成都別墅市場分析

1、成都別墅市場宏觀發(fā)展環(huán)境歷史回顧成都別墅發(fā)展現(xiàn)狀成都別墅發(fā)展強勢區(qū)域分析強勢板塊分類區(qū)位屬性代表板塊遠郊52度假、養(yǎng)老青都板塊牧馬山板塊龍泉板塊近郊第一居所和52混合南沿線華陽板塊溫江板塊城區(qū)第一居所浣花溪板塊望江東湖板塊羊西板塊別墅代表性強勢板塊分析浣花城市別墅區(qū)：早在2000年，春天花園在浣花溪的成功推出讓人們認識到了該區(qū)域的居住價值，舜苑推出的別墅項目在創(chuàng)造了當時別墅價格之最的同時，別墅開發(fā)開始在浣花蔚然成風。2001年，草堂之春以每平方米1.1萬元的天價別墅震動了成都樓市，金林半島再次在去年8月推出了每平方米1.8萬元的別墅價格新高，確立了浣花在城市別墅區(qū)中無可爭議的老大地位。據(jù)悉，大

2、行宏業(yè)在今年也將在該區(qū)域推出自己的籌備已久的別墅項目。牧馬山近郊森林別墅區(qū)：在城南牧馬山，自然臺地，加上高爾夫球場，原始森林，加上與城市中心區(qū)的近距離和牧馬山組團規(guī)劃項目容積率小于1的要求，開發(fā)商推出的項目不約而同是獨幢別墅。傳統(tǒng)的富人區(qū)域特征明顯，產(chǎn)品也位于成都別墅開發(fā)的高端，其消費目標直指成都的“金字塔尖的人群”。目前，隨著交大房產(chǎn)、興益房產(chǎn)錦麗園二期和北大方正等眾多知名開發(fā)商的強勢進入，該區(qū)域已經(jīng)形成了一個高檔生態(tài)純別墅區(qū)。青城度假別墅區(qū)：憑借青城山這一世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，以青城山為核心的150平方公里景區(qū)，中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假

3、日青城等旅游地產(chǎn)大盤在最近兩年相繼亮相青城山，這些樓盤少則占地上百畝，多則上千畝，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。龍泉別墅區(qū)：由于交通方便，山水景觀資源豐富，休閑山水別墅的開發(fā)條件日趨成熟。所以，別墅項目品種較豐富，以中檔戶型及價位為主，但也不乏個別頂尖別墅產(chǎn)品。其消費對象直指部分第二居所擁有者。3成都三大遠郊別墅板塊比較地理位置： 龍泉：距市區(qū)30分鐘車程 青城山：距市區(qū)50分鐘車程 牧馬山：距市區(qū)30分鐘車程+臨近機場環(huán)境價值： 龍泉：起伏的淺丘地帶+森林+湖泊 青城山：天下幽的青城山+森林+河流 牧馬山：起伏的山丘+森林+河流+高爾夫球場價格：龍 泉：別墅類型較為齊全

4、，價位從2000元/平方米到5000元/平方米不等，產(chǎn)品定位主要以休閑居家型別墅為主。青城山：從已經(jīng)露面的別墅項目和將要露面的別墅項目看，主要是休閑度假和商務型別墅為主，價位從2000元/平方米到9000元/平方米不等。牧馬山： 5個以上的新項目都將規(guī)劃為純獨棟別墅，價位從35009000元/平方米為主。牧馬山片區(qū)別墅市場發(fā)展分析板塊優(yōu)勢牧馬山別墅區(qū)域興起后，與浣花城市別墅區(qū)和青城度假別墅區(qū)形成了三足鼎立的格局，更值得人們注意的是，牧馬山由于其板塊、生態(tài)、交通、配套和歷史等方面的原因，使成都別墅居住區(qū)真正開始形成。別墅板塊發(fā)展格局及發(fā)展規(guī)劃成都市牧馬山開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為18.3平方公里，是成都市

5、市政建設南移的重要區(qū)域。作為成都市市政建設總體規(guī)劃的重要組成部分，開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。目前，隨著眾多知名開發(fā)商的強勢進入，已使該區(qū)域形成一個高檔生態(tài)純別墅區(qū)。生態(tài)、自然景觀坡地、山風、森林、高爾夫，使牧馬山的別墅與大自然渾然天成。作為成都近郊唯一的原生松林，是成都市一級森林保護區(qū)，讓人體驗到一種城市里難得的神清氣爽。府河、楊柳河、江安河、岷江4條水脈環(huán)繞而行，隨著開發(fā)商各個項目的啟動，牧馬山的生態(tài)形成了原生和人工的絕佳生態(tài)配合。交通交通條件是評價別墅的一項重要指標，牧馬山作為成都城南新區(qū)的配套功能區(qū)，5條道路直達市區(qū)，正常行駛僅

6、需25分鐘；距離雙流國際機場4公里，駕車到機場僅需5分鐘。具備了近郊別墅得天獨厚的交通條件。其中一條新建主道可直由武候大道直達雙楠小區(qū)。配套成都市政府的南遷、城南副中心的確定，特別是北起火車南站、南至華陽、西至牧馬山、東至成仁路，規(guī)劃控制范圍143.49平方公里的城南新區(qū)的確定，使牧馬山片區(qū)在正式納入了城市版圖的同時，適度超前的市政基礎設施，道路、廣場、綠地、文化、體育、商業(yè)等公共服務設施的導向，使牧馬山成了有良好經(jīng)營和投資環(huán)境、生活環(huán)境的現(xiàn)代化高效率新城區(qū)。歷史及發(fā)展現(xiàn)狀目前開發(fā)區(qū)已引進投資單位58家，項目165個，投入資金8.4億元，其中引進外資4200萬美元。在已建成項目中，規(guī)模較大的有

7、國際標準化的高爾夫球場、熱烈而秀美的西南日月城，幽雅恬靜的牧馬山莊，歐式風格的金湖度假村等。其中高爾夫運動及由高爾夫運動場形成的生態(tài)區(qū)，已使牧馬山的高爾夫形象深入人心。高爾夫作為一種紳士運動，歷來與高尚生活密不可分。牧馬山業(yè)已形成的高爾夫運動傳統(tǒng)與牧馬山新別墅板塊于是形成渾然一體，不可分割的完美格局。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢分析寬HOUSE能夠住進“上有天、下有地、前后有花園”的是都市中產(chǎn)階級的夢想?？v觀市場，不難看出房屋類型仍然顯現(xiàn)總體極端化。一方面，開發(fā)商往往出于利潤上的需要，在建筑設計中盡量增大容積率，加大房屋進深長，使得房屋面積難以控制，單套總價普遍在萬萬，而且房屋存在大面積灰空間，采光和室內(nèi)

8、外環(huán)境遠遠不能達到人居的需求；另一方面，總價相對較低的住房，往往地段偏遠，居住環(huán)境惡劣，各種配備設施難以完善。這一切導致的最終結果是性價比變差，銷售周期被迫拉長。既然消費者永遠是對的，房地產(chǎn)商們于是不得不反思自己的開發(fā)行為，所以最近樓市就冒出了一個以“寬”命名的項目，號稱要“把還給中產(chǎn)階級”。首先，針對“小面寬、大進深”的結構缺陷，“寬”將進深壓縮到了米，整個社區(qū)的容積率僅為。由此房屋的面寬相應增加到米至米，建筑最可自傲的全陽面設計得以實現(xiàn)，主臥、客廳、廚房、餐廳、主衛(wèi)甚至是樓梯間都是朝陽采光。這不僅提高了住宅的舒適度，還使總面積得到相對的控制。目前“寬”銷售面積在平方米的主力戶型的總價為萬元

9、左右，直接接軌城區(qū)旺地高層公寓的單套銷售總價?！皩挕钡膶挘€相應地使前后庭院也變大了，所有戶型贈送的庭院總面積都在平方米以上，雙拼戶型的院落更是達到平方米，并且預留了雙車位。這種不建車庫、庭院預留車位的設計理念為業(yè)主節(jié)省了相當大的一筆建筑成本和將來的生活成本。同時，贈送有產(chǎn)權的地下室使“寬”的性價比得以進一步提高。高出地面近米、有豎窗自然采光的地下室，內(nèi)設衛(wèi)生間、儲藏間、機房、工人房以及活動室。所有可能會產(chǎn)生噪音的活動，全都可以在地下室舉行?！皩抙ouse”的設計中考慮最多的就是如何讓建筑尊重人，這里開發(fā)商要解決兩個關鍵問題，一個是住得舒適，還有一個是住得起、住得值。要“住得舒適”，就要增加面

10、寬。一寬改本質(zhì)，“寬house”增加面寬的方法很巧妙也很簡單，就是將原來“豎”著的Townhouse“橫”過來，這樣不僅客廳的面寬達到了75米，主臥的面寬達到了45米，次臥都在33至36米之間，而且廚房、餐廳、樓梯間、主衛(wèi)，露臺等全部實現(xiàn)了全面采光?！皺M”過來的另一個變化是贈送的前后院子隨面寬增加了面積，每戶院落達80余平方米，并在院子里設計了私家車位。由“橫”變“豎”付出的代價是，整個小區(qū)減少了3萬平方米至5萬平方米的建筑面積，開發(fā)商必須舍得“割肉”。要“住得起、住得值”就要壓低總價。商務別墅商務別墅的定義商務別墅是別墅的一個類別，英文可翻譯為“Commercial Villa”，顧名思義就

11、是以滿足商務活動和商業(yè)需求為主的別墅。其目標客戶主要以涉外企業(yè)和投資客戶為主。商務別墅的由來商務別墅最早起源于歐美一些發(fā)達的國家，由于市中心人口密集，辦公環(huán)境過于擁擠，一些企業(yè)為改善員工的辦公條件和辦公環(huán)境，紛紛將企業(yè)遷往郊外，如英國的ROVER汽車集團、美國三聯(lián)公司、芬蘭的諾基亞等。這些企業(yè)多為智力密集型企業(yè)，需要企業(yè)擁有優(yōu)越的辦公環(huán)境，有效激發(fā)員工的創(chuàng)意和靈感，提高生產(chǎn)力，創(chuàng)造更多的效益。 美國三聯(lián)公司辦公樓商務別墅的分類商務別墅分為純商務別墅和綜合性的商務別墅。純商務別墅往往出現(xiàn)在離商業(yè)中心比較近的地方，交通便利，比較典型的有北京的森根國際、重慶的九鼎商務別墅和西安科技園的產(chǎn)業(yè)別墅。綜合

12、類商務別墅往往出現(xiàn)在風景優(yōu)美，旅游資源豐富的地方，集商務、休閑、度假等多種功能于一體。比較典型的案例有昆山的陽澄湖畔別墅和海南的博鰲蔚藍海岸別墅。還有的商務別墅并不作為項目的主打產(chǎn)品，而僅僅是一種配套設施，多位于大型度假村的賓館里面。最后一種就是泛商務別墅，這類產(chǎn)品商家在推廣時并沒有提出商務的概念，而是作為居家類別墅在推廣。但由于其良好的市場條件和完善的社區(qū)配套設施，使其成為許多涉外企業(yè)的辦公的首選，并具有一定的積聚效應，比較典型的在廣州銀湖一帶的別墅里，有許多公司和商務會所，具有很好的商業(yè)氣氛，是被大家廣泛認可的商務別墅群。在成都也具有這樣一些別墅群落，像人民南路沿線一帶的錦繡花園和錦官新城

13、，就有許多企業(yè)在此辦公。環(huán)境怡人的商務別墅商務別墅發(fā)展在中國商務別墅在中國的發(fā)展也已有相當長的時間，應該是伴隨著高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展而產(chǎn)生的。不過這時的商務別墅多由一些實力比較強的涉外公司自己投資興建，可以算作是商務別墅的萌芽。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展和城市化進程的加快，市中心的土地日益珍貴，地價高昂，而相應的房價也呈高起之勢，居住功能逐漸向郊區(qū)轉移，而市中心功能主要以商務功能為主。但是，這樣一方面導致員工交通成本上升，另一方面企業(yè)還必須支付高額的辦公費用，企業(yè)向郊區(qū)遷移的勢頭也開始萌芽。一些嗅覺靈敏的開發(fā)商覺察到了這一信息，順應市場的需求，專門為企業(yè)度身定造商務別墅。最早的純商務別墅區(qū)位于北京的森

14、根國際，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。項目分為四期，一期商務區(qū)具有濃郁的德國使館風格，為三棟矮層德式風格寫字樓。1樓地上地下各1500M2，層高5.5米；2、3寫字樓獨立分為六個單元，2樓每單元約800M2，使用率為88%；3樓每單元約600M2，使用率為96%。項目車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價10000元/M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。其次是重慶的九鼎商務別墅和西安的長安園產(chǎn)業(yè)別墅。森根國際由于受到功能和目標客戶的限制，其市場發(fā)育相對比較緩慢，很多開發(fā)商對此持謹慎態(tài)度，目前還處于探索狀態(tài)中。現(xiàn)在市場上已出現(xiàn)的商務別墅多為綜合類商務別墅，集商務、休閑、度

15、假、會議等多種功能于一體，有的甚至只是作為賓館里面的一種商務配套。從商務別墅的客戶群體來看，主要兩類，一類是國內(nèi)的機構購買者；一類是國內(nèi)國外的投資客戶。國內(nèi)的機構購買者主要是外地企業(yè)的駐京機構。這部分企業(yè)實力較強，人員需要居住，也需要良好的辦公環(huán)境，對商住并不感興趣，因此選擇將別墅作為自身企業(yè)辦公和外派員工的居住場所，但這些機構主要選擇在離自身業(yè)務不遠，而且交通方便、地理位置離市區(qū)較近的項目。投資客戶既有國內(nèi)的投資客戶，也有國外及港、澳、臺的投資客戶，國外的投資客戶主要分布在東南亞地區(qū)，由于他們看好中國的經(jīng)濟發(fā)展，因此選擇別墅作為投資對象，他們購買別墅后出租以獲得較高的租金回報，投資區(qū)域主要位

16、于經(jīng)濟比較發(fā)達的北京、上海、海南等地。隨著住房按揭貸款的發(fā)展，相當一部分項目提供8成按揭貸款，因此用于投資的客戶發(fā)展較快。從商務別墅的市場發(fā)展狀況來看，市場活躍的區(qū)域主要分布在經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，像北京、上海、深圳、海南等地。由于這些地方經(jīng)濟增長較快，涉外企業(yè)較多，投資也相對活躍。這些地區(qū)的商務別墅也取得了空前的成功，博鰲蔚藍海岸更是憑借亞洲論壇的召開而一夜走紅，森根國際歷經(jīng)一年也已銷售近70%。但是，從內(nèi)地市場的發(fā)展來看，商務別墅的前景并不容樂觀，重慶首個以“OFFICE PARK”概念登場的純商務別墅區(qū)現(xiàn)在仍在艱難度日。就其原因，在于內(nèi)地的別墅購買群以國內(nèi)消費者甚至本地消費者為主，機構購買

17、者不多，大部分只租不買，使得商務別墅的目標客戶就變成了以投資客戶為主，加之別墅的投資回報率低下，使得商務別墅的前景黯淡。成都未來的商務別墅區(qū)有可能出現(xiàn)在城南副中心和青城山板塊。首先，成都是一個外向型的城市，有大批的外地客戶在成都置業(yè)，加快了成都的城市化進程，居住的郊區(qū)化發(fā)展較快；其次，成都是中西部最發(fā)達的城市，其經(jīng)濟發(fā)展水平僅次于廣州，隨著沿海經(jīng)濟的飽和，很多投資者將投資的目光轉向了內(nèi)地，而成都將成為首選。目前已有許多國際知名公司入駐成都，像赫赫有名的INTER公司等。這些公司的進駐，不僅將產(chǎn)生一批新的高層管理人員，也將給成都帶來新的經(jīng)濟增長點，投資別墅的前景將非常開闊。城南副中心是成都市政府

18、重點打造的區(qū)域，政府的辦公地點也將遷向這里，將使城南副中心成為一個新的熱點居住區(qū)域，將使一部分企業(yè)遷往這里辦公成為可能，尤其是一些智力密集型企業(yè)。由于新區(qū)規(guī)劃密度小，地價相對便宜，使得這些企業(yè)可以選擇環(huán)境條件較好的辦公區(qū)域，商務別墅的發(fā)展將成為可能。青城山素有“青城天下幽”，是著名的旅游勝地，從成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略來看，青城山將成為成都的一張國家級名片，其市場直指全國。由于風景優(yōu)美，是度假的極佳區(qū)域，目前青城山片區(qū)已有高爾夫俱樂部等設施，利用該片區(qū)的青城山都江堰等資源，完全可以在該片區(qū)打造集商務、度假、休閑、會議等多種功能為一體的大型商務別墅區(qū)域，成為西部的“博鰲”。據(jù)悉，西安的一家上市公司也將

19、斥巨資在青城山打造一個大型的商務別墅項目。據(jù)調(diào)查，目前成都一大批私營企業(yè)主，他們每年用于商務交流、商務洽談等活動的費用高昂，從幾百萬到幾千萬不等。他們一般不喜歡選擇大眾商務場所，而偏向于在環(huán)境幽雅的別墅商務會所或是其他的高級消費場所招待客人，舉行會議，進行商務洽談活動，已表現(xiàn)出對極強的對綜合性商務別墅的需求。由于目前成都市場上尚無此類產(chǎn)品，一些具有實力的私營企業(yè)主、高級管理人員和自由職業(yè)者，他們在成都的郊外自己興建別墅，既作為工作室，又行使社交、聯(lián)誼、商務交流、商業(yè)洽談的功能，形成了一個一個的泛商務別墅區(qū)域。從這些客戶的職業(yè)來看，他們多為文學、建筑、藝術、書畫、雕刻、律師類從業(yè)者，需要比較寬松

20、的辦公環(huán)境，以最大限度發(fā)揮想象，釋放活力。他們選擇的區(qū)域多位于風景比較優(yōu)美的地區(qū)，像龍泉、雙流的牧馬山、郫縣的三道堰和青城山等。如我國著名的雕塑大師葉毓山就在雙流的牧馬山修建了一個2000平方米的畫室，曾作為全國美術專家評審會議的接待用途；郫縣的三道堰集聚了一大群畫家，他們紛紛在此修建集工作室、洽談、接待等多種功能于一體的泛商務別墅，形成了三道堰一道綺麗的風景。個案名錄城東別墅項目: HYPERLINK /house/3210068678.htm 國一.澳鄉(xiāng) HYPERLINK /house/3210021207.htm 河濱印象 HYPERLINK /house/3210066911.htm

21、 鷹冠莊園（未開盤） HYPERLINK /house/3210043343.htm 陽光假日別墅 HYPERLINK /house/3210042924.htm 天盛花苑 HYPERLINK /house/3210042918.htm 麗山別墅 HYPERLINK /house/3210042916.htm 優(yōu)詩美地 HYPERLINK /house/3210042914.htm 宏宇.玉龍山莊 HYPERLINK /house/3210042913.htm 天泉.聚龍國際生態(tài)別墅園 城南別墅項目 HYPERLINK /house/3210066907.htm 錦麗園II HYPERLINK

22、 /house/3210067418.htm 翠擁天地 HYPERLINK /house/3210055255.htm 東湖御景 HYPERLINK /house/3210052254.htm 歐景藍天 HYPERLINK /house/3210050298.htm 維也納森林別墅 HYPERLINK /house/3210048293.htm 和貴馨城 HYPERLINK /house/3210050293.htm 三利宅院 HYPERLINK /house/3210047621.htm 芙蓉古城2期 HYPERLINK /house/3210022816.htm 風格雅園 HYPERLINK /house/3210023078.htm 每日.華楠半島 HYPERLINK /house/3210012177.htm 府河音樂花園 城西別墅項目 HYPERLINK /house/3210062625.htm 園首山莊 HYPERLINK /house/3210068061.htm 學林雅苑 HYPERLINK /house/3210066900.htm 柏仕晶舍 HYPERLINK /house/3210069261.htm 草堂之春 HYPERLINK /house/3210053593.htm 西區(qū)花園二期.花園別墅 HYPERLINK /hous