工業(yè)園拆遷還建點一期工程項目建設可行性研究報告

1、 .費用效果分析本項目屬于普通住宅建筑項目，主要是解決因XX新港（物流） 工業(yè)園建設被征地拆遷農民的安置補償問題。這部分人群由于被征 用土地而失去原本的住房和農田，容易成為社會經濟發(fā)展的不安定 因素。解決這些拆遷戶的移民安置問題，將更加利于保護農民的合 法權益，維護社會秩序和農村穩(wěn)定，同時也體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu) 越性，是一件利國利民的好事。并且國家對于征收土地后的拆遷戶 安置補償措施也有嚴格的實施標準和監(jiān)管要求。該項目建設后，1058戶農村住宅變成統(tǒng)一規(guī)劃、配套設施、 設施齊全的城市住宅小區(qū)，這將有利于凝聚人民對黨和政府的向心 力，有利于該物流園區(qū)的建設和長期可持續(xù)性發(fā)展，有利于維護農 民的切

2、身利益，使人民能在環(huán)境優(yōu)美，配套完善，內涵豐富的生活 小區(qū)居住，豐富群眾的文化生活，提高農村的生活水平和居住條件。11.1有項目與無項目效果如下無項目有項目總投資（萬元）01.863 億住宅占地面積10993230480節(jié)約土地面積79452基礎設施完善度三通一平五通一平農民居住條件改善度水、衛(wèi)、通訊、生活 服務設施不全生活服務設施 配套不全被拆遷農民的穩(wěn)定性一般增強物流園區(qū)的建設和發(fā)展不能啟動啟動11.2費用效果：項目總投資186308120元，安置農村家庭1058戶4020人，這些投資的效果如下:1.戶均住房還建費用： 186308120/1058=175853 元 =17.61 萬元 2

3、.人均住房還建費用 :1860308120/4020=46531 元 =4.63 萬元 綜合上所述：本項目作為被拆遷農民的安置補償住房建設，解決 1058 戶被拆 遷農民的住房問題，集約利用土地 7.9 萬平方米，還建總成本 1.86 億元，戶均住房還建費用 17.61 萬,人均住房還建費用 4.63 萬元。還 建樓項目的建設， 使得新港物流園區(qū)項目建設得以啟動， 加快了湖北 地區(qū)經濟發(fā)展速度，保障了當地農民合法權益，費用效果良好。12社會影響分析12.1.1建設期（表12-1 ）影響范圍影響內容當地政府征地拆遷農民的安置補償問題；有生產經營者，對其停產停車損失補償問題；如占用農民耕地的，其勞

4、動保障與勞動力安置問題；周邊企業(yè)與社會組織為當地老百姓增加了就業(yè)機會；施工引起的噪聲影響周邊企業(yè)與社會組織的運營、生 產；周邊群眾施工期產生的廢棄物、廢氣、廢水排放和噪聲污染影響周邊居民生活、生產12.1.2運營期（表12-2 ）被征地拆遷戶解決住房問題。當地民政部門拆遷家庭安置與安撫，增加了社會穩(wěn)定性。當地住房，房地產 管理部門增加了 148442平方米的住房。XX新港物流園妥善安置了拆遷戶，保證物理園區(qū)建設。12.2利益相關者分析（表12-3）人群影響力態(tài)度1被征地拆遷戶長久改善居住條件，提高生活水平，得到就業(yè)培訓機會，住房就業(yè)得到保障，支持。2項目周邊居民長久完善了周邊居民小區(qū)的基礎設施

5、建設，優(yōu)化了周邊居民的生活環(huán)境，支持。2當地民政部門長久減少了需要扶助與求助的弱勢群體，減輕了 社會矛盾，支持。3XX新港物流園長久完成了被征地拆遷戶安置補償問題，獲得當 地老百姓的支持，有利于物流園的長久持續(xù) 發(fā)展，支持。4當地政府長久完善了當地基礎設施建設和社會保障體系、 增加就業(yè)機會、改善了人民的居住環(huán)境、減 輕了日常求助的壓力，提高了政府的支持率。5中華人民共和國長久完善了全國住房保障體系、扶助了弱勢體系， 有利于全國物流行業(yè)的發(fā)展，體現(xiàn)了社會主 義制度的優(yōu)越性、獲得了人民的擁護。12.3當地環(huán)境對項目的適宜度12.3.1人口規(guī)模與項目的適宜度XX縣歷史悠久，位于鄂東南，長江中游南岸，

6、全縣土地面積2780 平方公里，轄16個鎮(zhèn)、1個經濟開發(fā)區(qū)，總人口 98萬余人。XX鎮(zhèn) 是長江中游南岸的一個新興重鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)面積77.3平方公里，轄14個村、1個居委會，總人口 3.1萬人，其中集鎮(zhèn)人口 1.1萬人。目前，XX縣正處于利用優(yōu)越的地理位置積極吸引投資，發(fā)展物 流產業(yè)，加速經濟增長，提高居民生活水平，改善人民居住環(huán)境的重 要時期。如果XX新港（物流）工業(yè)園XX還建點一期工程能夠全面 順利實施，能妥善解決被征地拆遷戶的安置補償問題， 此項目的推進 顯得十分必要。12.3.2基礎設施配套及協(xié)調度XX新港（物流）工業(yè)園XX還建點一期工程，坐落于 XX縣XX 鎮(zhèn)棠梨湖，棠梨湖村外圍基礎設施趨

7、于完善，交通便利。區(qū)域內供電、 供水設施齊全，項目所在地有水、電、電信、通訊條件，能支持本項目的建設與運行需要。被征地拆遷家庭對項目的需要度被征地拆遷家庭由于支持 XX 新港物流園的建設發(fā)展， 原本使用 的土地被征收，如不為這些家庭提供生活保障，將不利社會安定，也 無法體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。新港（物流）工業(yè)園 XX 還建點一 期工程的推進， 可使這些被征地拆遷戶家庭的住房問題得到解決， 生 活得到保障。 同時物流園正式運作后， 將為園區(qū)內的農民家庭提供較 多的物流業(yè)就業(yè)機會。12.4 項目社會效益如果本項目順利推進，將帶來以下社會效益：12.4.1 被征地拆遷戶家庭的居住安全有了保障，有利

8、于社會穩(wěn)定與 安定團結；12.4.2XX 新港（物流）工業(yè)園 XX 還建點一期工程項目有利于完善 當地基礎設施建設， 有利于完善當地安居保障住房體系的構建， 改善 當地居民的生活水平；1243 148442川普通住宅的開工建設，為XX縣建筑及相關行業(yè)提 供了很多就業(yè)機會，增加了周邊群眾的收入。還建點一期工程項目的實施有利于穩(wěn)定 XX 新港（物流）工 業(yè)園的建設 ,以及 XX 市物流業(yè)的長久可持續(xù)性發(fā)展。13.風險分析13.1風險識別與估計項目建設風險主要有政策風險、資金籌措風險、工程技術風險、組織管理風險、環(huán)境風險與社會風險，經咨詢人員分析論證，對以上各種風險分析如下：風險因素名稱風險程度說明

9、重大較大般較小微小1、市場風險市場需求量V全部用于還建價格V代建制合同約定2、政策風險產業(yè)政策征用農民土地，需先還建，后拆 遷，項目建設正是按照國家政策 要求實施。金融政策農民住房保障工程。稅收政策政府投資安置被征地農民，不屬 于經營性項目，可獲得稅收優(yōu)惠 政策地方規(guī)定安置被征地農民，支持3、材料供應風險省內可供應可靠性V招標選擇材料供應商價格、質量V合同約定4、技術風險普通民用建筑工程，施工工藝技 術穩(wěn)定，可靠性適用性V招投標選擇建筑商，合同約定經濟性V合同約定5、工程風險規(guī)劃建設用地范疇，具承載力地質條件V耕地、菜地、小池塘施工能力V招標選擇具資質的建筑商水資源V充足6、融資風險利率V全部

10、自籌工期合同約定7、配套條件水、電、氣配套條件V良好交通運輸配套條件V良好其他配套工程V一般8外部環(huán)境風險經濟環(huán)境V良好自然環(huán)境V良好社會環(huán)境V當地村組織做好協(xié)商工作13.2風險對策風險種類等級風險對策政策風險微小嚴格按照關于進一步做好征地后對農民的安置和補償工 作的通知和關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維 護群眾合法權益的緊急通知及其他法律、法規(guī)的規(guī)定， 對其進行了補償和安置，不存在政策風險。資金籌措風險本項目由XX人民政府投資建設，總金額1.856億元，該 筆建設資金需由財政部門提前安排建設資金， 并督促洛實 到位,用于被征地集體的土地補償，被征地農民的安置補償 以及還建樓的建設。工程技

11、術風險本項目屬于普通住宅建設項目，項目建設是以代建制方式 發(fā)包給勘察、設計、施工、監(jiān)理單位完成，XX人民政府做 好合同管理、質量、進度監(jiān)督，項目技術風險可轉移至建 設單位。組織管理風險將項目的監(jiān)管落實到具體的組織，制定管理制度，規(guī)定每 個人的工作內容及崗位職責，同是監(jiān)督落實到位，加強項 目財務審計，提前預防，盡可能回避組織管理風險。環(huán)境風險本項目已進行了環(huán)境評估，根據環(huán)境評估中提出的環(huán) 境保護措施實施環(huán)境保護，盡口能減少項目對于生態(tài)環(huán)境、 水資源的污染。社會風險提前與村民進行交流，了解被拆遷征地村民的宿求，認真 執(zhí)行國家關于保障被征地農民的合法權益，為失去土地的 村民辦理農村養(yǎng)老、醫(yī)療，通過物

12、流園區(qū)的建設為被征地 農民提供就業(yè)機會，將物流園區(qū)的建設打造成政府、 企業(yè)、 被征地農民多方共蠃的局面，建設和諧社會，實現(xiàn)各方共 同、共同受益發(fā)展。14 .結論與建議14.1結論新港物流園征地還建項目一期工程占地面積 109332 ，建筑面 積：148442 ，總投資：1.863億元，是XX市人民政府2011年度 重點建設項目的配套實施工程，符合國家計劃、行業(yè)規(guī)劃與當地規(guī)劃 要求。本項目戶均還建成本：17.61萬元，人均還建成本:4.63萬元， 項目土地、規(guī)劃、環(huán)保及道路、水、電、氣等建設條件已經初步具備， 年度建設資金已初步落實。項目的建設，落實了國務院關于進一步 嚴格征地拆遷管理工作切實維

13、護群眾合法權益的緊急通知，湖北省 人民政府辦公廳關于進一步做好征地后對農民的安置和補償工作的 通知要求，保障了當地被征地農民的合法權益，保障了新港物流園 項目建設的順利進行，費用效果、環(huán)境效益、社會效益良好，具有可 行性。主要技術經濟指標表（詳見表1-1）序號項目名稱單位指標備注1占地面積m21099322總建筑面積m21484423容積率1.354綠地率紹6.4%5建筑密度27.7%6安置農業(yè)家庭戶數戶1058安置農村人口人40207人均安置費用萬元4.638停車位個4929總投資億元1.86310建設工期月1314.2建議:盡可能減少征地及項目建設成本，將更多的資金用于被征地農民的 補償安置上。1以劃撥方式取得土地，減少還建成本；2爭取配套費及其他各項規(guī)費的減免；3享受國家