房地產(chǎn)行業(yè)投資策略：優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股或已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值

1、 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250012 往期投資組合回顧及四季度組合推薦3 HYPERLINK l _TOC_250011 行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤3 HYPERLINK l _TOC_250010 8 月一、二線樓市熱度總體略有降溫3 HYPERLINK l _TOC_250009 8 月土地市場(chǎng)略有降溫4 HYPERLINK l _TOC_250008 政策預(yù)期偏緊，官方輿論偏嚴(yán)5 HYPERLINK l _TOC_250007 公司動(dòng)態(tài)跟蹤7 HYPERLINK l _TOC_250006 板塊表現(xiàn)及估值變化8 HYPERL

2、INK l _TOC_250005 投資建議及行業(yè)評(píng)級(jí)9 HYPERLINK l _TOC_250004 風(fēng)險(xiǎn)10 HYPERLINK l _TOC_250003 國(guó)信證券投資評(píng)級(jí)12 HYPERLINK l _TOC_250002 分析師承諾12 HYPERLINK l _TOC_250001 風(fēng)險(xiǎn)提示12 HYPERLINK l _TOC_250000 證券投資咨詢業(yè)務(wù)的說(shuō)明12圖表目錄圖 1：8 月部分一線城市新房銷售增速3圖 2：8 月部分一線城市二手房銷售增速3圖 3：8 月部分二線城市新房銷售增速4圖 4：百城土地成交情況4圖 5：百城土地流拍情況5圖 6：百城土地溢價(jià)率情況5圖

3、7：2019 年 1-8 月頭部房企銷售增速變化情況7圖 8：2019 年 9 月 10 日至 9 月 18 日部分優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股漲幅8圖 9：2019 年 9 月 10 日至 9 月 18 日各行業(yè)板塊漲幅9圖 10：近幾年地產(chǎn)股 PE 變化9表 1：2019 年 1-8 月銷售 TOP30 房企一覽7表 2：近期市場(chǎng)利好及官方輿論10往期投資組合回顧及四季度組合推薦我們?cè)?7 月策略優(yōu)選“低估值+雙增長(zhǎng)”品種重點(diǎn)推薦的保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展?jié)q幅分別為 4.1%、-0.4%、-8.5%，其中保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)分別跑贏滬深 300 達(dá) 7.3、2.8 個(gè)百分點(diǎn)，跑贏申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)達(dá) 11.4

4、、6.9 個(gè)百分點(diǎn)（7 月 16 日至 8 月 12 日）。我們?cè)?8 月策略聚焦“低估值雙增長(zhǎng)”個(gè)股重點(diǎn)推薦的保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)漲幅分別為 2.2%、-1.2%（8 月 13 日至 9 月 9 日）。我們?cè)?9 月策略短期或有反彈，長(zhǎng)期具配置價(jià)值重點(diǎn)推薦的中南建設(shè)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、華僑城 A 漲幅分別為 5.0%、3.7%、0.7%、-1.3%，分別跑贏滬深 300 達(dá) 6.7、5.4、2.4、0.4 個(gè)百分點(diǎn)，另中南建設(shè)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展分別跑贏申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù) 4.8、3.4、0.4 個(gè)百分點(diǎn)（9 月 10 日至 9 月 18 日）。2019 年四季度組合推薦保利地產(chǎn)（央企龍頭）、金

5、地集團(tuán)（顯著受益于一二線樓市改善）。行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤8 月一、二線樓市熱度總體略有降溫根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019 年 8 月，一線城市新房成交面積同比下降 12%，環(huán)比下降 9%；二手房成交面積同比上升 1%，環(huán)比下降 5%，熱度總體略有回落。分城市看，北京新房成交面積環(huán)比下降 19%，同比基本持平；深圳新房成交面積環(huán)比下降 16%，同比下降 19%；上海新房成交面積環(huán)比上升 1%，同比下降 25%；廣州新房成交面積環(huán)比下降 12%，同比上升 10%。二手房方面， 北京二手房成交面積環(huán)比下降 6%，同比下降 19%；深圳二手房成交面積環(huán)比下降 6%，同比下降 4%；上海二手房成交面積環(huán)比下降

6、 3%，同比上升 42%； 廣州二手房成交面積環(huán)比下降 5%，同比下降 15%。圖 1：8 月部分一線城市新房銷售增速圖 2：8 月部分一線城市二手房銷售增速10%1%上海深圳北京0%廣州一線城市-12%-9%-12%-16%-19%-19%-25%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%8月新房成交面積環(huán)比增速8月新房成交面積同比增速50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%8月新房成交面積環(huán)比增速8月新房成交面積同比增速42%1%北京-6%深圳-6%-4%-3%上海廣州一線城市-5%-5%-19%-15%資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究

7、所整理資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分二線城市方面，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，部分熱門(mén)城市新房成交環(huán)比、同比增速亦有回落。其中，重慶新房成交面積環(huán)比下降 23%，同比下降 45%；杭州新房成交面積環(huán)比下降 6%，同比下降 21%；南京新房成交面積環(huán)比下降 34%，同比上升 6%；武漢新房成交面積環(huán)比下降 12%，同比上升 18%；成都新房成交面積環(huán)比下降 14%，同比下降 24%；蘇州新房成交面積環(huán)比下降 26%，同比下降 16%；西安新房成交面積環(huán)比下降 3%，同比上升 5%；無(wú)錫新房成交面 HYPERLINK / 請(qǐng)

8、務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分積環(huán)比下降 9%，同比下降 58%。圖 3：8 月部分二線城市新房銷售增速8月新房成交面積環(huán)比增速8月新房成交面積同比增速18%17%6%5%8%12%重慶杭州-6%南京武漢成都蘇州-3%西安-12%-14%-16%無(wú)錫長(zhǎng)春溫州-9%-18%-23%-21%-24% -26%-45%-45%-58%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理8 月土地市場(chǎng)略有降溫根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019 年 8 月百城共推出住宅規(guī)劃建筑面積 6154 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 21%，同比下降

9、23%，百城土地流拍面積占推出面積之比為3.4%，較上月下降 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)百城土地平均溢價(jià)率為 8.5%，較上月下降 1.8 個(gè)百分點(diǎn)。圖 4：百城土地成交情況100009000800070006000500040003000百城住宅用成交地規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平方米）資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖 5：百城土地流拍情況圖 6：百城土地溢價(jià)率情況16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%百城住宅用地流拍面積占推出面積之比30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%百城住宅用地溢價(jià)率2016/122017/2

10、2017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/82016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/8資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理資料來(lái)源: 中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理政策預(yù)期偏緊，官方輿論偏嚴(yán)2018 年 12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)隔四年再次提出經(jīng)濟(jì)面臨“下行壓

11、力”，并明確“宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”，同時(shí)將“穩(wěn)就業(yè)”置于六個(gè)“穩(wěn)”字之首，并表示 2019 年“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕，改善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制”，2019 年 1 季度，在政策面改善、貨幣政策放松帶來(lái)流動(dòng)性寬裕、資金成本下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境明顯改善，但是，伴隨著 2019 年一季度以來(lái)宏觀杠桿率再創(chuàng)新高以及部分熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱征兆，2019 年 4 月中央政治局會(huì)議重提“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”、重提“房住不炒”，5 月份之后，房企融資環(huán)境逐步收緊，6 月以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)房企融資方面趨嚴(yán)明顯，政策保持趨緊態(tài)勢(shì)：一、4 月 10 日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就

12、進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，打擊炒房，嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售等行為；二、4 月 18 日，長(zhǎng)沙下發(fā)了關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知，自 2019 年 4 月 22 日起，在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，按 4% 的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房；三、據(jù)新華社 4 月 19 日消息，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì) 2019 年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專題調(diào)研，按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住房和城

13、鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì) 2019 年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；四、4 月 19 日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，重申堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制；五、遼寧丹東市政府辦公室印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定工作的通知， 從 4 月 27 日起，對(duì)非本地戶籍家庭購(gòu)買(mǎi)新建商品住房實(shí)行限購(gòu)政策，在市區(qū)范圍內(nèi)允許購(gòu)買(mǎi) 1 套新建商品住房，對(duì)于本地和非本地戶籍家庭，需在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，自網(wǎng)簽購(gòu)房合同備案滿 5 年，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后方可上市交易，市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房申報(bào)預(yù)售價(jià)格備案，備案價(jià)格不得高于周邊同質(zhì)可比房屋的當(dāng)期網(wǎng)簽銷售

14、均價(jià)，對(duì)于在售商品住房的銷售價(jià)格，同一樓盤(pán)商品住房銷售價(jià)格每月環(huán)比漲幅不得超過(guò) 0.6%； HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分六、5 月 6 日，國(guó)家發(fā)展改革委召開(kāi)專題新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃司司長(zhǎng)陳亞軍在新聞發(fā)布會(huì)上指出，放寬落戶不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控；七、5 月 16 日蘇州出臺(tái)市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)，學(xué)區(qū)房調(diào)整為 9 年 1 學(xué)位；八、根據(jù)新華社 5 月 18 日?qǐng)?bào)道，住建部于 4 月 19 日對(duì) 6 個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近 3 個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧 4 個(gè)城市進(jìn)

15、行了預(yù)警提示；九、5 月 18 日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，明確了整治違規(guī)向房企“輸血”的亂象；十、根據(jù)海南省六部門(mén) 5 月 22 日發(fā)布新規(guī)，明確要求新建鄉(xiāng)村民宿必須堅(jiān)持逢建必報(bào)，嚴(yán)禁以開(kāi)辦鄉(xiāng)村民宿名義變相發(fā)展房地產(chǎn)；十一、 據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，6 月 14 日中國(guó)人民銀行成都分行發(fā)出緊急通知， “要求各家銀行一手房首套按揭利率不得低于上浮 15%，二套房不得低于上浮 20%”；十二、 6 月 15 日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示“我國(guó)一些城市的住戶部門(mén)杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為”。十三、 6 月 20

16、 日，西安限購(gòu)升級(jí)，非西安市戶籍居民家庭在西安住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)無(wú)住房且能夠提供 5 年以上（含 5 年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購(gòu)買(mǎi) 1 套商品住房或二手住房；十四、 據(jù)華夏時(shí)報(bào)6 月 20 日?qǐng)?bào)道，中國(guó)銀行在杭州率先上調(diào)首套房房貸利率，從原本的基準(zhǔn)利率上浮 5%增加到上浮 8%；十五、 據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房報(bào)道，6 月 20 日蘇州多家銀行住房按揭貸款停止放貸， 放款時(shí)間延長(zhǎng)；十六、 據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)7 月 6 日?qǐng)?bào)道，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)近日開(kāi)展了約談警示，要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房

17、地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；十七、 7 月 12 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知明確房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)；十八、 7 月 18 日，大連發(fā)布限漲令：房?jī)r(jià)只準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲，但跌幅不能超 5%；十九、 7 月 24 日，蘇州三個(gè)月來(lái)第三次出臺(tái)加碼政策，限售區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大；二十、 7 月 26 日，洛陽(yáng)發(fā)布限價(jià)令：?jiǎn)蝺r(jià)超 4 余人簽約價(jià)不得網(wǎng)簽；二十一、 7 月 29 日，人民銀行在北京召開(kāi)座談會(huì)表示要加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管；二十二、 7 月 30 日，中央政治局會(huì)議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；二十三、 據(jù)浙江之聲8 月 4 日?qǐng)?bào)道，杭州多家銀行

18、透露放貸額度、利率已雙雙收緊，首套普遍基準(zhǔn)利率上浮 8%；二十四、 8 月 7 日，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)信托“64 號(hào)文”，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制；二十五、 據(jù)證券日?qǐng)?bào)8 月 7 日?qǐng)?bào)道，銀保監(jiān)會(huì)日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室（遼寧、廣西、海南、寧夏除外）下發(fā)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知，要求按月監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時(shí)采取監(jiān)管約談、現(xiàn)場(chǎng)檢查，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過(guò)快增長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度積累的勢(shì)頭； HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分二十六、 8 月 8 日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開(kāi)展

19、2019 年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知，決定在 32 個(gè)城市展開(kāi)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作；二十七、 據(jù)財(cái)聯(lián)社8 月 23 日?qǐng)?bào)道，合肥地區(qū) 12 家銀行停止二手房貸款， 同時(shí)，南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無(wú)錫普遍地區(qū)銀行執(zhí)行首套房利率上浮 20%，甚至 30%；二十八、 據(jù)騰訊新聞8 月 29 日?qǐng)?bào)道，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，自即日起收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度，規(guī)?；虿坏贸^(guò) 3 月底額度。公司動(dòng)態(tài)跟蹤根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)及部分已披露銷售公司的公告， 2019 年 1-8 月，TOP3 房企銷售金額達(dá) 13059 億元，同比上升 2.2%；TOP5 房企銷售金額達(dá) 19224 億元， 同比上升 6

20、.0%；TOP10 房企銷售金額達(dá) 28440 億元，同比上升 8.4%；TOP20 房企銷售金額達(dá) 39766 億元，同比上升 13.0%；TOP30 房企銷售金額達(dá) 47134 億元，同比上升 12.7%。一些第二梯隊(duì)龍頭房企受益于布局城市樓市回暖，表現(xiàn)優(yōu)異，其中世茂房地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城分別取得 41%、34%、33%、32%的增長(zhǎng)。圖 7：2019 年 1-8 月頭部房企銷售增速變化情況40%35%30%25%20%15%10%5%0%2019年1-8月銷售額同比增速37.2%35.8%33.0%27.4%19.8%TOP3TOP5TOP10TOP20TOP30 HYPER

21、LINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分資料來(lái)源: 克而瑞研究中心、公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理表 1：2019 年 1-8 月銷售 TOP30 房企一覽房企2019 年 1-8 月銷售額（億元）2019 年 1-8 月同比增速2018 年同期同比增速增長(zhǎng)變化（百分點(diǎn)）1碧桂園50950.9%33.1%-322萬(wàn)科地產(chǎn)42639.8%11.0%-13中國(guó)恒大3701-3.9%19.7%-244保利發(fā)展310016.2%43.3%-275融創(chuàng)中國(guó)306614.4%66.0%-526中海地產(chǎn)225419.8%37.5%-187綠地控股22372.5%32.7%-308新城控股171524

22、.8%114.9%-909華潤(rùn)置地153413.9%53.2%-3910龍湖集團(tuán)147612.2%14.3%-211世茂房地產(chǎn)141941.4%71.8%-3012招商蛇口138634.1%50.8%-1713陽(yáng)光城123032.2%86.9%-5514金地集團(tuán)116832.7%-2.4%3515旭輝集團(tuán)116827.3%50.5%-2316中南置地111020.5%61.0%-4117中國(guó)金茂108225.4%167.9%-142 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分Page 818金科集團(tuán)101728.3%111.2%-8319中梁控股87413.7%68.7%-552

23、0富力地產(chǎn)8713.1%49.0%-4621正榮集團(tuán)843-0.4%78.4%-7922華夏幸福831-18.9%15.8%-3523融信集團(tuán)8057.5%208.5%-20124雅居樂(lè)75825.7%20.1%625遠(yuǎn)洋集團(tuán)75431.7%40.0%-826濱江集團(tuán)70821.8%94.8%-7327奧園集團(tuán)68027.8%144.9%-11728綠城中國(guó)67218.7%-4.6%2329祥生地產(chǎn)66119.3%103.3%-8430藍(lán)光發(fā)展6577.0%70.7%-6431龍光集團(tuán)62627.5%81.5%-5432佳兆業(yè)44324.6%31.8%-733新力地產(chǎn)62334.0%130.0

24、%-9634首開(kāi)股份58735.1%-14.8%5035美的置業(yè)60714.3%4.7%10資料來(lái)源: 克而瑞研究中心、公司公告、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理板塊表現(xiàn)及估值變化我們根據(jù)原創(chuàng)的區(qū)瑞明地產(chǎn) A 股小周期理論框架，于 2019 年 4 月 8 日開(kāi)始偏謹(jǐn)慎，陸續(xù)發(fā)布“政策改善”轉(zhuǎn)向“基本面回暖”、樓市升溫，政策兩難、求 “穩(wěn)”是主基調(diào)、優(yōu)選“低估值+雙增長(zhǎng)”品種、聚焦“低估值+雙增長(zhǎng)”個(gè)股、短 期或有反彈，長(zhǎng)期具配置價(jià)值，從建議“加大對(duì)地產(chǎn)股的配置”轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄗh“機(jī)構(gòu) 投資者拿住手中的籌碼”，自 9 月策略短期或有反彈，長(zhǎng)期具配置價(jià)值發(fā)布至今，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)漲幅 0.3%，跑贏滬深 300

25、達(dá) 1.9 個(gè)百分點(diǎn)，在 28 個(gè)行業(yè)中排第 1 名。圖 8：2019 年 9 月 10 日至 9 月 18 日部分優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股漲幅2019年9月10日至9月18日部分優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股漲幅（%）7%6%5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%5.5%5.0%4.8%3.9%3.7%0.7% 0.7%-0.2%-1.0%-1.3%-1.7%-2.3%資料來(lái)源: wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理Page 9圖 9：2019 年 9 月 10 日至 9 月 18 日各行業(yè)板塊漲幅2019年9月10日至9月18日各行業(yè)板塊漲幅（%）1%0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%資料來(lái)源: wind、國(guó)信證券經(jīng)

26、濟(jì)研究所整理根據(jù)已披露的主流賣(mài)方研究機(jī)構(gòu)對(duì) SW 房地產(chǎn)板塊 57 只地產(chǎn)股的 2019 年wind 一致預(yù)期，截至 9 月 18 日，板塊動(dòng)態(tài) PE 為 7.3 倍，比 2018 年 10 月 18 日的底部估值水平（6.9 倍動(dòng)態(tài) PE）高 6%，在優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股中，僅萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè) 2019 年動(dòng)態(tài) PE 比 2014 年底部估值水平高。圖 10：近幾年地產(chǎn)股 PE 變化房地產(chǎn)板塊PE11.28.48.76.97.31312.712111098762014A2015A2016A2017A2018A2019E資料來(lái)源: Wind、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理注 1：每年股價(jià)最低時(shí)點(diǎn)按照

27、當(dāng)年申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)的最低時(shí)點(diǎn)；注 2：歷史上每年最低點(diǎn)的 PE=每年股價(jià)最低點(diǎn)的總市值/當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)總和，2019 年預(yù)測(cè) PE=當(dāng)日收盤(pán)價(jià)板塊的總市值/ WIND 一致預(yù)期的歸母凈利潤(rùn)總和。投資建議及行業(yè)評(píng)級(jí) HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分目前市場(chǎng)一致預(yù)期認(rèn)為：隨著“全面降準(zhǔn)”等利好不斷出臺(tái)，大盤(pán)有望展開(kāi)“長(zhǎng)?！?行情。我們認(rèn)為，板塊動(dòng)態(tài) PE 已處在近幾年的次低位，若市場(chǎng)預(yù)期的大盤(pán)上漲能夠兌現(xiàn)，“低估值+雙增長(zhǎng)（已披露的合同銷售額及歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)值雙雙顯著增長(zhǎng)）”的優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股或已具備長(zhǎng)期配置價(jià)值，有望隨著大盤(pán)的上漲而取得絕對(duì)收益。四季度組合推薦保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)

28、，并看好中南建設(shè)、華僑城 A、榮盛發(fā)展、華潤(rùn)置地、金科股份、旭輝控股集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、華夏幸福、龍光地產(chǎn)、陽(yáng)光城、融信中國(guó)、碧桂園、合景泰富集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)等品種。表 2：近期市場(chǎng)利好及官方輿論日期內(nèi)容2019-9-6中國(guó)人民銀行宣布將于 2019 年 9 月 16 日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。2019-9-10證監(jiān)會(huì)提出全面深化資本市場(chǎng)改革 12 個(gè)方面重點(diǎn)任務(wù)2019-9-10國(guó)家外匯管理局決定取消 QFII 和 RQFII 投資額度限制。2019-9-10中證報(bào)社評(píng)：里程碑式深改夯實(shí)長(zhǎng)期牛市根基。資料來(lái)源: 中國(guó)證券報(bào)、國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理 HY

29、PERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分風(fēng)險(xiǎn)一、市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)：若房地產(chǎn)行業(yè)降溫超出市場(chǎng)預(yù)期而政策又遲遲不轉(zhuǎn)暖；二、研究框架的風(fēng)險(xiǎn)：上述策略建議所基于的研究框架為區(qū)瑞明地產(chǎn) A 股小周期理論框架，其核心假設(shè)在于商品住宅開(kāi)發(fā)仍是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。若中短期崛起一個(gè)市場(chǎng)容量與商品住宅開(kāi)發(fā)一樣巨大、且能替代商品住宅開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用的行業(yè)，則上述研究框架失效，導(dǎo)致相應(yīng)地策略建議亦失效。 HYPERLINK / 請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分附表 1：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)及估值公司公司投資收盤(pán)價(jià)EPSPEPB代碼名稱評(píng)級(jí)2019-9-920182019E2020E20182019E2020E

30、2018600383.SH金地集團(tuán)買(mǎi)入12.311.792.152.526.95.74.91.2600048.SH保利地產(chǎn)買(mǎi)入14.851.591.952.309.37.66.51.5002146.SZ榮盛發(fā)展買(mǎi)入8.661.742.202.705.03.93.21.1000961.SZ中南建設(shè)買(mǎi)入8.330.591.081.8914.17.74.41.6600340.SH華夏幸福買(mǎi)入27.773.914.836.007.15.74.62.1000671.SZ陽(yáng)光城買(mǎi)入6.100.750.981.288.16.24.80.1000656.SZ金科股份買(mǎi)入6.780.730.901.109.37

31、.56.21.6000069.SZ華僑城 A買(mǎi)入7.061.291.491.725.54.74.11.02007.HK碧桂園買(mǎi)入9.221.591.882.105.84.94.41.51109.HK華潤(rùn)置地買(mǎi)入29.872.783.203.5210.79.38.51.40960.HK龍湖集團(tuán)買(mǎi)入27.792.162.593.1112.910.78.91.91918.HK融創(chuàng)中國(guó)買(mǎi)入30.363.745.316.618.15.74.62.10884.HK旭輝控股集團(tuán)買(mǎi)入4.180.720.871.055.84.84.01.23380.HK龍光地產(chǎn)買(mǎi)入10.771.281.812.188.46.0

32、4.91.81813.HK合景泰富集團(tuán)買(mǎi)入6.341.201.451.765.34.43.60.63301.HK融信中國(guó)買(mǎi)入8.091.562.002.505.24.03.20.91638.HK佳兆業(yè)集團(tuán)買(mǎi)入3.070.450.550.666.85.64.70.81628.HK禹洲地產(chǎn)增持3.150.790.830.964.03.83.30.8資料來(lái)源: Wind、公司資料，國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理預(yù)測(cè)注 1：表中金額均為人民幣計(jì)價(jià)，陽(yáng)光城 2018 年 EPS 均未扣除永續(xù)債利息； 注 2：港股 EPS 均為核心 EPS（融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)除外）Page 12國(guó)信證券投資評(píng)級(jí)類別級(jí)別定義股票投資評(píng)級(jí)買(mǎi)入預(yù)計(jì)