某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析案例

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務分析案例一、項目概況 該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復，其規(guī)劃設(shè)計要點如下： 1用地面積：11417； 2建筑密度：35%； 3容積率（地上）：4.62； 4綠化率：25%； 5人口密度：1085人/公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓 二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2

2、個，均為19層高，為住宅用途。 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標參見表6-16與6-17。項 目單位 數(shù)量 項 目 單位數(shù) 量占地總面積 11 417 居住人數(shù) 人1 064總建筑面積52 426（地上）平均每戶建筑面積 122居住面積 36 898平均每戶居住人數(shù) 人3.5公建面積 4 280人均居住用地 34.68綠化用地 2 854道路面積 4 681居住戶數(shù)戶 304車庫面積 7 200 表6-16 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(一) 層數(shù) 功能所占面積()總面積()裙樓 4商鋪1124815528公建面積4280 塔樓19(2個)住 宅1942(每層)36898地上總建筑面積 52426地下室 2停車

3、庫72007764設(shè)備面積300人防面積264 表6-17 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(二)三、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 1有關(guān)工程計劃的說明 項目總工期為36個月（從2001年3月至2004年3月）。 當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。 2項目實施進度計劃 項目實施進度計劃如表6-18所示。序號 項目名稱工程量持續(xù)時間(月) 進度安排（按雙月計） 2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆遷 62前期工程3基礎(chǔ)工程 64主體結(jié)構(gòu)工程 75設(shè)備安裝工程 66室內(nèi)外裝修工程 77紅線內(nèi)外工程 38公建配套工程 39竣工驗收 210銷

4、售 27 表6-18 項目實施進度計劃表四、項目各種財務數(shù)據(jù)的估算1投資與成本費用估算（1）土地出讓地價款。包括兩部分： 土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6131萬元。 拆遷補償安置費。根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷補償費為9060萬元。 上述兩項合計：15191萬元。（2）前期工程費。本項目前期工程費估算參見表6-19。（3）建安工程費。參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。參見表6-20。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。其估算過程參見表6-21。（5）開發(fā)期稅費。其估算過程參見表6-22。（6）不可預見費。取以

5、上（1）（4）項之和的3%。則不可預見費為：（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（萬元） 開發(fā)成本小計：30966.4萬元序號項 目計 算 依 據(jù) 金 額 1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3% 330.39 2可行性研究費建安工程費1.5% 165.20 3水文、地質(zhì)、勘探費建安工程費0.5% 55.06 4通水、通電、通路費建安工程費2.5% 275.33 5場地平整費 60元/ 68.50 總 計 894.48表6-19 前期工程費估算表 單位：萬元序號項 目建筑面積土 建裝 飾 設(shè) 備金額合計單價金額單價金額單價金額1塔樓3689814835472161.355

6、95351.72129873652裙樓 15528其中商鋪：1124814832303514.72799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計11013表6-20 建安工程費估算表 單位：萬元序號項 目單 價計價數(shù)量合 計 1供電工程65萬元/公頃5.2426公頃340 2供水工程15萬元/公頃5.2426公頃78.64 3道路工程42.13萬元/公頃0.4681公頃19.72 4綠化工程5.4萬元/公頃0.3501公頃1.89 5其他工程占建安工程費的2%11013萬元20.26 合 計660.51表6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 單位：萬元序

7、號 項 目金 額 估算說明（估算依據(jù)） 1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅550.65建安工程費5% 2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費1321.56建安工程費12% 3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費44.05建安工程費44供水管網(wǎng)補償費住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸 5供電用電負荷費住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他220.26建安工程費的2% 合 計2 374.64表6-22 開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元 2開發(fā)費用估算 1）管理費用。取以上（1）（4）項之和的3%

8、。則管理費用為： （15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（萬元） 2）銷售費用。銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為：2 706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。 3）財務費用。指建設(shè)期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下： 第1年應計利息：（0+100002）7.11% =355.5 第2年應計利息：（10355.5+02）7.11%=736.28 第3年應計利息：（5177.7

9、5+02）7.11%=368.14 則財務費用為上述合計：1459.92萬元。詳見表6-30。 開發(fā)費用小計：4998.97萬元 總成本費用合計：35965.72萬元。3投資與總成本費用估算匯總表。 詳見表6-23。序號項 目金 額估算說明其中:住宅分攤建房成本(元/)商鋪分攤建房成本(元/) 1 開發(fā)成本 30 966.4以下(1)(7)項合計56487815 (1) 土地費用 15 19127694442 (2) 前期工程費 894.48186186 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 660.51137137 (4) 建安工程費 11 01319962350 (5) 開發(fā)期稅費 2374.644445

10、84 (6) 不可預見費 832.77116116 2 開發(fā)費用 4998.97以下(1)(3)項合計7891379 (1) 管理費用 832.77116116 (2) 銷售費用 2706.28銷售收入5%370960 (3) 財務費用 1459.923033033 合 計35965.7264379194表6-23 投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元4項目銷售收入估算 1）銷售價格估算：銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。（1）住宅部分 市場比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交

11、易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：7458元/。詳見表6-24和表6-25。序號項目名 稱成交價交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正交易情況修正比準價格交通配套環(huán)境小計裝修使用率小計1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076

12、443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表項 目 名 稱 A B C D 合計比準價格（元/）7250764474447593銷售狀況權(quán)重（銷售率）82%35%57%86%260%加權(quán)的相對價格（元/）594526754243653019393本項目住宅銷售價格（元/）7458表6-25 本項目住宅價格市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為643

13、7元/（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本（1+成本利潤率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）（2）商鋪部分 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為：19 283元/。詳見表6-26。序號項目名稱成交價（元/）交易日期修正 區(qū)域

14、因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交 通繁華程度小計1廣場220001.02+2+3100/105100/100100/100194292大廈180001.0100100/100100/95100/10019137表6-26 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為9194元/（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價=建房成本（1+成本利潤率） =9194（1+10%）=10113.4（元/）（3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個3

15、0萬元/個。（4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為： 住宅：7400元/ 商鋪：19200元/ 車位：25萬元/個 2）銷售收入的估算。本項目可銷售數(shù)量為：住宅36 898；裙樓中的商鋪部分11248，地下車位209個。詳見表6-27。 3）銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表6-28。用 途可售數(shù)量 建議銷售單價銷 售 收 入住 宅 36898 7400元/ 27304.52商 鋪 11248 19200元/ 21596.16車 位 209個 250 000元 5225合 計 54125.68表6-27 銷售總收入預測表 單位：萬元

16、銷 售 計 劃各 年 度 收 款 情 況合 計年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22152.31（）16392.7132475.41商鋪：60% 6748.8（）12957.70車位：60% 125（個）3125 第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40% 4499.28638.46車位：40% 84 2100 合 計 100% 100%32475.4121650.2754125.68表6-28 銷售收入分期按比例預測 單位：萬元5稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見表6- 29。 2）土地增值稅估算。詳見表6-30。序號

17、類 別 計算依據(jù) 計 算 期 1 2 3 1營業(yè)稅銷售收入5%1623.771082.51 2城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%113.6675.78 3教育費附加營業(yè)稅3%48.7132.48 4教育專項基金營業(yè)稅4%64.9543.30 5防洪工程維護費銷售收入1.8%58.4638.97 6印花稅銷售收入0.05%16.2410.83 7交易管理費銷售收入0.5%162.38108.25合計銷售收入6.43%2088.171392.11表6-29 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號 項 目 計 算 依 據(jù)計算過程 1銷售收入 54125.68 2扣除項目金額以下4項之和 45638.93 2.1

18、 2.2 2.3 2.4開發(fā)成本開發(fā)費用銷售稅金及附加其他扣除項目取(2.1)項的20%30966.44998.973480.286193.28 3增值額(1) - (2) 8 486.75 4增值率(3) / (2) 18.6% 5增值稅率(4)50% 取30% 6土地增值稅(3)(5) (2)(6) 2546.03表6-30 土地增值稅估算表 單位：萬元 6投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需35 965.72萬元。其資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金13 000萬元作為啟動資金，其中第1年投入約44.11%

19、，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬元，全部于第1年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預售收入解決。詳見投資計劃與資金籌措表6-31。 序號 項目名稱合 計 計 算 期 第1年 第2年 第3年 1建設(shè)投資35965.7215734.738422.4611808.53 2資金籌措35965.72 2.1自有資金130005734.734359.162906.11 2.2借貸資金100001000000 2.3預售收入再投入12965.72 04063.38902.42表6-31 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 7借款還本付息估算 長期借款10000萬元，等

20、本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11。詳見表6-32。序號項目名稱合 計 計 算 期第1年 第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計 010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年應計利息1459.92355.5736.28368.141.4年底還本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累計10355.55177.750 2借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.9205914.035545.89表6-32 借款還本付息估算表 單位：萬元五、項目財務評價 1現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic9

21、%）。詳見表6-33。 評價指標： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9695.16萬元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6431.69萬元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82%序號項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建設(shè)投資15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01

22、527.621 018.41 2.4所得稅 02 402.461 607.58 3凈現(xiàn)金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5317 970.906 159.79表6-33 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。 評價指標： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值5154.98萬元序號

23、 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 2.2預售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 2.3貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 2.4銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.5土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 2.6所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3稅后凈現(xiàn)

24、金流量（1）-（2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47表6-34 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元3）動態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的分別為9695.16萬元和6431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5154.98萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在

25、所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。（2）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準收益率9%(ic)，說明項目盈利，達到同行業(yè)的收益水平，項目可行。2損益表與靜態(tài)盈利指標 1）損益表。詳見表6-35。序號 項目名稱 計算依據(jù) 計 算 期合 計 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68

26、2總成本費用 0 21 579.4314 368.2935 965.72 3銷售稅金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤總額（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得稅（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7稅后利潤（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公積金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16 9可分配利潤（7）-（8） 0 4 389.962 937.497 327.45表6-35 損益表 單位：萬元2）評價指標：（1）全部投資的投資利潤率利潤總額/總投資額100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投資的投資利稅率利稅總額/總投資額100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100% =50.54%（3）資本金投資利潤率利潤總額/資本金