生鮮專營店可行性分析報告

1、嘉利恒生鮮專營店可行性分析報告第一部分項(xiàng)目“目標(biāo)市場分析生鮮銷售市場細(xì)分情況 生鮮專營店的開發(fā)價值 一、 生鮮銷售市場細(xì)分情況生鮮農(nóng)產(chǎn)品是中國消費(fèi)者除糧食以外最主要的食物營養(yǎng)來源，在日常生活消費(fèi)中占有十分重要的地位。但目前我國尚未形成高效暢通的生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通體系，生鮮農(nóng)產(chǎn)品的流通主要依賴于農(nóng)貿(mào)市場，據(jù)當(dāng)前國民生鮮消費(fèi)市場調(diào)查70%以上的消費(fèi)者在農(nóng)貿(mào)市場購買的蔬菜、水果占其購買總量的一半以上；累計只有14%15的消費(fèi)者在超市購買其消費(fèi)量一半以上的蔬菜、水果。而隨著我國城鎮(zhèn)居民生活節(jié)奏的加快和生活水平的提高，人們越來越希望能夠有更加便利的購物場所和宜人的購物環(huán)境。為此,不少城市相繼實(shí)行了“農(nóng)改超”

2、的舉措，但人們發(fā)現(xiàn)在推進(jìn)“農(nóng)改超”的過程中還存在著很多困難與阻礙.這也決定了我國生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通在相當(dāng)長一段時間內(nèi)還將保持農(nóng)貿(mào)市場和超市并存的格局，這兩種流通渠道形式要想在競爭中贏得優(yōu)勢，就必須深入了解消費(fèi)者購買行為的變化，進(jìn)而為經(jīng)營主體流通體系建設(shè)提供指導(dǎo)。國內(nèi)外行業(yè)對影響生鮮農(nóng)產(chǎn)品購買渠道選擇因素的研究大都采取實(shí)證方法。他們得出影響消費(fèi)者購買決策的因素依次是:新鮮程度、價格、產(chǎn)地、廣告和售貨員介紹.另外對影響生鮮農(nóng)產(chǎn)品渠道終端選擇的影響因素進(jìn)行研究后認(rèn)為，希望購買時生鮮產(chǎn)品的種類較多和對零售商品的清潔度、安全性、質(zhì)量和新鮮度更關(guān)注的消費(fèi)者中，選擇零售商店購買生鮮產(chǎn)品的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過選擇農(nóng)貿(mào)市場

3、購買的人數(shù)，價格是影響消費(fèi)者選擇生鮮農(nóng)產(chǎn)品購買渠道的一個顯著性因素；經(jīng)濟(jì)因素對消費(fèi)者選擇購買場所也有影響。以前有研究認(rèn)為，行駛距離或便利性對零售店鋪選擇沒有顯著影響，因?yàn)榇蟛糠值牡赇伓际俏挥谝粋€距大多數(shù)目標(biāo)家庭比較近的位置.而最近的研究卻發(fā)現(xiàn)，零售店面的選擇受行駛距離和購買生鮮食品便利性的影響顯著.居民選擇超市購買生鮮農(nóng)產(chǎn)品時主要考慮的因素依次為超市農(nóng)產(chǎn)品衛(wèi)生、安全有保障，農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)較好，服務(wù)、信譽(yù)較好，購物環(huán)境較為干凈和舒適;而選擇農(nóng)貿(mào)市場的主要考慮因素依次是農(nóng)貿(mào)市場比較方便、便利，農(nóng)產(chǎn)品新鮮度較高，農(nóng)產(chǎn)品價格便宜、實(shí)惠和農(nóng)產(chǎn)品種類繁多。對城市居民蔬菜消費(fèi)進(jìn)行調(diào)查得出結(jié)論:中老年人更趨向于到

4、農(nóng)貿(mào)市場購買農(nóng)產(chǎn)品；而年輕人則趨向于到超市購買農(nóng)產(chǎn)品；收入、職業(yè)、文化程度是影響消費(fèi)者行為的個體因素，收入是最主要的因素；高收入、從事腦力勞動、高學(xué)歷是“超市購買者的主要特征;不同消費(fèi)群體的行為有較大差異，“存儲式”購買方式成為“超市購買者”購物的主要方式。價格、質(zhì)量、新鮮度、消費(fèi)者家庭月收入、消費(fèi)者住所附近有無替代購買場所、消費(fèi)者是否乘坐購物班車都是影響消費(fèi)者在超市購買生鮮的顯著因素。在城市居民收入穩(wěn)步增加的基礎(chǔ)上，越來越多的消費(fèi)者會選擇在超市購、專營店買蔬菜，目前超市“生鮮”的主要消費(fèi)群體是中年人、青年人。 生鮮產(chǎn)品的新鮮度、價格、安全性、購買的便利性以及消費(fèi)群體的人口統(tǒng)計特征和家庭特征（

5、主要包括性別、年齡、受教育程度、家庭人數(shù)等）都是可能影響消費(fèi)者選擇不同終端購買渠道的因素.以上這些因素考慮較少的消費(fèi)者心理、行為方面的因素(從眾心理、個人消費(fèi)習(xí)慣等）結(jié)合進(jìn)行研究，周均購買頻次、產(chǎn)品新鮮度、種類、價格、商家信譽(yù)、購物環(huán)境、服務(wù)、產(chǎn)品安全性、他人意見、個人消費(fèi)習(xí)慣、購買便利性、性別、年齡、受教育程度、家庭月收入、家庭人數(shù)等16個因素對消費(fèi)者生鮮產(chǎn)品渠道終端選擇行為的影響。 消費(fèi)者家庭人數(shù)為23人選擇超市購、專營店買生鮮農(nóng)產(chǎn)品的比例大于選擇農(nóng)貿(mào)市場的比例；而消費(fèi)者家庭人數(shù)在4人以上選擇超市購、專營店買生鮮農(nóng)產(chǎn)品的比例小于選擇農(nóng)貿(mào)市場購買生鮮農(nóng)產(chǎn)品的這一比例。當(dāng)家庭人數(shù)較多時，通常是

6、老人與已成年的子 女同住，這時因?yàn)榻?jīng)常外出就餐經(jīng)濟(jì)壓力大且有許多不便，而老人退休在家有足夠多的空閑時間每天購買蔬菜、肉類等生鮮產(chǎn)品，此時距居民區(qū)較近的農(nóng)貿(mào)市場在這種情況下的優(yōu)勢顯然較超市更為明顯。將影響消費(fèi)者選擇生鮮農(nóng)產(chǎn)品渠道終端的因素與渠道終端選擇概率上的相關(guān)程度進(jìn)行分析可以看出:農(nóng)貿(mào)市場的選擇概率與生鮮產(chǎn)品的種類、價格、商家的信譽(yù)、產(chǎn)品安全性、個人消費(fèi)習(xí)慣呈正相關(guān)關(guān)系；而與產(chǎn)品新鮮度、購物環(huán)境、服務(wù)、他人意見、購買的便利性呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。同時，農(nóng)貿(mào)市場的選擇概率與商家信譽(yù)、他人意見和個人消費(fèi)習(xí)慣的相關(guān)關(guān)系十分顯著;與產(chǎn)品新鮮度、價格的相關(guān)關(guān)系相當(dāng)顯著；與生鮮產(chǎn)品的種類、服務(wù)也有顯著的相關(guān)關(guān)

7、系;而與購物環(huán)境、產(chǎn)品的安全性、購買便利性的相關(guān)性較弱。 二、生鮮專營店的開發(fā)價值由于競爭和生鮮品加工技術(shù)含量不高,同種業(yè)態(tài)之間生鮮商品結(jié)構(gòu)一直存在著同構(gòu)化的問題，生鮮經(jīng)營項(xiàng)目可模仿和復(fù)制性非常高。由此可以看出兩個方面的問題:一是企業(yè)對生鮮新品開發(fā)的力度和投入不夠，新項(xiàng)目的開發(fā)方式比較粗糙，因此無法掌握特色商品的技術(shù)獨(dú)有；二是生鮮加工制成品的更新比較慢，時間周期一長，特色商品的銷售業(yè)績也會“褪色”。所以生鮮品研發(fā)將是考驗(yàn)零售企業(yè)與供應(yīng)鏈上游企業(yè)合作成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。食品安全性問題正在成為消費(fèi)者和社會各界長期持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也是專營店贏得顧客的基本信譽(yù)保證。生鮮經(jīng)營面臨從單店經(jīng)營模式向有生鮮加

8、工配送中心支持的立體模式轉(zhuǎn)移，而生鮮加工配送中心的缺失是當(dāng)前生鮮供應(yīng)鏈的斷點(diǎn)，也是目前生鮮經(jīng)營模式最大的缺陷之一,這個環(huán)節(jié)將直接影響到和上游供應(yīng)商的合作方式與協(xié)作程度，也關(guān)系到能否為不斷增加的門店提供直接有效的后援支持。 從商業(yè)發(fā)展的角度來看，各種不同的商業(yè)業(yè)態(tài)是共生于同一個生態(tài)環(huán)境之中，不同業(yè)態(tài)會在一定時期內(nèi)此消彼長,而很難出現(xiàn)一個業(yè)態(tài)取代另外一個業(yè)態(tài)的情況,因此只要有消費(fèi)需求存在，就一定會有滿足需求的商業(yè)形式存在.隨著消費(fèi)市場的深入細(xì)分,社區(qū)服務(wù)和社區(qū)消費(fèi)逐漸成為關(guān)注的焦點(diǎn)，生鮮專營店作為滿足顧客日常飲食需要的一種商業(yè)形式,它和連鎖藥店、快餐店等一樣，雖然經(jīng)營的商品結(jié)構(gòu)和比重各有不同，但都

9、是社區(qū)店的一種體現(xiàn)。在商業(yè)環(huán)境中，由于顧客消費(fèi)需求多種多樣，挖掘商機(jī)、滿足需求的零售業(yè)態(tài)也正在呈現(xiàn)出多樣性發(fā)展態(tài)勢，既有呈規(guī)模發(fā)展態(tài)勢的大賣場、連鎖超市、便利店和大百貨店，又有連鎖藥店和生鮮專賣店,別具特色的生鮮專賣店也有其生存空間,各種業(yè)態(tài)會隨著當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和特點(diǎn)的不同做出本地化調(diào)整，豐富的零售業(yè)態(tài)多樣性和生鮮經(jīng)營的創(chuàng)新，良好的商業(yè)“生態(tài)環(huán)境”和兼容性，也說明多元化的消費(fèi)需 求正在從多元化的零售業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式中得到滿足。生鮮專營店的出現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是生鮮 產(chǎn)品市場細(xì)分的結(jié)果,是對超市和農(nóng)貿(mào)市場的補(bǔ)充。 在現(xiàn)代商業(yè)競爭里邊，模式成為最重要的一點(diǎn)。簡單說,模式就是賺錢的方法,好的模式就是好的賺錢方式

10、,最早的模式就是批發(fā)、零售.現(xiàn)在的商業(yè)競爭已經(jīng)讓模式細(xì)化了，但每一個成功的商業(yè)案例后面都有一個優(yōu)秀的模式。零售商業(yè)的形態(tài)有好多，各有不同，不同的形態(tài)有不同的模式,總體而言，不過是大而全、質(zhì)優(yōu)價廉,方便、新鮮等，最簡單的方式就是用最低的價格提供最好的產(chǎn)品。實(shí)際上，這就是生鮮專營店能否成功的最大最好的模式，那就是商品戰(zhàn)略。商品戰(zhàn)略的主題永遠(yuǎn)是商品，不但是看品質(zhì)，還要看價格，事實(shí)上，世界上最賺錢的方式也永遠(yuǎn)是最簡單的模式，付出最小的代價取得最大的績效。最低的價格永遠(yuǎn)是零售市場的第一殺手，但是想做到不容易，一是最低的價格只能是相對的,需要規(guī)模來完成，二是低價常常保證不了質(zhì)量,三是低價必須會降低企業(yè)利潤

11、，沒有或較低的利潤就不能保證企業(yè)后續(xù)發(fā)展的動力。在做到一定規(guī)模之后，公司經(jīng)營應(yīng)抓住商品戰(zhàn)略的要點(diǎn)，把目標(biāo)放到了商品的源頭，農(nóng)副產(chǎn)品放到農(nóng)民的田間地頭和養(yǎng)殖場，以農(nóng)業(yè)基地的方式直接與農(nóng)民打交道，減少中間環(huán)節(jié)的同時，只有重視商品，以商品為基本出發(fā)點(diǎn),才能在商戰(zhàn)中取得先機(jī)。 當(dāng)前快速的城市化發(fā)展，肉菜市場、超市的布點(diǎn)難以跟上，一面是尚待完善的社區(qū)商業(yè)建設(shè),一面是連鎖企業(yè)難以突破的瓶頸，真正的“便利進(jìn)入社區(qū)尚需時日。近兩年，便利店已經(jīng)成為諸多投資商鐘情的業(yè)態(tài)之一。由于行業(yè)利潤普遍較高，進(jìn)入的資金門檻相對適中，社區(qū)便利店受到了不少個人投資者的關(guān)注.一些品牌連鎖便利店為了加快網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的速度，也紛紛開放了加

12、盟經(jīng)營。但是連鎖性規(guī)模經(jīng)營的便利性的社區(qū)生鮮專營店卻少有出現(xiàn)。 社區(qū)生鮮專營店雖然不能跟大型超市、肉菜市場商品相比，但也是“麻雀雖小，五臟俱全,加上免費(fèi)送貨、品質(zhì)保證等服務(wù)，生鮮專營店最大的亮點(diǎn)突出便利、與傳統(tǒng)肉菜市場比干凈、購物快捷(所需品集中選購）。社區(qū)便利方便之處人所共知.配以增值服務(wù)如：方便購物免找零的充值“管家消費(fèi)卡”既方便社區(qū)居民,又可成為公司社會融資的一種手段；除此之外，便利的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模也成為其提供服務(wù)的門檻之一。消費(fèi)便利，地利條件對市民日常消費(fèi)是最重要的。另外，服務(wù)才是永恒的話題。生鮮專營店經(jīng)營不是暴利行業(yè),宜形成連鎖：統(tǒng)一形象、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營。連鎖經(jīng)營是一種資源整合、組織企

13、業(yè)的人力與物力,形成統(tǒng)一的經(jīng)營方式。在經(jīng)營層面的應(yīng)用，擴(kuò)規(guī)模,創(chuàng)效益,可以迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的膨脹，搶占市場份額，最后托起企業(yè)的品牌。第二部分項(xiàng)目“市場定位”分析 店址選擇原則 店鋪布局原則 經(jīng)營品項(xiàng)及定位 增值服務(wù)項(xiàng)目店址選擇原則生鮮專營店店應(yīng)選擇在居民集中區(qū)，方圓200-300米范圍內(nèi)無專業(yè)市場和新建小區(qū)暫時無專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場的區(qū)域內(nèi)，周圍交通便捷，有非機(jī)動車?？奎c(diǎn).使用面積原則上在60平方米至200平方米之間。店址設(shè)定規(guī)劃如下：單店覆蓋居民戶數(shù)：1000戶3000戶，平均1500戶左右。單店商圈半徑：步行510份鐘以內(nèi)。單店面積：60200平方米以內(nèi)（100平米以上的自助式多層貨架購物面積基本

14、滿足現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場產(chǎn)品品類的陳列）可行的情況下可利用現(xiàn)有的商超渠道開設(shè)店中店.影響選址主要因素包括：人口便利競爭成本人口規(guī)模自然人流直接競爭采購價格家庭結(jié)構(gòu)步行路線主要店鋪?zhàn)赓U條款年齡結(jié)構(gòu)公共交通可能的競爭地點(diǎn)準(zhǔn)備可支配收入路網(wǎng)情況現(xiàn)有企業(yè)運(yùn)營的狀況現(xiàn)有設(shè)施生活形態(tài)周邊店鋪吸引力財務(wù)裝修人口結(jié)構(gòu)區(qū)域購物吸引力市場開發(fā)約束商業(yè)客戶可視性產(chǎn)品轉(zhuǎn)租經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性物流和配送運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)裝修季節(jié)波動配套倉儲可行性便利性維修居住密度容量安全房屋類型和年代潛在競爭可能的城市規(guī)劃當(dāng)前的購物方式文化結(jié)構(gòu)商圈規(guī)劃和店址選擇步驟如下：對現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行分析。（A農(nóng)貿(mào)市場分布。B農(nóng)貿(mào)市場商圈調(diào)查。C商圈人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)調(diào)研.）確定

15、新商圈設(shè)計（主要考慮因素：覆蓋區(qū)域和區(qū)域圖，區(qū)域人口流動模型，商圈內(nèi)購買力，商圈內(nèi)人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，三級商圈，配送經(jīng)濟(jì)性)繪制總體商圈分布圖。繪制各商圈內(nèi)部覆蓋圖(包含商圈內(nèi)部居民分布、道路情況、人流分布資料、農(nóng)貿(mào)市場分布)確定各商圈內(nèi)可選店的位置(零售業(yè)構(gòu)成、店址易見性、內(nèi)部布局等，方便配送為社區(qū)商業(yè)中心、內(nèi)部布局合理、適合開展生鮮經(jīng)營業(yè)務(wù)）店面談判。店面租賃、裝修.店鋪布局原則 鑒于生鮮專營店為便利的商業(yè)形態(tài)，為充份利用營業(yè)空間,并便利顧客購物，我們將采用柵格狀布局為基礎(chǔ),店面布局和展示為主要原則。店面布局必需充分利用空間；必需保證客戶對高利潤產(chǎn)品的通過率；沖動型消費(fèi)產(chǎn)品陳列于收款的通道和剛進(jìn)

16、入的通道；需求量最大的產(chǎn)品陳列于入口，保證顧客盡快進(jìn)入購物的狀態(tài)；店面櫥窗以果品陳列為主。展示空間的分配將極大影響產(chǎn)品的銷售，生鮮產(chǎn)品屬于高空間彈性類商品，其空間彈性為0.6，即展示空間增加一倍，銷售產(chǎn)量增加60%。同時考慮生鮮產(chǎn)品品類的特殊性和需求的剛性，我們將以以下模型來規(guī)劃產(chǎn)品的展示空間：以下為生鮮專營店的標(biāo)配布局圖示:生鮮專營店主要投入設(shè)備如下：肉類、蔬菜保鮮展示柜 不銹鋼冰臺 鮮肉加工區(qū)展示柜 果蔬陳列架 果蔬陳列架 果蔬陳列架 干貨陳列架 干貨陳列架 電子稱 收銀臺 收銀臺 收銀臺 收銀系統(tǒng) 收銀系統(tǒng) 價格標(biāo)示牌 效果生鮮專營店的招牌按統(tǒng)一要求式樣制作，在店內(nèi)醒目位置懸掛工商營業(yè)執(zhí)

17、照和衛(wèi)生許可證。店內(nèi)商品按蔬菜類、果品類、鮮肉、干貨等分類設(shè)置銷售區(qū)，售貨臺需整齊美觀，用釉面磚貼面；售貨臺面靠通道外沿邊側(cè)設(shè)擋水沿,售貨臺擋水沿高度不低于10厘米至20厘米。地面應(yīng)采用防水、防滑、清潔地磚，內(nèi)墻瓷磚面高度小于2米，場內(nèi)地面、下水道應(yīng)合理設(shè)計，排污性良好.熟食腌鹵類售賣間內(nèi)必須設(shè)置洗手、消毒設(shè)備及防蠅、防鼠、防塵設(shè)施。生鮮專營店應(yīng)統(tǒng)一使用標(biāo)準(zhǔn)電子計量器具，采取自選銷售方式，統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一配送，實(shí)行明碼標(biāo)價，規(guī)范價格用語;場內(nèi)應(yīng)設(shè)置商品分類標(biāo)志牌、監(jiān)督投訴電話號碼。開設(shè)生鮮食品加工區(qū)，使消費(fèi)者透過柜臺玻璃，看到生鮮食品加工制做的全過程。消除消費(fèi)者心中的顧慮，同時增強(qiáng)專營店的信譽(yù).

18、 三、經(jīng)營品項(xiàng)及定位生鮮專因店經(jīng)營品項(xiàng)當(dāng)前流通鏈中主要經(jīng)營產(chǎn)品和服務(wù)分析如下表：類別產(chǎn)品銷售渠道和服務(wù)競爭糧油類流通鏈品牌糧油多樣化包裝、安全保障、有一定的細(xì)分市場：以超市為主，個體零售為輔，個體零售商提供送貨服務(wù)。細(xì)分市場、產(chǎn)品定位，便利競爭。無品牌糧油以個體零售店為主、超市出售散裝糧食，個體零售商提供送貨服務(wù).便利、價格競爭為主。肉類流通鏈鮮肉供應(yīng)商壟斷農(nóng)貿(mào)市場為主，超市為輔，個別商戶有切肉服務(wù).農(nóng)貿(mào)市場存在短斤缺兩、注水肉現(xiàn)象。便利、價格、衛(wèi)生、鮮度和服務(wù)。肉制品、初加工肉類超市渠道為主，廠家提供品牌和安全保障。市場品牌較少、競爭度較低.凍肉批發(fā)商直供酒店、食堂.安全、價格和服務(wù).家禽水

19、產(chǎn)類流通鏈禽類和水產(chǎn)農(nóng)貿(mào)市場為主，超市為輔：水產(chǎn)品均提供現(xiàn)場宰殺服務(wù)，農(nóng)貿(mào)市場提供禽類現(xiàn)場宰殺服務(wù)，超市提供切分冷凍產(chǎn)品為主，農(nóng)貿(mào)市場禽類宰殺不衛(wèi)生。便利、價格、衛(wèi)生、鮮度和服務(wù)。蛋類流通鏈蛋類農(nóng)貿(mào)市場為主,超市為輔:部分市場提供土雞蛋，農(nóng)貿(mào)市場存在人造雞蛋。便利、價格。蔬菜類流通鏈?zhǔn)卟宿r(nóng)貿(mào)市場為主，超市為輔:農(nóng)貿(mào)市場鮮度略高，經(jīng)簡單處理、無黃葉、無泥土，超市價格略高。便利、價格。干貨類流通鏈干貨、醬菜農(nóng)貿(mào)市場為主，超市為輔：超市銷售部分品牌干貨、醬菜。干貨主要為廣東家庭有煲湯的習(xí)慣消費(fèi)，干貨專賣店價格貴.腌菜主要是飲食行業(yè)和食堂、零售比例低.便利、價格。水果類流通鏈水果超市、水果店為主,水果

20、店提供包裝、果籃等服務(wù).跟據(jù)水果類有細(xì)分市場,價格、鮮度、便利和服務(wù).蛋糕、奶和奶制品面包、牛奶糕點(diǎn)以超市、面包店為主，奶和奶制品以超市、便利店為主。產(chǎn)品形象、價格、口感、購物環(huán)境場所等.熟食類流通鏈?zhǔn)焓骋赞r(nóng)貿(mào)市場檔口自產(chǎn)自銷為主，大型超市有售.口感、購物場所、品牌口碑效應(yīng)。冷藏日配類流通鏈冷凍包點(diǎn)超市渠道為主、農(nóng)貿(mào)市場為輔：超市經(jīng)營品牌性，食品安全保障.農(nóng)貿(mào)市場為小作坊制作，無品牌、無保障。便利、價格。 消費(fèi)者購買因素分析：價值滿足價值滿足價值影響價值選擇價值交付價值溝通業(yè)務(wù)可得因素:地點(diǎn)便利性時間便利性產(chǎn)品和業(yè)務(wù)組合產(chǎn)品因素：產(chǎn)品安全性產(chǎn)品的鮮度感知產(chǎn)品和品牌附加值產(chǎn)品的組合、種類和陳列整

21、合營銷溝通因素：、整體面貌：（店面、人員、企業(yè)形象）產(chǎn)品、廣告和促銷的組合人員接觸溝通定價滿意度因素：感知價值和價格的對比和競爭對手的對比價格透明度感知可接授價格服務(wù)因素：顧客服務(wù)購物環(huán)境購物體驗(yàn)價值投訴處理生鮮產(chǎn)品是現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)品中最難管的品類。產(chǎn)品對鮮度、儲存、運(yùn)輸、加工等都具備特殊的需求，正是這樣的原因，在當(dāng)前商業(yè)的進(jìn)程不斷發(fā)展中,生鮮產(chǎn)品的經(jīng)營一直沿用傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場格局，生鮮專營店建立供應(yīng)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵-發(fā)展有一定的難度，其中一個關(guān)鍵就是建立生產(chǎn)、加工、包裝、組配、運(yùn)輸、銷售的供應(yīng)鏈。如果供應(yīng)鏈問題解決了，其他問題也就將迎刃而解.一旦建立了供應(yīng)鏈系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)，就可以將生鮮專營店發(fā)展連鎖經(jīng)營。生鮮

22、專營店要在市場中處于全面優(yōu)勢的競爭地位，必需做到：服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)域服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)域二級項(xiàng)目現(xiàn)代化設(shè)備和布局外觀設(shè)施的吸引力有形部分和服務(wù)相關(guān)材料的吸引力(如:購物袋)商店地點(diǎn)的便利性便利性商店布局方便尋找商品商店布局方便顧客隨意走動及時兌現(xiàn)承諾可靠性部分承諾承諾之后幾時提供服務(wù)第一次服務(wù)就不要出錯正確處理商品在需要時候就可以得到堅(jiān)持無錯誤銷售記錄員工具備回答顧客的專業(yè)知識自信行動中灌輸?shù)淖孕刨徫锇踩薪o顧客提供最快的服務(wù)個體互動告訴顧客提供服務(wù)的準(zhǔn)確事件真誠、幫助任何時候不能應(yīng)為忙而不回答顧客問題給予顧客個性化的關(guān)注對顧客始終保持真誠在電話中真誠對待顧客愿意處理退、換貨解決問題對處理顧客投訴變現(xiàn)真誠和

23、興趣員工具備足夠授權(quán)，或能及時找到授權(quán)人提供高品質(zhì)商品政策營業(yè)時間對所有顧客都有利接受信用卡四、增值服務(wù)項(xiàng)目生鮮專營店業(yè)態(tài)切入市場，營銷傳播必不可少，傳播關(guān)注事項(xiàng)有:項(xiàng)目傳遞群體傳遞理念效果監(jiān)測便利、安全、責(zé)任商店外觀店鋪覆蓋商圈櫥窗提供產(chǎn)品組合客流分析、顧客訪談客戶訪談、客流分析店內(nèi)購物氣氛?？秃蛧L試性顧客全面理念傳遞消費(fèi)行為分析客戶服務(wù)?？秃蛧L試性顧客全面理念傳遞客戶訪談企業(yè)責(zé)任社區(qū)關(guān)系店鋪覆蓋商圈企業(yè)品牌和價值觀品牌認(rèn)識、忠誠度分析促銷組合跟據(jù)促銷活動組合確定跟據(jù)促銷目標(biāo)確定店鋪覆蓋商圈企業(yè)價值理念海報投放其他目標(biāo)細(xì)分群體產(chǎn)品組合和價值組合跟據(jù)促銷目標(biāo)確定促銷活動信息企業(yè)形象大眾媒體廣告

24、店鋪覆蓋商圈企業(yè)價值觀品牌認(rèn)知度促銷活動信息客流分析產(chǎn)品價值客戶訪談企業(yè)形象公共關(guān)系店鋪覆蓋商圈企業(yè)價值觀品牌認(rèn)識、忠誠度分析增值服務(wù)一：健康的生活方式意味著適當(dāng)享受生活提供給我們的所有東西。如何保持健康和活力？在店鋪里設(shè)立專欄，建立多種系列食品指導(dǎo)建議，如：懷孕期間的食品、嬰兒營養(yǎng)食品、預(yù)防高血壓食品、老年健康食品、有利于減肥食品等，在每個系列食品的頁面中，都給消費(fèi)者一些權(quán)威的說明。留意商圈人口消費(fèi)情況，針對外省籍人士占比較大的，在資源具備的情況下，盡量滿足地方特色食材需求。增值服務(wù)二：生鮮食品自有品牌有很大的利潤空間及很強(qiáng)的連帶效應(yīng)。生鮮食品是超市中附加值最高的產(chǎn)品.生鮮食品自有品牌具有極

25、大的市場發(fā)展空間。由于地域文化的因素,國內(nèi)消費(fèi)者對生鮮食品的需求很大，并呈現(xiàn)多樣化、特色化，而且中國源遠(yuǎn)流長的飲食文化背景，決定了生鮮食品的復(fù)雜性，給其自有品牌的深度和廣度以及系列化發(fā)展，提供了一個寬廣的拓展舞臺。要建立自有品牌，首先要為自己的品牌戰(zhàn)略定位，確定發(fā)展方向,明確目標(biāo).其品牌戰(zhàn)略模式有三類：一是品牌特色化，即突出生鮮食品的單一品種經(jīng)營，使其形成獨(dú)有特色.如：無公害蔬菜；*有機(jī)蔬果。它要求經(jīng)營者充分了解各類經(jīng)營業(yè)態(tài)的競爭對手，掌握市場需求，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有針對性地實(shí)行特色經(jīng)營。二是品牌系列化，即特色同一化品牌的擴(kuò)展。主要是通過尋求較強(qiáng)的功能性、特色性賣點(diǎn)，如針對人們對營養(yǎng)食品的重

26、視，推出“營養(yǎng)”系列食品，組合各類配菜、海鮮、蔬果等，形成補(bǔ)鈣配餐、補(bǔ)維C配餐并樹立起相應(yīng)的營養(yǎng)顧問形象。品牌系列化，并非單單將許多生鮮食品放在一起，更不是一把抓既要營養(yǎng)又要價廉,這些都會模糊本應(yīng)突出的特色,而應(yīng)該是尋找獨(dú)具特色的單一賣點(diǎn)。什么都好，就意味著沒有什么更好！三是品牌整體化，即將整個生鮮食品區(qū)推向消費(fèi)者，從整體上訴求賣點(diǎn)，尋求整體的生鮮食品自有品牌形象。如打出綠色概念追求環(huán)保；突出新鮮，優(yōu)質(zhì)。 有研究食品知識與廚藝水平是各消費(fèi)者細(xì)分中重要的區(qū)別因素例如，與崇尚質(zhì)量的人相比,崇尚簡單生活的人具有較低的食品知識水平。這些差異要求店鋪根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者細(xì)分的特征調(diào)整其零售實(shí)踐: 崇尚權(quán)威的消

27、費(fèi)者，購物者總數(shù)中有41是此類 人。他們是老練的購物者，看重商品質(zhì)量，喜歡收集信息，希望得到指導(dǎo)和幫助，樂于與合作精選商品.較之任何其他消費(fèi)者細(xì)分，他們更希望得到零售商的建議不論是主動的或是被動的。 崇尚簡單生活的消費(fèi)者-購物人數(shù)的27. 這些人時間緊,食品知識很少。與零售商（不論是傳統(tǒng)或是現(xiàn)代)的關(guān)系如何對他們來說 不重要。他們關(guān)注的是購物便利,通常將購物視為家務(wù)瑣事。 崇尚價值的消費(fèi)者-占購物人數(shù)的24。他們看重的是在質(zhì)量與價格間獲得最佳平衡，重點(diǎn)在價格上。 崇尚質(zhì)量的消費(fèi)者-占購物人數(shù)的8。他們是購物者中最有分辨 能力的一群人，有廣泛的食品知識及價格/質(zhì)量平衡關(guān)系.雖然他們是最難取悅的人

28、，但一經(jīng)與零售商建立信任關(guān)系，會是非常忠誠的消費(fèi)者。增值服務(wù)三：推行在一定范圍內(nèi)的免費(fèi)電話定購及免費(fèi)送貨上門服務(wù).。.。 第三部分 項(xiàng)目“經(jīng)營損益”分析 一、月營業(yè)額估算 二、合適店鋪經(jīng)營面積估算三、成本、獲利、風(fēng)險評估 一、月營業(yè)額估算按以上選址原則商圈半徑步行5-10份鐘以內(nèi)，單店覆蓋居民戶數(shù)：1000戶3000戶，按平均每戶為一家三口，平均每戶日消費(fèi)食材最低在1525元之間，按最底消費(fèi)15元算，毛利率在30%左右，最保守我們可以推算出:商 圈人口戶3000離店鋪距離占比住戶數(shù)(戶）平均每天每戶消費(fèi)額（元）店鋪占有率推算每天營業(yè)額推算每天營毛利月銷售額月毛利額（）（元）（元）(元）(元）2

29、50m30%9001530%4050121512150036450250500m20600152522506756750020250500750m20%6001520%180054054000162007501000m15%4501515%1012303.63036091081000m154501510675202.5202506075其它忽略合計9787.52936.129361088083商 圈人口戶2000離店鋪距離占比住戶數(shù)（戶）平均每天每戶消費(fèi)額（元）店鋪占有率推算每天營業(yè)額推算每天營毛利月銷售額月毛利額(）(元）(元）（元）（元）250m30%6001530%27008108100

30、024300250500m20%400152515004504500013500500750m204001520120036036000108007501000m15%3001515675202.52025060751000m15%3001510%450135135004050其它忽略合計65251957。519575058725商 圈人口戶1000離店鋪距離占比住戶數(shù)（戶）平均每天每戶消費(fèi)額（元）店鋪占有率推算每天營業(yè)額推算每天營毛利月銷售額月毛利額（)(元）（元)（元)（元）250m30%300153013504054050012150250500m202001525%7502252250

31、06750500750m202001520%6001801800054007501000m151501515%337。5101.25101253037.51000m15%1501510%22567。567502025其它忽略合計3262.5978。759787529362.5 合適店鋪經(jīng)營面積估算 零售業(yè)既有定律,一般零售賣場產(chǎn)出坪效平均在5585之間，即每平方米營業(yè)額每天產(chǎn)出在5585之間，我們?nèi)≈禐槠盒?0元/每天，可推算出：商圈人口每天營業(yè)額坪效經(jīng)營面積3000戶9787。5元60元163平米 2000戶6525元60元109平米 1000戶3262。5元60元54 平米 我門假設(shè)為平均

32、人效為35000元/每月，哪么可以得算出店面的用工人數(shù)為：商圈人口每月營業(yè)額人效用工人數(shù)3000戶293610元35000元 8 人2000戶195750元35000元6 人1000戶97875元35000元 3 人三、成本、獲利、風(fēng)險評估 營業(yè)產(chǎn)出、主要費(fèi)用分析如下表：商圈人口：3000戶2000戶1000戶月營業(yè)毛利：880835872529362月營業(yè)費(fèi)用評估 固定費(fèi)用人員工資：1200090004500房租：978065403240水電費(fèi)舊：200015001000總計:25280180409540月營業(yè)費(fèi)用評估 變動費(fèi)用運(yùn)費(fèi)：21761。661174.558

33、7。24包裝、雜費(fèi)：0。2176。166117。4558.724商品損耗：0.5%440。415293。625146.81營業(yè)稅：3%2642。491761。75880.86總計：5020.7313347。3251673.634凈利潤合計:57782。26937337.67518148。366注：店鋪?zhàn)饨鸢串?dāng)前市價60元/平米月租旺鋪市價計算。經(jīng)營安全率評估:損益平衡點(diǎn)分析如下：損益平衡點(diǎn)銷售額=固定費(fèi)用/(毛利率-變動費(fèi)用）商圈人口：3000戶2000戶1000戶固定費(fèi)用25280元18040元9450元變動費(fèi)用合計5。705.705。70預(yù)計營業(yè)額293160元195750元97875元損

34、益平衡點(diǎn)銷售額104032。92元 74238.6元 29362元 經(jīng)營安全率分析如下：經(jīng)營安全率= 1-（損益平衡點(diǎn)銷售額/預(yù)計銷售額）商圈人口：3000戶2000戶1000戶損益平衡點(diǎn)銷售額104032.9元74238.6元29362元預(yù)計營業(yè)額293610元195750元97875元經(jīng)營安全率656371按以成本、獲利、風(fēng)險評估統(tǒng)計得出，生鮮專營店的經(jīng)營利潤是極具誘惑的一個項(xiàng)目，盡管行業(yè)充滿機(jī)會，但生鮮流通領(lǐng)域行業(yè)失敗案例也不少，綜合因素如下：失敗根源表現(xiàn)分析成本控制因素原址改造過高的經(jīng)濟(jì)成本店面經(jīng)營成本、人力成本高、單店坪效低供應(yīng)經(jīng)濟(jì)無規(guī)模經(jīng)營，無法降低供應(yīng)成本管理因素商品管理對商品特

35、色不了解，無法構(gòu)成快速反應(yīng)的生鮮經(jīng)營鏈，沒有生鮮行業(yè)知識，沒有齊全的產(chǎn)品和服務(wù),無法滿足消費(fèi)者一站式購物需求供應(yīng)鏈管理行業(yè)流通無規(guī)模，無法適用其它消費(fèi)品的經(jīng)營模式，無供應(yīng)鏈管理，沒有統(tǒng)一配送，零散經(jīng)營，導(dǎo)致各項(xiàng)經(jīng)營成本高，產(chǎn)品質(zhì)量差.營銷管理沒有對生鮮商品進(jìn)行營銷管理，從而無法在競爭前豎立品牌形象,營銷依賴店內(nèi)操作，中間環(huán)節(jié)多，無法保證服務(wù)品質(zhì)。損耗控制低水平無規(guī)模經(jīng)營，很難（或必需高成本）對損耗進(jìn)行控制包括:進(jìn)貨損耗、自然損耗、顧客人為損耗。鮮度控制規(guī)模經(jīng)營不夠，鮮度控制成本高或沒有鮮度控制的專業(yè)知識. 跟據(jù)企業(yè)的情況,可以將風(fēng)險分為兩大類:當(dāng)前需要面對的風(fēng)險和今后擴(kuò)張需要面對的風(fēng)險,當(dāng)前主

36、要面對的風(fēng)險及對風(fēng)險的空制如下：類別風(fēng)險描述控制環(huán)境風(fēng)險競爭新的資本可能進(jìn)入市場提供優(yōu)化的產(chǎn)品和服務(wù)組合以獲得客戶，針對新資本,盡快形成規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢，并在此基礎(chǔ)上形成營銷、供應(yīng)鏈等核心競爭力,從而降低風(fēng)險資金充足性由于資本不夠，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)資金困難準(zhǔn)確的預(yù)算和對不可預(yù)見事項(xiàng)的準(zhǔn)備；項(xiàng)目擴(kuò)張融資渠道的預(yù)備尋找.運(yùn)營風(fēng)險運(yùn)營設(shè)施效率運(yùn)營設(shè)施無法高負(fù)荷運(yùn)作，運(yùn)營設(shè)施工作不飽和提高市場營銷能力，加強(qiáng)對運(yùn)維人員培訓(xùn)損耗控制經(jīng)營損耗大全面包裝、捆扎降低挑選損耗；全程物流中轉(zhuǎn)筐,降低搬運(yùn)裝卸損耗；生鮮防損專用技術(shù)控制；反向物流和加工增值;防盜措施鮮度控制產(chǎn)品鮮度差生鮮保鮮專用技術(shù)；加速物流保證鮮

37、度；全面包裝保證鮮度健康安全產(chǎn)品影響健康和安全加強(qiáng)對供應(yīng)商控制；加強(qiáng)內(nèi)部管理控制；實(shí)施產(chǎn)品檢驗(yàn)制度授權(quán)風(fēng)險人力資源缺乏優(yōu)秀人才保障項(xiàng)目實(shí)施通過信息系統(tǒng)有效實(shí)施流程驅(qū)動和工作驅(qū)動；監(jiān)控、提高核心成員激勵；加強(qiáng)培訓(xùn)和內(nèi)部人才培養(yǎng)；引入專業(yè)型人才廉政風(fēng)險雇員對企業(yè)的欺詐行為加強(qiáng)員工管理和培訓(xùn);加強(qiáng)對供應(yīng)鏈的管理；健全管理制度第四部分 項(xiàng)目開發(fā)管理架構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)人員基本組織架構(gòu)圖 二、基本組織設(shè)計原則三、各級部門主要職責(zé)項(xiàng)目開發(fā)人員基本組織架構(gòu)圖管理職能架構(gòu)圖：總經(jīng)理總經(jīng)理項(xiàng)目支持小組項(xiàng)目支持小組項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)配中心信息IT部財務(wù)部采購部統(tǒng)配中心信息IT部財務(wù)部采購部人事行政拓展組企劃組營運(yùn)組拓展組

38、企劃組營運(yùn)組門店4門店3門店2門店1門店4門店3門店2門店1門店店長門店店長調(diào)味區(qū)特產(chǎn)區(qū)鮮肉區(qū)收銀調(diào)味區(qū)特產(chǎn)區(qū)鮮肉區(qū)收銀果蔬區(qū)基本組織設(shè)計原則如下：各級組織高層管理和總部支持中心職能部門業(yè)務(wù)/運(yùn)營單位確定公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)制定職能部策略實(shí)施總部和職能部的經(jīng)營目標(biāo)分配資源獲取和分配資源控制資源的使用制定公司經(jīng)營政策協(xié)調(diào)各運(yùn)營組和運(yùn)營單元之間的活動編制和改進(jìn)業(yè)務(wù)流程職責(zé)：提供專業(yè)化的管理職能發(fā)展業(yè)務(wù)和創(chuàng)造價值最大限度增加資本收益幫助職能部改善經(jīng)營業(yè)績對企業(yè)形象建設(shè)做出貢獻(xiàn)充分發(fā)揮各部門的聚合力建立保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施創(chuàng)造共同的公司文化和價值觀建立協(xié)調(diào)機(jī)制建立保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施 各級部

39、門主要職責(zé):一、拓展組： 新開分店或加盟分店的商圈調(diào)查；新開分店投資效益評估、加盟分店銷售能力評估；新開分店自行建設(shè)、租、買所需投資預(yù)算；建設(shè)新店工程設(shè)計審核、工程實(shí)施、監(jiān)督、驗(yàn)收；新開分店的開店流程與進(jìn)度控制；新開分店所需經(jīng)營設(shè)備采購與各店設(shè)備維修保養(yǎng)。 二、企劃組：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的定位與策劃報告的撰寫; 負(fù)責(zé)門店推廣與執(zhí)行； 負(fù)責(zé)商品促銷組合創(chuàng)意與推廣策略的制定； 根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣 方案.制定門店各個階段的推廣計劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案；根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求,實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場地公關(guān)活動的組織、策劃、實(shí)施工作；負(fù)責(zé)公司企業(yè)宣傳，與

40、媒體的溝通與協(xié)調(diào)工作； 三、營運(yùn)組： 制定連鎖店總的營運(yùn)目標(biāo)和各分店?duì)I業(yè)目 標(biāo)，推動營業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)； 分店經(jīng)營指導(dǎo); 編寫連鎖店?duì)I業(yè)手冊，并檢查與監(jiān)督營業(yè) 手冊的執(zhí)行情況； 指導(dǎo)分店改善現(xiàn)場作業(yè)，派出指導(dǎo)人員對 不同連鎖店指導(dǎo)并考察其工作情況。 四、財務(wù)部： 融資、用資、資金調(diào)度；編制各種財務(wù)報表、會計報表；審核進(jìn)貨憑證，處理財物，貨款對帳并付款;統(tǒng)計每日營業(yè)額；發(fā)票管理；稅金申報、繳納，年度預(yù)決算。五、統(tǒng)配、采 采購方式的制定;購中心:商品貨源的把握、新商品開發(fā)與滯銷商品淘汰；商品采購談判，商品銷售價格制定；制定與實(shí)施不同區(qū)域不同產(chǎn)品大類商品組合策略；商品儲存、商品配送制度制定與作業(yè)流程與控制

41、。六、人事行政： 人事制度的制定與執(zhí)行;員工福利制度的制定與執(zhí)行；企業(yè)獎懲制度、人員招聘、培訓(xùn)；企業(yè)合同管理、企業(yè)保安制度的制定與執(zhí)行;企業(yè)辦公用品的采購與管理.七、信息IT： 負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)的規(guī)劃、開發(fā)、推行，不斷完善。負(fù)責(zé)信息管理系統(tǒng)流程及操作規(guī)范的制定.負(fù)責(zé)公司電腦設(shè)備的驗(yàn)收、登記、維修和管理工作.新店開張信息系統(tǒng)的籌備.負(fù)責(zé)公司信息管理、網(wǎng)絡(luò)管理、硬件設(shè)備管理.負(fù)責(zé)公司單據(jù)流程的制定與培訓(xùn)。負(fù)責(zé)門店收銀員收銀操作的培訓(xùn).配合財務(wù)部提供公司經(jīng)營分析所屬報表和進(jìn)行經(jīng)營分析.負(fù)責(zé)提供各部門部分考核指標(biāo)的報表。生鮮專營店店長職責(zé)：序職責(zé)具體內(nèi)容1目標(biāo)管理了解公司為顧客提供高品質(zhì)服務(wù)、良好購物環(huán)境

42、、物有所值商品等經(jīng)營理念和掌握營業(yè)目標(biāo)、毛利目標(biāo)、費(fèi)用目標(biāo)、利潤目標(biāo)等經(jīng)營目標(biāo);并制定計劃，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成目標(biāo);2上傳下達(dá)具有傳達(dá)并落實(shí)總部指令、規(guī)定、信息等，反饋門店信息和需求，發(fā)揮橋梁和紐帶作用堅(jiān)決執(zhí)行公司相關(guān)規(guī)范與要求，并跟蹤門店相關(guān)柜組及人員的執(zhí)行狀況負(fù)責(zé)員工日常工作安排，指導(dǎo),激勵，評估員工工作,協(xié)調(diào)矛盾及對員工進(jìn)行培訓(xùn)的責(zé)任3商品管理1、掌握商品進(jìn)、銷、存狀況及贈品的管理，負(fù)責(zé)控制商品和贈品的丟失和損耗,有采取相應(yīng)措施加強(qiáng)管理的責(zé)任;2、店長還須根據(jù)門店所處商圈狀況、客流趨向、消費(fèi)習(xí)性等因素對門店進(jìn)行小范圍的商品結(jié)構(gòu)調(diào)整，并重新配置商品陳列，同時，在配置時務(wù)必注意商品的關(guān)聯(lián)性陳列

43、，以免商品結(jié)構(gòu)脫節(jié)4賣場管理負(fù)責(zé)賣場布置、衛(wèi)生、秩序和氣氛等的具體的管理5促銷管理執(zhí)行促銷計劃、安排促銷工作、反饋促銷效果6人員管理收集整理員工/顧客的資料及意見，負(fù)責(zé)開展為員工/顧客服務(wù)的各項(xiàng)活動，并進(jìn)行總結(jié)、反饋、改善。7資產(chǎn)管理保證公司財產(chǎn)和設(shè)備的安全以及規(guī)范使用各類設(shè)備8保密管理保證公司文件、數(shù)據(jù)、資料等安全9財務(wù)管理嚴(yán)格管理門店收入和營業(yè)款，嚴(yán)格核準(zhǔn)進(jìn)場商品的數(shù)量、價格及質(zhì)量，嚴(yán)格控制門店各項(xiàng)費(fèi)用支出和各項(xiàng)可控費(fèi)，對門店盈虧負(fù)責(zé)第五部分 項(xiàng)目拓展數(shù)據(jù)分析表格范本目標(biāo)店項(xiàng)目立項(xiàng)分析目標(biāo)店位置分析目標(biāo)店人群消費(fèi)分析目標(biāo)店銷售收入預(yù)測目標(biāo)店業(yè)績預(yù)測目標(biāo)店經(jīng)營變動分析目標(biāo)店投資預(yù)算分析目標(biāo)店

44、現(xiàn)金流分析目標(biāo)店競爭分析項(xiàng) 目 基 本 情 況 表基本情況表一：甲方名稱甲方背景產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)狀況管理單位聯(lián)系電話業(yè)主證件商鋪出租證其他證件法人營業(yè)執(zhí)照注冊號目標(biāo)店基本租賃條件：新店地址交樓日期建筑面積M2使用面積M2實(shí) 用 率已使用年期 年租 期年免 租 期個月租 金 元M2管 理 費(fèi) 計租面積M2遞增情況%租金支付每月租金憑據(jù)頂 讓 費(fèi)0其他費(fèi)用目標(biāo)店場地基本條件 ：建筑功能所處樓層地板承重kg消防設(shè)施供電情況供電增容供水情況 Kg 管徑排水情況供氣情況中央空調(diào)扶 梯貨 梯排油煙出口進(jìn)貨通道卸貨停車位招牌位置路牌位置門口停車位主機(jī)位置冷卻塔位置冷柜主機(jī)位置城市規(guī)劃裝修程度其他消防、水、電、氣

45、、下水道配套目標(biāo)店所在商圈基本經(jīng)濟(jì)情況：調(diào)查地址 市 區(qū) （鎮(zhèn)）商圈戶數(shù)戶本地人口人流動人口人本地人口年均收入元流動人口年均收入消費(fèi)總額年社會消費(fèi)品總額為 萬元商 圈 屬 性城鄉(xiāng)結(jié)合部 大型社區(qū) 交通要道 純商業(yè)區(qū) 混合區(qū)合同談判人員項(xiàng) 目 立 地 調(diào) 查 表 情況表二：NO項(xiàng) 目狀 況備 注1人行道狀況可用,不需改造需小修需大修2店面門前道路寬度道 米2車道以下米2車道 米4車道米6車道米8車道及以上3停車臺數(shù)停車場 臺，路上 臺停車位是否收費(fèi) 4門店方向南東東南西南北東北西北西指擬開門方向5來回方便性200米內(nèi)路障有 處 無100米內(nèi)單行道有無300米內(nèi)施工影響道路有無6門店位置與人行道距

46、離店前設(shè)停車場少于8米8-14米 14米以上店前不設(shè)停車場03米2-5米 5米以上從人行道到門店的梯級0個12個35個5個以上7場地缺陷共 處,分別為：8公共設(shè)施共 處,分別為：公園、醫(yī)院、影劇院、學(xué)校等9公共交通工具地鐵線,出入口公共汽車線路： 公共小巴線路：站點(diǎn):其他:10100米范圍主要建筑物小區(qū)、小區(qū)、目 標(biāo) 店 立 地 位 置 示 圖 基本情況表三：目標(biāo)店位置圖：目標(biāo)店小區(qū)內(nèi)景：立地評分表店面面積鋪面寬度流動人口住戶數(shù)量店面性實(shí)用率m2分值m分值人/小時分值戶/km分值區(qū)分分值區(qū)分分值2502050 m10300020500030正方型108510250-2001845-50m920

47、00-2500185000400027橫式980859200-1501640-45m825002000163000-200024縱深型875-808150100143540m72000-1500142000-100021三角窗770-75%7100-501230-35m61500100012100018不規(guī)則670%6601030 m5100010100015得分合計： 分綜合評價： 商 圈 功 能 分 布 圖 商圈 分 布 圖功能互補(bǔ)藥店音像書店農(nóng)貿(mào)市場面包通訊食檔便利店美容干洗店眼鏡沖印文具服裝鞋店百貨項(xiàng)目附近商鋪售價每平方米 元項(xiàng)目附近商鋪?zhàn)饨鹈科椒矫?元/月商 圈 人 口 分 布 圖商

48、圈人口分布總戶數(shù) 戶常住人口 人計平均每戶 人商圈內(nèi)企事業(yè)單位消費(fèi)者結(jié)構(gòu) 新建小區(qū)樓盤銷售情況調(diào)查統(tǒng)計日期截至: 年 月 日 屋用途住宅商業(yè)寫字樓車位車庫摩托車位雜物間其他合計總可售套數(shù)面積當(dāng)前可售套數(shù)面積已預(yù)定套數(shù)面積已簽約套數(shù)面積已備案套數(shù)面積鎖定套數(shù)面積抵押套數(shù)面積查封套數(shù)面積銷售金額銷售均價綜合分析:項(xiàng)目銷售收入預(yù)測表目標(biāo)店覆蓋范圍及商圈發(fā)展史：覆蓋范圍:商圈發(fā)展史:生活區(qū)名稱設(shè)計戶數(shù)實(shí)際入住戶數(shù)人口當(dāng)前預(yù)計來店消費(fèi)戶數(shù)距目標(biāo)店步行時間分鐘分鐘分鐘分鐘分鐘分鐘分鐘分鐘分鐘合 計以每戶每月食品材消費(fèi)額以及每戶每月來店頻率推算營業(yè)額商 圈范 圍當(dāng)前住戶數(shù)（戶)平均每月每戶消費(fèi)額（元）本店占有率（)推算每月營業(yè)額（元）本店占有率（)來店頻率(月/次)客單價(元/人)推算每月營