《不動產(chǎn)估價》：不動產(chǎn)估價程序與估價關鍵點

1、不動產(chǎn)估價編著周小萍 畢繼業(yè)王軍艷 第11章 不動產(chǎn)估價程序與估價關鍵點 不動產(chǎn)估價程序 不動產(chǎn)估價的資料搜集學習目標通過本章的學習，讀者應了解不動產(chǎn)估價程序中的各環(huán)節(jié)，以及其中的關鍵點，熟悉市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法對資料搜集的要求，培養(yǎng)運用有關估價方法從事不動產(chǎn)估價的能力。 不動產(chǎn)估價程序 明確估價基本事項 擬訂估價作業(yè)方案 搜集估價所需資料 實地查勘估價對象 選定估價方法計算 確定估價結果 撰寫估價報告 估價資料歸檔目前對不動產(chǎn)估價程序有兩種界定方法。一種是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）規(guī)定的不動產(chǎn)估價程序。另一種是房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）

2、規(guī)定的不動產(chǎn)估價程序。 明確估價基本事項1 明確估價目的2 明確估價對象明確估價對象的實物狀況明確估價對象的權益狀況明確估價對象的區(qū)位狀況3 明確估價時點 擬訂估價作業(yè)方案擬采用的估價技術路線和估價方法擬搜集的資料及其來源渠道預計所需要的時間、人力、經(jīng)費估價作業(yè)步驟和時間進度安排 搜集估價所需資料估價所需要的資料主要包括四個方面：對不動產(chǎn)價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區(qū)的不動產(chǎn)價格有影響的資料；相關實例資料，即類似不動產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設成本等資料；反映估價對象狀況的資料。 實地查勘估價對象實地查勘是估價人員親自去估價對象現(xiàn)場，對委托方先前介紹或提供的估價對象的有關情況，以及事先搜

3、集的估價對象的坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權等資料，進行調查核實，同時親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價對象的外觀、內部狀況，了解估價對象的歷史使用狀況，拍攝反映估價對象外觀、內部狀況及其周圍環(huán)境、景觀或臨街狀況的影像資料，并搜集補充估價所需要的其他資料，了解當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場行情和市場特性等。 選定估價方法計算具體選定何種估價方法進行計算，主要是由下列三個方面綜合決定的：估價對象的不動產(chǎn)類型；估價方法適用的對象和條件；所搜集到的資料的數(shù)量和質量。 確定估價結果用不同的估價方法測算出的結果可能有所不同，估價人員應比較、分析這些測算結果從而確定最終的估價結果。當這些測算結果之間有較

4、大差異時，應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。 撰寫估價報告估價人員在確定了最終的估價結果之后，應當撰寫估價報告。估價報告是估價機構履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件，可視為估價機構提供給委托方的“產(chǎn)品”，是給予委托方關于估價對象客觀合理價格或價值的正式答復，是關于估價對象客觀合理價格或價值的專業(yè)意見，也應是關于估價對象客觀合理價格或價值的研究報告。 估價資料歸檔估價報告向委托方出具后，估價人員和估價機構應及時對在該項估價活動中形成的有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的資料進行整理，并分類保存，即歸檔。 不動產(chǎn)估價的資料搜集 估價資料的搜集和整理 共同資料 市

5、場法所需資料 成本法估價所需資料 收益法估價所需資料 假設開發(fā)法估計所需資料 估價資料的搜集和整理要做好資料的搜集工作，應首先做到以下幾點：確切了解估價作業(yè)需要的資料范圍；掌握信息的來源渠道；把握好資料的驗證并確保質量。估價作業(yè)所需要的資料取決于估價對象的類型、估價目的及估價方法。 共同資料各種估價方法需要的共同資料包括： 房屋所有權證； 土地使用證； 他項權利登記； 房屋結構、類型、建筑面積、設備、裝修、功能、房型等； 區(qū)域環(huán)境； 交通狀況； 市政公用設施； 法律、法規(guī)； 估價時點；估價作業(yè)時間。 市場法所需資料1 資料搜集的核心市場法資料搜集的核心是選擇可比實例，具體的資料都圍繞實例展開。

6、2 資料搜集的內容可比實例的交易價格、交易時間、交易情況和市場行情可比實例的區(qū)域因素估價對象與可比實例的個別因素各種影響因素相互比較的修正標準與幅度融資條件3 資料來源途徑4 資料的質量驗證驗證資料的正確性檢查資料的相關性查明交易正常性，排除特殊狀況 成本法估價所需資料估價對象所在地價區(qū)段的地價資料建筑物資料建筑安裝工程費前期工程費用市政公建設施費用或增容費等與不動產(chǎn)投資開發(fā)相關的貸款利率、利潤、稅費建筑物及設備折舊或成新度評定標準資料 收益法估價所需資料不動產(chǎn)市場租金、合同租金、歷史租金與待估不動產(chǎn)同一地價區(qū)段、同類不動產(chǎn)的平均經(jīng)營收益同類不動產(chǎn)經(jīng)營成本包括稅費資料，以及待估不動產(chǎn)的土地使用

7、權年限、房屋建成年代和耐用年限、房屋結構類型、建筑面積、裝修、設備、成新度、房屋重置價格等資料待估不動產(chǎn)所在地區(qū)一年期貸款利率、同行業(yè)平均收益率、同類不動產(chǎn)租售比率 假設開發(fā)法估計所需資料有關不動產(chǎn)建設項目的批準文件建設用地規(guī)劃資料建筑設計資料建筑造價資料同一地價區(qū)段、同類不動產(chǎn)的市場交易價格、租金資料貸款利率、銷售費用本章基本概念估價程序 估價目的 估價對象 估價時點 實地查勘 資料歸檔 估價報告思考與練習1 評估一宗不動產(chǎn)價格的程序是什么？為什么要遵循這一程序？2 如何制定估價作業(yè)方案？3 如何組織實地查勘，其間關注的重點是什么？4 簡述估價資料歸檔的意義。5 哪些是不動產(chǎn)估價的關鍵點？6 不動產(chǎn)估價的主要目的有哪些？7 市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法估價需搜集哪些資料？Sub titleStrategyChallengers Forward3Introduction12Strategy4Sub titleThanks!放飛please let me fly in the sky放飛放飛 心情放飛 幻想放飛