物業(yè)服務(wù)方案

1、服務(wù)方案一、首先確立及管理的八大管理職能【一】廠房的維護(hù)主要服務(wù)內(nèi)容包括：1綠化及環(huán)境設(shè)施的管理及維護(hù)2公共區(qū)域裝修設(shè)施管理及維護(hù)3行車、停車、區(qū)域的管理等?！径繌S房配套設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)配套設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)首要工作是保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全運(yùn)轉(zhuǎn)工作，如果不幸出現(xiàn)故障，往往會(huì)對(duì)廠房產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，所以廠房應(yīng)對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行完善的保養(yǎng)，杜絕事故隱患。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1做好能源控制管理2配電設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)3電線、電路的維護(hù)保養(yǎng)4供水、弱電的系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)5設(shè)施空調(diào)、排風(fēng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)6三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)【三】廠房消防與安全的管理通過(guò)配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險(xiǎn)方式來(lái)避免因?yàn)?/p>

2、人為或自然因素引起的對(duì)廠房或人員的危害。讓經(jīng)營(yíng)者安心從事活動(dòng)，消防與安全的管理工作不但是安全的保障，而且也是人身安全的保障。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)2消防器材配置3消防設(shè)施標(biāo)志4出口與通路管理5自動(dòng)報(bào)警、噴淋系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)6其他危及安全的防范【四】環(huán)境清潔衛(wèi)生管理這個(gè)職能是商業(yè)廠房管理職能中最基本的，特別是向一些強(qiáng)調(diào)購(gòu)物環(huán)境的場(chǎng)所的日常清潔維護(hù)，環(huán)境清潔衛(wèi)生管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)良好整體形象起著舉足輕重的作用。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1道路清潔2公共區(qū)域管理3公共區(qū)域的擺設(shè)和植物管理4日常清潔5垃圾清理6環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù)7休閑區(qū)域的清潔管理8洗手間的環(huán)境及設(shè)施維護(hù)【五】車輛及交通的管理車輛與交通管理

3、最重要的目的就是為創(chuàng)造舒適、便利的消費(fèi)機(jī)會(huì)。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1路面交通管理2內(nèi)部道路通行管理【六】服務(wù)管理管理工作的實(shí)施過(guò)程中會(huì)不可預(yù)見(jiàn)的矛盾、糾紛、誤會(huì)，這需要管理人員首先充分的了解情況，及時(shí)進(jìn)行必要的溝通、解釋、宣傳、動(dòng)員工作。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1統(tǒng)計(jì)及跟蹤管理工作；2資料檔案管理工作；3協(xié)調(diào)解釋工作。4經(jīng)營(yíng)業(yè)種的巡查，跟蹤協(xié)調(diào)?！酒摺糠?wù)工作的管理根據(jù)約定，承擔(dān)著區(qū)域范圍內(nèi)的維護(hù)維修責(zé)任，在實(shí)際實(shí)施工作中因?yàn)槠湟庾R(shí)、技能、成本等因素，經(jīng)常出現(xiàn)：維護(hù)維修不到位、維修成本高、維修效果差等情況，這需要廠房管理工作首先充分的了解各的情況，提前做好各項(xiàng)預(yù)案和管理辦法，提前做好約定服務(wù)協(xié)調(diào)工作，有

4、計(jì)劃的提供日常及應(yīng)急維護(hù)維修的服務(wù)工作。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)的服務(wù)；2空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)的維護(hù)維修的服務(wù)；3室內(nèi)電路、用電器的應(yīng)急維修的服務(wù)；4其他設(shè)施的應(yīng)急維修的服務(wù)；5室內(nèi)室外保潔、消殺、除害的服務(wù)。【八】廠房緊急事故處理管理機(jī)構(gòu)及工作人員要隨時(shí)保持戒備的工作心理，防范包括來(lái)自廠房?jī)?nèi)部和外部的突發(fā)事件。主要服務(wù)內(nèi)容包括：1停電或電路故障2設(shè)備或設(shè)施故障3發(fā)生火警4惡劣天氣5人員受傷或急病6犯罪事件二、廠房特點(diǎn)：廠房不同于一般廠房，尋求的是一個(gè)適合其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和辦公的公共空間。廠房管理工作要順應(yīng)這些特殊要求，方能使廠房管理有的放矢。所以，廠房管理存在著基礎(chǔ)服務(wù)、延伸服

5、務(wù)和廠房企業(yè)文化建設(shè)服務(wù)三大需求。還包括直接保障正常生產(chǎn)的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)；企業(yè)消防安全檢查和室內(nèi)電檢；為保障企業(yè)正常生產(chǎn)秩序?qū)?lái)訪人員的嚴(yán)格管理；為企業(yè)產(chǎn)品、貨物的安全出入對(duì)各類車輛的管理；生產(chǎn)廢棄物的清運(yùn)等等。三、服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。四、追求目標(biāo)以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為員工推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。五、廠房管理要點(diǎn)使用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保廠房的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信心結(jié)合所轄的工業(yè)廠房建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管

6、理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為全體員工服務(wù)為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬釆用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。（一）、一種模式針對(duì)所轄廠房的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的廠房管理模式。在管理工作中將根據(jù)本廠房的實(shí)際特點(diǎn)釆用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意的模式效應(yīng)，力求更好地滿足全體員工需求。建議釆用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)員工、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。（二）、二項(xiàng)承諾1、在二年內(nèi)力爭(zhēng)本項(xiàng)目通過(guò)“區(qū)優(yōu)秀廠房管理的評(píng)比。2、在三年內(nèi)力爭(zhēng)本項(xiàng)目通過(guò)“

7、市優(yōu)秀廠房管理”的評(píng)比。（三）、三個(gè)重點(diǎn)1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人廠房管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，員工至上的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為公司全體員工提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務(wù)關(guān)系。2、環(huán)境管理責(zé)任到人廠房的環(huán)境管理極為重要，如何為公司全體員工創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的工作（居住）環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證工業(yè)廠房的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)

8、到最佳狀態(tài)，為廠房所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保全體員工生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本廠房先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。六、四項(xiàng)措施1、據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之使用到廠房的管理上。從本廠房業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使廠房員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。如廠房部員工手冊(cè)等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)全體員工的目的。3、時(shí)刻

9、有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)廠房管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見(jiàn)，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作.4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。釆用“培訓(xùn)一上崗一再培訓(xùn)一再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。七、擬采用的管理模式（一）、廠房管理架構(gòu)廠房管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“廠房中心按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)客服部、保安部、工程部、保潔四個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本廠房初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、客服部（

10、1）負(fù)責(zé)處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。（2）負(fù)責(zé)廠房服務(wù)中心會(huì)議中心的管理。（3）書寫各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）協(xié)助處理租賃工作。（5）負(fù)責(zé)租戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（6）負(fù)責(zé)租戶檔案的建立與管理工作。2、保安隊(duì)（1）負(fù)責(zé)廠房的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。（4）建立、健全、制定廠房的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。（5）與公司各部門簽訂“消防安全責(zé)任書（6）負(fù)責(zé)廠房大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。（7）負(fù)責(zé)廠房的日常巡查工作和固定崗位的安排。（8）負(fù)責(zé)廠房停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。（9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。（10

11、）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。（11）廠房經(jīng)理指派的其他工作。3、工程管理部（1）負(fù)責(zé)廠房全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）負(fù)責(zé)廠房機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。（3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。（4）負(fù)責(zé)廠房弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。（5）負(fù)責(zé)廠房髙低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負(fù)責(zé)客服人員轉(zhuǎn)發(fā)投訴的處理，及滿足全體員工其他有關(guān)的服務(wù)要求。（7）協(xié)助做好廠房工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。（9）負(fù)責(zé)廠房裝修方案

12、的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）廠房經(jīng)理指派的其他工作。4、保潔綠化部（1）對(duì)廠房各棟樓層、公共設(shè)施、廠房道路、各種示牌、噴水池等進(jìn)行保潔。（2）定期對(duì)下水道進(jìn)行消殺。（3）生活垃圾做到日產(chǎn)日清。（4）對(duì)廠房花草樹(shù)木澆水、施肥、整形造型、除雜草、補(bǔ)缺、殺蟲保（5）物定經(jīng)理指派的其他工作。（二）、廠房管理崗位編制暫定本廠房管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。5、車輛交通及道路管理廠房停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查廠房?jī)?nèi)道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車

13、輛和行人通行及員工的日常生活。6、科學(xué)管理記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。B、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.共用設(shè)備管理廠房設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)；二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”，“四會(huì)”和“五定三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備。“四會(huì)”是指廠房維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障。“五定是對(duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修要做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)；三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備

14、管理和定期維修制度。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。1）給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏，方便員工生活。供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）。2）供電設(shè)備管理供電設(shè)備（變壓器、電表、供電線路、總開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、漏電保護(hù)自動(dòng)開(kāi)關(guān)、避雷針等）。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障；每天檢88查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度。3）弱電設(shè)備管理每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除。4）消防管理消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施

15、設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部檢查一次，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻；全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊(duì)，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí)。C、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給廠房全體員工人提供一個(gè)清潔宜人的工作、

16、生活環(huán)境。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；廠房公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害；廠房?jī)?nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。1、日常保潔范圍工作內(nèi)容頻次標(biāo)準(zhǔn)備注2掃地板及樓梯1次/天無(wú)雜物，無(wú)積水3沖洗樓梯1次/周無(wú)雜物，無(wú)積水4擦樓梯扶手1次/周無(wú)灰塵5擦消火栓1次/月無(wú)灰塵6擦窗戶2次/月無(wú)灰塵道路1路面循環(huán)清掃無(wú)雜物2路邊綠地2次/天無(wú)雜物3水泵結(jié)合器1次/周無(wú)灰塵4路燈柱1次/周無(wú)灰塵5綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉2、四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次釆取措施