XXXX年上半年成都市主城區(qū)項目商鋪市場分析報告-11-中原

1、 為您我做到 四川中原物業(yè)顧問有限公司 地址：錦江區(qū)大業(yè)路6號財富中心C座27F 電話：86766488 傳真：8676765 年上半年成都市主城區(qū)商鋪市場分析報告四川中原物業(yè)顧問有限公司目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc298398772 一銷售市場分析 PAGEREF _Toc298398772 h 4 HYPERLINK l _Toc298398773 1.市場整體特征 PAGEREF _Toc298398773 h 4 HYPERLINK l _Toc298398774 1.1供不應(yīng)求，銷售火爆 PAGEREF _Toc298398774 h 4 H

2、YPERLINK l _Toc298398775 1.2購買熱情高漲，賣方市場形成 PAGEREF _Toc298398775 h 4 HYPERLINK l _Toc298398776 2.供應(yīng)特征 PAGEREF _Toc298398776 h 5 HYPERLINK l _Toc298398777 2.1供應(yīng)波動上升 PAGEREF _Toc298398777 h 5 HYPERLINK l _Toc298398778 2.2社區(qū)型商鋪為供應(yīng)主導(dǎo) PAGEREF _Toc298398778 h 5 HYPERLINK l _Toc298398779 2.3 新增供應(yīng)向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移 PAG

3、EREF _Toc298398779 h 6 HYPERLINK l _Toc298398780 2.4 供應(yīng)較為分散 PAGEREF _Toc298398780 h 6 HYPERLINK l _Toc298398781 3.需求特征 PAGEREF _Toc298398781 h 7 HYPERLINK l _Toc298398782 3.1 銷售強勁 PAGEREF _Toc298398782 h 7 HYPERLINK l _Toc298398783 3.2 套均成交面積增大 PAGEREF _Toc298398783 h 8 HYPERLINK l _Toc298398784 3.3

4、 銷售價格飆升 PAGEREF _Toc298398784 h 8 HYPERLINK l _Toc298398785 二租賃市場分析 PAGEREF _Toc298398785 h 9 HYPERLINK l _Toc298398786 1.商圈概況 PAGEREF _Toc298398786 h 9 HYPERLINK l _Toc298398787 2.商圈商業(yè)存量 PAGEREF _Toc298398787 h 10 HYPERLINK l _Toc298398788 2.租金明顯上漲 PAGEREF _Toc298398788 h 10 HYPERLINK l _Toc2983987

5、89 三小結(jié) PAGEREF _Toc298398789 h 11 HYPERLINK l _Toc298398790 1.半年小結(jié) PAGEREF _Toc298398790 h 11 HYPERLINK l _Toc298398791 2.后市預(yù)測 PAGEREF _Toc298398791 h 11圖表目錄TOC h z c 圖 HYPERLINK l _Toc298320844 圖 1：成都市商鋪供需情況（2005-2011年上半年） PAGEREF _Toc298320844 h 4 HYPERLINK l _Toc298320845 圖 2：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2010年1月-

6、2011年6月） PAGEREF _Toc298320845 h 5 HYPERLINK l _Toc298320846 圖 3：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010年上半年-2011年上半年） PAGEREF _Toc298320846 h 5 HYPERLINK l _Toc298320847 圖 4：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010年上半年-2011年上半年） PAGEREF _Toc298320847 h 6 HYPERLINK l _Toc298320848 圖 5：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年上半年-2011年上半年） PAGEREF _Toc298320848 h 7 HYPERL

7、INK l _Toc298320849 圖 6：成都市商鋪月度銷售情況（2010年1月-2011年6月） PAGEREF _Toc298320849 h 7 HYPERLINK l _Toc298320850 圖 7：成都市商鋪套均成交面積（2011年1-6月） PAGEREF _Toc298320850 h 8 HYPERLINK l _Toc298320851 圖 8：成都市商鋪銷售價格（2010年1月-2011年6月） PAGEREF _Toc298320851 h 8 HYPERLINK l _Toc298320852 圖 9：成都市各商圈分布圖 PAGEREF _Toc2983208

8、52 h 10 HYPERLINK l _Toc298320853 圖 10：成都市各商圈商業(yè)存量情況（2011年上半年） PAGEREF _Toc298320853 h 10TOC h z c 表 HYPERLINK l _Toc298320854 表 1：各方位典型項目銷售價格分析（2011年上半年） PAGEREF _Toc298320854 h 9 HYPERLINK l _Toc298320855 表 2：各商圈租金水平（2011年上半年） PAGEREF _Toc298320855 h 11注：銷售市場新增供應(yīng)以取得預(yù)售證為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)，租賃市場新增供應(yīng)以項目實際交付使用為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)。一

9、銷售市場分析1.市場整體特征1.1供不應(yīng)求，銷售火爆圖 SEQ 圖 * ARABIC1：成都市商鋪供需情況（2005-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年成都市商鋪新增供應(yīng)27.09萬平方米，同比上升16.07%。由于上半年住宅市場持續(xù)低迷，部分開發(fā)商選擇出售商鋪來進(jìn)行資金回籠，商鋪供應(yīng)量同比有一定回升，但整體供應(yīng)量依舊偏小，市場整體“惜售”的情況仍然較為突出，在售商鋪十分有限。上半年商鋪成交31.34萬平方米，同比上升27.93%。一方面供應(yīng)有限，只租不售漸成主流，另一方面，市場對商鋪的需求依然十分強烈，成交較為火爆，部分項目未正式銷售就被認(rèn)購一空，而開盤即售罄的情況也

10、屢見不鮮。上半年商鋪供需比為0.87，同比下降9.38%。2005年以來，商鋪供應(yīng)呈現(xiàn)逐年下滑的趨勢，而銷售市場2009年來持續(xù)火熱，市場延續(xù)了此前供不應(yīng)求的市場行情，供需缺口較大，“一鋪難求”的情形仍然較為突出。1.2購買熱情高漲，賣方市場形成隨著城市化進(jìn)程的加快，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展以及居民消費水平的上升，市場對商鋪的需求與日俱增。加上宏觀調(diào)控的不斷加碼，限貸、限購使得部分投資資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，商鋪自用及投資需求均十分旺盛，社會閑散資金購買商鋪的熱情高漲。在供需失衡的情況下，商鋪大多“不愁賣”，市場逐步發(fā)展成為賣方市場，開發(fā)企業(yè)在市場中占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。2.供應(yīng)特征2.1供應(yīng)波動上升圖

11、SEQ 圖 * ARABIC2：成都市商鋪月度供應(yīng)情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，商鋪市場新增供應(yīng)面積27.09萬平方米，從月度情況來看，仍然存在明顯的月度波動情況，2、5月供應(yīng)量較低，6月市場供應(yīng)出現(xiàn)較大反彈，達(dá)到8.68萬平方米，整體來看，上半年供應(yīng)整體呈現(xiàn)波動上升的趨勢。2.2社區(qū)型商鋪為供應(yīng)主導(dǎo)圖 SEQ 圖 * ARABIC3：成都市商鋪供應(yīng)類型（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年社區(qū)型商鋪供應(yīng)量為15.69萬平方米，占到整體供應(yīng)量的57.92%，成為供應(yīng)的主導(dǎo)形態(tài)。社區(qū)型商鋪多以底商的形式出現(xiàn)

12、，通常分割面積小，分布較廣，多為拆零出售，成為市場主要的在售產(chǎn)品。商業(yè)廣場供應(yīng)量為7.41萬平方米，占整體供應(yīng)量的27.35%，商業(yè)廣場一般單體體量較大，通常為2-5萬平方米。雖然近年商業(yè)廣場市場開發(fā)量非常大，但越來越多的商業(yè)廣場傾向于只租不售，進(jìn)入市場銷售的較為有限。部分有資金壓力的項目采取局部銷售的方式回籠資金，例如銀石廣場、中海國際購物廣場、地一大道等項目只出售部分物業(yè)，其余為開發(fā)商自我持有以保證項目的統(tǒng)一運營。寫字樓底商的供應(yīng)量3.99萬平方米，約為整體供應(yīng)量的14.73%。伴隨著寫字樓市場的迅猛發(fā)展，寫字樓底商規(guī)模也在逐漸加大。寫字樓底商大多面向銀行等金融機構(gòu)，以滿足商務(wù)配套為目的，

13、并且傾向于整體出售。2.3 新增供應(yīng)向次中心區(qū)轉(zhuǎn)移圖 SEQ 圖 * ARABIC4：成都市商鋪供應(yīng)環(huán)域分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，二至三環(huán)商鋪供應(yīng)達(dá)到8.52萬平方米，三環(huán)外為12.82萬平方米，二者合計約78.77%，占據(jù)絕大部分比重。近年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)的外移，二環(huán)外逐漸成為新興的住宅區(qū)，人口高度聚集，對配套商業(yè)需求上升，這些區(qū)域商業(yè)發(fā)展步伐明顯加快，商鋪供應(yīng)也明顯增多。2.4 供應(yīng)較為分散圖 SEQ 圖 * ARABIC5：成都市商鋪供應(yīng)方位分析（2010年上半年-2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫從供應(yīng)方位來看，城南商

14、鋪供應(yīng)量依舊處于各方位之首，達(dá)到11.68萬平方米，上半年外雙楠及天府新城板塊均有較多商鋪進(jìn)入銷售市場。而其他方位供應(yīng)較為均衡，除了城中略低外，供應(yīng)面積基本集中在4-5萬平方米，整體供應(yīng)較為分散。3.需求特征3.1 銷售強勁圖 SEQ 圖 * ARABIC6：成都市商鋪月度銷售情況（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年，商鋪銷售較為火爆，月均銷售量達(dá)到4-6萬平方米，市場供不應(yīng)求較為突出。由于商鋪租金較高并且較為穩(wěn)定，保值增值性較強，加上宏觀調(diào)控政策影響，商鋪受到持續(xù)關(guān)注，市場成交較為火爆。并且由于項目的商鋪規(guī)模通常較小，推盤數(shù)量也較少，通常只有幾十套，因此

15、去化速度非常快，部分項目甚至不公開銷售就被內(nèi)部認(rèn)購一空。3.2 套均成交面積增大圖 SEQ 圖 * ARABIC7：成都市商鋪套均成交面積（2011年1-6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年商鋪的平均成交面積集中在60-100平方米之間，小面積商鋪由于面積小、投資門檻低，通常去化較快，市場反應(yīng)積極。但是伴隨新增供應(yīng)面積的增大，套均成交面積呈逐步上升的趨勢，而投資門檻也出現(xiàn)較大程度的上升。3.3銷售價格飆升圖 SEQ 圖 * ARABIC8：成都市商鋪銷售價格（2010年1月-2011年6月）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年商鋪平均銷售價格為29808元/平方米，環(huán)比上漲23.

16、75%，價格出現(xiàn)較大程度的上漲。商鋪市場需求旺盛，成交火爆導(dǎo)致價格飆升。社區(qū)型商鋪首層價格集中在3-5萬元/平方米，商業(yè)廣場主要集中在5-8萬元/平方米之間，核心區(qū)的商業(yè)廣場價格達(dá)到10萬元/平方米以上。表 SEQ 表 * ARABIC1：各方位典型項目銷售價格情況（2011年上半年）方位項目名稱價格（元/平方米）面積分割備注城中紅墻國際20000-5000036-13001-3層集中商業(yè)地一大道80000-1200008-20地下負(fù)二層商業(yè)街30%出售城東沙河壹號30000-4000050-300住宅底商沙河上30000-4000015-60住宅底商城南保利心語花園35000-4500030

17、-1005.9米挑高住宅底商大鼎世紀(jì)廣場30000-60000100-300寫字樓底商城西中海國際購物廣場20000-5000025-50大型商業(yè)廣場中大君悅金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商業(yè)廣場+住宅底商金牛萬達(dá)廣場60000-70000100-150臨街商鋪數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫二租賃市場分析1.商圈概況春鹽商圈作為成都市的核心商圈，由春熙路及鹽市口商圈合并發(fā)展而來，輻射整個成都市區(qū)甚至部分西部城市。商圈主要以百貨、專賣店、超市、餐飲等業(yè)態(tài)為主，日均客流量達(dá)到30-100萬，商業(yè)繁華，寸土寸金，租金水平較高。除了核心商圈，在二

18、環(huán)路沿線分布多個次級商圈，如金沙-光華商圈、建設(shè)路商圈等。次級商圈為新興商圈，大多包含大型超市、百貨、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，成為區(qū)域性的生活中心。隨著大量綜合體項目的開發(fā)，以核心商圈為主，多次級商圈共同發(fā)展的商業(yè)格局正在形成。圖 SEQ 圖 * ARABIC9：成都市各商圈分布圖2.商圈商業(yè)存量圖 SEQ 圖 * ARABIC10：成都市各商圈商業(yè)存量情況（2011年上半年）數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年各大商圈表現(xiàn)較為平靜，無新的大型商業(yè)項目入市，市場存量保持不變，春鹽商圈依舊處于核心地位，與次級商圈共同構(gòu)成多核心的商業(yè)分布格局。2.租金明顯上漲表 SEQ 表 * ARABIC2：各商圈

19、租金水平（2011年上半年）商圈主要租金范圍2011年上半年租金變化春鹽商圈180-2000上漲5%-10%光華-金沙商圈80-300上漲5%-8%雙楠商圈60-400上漲5%-8%新南天地商圈80-300上漲3%-8%萬達(dá)商圈70-480上漲3%-8%建設(shè)路商圈80-350上漲3%-8%數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2011年上半年各商圈的租金均出現(xiàn)較大幅度的上漲。春鹽商圈作為成都市的核心商圈，租金從180-2000元/平方米.月不等。其他商圈為次級商圈，租金水平集中在70-400元/平方米.月之間。次級商圈隨著區(qū)域商業(yè)成熟度的提高，租金上漲的空間仍然較大。三小結(jié)1.半年小結(jié)上半年的商鋪供應(yīng)量為2