房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與治理試題

1、一、單選共 40 題，每題 1 分共計(jì) 40 分、以（ ）為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國(guó)界流動(dòng)，這種跨國(guó)界的交 易是在一種對(duì)外新建或者收購(gòu)?fù)哆^程中進(jìn)行的。A標(biāo)的物B交易C資產(chǎn)D企業(yè)、國(guó)際貨幣基金組織使用以（ ）為基的投資定義來統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡。A標(biāo)的物B交易C資產(chǎn)D企業(yè) ，投資可分為基本建設(shè)投資、更改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資、農(nóng)村集固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資和農(nóng)村個(gè)人固定資 產(chǎn)投資。A按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同B按資金來源的不同C按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成D按我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作

2、為個(gè)中心體時(shí)，它的（ ）的總和。A一切因素B主體因素C客體因素D周圍各種影響因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中的（ ）是資者最敏感的問題。A社會(huì)環(huán)境B政治環(huán)境C經(jīng)濟(jì)環(huán)境D金融環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中的金融環(huán)境包括（ ）主要影響因素。A產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局B資本市場(chǎng)發(fā)育程度C利率和通貨膨脹D政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度 ）是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最為重的一個(gè)環(huán)節(jié)。A投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B前期工作C建設(shè)階段D租售階段、獲取土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的（ A投資決策階段的工作B前期工作C建設(shè)階段的工作D租售階段的工作、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）過程中，發(fā)商應(yīng)將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。A投資機(jī)會(huì)選擇B投資機(jī)會(huì)

3、篩選C前期工作D施工（ ）市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)一種有效方法和手段。A市場(chǎng)調(diào)查B市場(chǎng)細(xì)分C目標(biāo)市場(chǎng)的選擇D市場(chǎng)定位、市場(chǎng)查中 ）的調(diào)查內(nèi)容屬于可控制因素的調(diào)查。A國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境B競(jìng)爭(zhēng)情況C技術(shù)發(fā)展D市場(chǎng)營(yíng)銷因素（ ）通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而出一些推測(cè)和新想法。A預(yù)測(cè)性調(diào)查B試探性調(diào)查C描述性調(diào)查D因果性調(diào)查、等差列年費(fèi)用系數(shù)為（ 。A1/i-n/(1+i)n-1Bn/(1+i)Ci(1+i)n/(1+i)n-1D(1+i)n-1/i、年利為 12%，存款額為 元，期限為 1 ，一年 次按季利率單利息，則一年后 的本利和為（ ）。A1120BCD、某筆款的季

4、利率為 ，每季度計(jì)息一次，按復(fù)計(jì)息，那么，年名義利率是（ 。A%BCD%、置業(yè)資中的房地產(chǎn)出租成本（ 。A含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本B含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成C含購(gòu)買成本和出租成本D含購(gòu)買成本和經(jīng)營(yíng)成本、開發(fā)設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成（ 。A固定資產(chǎn)B固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)C以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和自營(yíng)為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)D以自營(yíng)和出租為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)和以出售為目的的發(fā)產(chǎn)品成本、房地置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為（ 。A開發(fā)建設(shè)投資B經(jīng)營(yíng)成本C流動(dòng)資金D運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、當(dāng)開項(xiàng)目用地面積一定時(shí) ）的大小就決定了項(xiàng)目可設(shè)建筑面積的數(shù)量而建筑面積 直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷收入和建安工程費(fèi)

5、用。A建筑密度B建筑物占地面積C容積率D建筑覆蓋率、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后（ ）除資本化率來得到。A年凈經(jīng)營(yíng)收入B年收入C年經(jīng)營(yíng)收入D年銷售收入、目前于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法是選取若干個(gè)參照目的實(shí)際凈租金收 入與售價(jià)的比值，取其（ ）為評(píng)估項(xiàng)目的資本化率。A中位數(shù)B平均值C眾數(shù)D加權(quán)平均值（ ）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分。A投資估算及資金籌措B項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)選定C項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)D項(xiàng)目不確定性分析、盈虧衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的（ ）度。A安全B盈利C資金平衡D資產(chǎn)平衡（ 是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)

6、濟(jì)可行性后做出投資與決策的 關(guān)鍵步驟。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評(píng)估、某開企業(yè)申請(qǐng)貸款 萬元期限 ，以商品房作抵押，該企業(yè)的信用等級(jí)為 級(jí) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AAA 級(jí)，則貸款綜風(fēng)險(xiǎn)度為（ AB%CD%、綜合險(xiǎn)度超過（ ），即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸，銀行一般不予發(fā)放貸款。AB60%C70%D80%、利用貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢賺錢”，充分利用（ ）的作用。A財(cái)務(wù)杠桿B資金時(shí)間價(jià)值C盈利機(jī)制D經(jīng)濟(jì)規(guī)律、房地資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資理上述四個(gè)職能 之間有一定的沖突和重疊，但都一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使（ 。A房地產(chǎn)的價(jià)值最大化B物業(yè)的凈

7、經(jīng)營(yíng)收入最大化C物業(yè)的有效毛收入最大化D物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用最小化（ ）制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。A租金方案B物業(yè)的出租策略C物業(yè)管理的預(yù)算D物業(yè)所有者的目標(biāo)、稅法規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)回收或折舊年限，往往是根據(jù)（ ）來確定的。A固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命B固定資產(chǎn)的自然壽命C不大于固定資產(chǎn)的自然壽命的原則D國(guó)家的稅收政策、政府道路等公共設(shè)施方面的投資能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值這現(xiàn)的房地產(chǎn)的投 資特性是（ 。A位置的固定性或不可移動(dòng)性B適應(yīng)性C政策影響性D相互影響性、房地開發(fā)投資的起始工作是（ 。A可行性研究B購(gòu)買土地使用權(quán)C規(guī)劃設(shè)計(jì)D施工建設(shè)、從房產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為（ 。A與出現(xiàn)損失有關(guān)的不確定

8、性B由風(fēng)險(xiǎn)因素引起的損失C可能出現(xiàn)的結(jié)果之間的差異D獲得預(yù)期收益可能性的大小、我國(guó)地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中銷售量采用是（ 。A竣工的房屋面積B可銷售面積C建筑面積D實(shí)際銷售面積、我國(guó)前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通常基于（ 。A平均價(jià)格B中位數(shù)價(jià)格C眾數(shù)價(jià)格D同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)二、多選共 40 題，每題 2 分總計(jì) 80 分、在有國(guó)際投資協(xié)定中，“投資”定義通常包括（ 。A以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義B以標(biāo)的物為基礎(chǔ)的投資定C以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義D以所有者權(quán)益為基礎(chǔ)的定義以交易為基礎(chǔ)的定義、與一市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的（ ）等要素構(gòu)成的。A權(quán)益B當(dāng)事者C房地產(chǎn)商品D房地產(chǎn)交易需求交易組織機(jī)構(gòu)、房地開

9、發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改人類生存的物質(zhì)環(huán)境 的一種活動(dòng)。這里的資源包括了 ）諸方面。A城市基礎(chǔ)設(shè)施B高新技術(shù)C城市公用配套設(shè)施D資金專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)查的內(nèi)容包括（ ）調(diào)查等。A國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境B土地使用情況C技術(shù)發(fā)展D消費(fèi)者市場(chǎng)營(yíng)銷因素、對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)來說 ）等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本 要素。A土地費(fèi)用B固定資產(chǎn)折舊費(fèi)C建造成本D銷售或出租收入稅金利潤(rùn)、房地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)包括（ ）等A成本收益率B投資收益率C現(xiàn)金回報(bào)率D財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、現(xiàn)金量法對(duì)于（ ）類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效。A一棟高層寫字樓B居住小區(qū)綜合開發(fā)

10、項(xiàng)目C商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目D工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目、土地用由于（ 在地塊現(xiàn)狀條件比較復(fù)雜和土地交市場(chǎng)不很健全的情況下很難準(zhǔn) 確估算。A管理費(fèi)用B出讓金C城市建設(shè)配套費(fèi)D土地開發(fā)費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)、租售期(出租期或出售期的長(zhǎng)短與（ ）等有直接關(guān)系。A潛在消費(fèi)者的情況B宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況C市場(chǎng)供求狀況D市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)、房地開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用包括（ 。A是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B是編制項(xiàng)目銷售方案的依C是籌集建設(shè)資金的依據(jù)D是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依、房地開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中的前期工程費(fèi)包括（ 。A土地費(fèi)用B城市建設(shè)配套費(fèi)C規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

11、D勘察費(fèi)可行性研究費(fèi)、房地開發(fā)投資企業(yè)的資金在周轉(zhuǎn)過程中必然存在的矛盾包括（ A自有資金和借貸資金的矛盾B資金成本和資金結(jié)構(gòu)的矛C資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾D投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過程連續(xù)性的矛盾資金投入的集中性和來源分散性的矛盾、房地開發(fā)項(xiàng)目投資的融資渠道包括（ 。A自有資金B(yǎng)銀行貸款C發(fā)行公司債券D開發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售開發(fā)項(xiàng)目的商品房現(xiàn)售（ ）于收益性物業(yè)管理。A居住物業(yè)管理B寫字樓物業(yè)管理C公共物業(yè)管理D零售商業(yè)物業(yè)管理酒店物業(yè)管理、物業(yè)理計(jì)劃的制定主要包括（ ）等方面的內(nèi)容。A確立目標(biāo)B檢查物業(yè)質(zhì)量狀況C簽訂物業(yè)管理委托合同D制定租金收取辦法協(xié)調(diào)與業(yè)主和承租人的關(guān)系三、判斷共 4

12、0 題，每題 1 分總計(jì) 40 分、投資是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧 ）、按我固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類投資可分為建筑安裝工程設(shè)備和器具購(gòu)置和其他費(fèi)用 投資（ ）、房地市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎膭?dòng)場(chǎng)所 ）、房地業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)影響市場(chǎng)供給及人們對(duì)房地產(chǎn)租金格水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變 化（ ）、投資會(huì)篩選屬于房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作的內(nèi)容（ ）、可以過劃撥方式取得商業(yè)類房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地使用權(quán) ）、市場(chǎng)分是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制訂市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃前提 ）、調(diào)查解消

13、費(fèi)者的情況及其購(gòu)買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費(fèi)的愛好、心理購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，采取不同的市 營(yíng)銷策略（ ）、現(xiàn)金量圖中的時(shí)間點(diǎn) 表示第一個(gè)計(jì)周期的開始 ）、現(xiàn)金量圖中的時(shí)間點(diǎn)零表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻不一定是指日歷年度 的年初（ ）、 ）、在項(xiàng)評(píng)估過程中租或售價(jià)的確定是通過與市場(chǎng)上近期成交的類似業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn) 行比較、修正后得出的（ ）、項(xiàng)目估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行投資銀行、咨詢公司或關(guān)專家代表建設(shè) 單位對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段 ）、某開企業(yè)申請(qǐng)貸款 萬元期限 ，以商品房做抵押，該企業(yè)的

14、信用等級(jí)為 級(jí) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 AAA 級(jí)。則銀行一不予發(fā)放該貸款 ）、物業(yè)理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修并向入的客戶或業(yè)主提供服 務(wù)，以保障其始終處于正常的運(yùn)狀態(tài) ）四、計(jì)算共 8 ，每題 10 分，總計(jì) 分、某家估計(jì)在今后 內(nèi)的月收入為 16000 元，如果其月收入的 30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款率為 12%的情況下，家庭有償償還能力的最大抵押貸款額 是多少？、某房產(chǎn)開發(fā)商擬購(gòu)置一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，合同價(jià) 萬。開發(fā)商自有資金的投入額為 6000 萬元，其余投資利用銀行貸款，貸款利率為 6%。還款從獲得租金收入的年開始，15 年內(nèi)以每年等額償還本的方法

15、償付。開發(fā)商經(jīng)過與其他的投資機(jī)會(huì)比較，確定該項(xiàng)投資的最低期望實(shí)際收益率為 ，并預(yù)計(jì)今后 20 內(nèi)年均通貨膨脹率為 1%有關(guān)數(shù)據(jù)如表 所示。試列出全部投資和自有資的現(xiàn)金流量表，計(jì)算全部投資和自有資金投資的內(nèi)部收益率 并判斷該項(xiàng)目投資的可行性不考慮營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅等所有稅的影。答案: 1-5 BBDDB 6-10 BABBA 11-15 16-20 CCDCA21-25 BCACC 26-30 BAADD 31-36 DBDDA第 36 題：ACE 第 37 題：BCDE 第 題：ACDE 第 題：ACDE第 40 題：ACD 第 題：DE 第 題：BCDE 第 題BCDE第 44 題：BCD 第 題ACDE 第 46 題：CDE 第 題：第 48 題：ABCD 第 49 題：BDE 第 題：ABC 51-65 無第 66 題試題答案：試題解析：解：該家庭每月用于住房支出的額 16000 元30%4800(i=12%/12=1% n=1012=120(月)最高貸款額 P=