屬于以合作開發(fā)房地產為名的房屋租賃行為。(一)隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋【例712】甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以65萬平方米的土地使用權出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯(lián)合甲公司共同開發(fā)房地產。雙方協(xié)議約定，房屋建成后，由甲公司經營20年后，其所有權歸乙公司所有。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理交易實質屬于房屋租賃行為，承租方以貨幣資金出資相當于預付租金，應通過“預付賬款核算。按使用期限確認租賃支出。(1)按照協(xié)議投入資金時： 借：預付賬款 45

36、 000 000 貸：銀行存款 45 000 000(2)按期(年)確認租賃費用時： 借：管理費用等 2 250 000 貸：預付賬款 2 250 0002乙公司會計分析及處理(1)收到甲公司投入資金時：交易實質屬于房屋租賃行為，出租方收到貨幣資金出資時應通過“預收賬款核算，并按使用期限確認租賃收入。借：銀行存款 45 000 000 貸：預收賬款 45 000 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理(2)按期(年)確認租賃收入時： 借：預收賬款甲公司 2 250 000 貸：其他業(yè)務收入 2 250 000(3)計算營業(yè)稅金及附加 應交營業(yè)稅=225 5=1125(萬元) 借：營業(yè)稅金及

37、附加 123 750 貸：應交稅費應交營業(yè)稅 112 500 應交城市維護建設稅 7 875 應交教育費附加 3 375(二)出資方在一定期限內使用該房屋的，期滿后，出資方將土地使用權連同所建的建筑物歸還另一方【例713】乙房地產開發(fā)公司在甲公司10萬平方米的土地上以甲公司的名義開發(fā)房屋，乙公司在建設過程中支付所有工程款項3 000萬元，票據均為甲公司名稱，雙方協(xié)議約定，房屋建成后，由乙公司經營20年后，其所有權歸甲公司所有。第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理1甲公司會計分析及處理甲公司實質為以出租土地使用權假設干年為代價換取房屋的行為，乙公司支付工程款時，甲公司應同時確認“在建工程和負債；

38、乙公司經營期間，甲公司按期確認租金收入。(1)乙公司支付工程款時： 借：在建工程(或開發(fā)本錢) 30 000 000 貸：其他應付款乙公司 30 000 000(2)驗收投入使用： 借：投資性房地產 30 000 000 貸：在建工程 30 000 000(3)經營期間，甲公司按期確認收入： 借：其他應付款乙公司 1 500 000 貸：其他業(yè)務收入 1 500 000第二節(jié) 合作開發(fā)房地產會計與稅務處理2乙公司會計分析及處理：乙公司支付房屋建造支出應視為預付房租，并在經營期間分攤。(1)乙公司支付工程款時： 借：預付賬款甲公司 30 000 000 貸：銀行存款 30 000 000(2)房

39、屋建成后，經營期間，按期分攤房租： 借：主營業(yè)務本錢 1 500 000 貸：預付賬款 1 500 000本章結束謝謝聽講低面背景簡約商務風PPT模板2021LOGO所涉及提供的PPT模板、PPT圖片、PPT圖表等PPT素材大多 來自PPT設計大師PPT原創(chuàng)作者個人授權發(fā)布作品、PPT設計公司免費作品、互聯(lián)網免費共享資源精選以及局部原創(chuàng)作品，分享給PPT愛好者交流學習 之用，我們并未授權您將這些PPT模板、素材、圖片用于任何商業(yè)及其他用途，如果要使用請聯(lián)系原作者并征求作者同意。42為什么要進行事故分析？432021年15月份各類事故比照月份安全、環(huán)保事故生產事故未遂事故事故總數事故總損失（元）

40、一月321639028二月32167100三月1471210590四月21694128五月44111930200合計1313265291046分析說明：1月TZB酯化崗位員工在分層提取時，未關閉通往排污池的排污閥，導致500L料液跑掉，直接經濟損失30000元，占總損失77%。3月份TZB員工白班交接班不到位，導致在回收車間的回收酒精操作一晚無人管，致玻璃冷凝器次日破裂，冰鹽損失16公分，乙醇損失500kg，直接經濟損失6000元，占總損失85%。5月份回收車間員工燒傷6222元、倉儲員工手壓傷3448元、SBA車間員工腦部受傷7330元，PLA跑料5000元、回收車間跑冰鹽5000元、中試車

41、間跑冰鹽5000元。因員工操作馬虎、工作不負責，造成的生產事故有12起，直接損失65200元，占總損失72%。442021年國內事故摘錄1、 2021年5月28日晚上9點31分，位于淄博市桓臺縣唐山鎮(zhèn)境內的山東寶源化工股份一車間發(fā)生爆燃事故，造成2人死亡，8人受傷。 2、2021年5月12日1時40分，位于山西運城市鹽湖區(qū)龍居鄉(xiāng)二十里店村的山西三維豐?；ぐl(fā)生火災并伴隨小規(guī)模的爆炸。3、2021年5月10日13時許，位于廣州市黃埔區(qū)的中石化廣州分公司203號汽油罐灌頂呼吸閥著火爆炸。據介紹，爆炸事故是由氣泄漏發(fā)生閃燃所致，導致7名施工人員受傷，其中3人傷勢嚴重。4、2021年5月2日中午12時52分，位于浙江省衢州市的巨化集團北二道的錦綸廠發(fā)生火災，熊熊的火