《青劍湖報(bào)告》課件

1、青劍湖報(bào)告PPT課件青劍湖報(bào)告PPT課件目 錄一、宏觀環(huán)境分析二、蘇州別墅市場(chǎng)研究三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客源分析四、項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目核心定位六、項(xiàng)目建議2h目 錄一、宏觀環(huán)境分析4h宏觀環(huán)境分析3h宏觀環(huán)境分析5h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺(tái)后，蘇州商品房交易6、7、8月份市場(chǎng)成交指標(biāo)下降較多，市場(chǎng)反映明顯“國六條”政策重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長；進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管；規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住

2、房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。4h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策出臺(tái)后，蘇州商品房交易6、7、8宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項(xiàng)政策有利于緩解市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾。別墅開發(fā)受到了嚴(yán)格的控制。別墅產(chǎn)品將會(huì)逐步稀缺。停止別墅用地土地供應(yīng)2006年5月30日，國土資源部下發(fā)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知，決定從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。5h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析這項(xiàng)政策有利于緩解市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性矛盾宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則2006年7月13日，建設(shè)部正式公布了關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)

3、比例要求的若干意見(即165號(hào)文件)。.90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；.套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上；.今年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。6h宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則8h在此宏觀背景下，本項(xiàng)目包含優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更多的要接受市場(chǎng)考驗(yàn)和自身的挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析政策點(diǎn)評(píng)持續(xù)宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房價(jià)、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。從土地市場(chǎng)來看，別墅開發(fā)限令是把雙韌劍。在宏觀調(diào)控背

4、景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重新洗牌。7h在此宏觀背景下，本項(xiàng)目包含優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，更多的要接受市場(chǎng)考驗(yàn)和宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，帶動(dòng)了唯亭板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)十年GDP發(fā)展列表年份19941995199619971998199920002001200220032004200506年1-9GDP（億元）11.313.619.632.750.374.4130.5180.2252365503581511.7增長率（%）/19.944.666.953.647.975.438.139.745.137.815.5占全市比（%）/2.94.05.58.510.212.113.014.614.

5、48h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，帶動(dòng)了唯亭板塊經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊地位。園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況年份199819992000200120022003200420052006（1-11）園區(qū)房地產(chǎn)投資額4.355.076.097.8417.52862.13100.1103.5年增長率25.1%16.6%20.1%28.7%123.2%60.0%121.9%61.1%15.7%全市房地產(chǎn)投資額58.560.159.966.8107.3177.9334.3420409.6園區(qū)占全市比重7.4%8.4%10.2%11.7%16.3%15.7%18.

6、6%23.8%25.3%9h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)已經(jīng)成為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了行政區(qū)域的不斷擴(kuò)大，是園區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的機(jī)遇。大量外資企業(yè)和就業(yè)人口的進(jìn)入，帶來了大量的較高消費(fèi)能力群體和住宅市場(chǎng)的旺盛需求。經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)10h宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了行政區(qū)域的不斷擴(kuò)宏觀環(huán)境分析唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園區(qū)的北部城市副中心。唯亭鎮(zhèn)概況地理位置唯亭鎮(zhèn)東臨蘇州古城、西接昆山市、南靠園區(qū)中心地帶、陽澄湖、環(huán)抱青劍湖。行政區(qū)劃唯亭屬于蘇州工業(yè)園區(qū)下轄的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，在05年，唯亭合并了毗鄰的跨塘鎮(zhèn)。11h宏觀環(huán)境分析

7、唯亭鎮(zhèn)介紹唯亭鎮(zhèn)主導(dǎo)旅游度假功能，成為蘇州工業(yè)園宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非?？春谩Ｒ恍?唯亭北部新行政中心區(qū)域，將形成園區(qū)北部的行政和商務(wù)中心；二片:葑亭路沿線10萬人居住組團(tuán)和青劍湖地區(qū)5萬人居住組團(tuán)；三圈:青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈、陽澄湖沿線商業(yè)圈和312國道沿線商業(yè)帶；12h宏觀環(huán)境分析唯亭城市規(guī)劃良好的城市規(guī)劃，唯亭未來的發(fā)展前景非宏觀環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢(shì)和價(jià)值點(diǎn)。規(guī)劃詳情青劍湖環(huán)湖片區(qū)是唯亭鎮(zhèn)未來的行政商貿(mào)核心區(qū)。青劍湖環(huán)湖商業(yè)圈，將重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、高檔會(huì)所、賓館酒店等。環(huán)青劍湖沿線，將形成一個(gè)5萬人組團(tuán)的低密度社區(qū)。13h宏觀

8、環(huán)境分析青劍湖板塊青劍湖板塊定位是本案的先天優(yōu)勢(shì)和價(jià)值點(diǎn)蘇州別墅市場(chǎng)研究14h蘇州別墅市場(chǎng)研究16h別墅市場(chǎng)研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅別墅市場(chǎng)的起步（1994年-1998年）外企進(jìn)入蘇州，別墅高檔外銷獨(dú)棟別墅為主。古城區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)稀少。第二階段：經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流（1998年-2000年）出現(xiàn)TOWNHOUSE別墅形態(tài)，如獨(dú)墅苑、美墅緣，規(guī)劃缺少創(chuàng)新。第三階段：高檔別墅步入市場(chǎng)（2000年-2004年）蘇州別墅有了質(zhì)的飛躍，自然生態(tài)豪宅出現(xiàn)。代表項(xiàng)目“天倫隨園”、“碧瀛谷”。古城區(qū)內(nèi)則出現(xiàn)了以中式庭院風(fēng)格為主題的別墅項(xiàng)目如江楓院、寒舍等。4）第四階段：品牌開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代（200

9、4年開始）品牌開發(fā)商進(jìn)入，產(chǎn)品創(chuàng)新時(shí)代到來，如中海半島華府，受到蘇州市場(chǎng)的追捧。15h別墅市場(chǎng)研究蘇州別墅發(fā)展歷程第一階段：外銷別墅別墅市場(chǎng)的別墅市場(chǎng)研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場(chǎng)的分布狀況來看，目前初步形成太湖板塊陽澄湖板塊木瀆板塊古城區(qū)板塊園區(qū)板塊16h別墅市場(chǎng)研究蘇州別墅分布格局根據(jù)目前的別墅市場(chǎng)的分布狀況來看別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊概況：太湖板塊：靠太湖依山傍水，自然資源得天獨(dú)厚。區(qū)域環(huán)境適宜休閑、度假?？驮幢容^高端：蘇州本地經(jīng)商業(yè)主、區(qū)域外客戶，尤其是上海客戶占有重要地位，而且港臺(tái)和海外華人亦較多。該板塊具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?7h別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊概況：19h區(qū)域在售個(gè)

10、案情況列表別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊項(xiàng)目量體銷售均價(jià)（元/M2）面積范圍（M2）總價(jià)范圍（萬元）銷售率建筑風(fēng)格太湖之星三期250套1000024736328040080%歐式、現(xiàn)代天一墅62套150003009004001000現(xiàn)代翠峰山莊52套1500050071860085055%歐式碧瀛谷58套12000293427360-50050%現(xiàn)代寶島花園14000300-400390-52035%歐式太湖天闋46套12000600-800720-96050%日式高爾夫山莊12000400-450480-54040%現(xiàn)代西山恬園61套1000023032021827565%中式古北雅園120套11

11、000261-34327055030%西班牙太湖美山莊142套獨(dú)棟6700雙拼5200獨(dú)棟250-300雙拼1889518075%歐式東山景園175套獨(dú)立7500雙拼6000獨(dú)立260-300雙拼190獨(dú)立195-225雙拼11460%中式18h區(qū)域在售個(gè)案情況列表別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊項(xiàng)目量體銷售均價(jià)個(gè)案分布區(qū)域在售樓盤共12個(gè)：其中度假區(qū)中心和西山各5個(gè)，東山2個(gè)。產(chǎn)品形態(tài)度假區(qū)中心高端的獨(dú)立別墅為主；西山、東山樓盤多層和聯(lián)體別墅為主，也有少量的獨(dú)棟。價(jià)格分析價(jià)格因素：湖景、山景。度假區(qū)中心：獨(dú)棟主力價(jià)格1.2萬元/平方米以上；西山、東山：多層價(jià)格3300-3400元/平方米左右； 聯(lián)體

12、別墅5000-6000元/平方米之間； 獨(dú)立別墅1萬元/平方米左右。別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊19h個(gè)案分布別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊21h主力面積分析獨(dú)棟主力面積差別比較大；獨(dú)棟280-320平方米的戶型去化較快；聯(lián)體別墅在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)相對(duì)稀缺。主力總價(jià)分析獨(dú)立別墅主力總價(jià)帶差別很大；主力總價(jià)范圍300萬-500萬之間，其中350萬的總價(jià)銷售較好。產(chǎn)品分析基本上都帶獨(dú)立花園；產(chǎn)品風(fēng)格園林式、中式、日式和歐式等種類齊全。別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊20h主力面積分析別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊22h去化分析整個(gè)太湖區(qū)域以旅游度假型為主，總價(jià)較高；區(qū)域內(nèi)別墅的去化速度和去化率較低。客源分析本地業(yè)主大約50%，

13、外地投資主要來自上海。購買者主要是私營業(yè)主。主要用途為度假，同時(shí)都帶有投資目的。1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨(dú)立別墅為主，聯(lián)體別墅相對(duì)稀缺；2、從銷售情況來看，高總價(jià)的獨(dú)立別墅銷售緩慢，總價(jià)成為影響項(xiàng)目去化的主要因素之一。別墅市場(chǎng)研究太湖別墅板塊21h去化分析1、太湖旅游度假區(qū)在售樓盤以高檔的獨(dú)立別墅為主，聯(lián)體別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊概況：木瀆是山水園林古鎮(zhèn)，擁有眾多私家園林與風(fēng)景名勝，經(jīng)濟(jì)型別墅、高端別墅皆有。由于木瀆離新區(qū)較近，區(qū)域別墅主力客源為蘇州本地高端客源，有公務(wù)員、文教事業(yè)和商界精英。對(duì)市場(chǎng)影響力較大的產(chǎn)品如天倫隨園、天鄰風(fēng)景則會(huì)吸引區(qū)域外的實(shí)力客戶，如上海、浙江等地。22h

14、別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊概況：24h別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平方米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）建筑風(fēng)格蘇園居住型06.451套200-300聯(lián)體7200150-220萬現(xiàn)代中式泉景十八島05.10135套260-270雙拼6900180萬現(xiàn)代天倫隨園居住兼度假03.465套35656713000-15000600-1000中式園林天鄰風(fēng)景三期03.4160套320600獨(dú)立9500300600現(xiàn)代、歐式23h別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名類型開盤日期產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域別墅以居住為主，經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)棟、聯(lián)體、雙拼占據(jù)市場(chǎng)主體地位。價(jià)格分

15、析目前木瀆在售別墅基本進(jìn)入尾盤階段，雙拼和聯(lián)體價(jià)格在7000元左右/平米，獨(dú)棟價(jià)格在10000元/平米。主力面積獨(dú)棟面積在320-600平米，小面積去化快；雙拼面積在200-300平米左右，市場(chǎng)供不應(yīng)求。主力總價(jià)目前300-400萬以內(nèi)的總價(jià)市場(chǎng)接受度相對(duì)較高；雙拼和聯(lián)排別墅總價(jià)范圍150-220萬元之間，主力總價(jià)180萬元左右。別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊24h產(chǎn)品形態(tài)別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊26h產(chǎn)品分析木瀆別墅中式風(fēng)格為主，包括園林式、現(xiàn)代徽式。去化分析此前推出的蘇園、泉景十八島，由于面積小、總價(jià)較低，故去化速度較快；而天鄰風(fēng)景、天倫隨園的戶型較大，品質(zhì)較高，故去化周期較長?？驮捶治雎?lián)排雙拼

16、客源：木瀆私營業(yè)主為主；新區(qū)、市區(qū)、吳中區(qū)的私營業(yè)主；政府機(jī)關(guān)、企業(yè)高管；獨(dú)立別墅客源：江浙投資客、蘇州客戶（居住、投資）；臺(tái)灣人別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊25h產(chǎn)品分析別墅市場(chǎng)研究木瀆別墅板塊27h別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊概況：古城區(qū)別墅的價(jià)值當(dāng)屬蘇州之冠，其蘊(yùn)涵了2500年深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及古典私家園林。區(qū)域吸引了對(duì)蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上?？蛻?、港臺(tái)和海外華人等。26h別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊概況：28h別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名類型開盤日期量體面積范圍（平米）單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）建筑風(fēng)格庭園居住型05.9一期聯(lián)體20套209387130

17、00250500中式大觀名園居住型一期04.9聯(lián)體37套170373770010000130400現(xiàn)代金帝城市別墅居住型05下半年聯(lián)體121套180、2109000-12000180-220現(xiàn)代中式世家留園居住型05.10聯(lián)體64套234-24210000240現(xiàn)代中式拙政東園居住度假04.6獨(dú)棟30套30040020000600800中式27h別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名類型開盤日產(chǎn)品形態(tài)本區(qū)域以中式別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)主要以聯(lián)體為主，其余少量獨(dú)立別墅。價(jià)格分析聯(lián)體均格在1萬-1.3萬元/平米。未來市區(qū)獨(dú)棟價(jià)格將突破20000元/平米。主力面積在售聯(lián)體別墅面積在180-2

18、40平米為主力面積，獨(dú)棟面積在300-400平米之間。主力總價(jià)古城區(qū)別墅以自住型為主，區(qū)域推案量較少。市場(chǎng)去化速度較快。別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊28h產(chǎn)品形態(tài)別墅市場(chǎng)研究古城區(qū)別墅板塊30h別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：園區(qū)商品房以高層住宅為主，別墅是區(qū)域市場(chǎng)的一個(gè)稀缺產(chǎn)品。高端品質(zhì)純別墅主要圍繞金雞湖優(yōu)越的景觀資源展開；大型的居住社區(qū)也連帶有經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體、疊加別墅。29h別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊概況：31h別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)萬元/平米主力面積（平米）總價(jià)范圍（元）去化率建筑風(fēng)格湖西翠湖雅居2獨(dú)立聯(lián)體1.7（聯(lián)體）2（獨(dú)立

19、）300聯(lián)體350獨(dú)立510萬（聯(lián)體）700萬（獨(dú)立）75%意式湖東半島華府119戶聯(lián)排雙拼0.95聯(lián)排1.35雙拼240-280228-308100%意式湖濱一號(hào)聯(lián)排62聯(lián)體1-1.1247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排獨(dú)立疊加聯(lián)排0.95獨(dú)棟1聯(lián)排240-300獨(dú)棟334-463216-30050%德式楓情水岸88戶疊加0.85220-240187-20459%現(xiàn)代雙湖高爾夫花園92戶疊加0.9220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排0.85215180萬95%現(xiàn)代30h別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表板塊名稱總案產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)棟、雙

20、拼、聯(lián)體和疊加別墅皆有。聯(lián)體別墅占據(jù)主體。建筑風(fēng)格也豐富多彩，有現(xiàn)代式、意式、德式、英式、法式以及中式等。價(jià)格分析聯(lián)體均價(jià)約9500元/平方米左右；獨(dú)棟均價(jià)10000元/平米以上；疊加別墅單價(jià)相對(duì)便宜，價(jià)格在8500-9000元/平方米之間。主力面積目前在售聯(lián)體面積在240-280平方米左右，雙拼在280平方米左右。別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊31h產(chǎn)品形態(tài)別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊33h主力總價(jià)疊加別墅總價(jià)在200萬-240萬之間；聯(lián)體別墅基本在240-300萬?？驮辞闆r客源基本上以園區(qū)外企高管、私企老板、市區(qū)私企老板、部分外籍人士為主，以及部分投資客源。銷售情況由于區(qū)域別墅推量較小，加上

21、地段價(jià)值、優(yōu)美環(huán)境和完善的配套，因此別墅項(xiàng)目銷售形勢(shì)比較好。別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊32h主力總價(jià)別墅市場(chǎng)研究園區(qū)板塊別墅板塊34h別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊概況：在陽澄湖的西岸，分布著多個(gè)高檔的別墅社區(qū)，共同構(gòu)成了相城的高檔居住地段。主要?jiǎng)e墅樓盤有：中興高爾夫別墅、招商依云水岸、酈城別墅、靜湖國際水岸、領(lǐng)島別墅和聆湖麗墅。別墅群簇，坐擁萬畝陽澄湖畔美景。33h別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊概況：35h別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名量體面積范圍單價(jià)總價(jià)銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨(dú)立48聯(lián)體18獨(dú)立364-371聯(lián)體200-238獨(dú)棟6200聯(lián)排520

22、0130200別墅90%歐式鸝島別墅獨(dú)棟16聯(lián)體64獨(dú)棟290-455聯(lián)體199244獨(dú)棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨(dú)立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨(dú)立256286聯(lián)體203225獨(dú)立6400聯(lián)體500010018075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨(dú)棟320360雙拼280310獨(dú)棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241303疊加185188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代34h別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊區(qū)域在售個(gè)案情況列表案名量體面積戶型面積差異大按分布區(qū)域劃分，可將相城區(qū)別

23、墅市場(chǎng)分為中心城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩塊?，F(xiàn)以列表形式進(jìn)行分析。別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范圍（平方米）獨(dú)棟中心城區(qū)290455周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)256371雙拼中心城區(qū)199303聯(lián)體疊加周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)203239中心城區(qū)18518835h戶型面積差異大別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊物業(yè)類型區(qū)域面積范別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊客源方面別墅客源分布市區(qū)、相城、園區(qū)為主，客源的職業(yè)以私營業(yè)主和外企高級(jí)管理人員為主。區(qū)域市場(chǎng)綜合分析相城區(qū)別墅群主要以居住型為主，度假別墅為輔；相城區(qū)在售別墅中多數(shù)有聯(lián)排別墅，面積多控制在250平方米左右，聯(lián)排供應(yīng)充足；面積在200240平方米的居住型別墅市場(chǎng)接受度更高。3

24、6h別墅市場(chǎng)研究相城板塊別墅板塊客源方面38h別墅市場(chǎng)研究市場(chǎng)分析總結(jié)戶型面積普遍偏大單價(jià)、總價(jià)一路走高產(chǎn)品日新月異，品質(zhì)提升較快營銷手段不斷升級(jí)經(jīng)濟(jì)型居住別墅成為市場(chǎng)主打37h別墅市場(chǎng)研究市場(chǎng)分析總結(jié)戶型面積普遍偏大39h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析38h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析40h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇整體市場(chǎng)狀況中心城區(qū)環(huán)石湖板塊環(huán)太湖板塊工業(yè)園區(qū)高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)金雞湖板塊環(huán)春申湖板塊環(huán)陽澄湖板塊木瀆板塊新區(qū)周邊板塊目前市場(chǎng)尚未真正啟動(dòng)主流價(jià)位：6000-7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源代表樓盤：石湖之韻關(guān)鍵詞：景觀、產(chǎn)品力依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端主流價(jià)位：10000元/M

25、2以上產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)立別墅為主主要客源：蘇州及上海的度假投資客源代表樓盤：太湖之星相城區(qū)主流價(jià)位：10000元/M2以上產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源代表樓盤：中海半島華府關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣主流價(jià)位：7000元/M2左右產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加代表樓盤：蘇園關(guān)鍵詞：價(jià)位、市場(chǎng)時(shí)機(jī)主流價(jià)位：6000-7000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體疊加獨(dú)立主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場(chǎng)先機(jī)代表樓盤：依云水岸主流價(jià)位：5000元/M2產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主主要客源：新區(qū)及市區(qū)的自住客源代

26、表樓盤：名墅關(guān)鍵詞：價(jià)位、時(shí)機(jī)39h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇整體市場(chǎng)狀況環(huán)石湖板塊高新區(qū)吳中區(qū)環(huán)春申湖板塊木瀆市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密度居住區(qū)；相城板塊：沿陽澄湖西岸別墅區(qū)。環(huán)金雞湖板塊：高檔別墅所在地；湖東板塊：靠近本案區(qū)域最近；雙湖板塊：園區(qū)中心板塊市場(chǎng)補(bǔ)充；相城板塊唯亭板塊雙湖板塊湖東板塊環(huán)湖板塊40h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)明確唯亭板塊：規(guī)劃為低密度居住區(qū)；相城板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊在售個(gè)案情況板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)（元/平米）主力面積（平方米）總價(jià)范圍（元）去化率建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖板塊翠湖雅居2獨(dú)立聯(lián)體17000（聯(lián)體）20000（獨(dú)立）300聯(lián)體350獨(dú)立510萬聯(lián)體70

27、0萬獨(dú)立75%意式半島華府119戶聯(lián)排雙拼12000（聯(lián)排）14000（雙拼）240-280228-308100%意式產(chǎn)品分析獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格意式為主。價(jià)格分析在均價(jià)約1.2-2萬元/平米左右，單價(jià)占據(jù)園區(qū)榜首。主力總價(jià)獨(dú)棟主力總價(jià)350萬；聯(lián)體主力總價(jià)240-300萬?？驮辞闆r客源以園區(qū)外企高管、部分外籍人士為主。41h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊在售個(gè)案情況板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析環(huán)金雞湖板塊目前市場(chǎng)存量比較多，別墅總存量達(dá)到33.1萬平方米，本板塊是園區(qū)未來別墅的主力市場(chǎng)之一。板塊名稱開盤總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)（元/平米

28、）主力面積（平米）建筑風(fēng)格環(huán)金雞湖晉合06號(hào)地塊未定12.2獨(dú)立、聯(lián)體、雙拼未定未定未定中海07號(hào)地塊未定13.9未定未定未定未定中金玫瑰灣上半年7雙拼、聯(lián)體聯(lián)體10000210西班牙42h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊未來供應(yīng)分析環(huán)金雞湖板塊目前市場(chǎng)存量比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)中海半島華府 坐擁金雞湖八景之一的金雞墩； 原版移植的異域風(fēng)情易受本地高端客群青睞； 中海強(qiáng)大的品牌實(shí)力和在本土迅速擴(kuò)張的土地收購行動(dòng)形成的品牌號(hào)召力； 滿足本地高端客戶群需求的戶型設(shè)計(jì)及建材配套； 建立在數(shù)盤聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上的巨大的營銷合力和情景營銷模式的成功運(yùn)用。43h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇環(huán)金雞湖板塊重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)中海半島華府4

29、5h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇湖東板塊在售個(gè)案情況產(chǎn)品分析獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體三種產(chǎn)品類型，聯(lián)體占據(jù)主體。建筑風(fēng)格多樣。價(jià)格分析疊加別墅均價(jià)約0.85萬元/平米，聯(lián)體均價(jià)0.95-1萬元/平米左右，獨(dú)棟均價(jià)約1萬元/平米左右，獨(dú)棟單價(jià)不高。主力總價(jià)主力總價(jià)范圍200-300萬。板塊名稱總案量產(chǎn)品類型均價(jià)元/平米主力面積（平米）總價(jià)范圍萬元去化率建筑風(fēng)格湖東板塊湖濱一號(hào)聯(lián)排62聯(lián)體10000247-282247-310100%意式德邑5萬方共180戶聯(lián)排、獨(dú)立疊加聯(lián)排9500獨(dú)棟10000聯(lián)排240-300獨(dú)棟334-463216-30050%德式伊頓小鎮(zhèn)32戶聯(lián)體10000376-427平米350-40059%英

30、式楓情水岸88戶疊加8500220-240187-20459%現(xiàn)代44h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇湖東板塊在售個(gè)案情況產(chǎn)品分析板塊名稱總案量產(chǎn)品類型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)（元/平米）主力面積（平米）建筑風(fēng)格湖東板塊萬科別墅未定12.5聯(lián)體未定未定-巴黎印象未定4小高層多層聯(lián)體未定未定法式伊頓小鎮(zhèn)未定2多層、聯(lián)體未定350英式中海08號(hào)未定2多層小高層聯(lián)體未定未定未定目前湖東開發(fā)存量達(dá)到20.5萬平方米。幾個(gè)主要項(xiàng)目都不是純別墅區(qū)，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)體別墅為主，我司認(rèn)為該板塊地段區(qū)位優(yōu)越，產(chǎn)品類型對(duì)于本案戶有直接競(jìng)爭(zhēng)影響。45h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇未來供應(yīng)分析板塊名稱開盤總案量產(chǎn)品類型均

31、價(jià)主力面積市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)德邑別墅(德邑花園) 德邑是中新置地在蘇州開發(fā)的第一個(gè)真正意義上的高端別墅項(xiàng)目。 在建筑規(guī)劃上秉承德式建筑理念，采用簡(jiǎn)約、內(nèi)斂的幾何造型。 推廣主題為“郵寄一個(gè)德國給你”，主打湖東CBD內(nèi)首席別墅需求。 主要推廣手段為大型戶外POP、新聞媒體軟性報(bào)道和SP活動(dòng)。主要目標(biāo)客戶群仍然是園區(qū)高收入人群和蘇州大市范圍內(nèi)的私營企業(yè)主。46h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)德邑別墅(德邑花園)48h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇雙湖板塊分析在售個(gè)案情況產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型是聯(lián)體、疊加別墅為主體?，F(xiàn)代建筑風(fēng)格。價(jià)格分析均價(jià)0.85-0.9萬元/平米左右，單價(jià)位居園區(qū)最低。主力總價(jià)主力總

32、價(jià)范圍180-220萬。板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)元/平米主力面積（平方米）總價(jià)范圍（元）去化率建筑風(fēng)格雙湖高爾夫花園92戶疊加別墅9000疊加220-240198-21690%現(xiàn)代湖適別墅1.8聯(lián)排8500（聯(lián)排）215180萬聯(lián)排95%現(xiàn)代47h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇雙湖板塊分析在售個(gè)案情況產(chǎn)品分析板塊名稱總案量產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊開發(fā)存量達(dá)到49.2萬平方米，位居園區(qū)開發(fā)存量之首，未來產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)體別墅為主。在地段、產(chǎn)品類型、總價(jià)方面對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)最大。板塊名稱總案量（萬）產(chǎn)品類型均價(jià)（元/平米）主力面積（平方米）建筑風(fēng)格雙湖水墨江南14.7聯(lián)體未定未定中式星島仁恒10聯(lián)體未定未

33、定未定大湖城邦別墅組團(tuán)4聯(lián)體未定未定未定浙江杭龍20.5雙拼、聯(lián)體未定未定未定48h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇未來供應(yīng)分析目前雙湖板塊開發(fā)存量達(dá)到49.2萬平方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)水墨江南水墨江南位于園區(qū)金雞湖與獨(dú)墅湖兩湖之間。傳承蘇州古典園林建筑風(fēng)格。 聯(lián)體、雙拼、獨(dú)立別墅。面對(duì)相同市場(chǎng)，主要吸引園區(qū)中高端客戶群。49h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)水墨江南51h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇相城板塊在售個(gè)案情況案名量體面積范圍單價(jià)總價(jià)銷售率建筑風(fēng)格戶平方米元/平方米萬元麗晶星河獨(dú)立48聯(lián)體18獨(dú)立364-371聯(lián)體200-238獨(dú)棟6200聯(lián)排5200130200別墅90%歐式鸝島別墅獨(dú)棟16聯(lián)體64獨(dú)棟2

34、90-455聯(lián)體199244獨(dú)棟0.75萬-1萬聯(lián)體470094200別墅60%現(xiàn)代中興高爾夫獨(dú)立207311-44612000400以上80%北美聆湖麗墅46000獨(dú)立256286聯(lián)體203225獨(dú)立6400聯(lián)體500010018075%北美陽澄領(lǐng)島79354獨(dú)棟320360雙拼280310獨(dú)棟6500雙拼580080%依云水岸一期220聯(lián)體241303疊加185188聯(lián)體7500疊加6700聯(lián)體180，疊加120一期95%現(xiàn)代50h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇相城板塊在售個(gè)案情況案名量體面積范圍單價(jià)總價(jià)銷售率市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇相城板塊產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型齊全，聯(lián)體別墅為主。以居住型為主，度假別墅為輔，聯(lián)排主力面積在25

35、0平方米左右；價(jià)格分析相城中心區(qū)域獨(dú)棟均價(jià)0.75-1.2萬元/平米之間，聯(lián)體均價(jià)47007500元/平米之間，價(jià)格相差較大。主力總價(jià)總價(jià)相差較大，范圍在100-400萬之間，主力價(jià)格段是180萬-200萬之間。51h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇相城板塊產(chǎn)品分析53h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)依云水岸規(guī)劃分析在蘇州傳統(tǒng)庭院風(fēng)格的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代西方的居住方式。產(chǎn)品分析產(chǎn)品以聯(lián)排別墅和花園洋房為主。企劃推廣戶外；報(bào)紙；房交會(huì)。客源分布主力客戶為蘇州市區(qū)和相城當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、公務(wù)員較多，其次是園區(qū)外企業(yè)中高管占到相當(dāng)大一部分。52h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng)依云水岸54h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇唯亭板塊分析君地地塊

36、是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該地塊2006年8月份成交，建筑形態(tài)也會(huì)有別墅產(chǎn)品，是本案的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)，為了提高板塊價(jià)值，君地項(xiàng)目和本案又是互動(dòng)關(guān)系。編號(hào)地塊坐落基地面積容積率建筑面積樓面地價(jià)成交單位競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)平方米平方米元/平米蘇地2006-B-16青劍湖西北星澄路以東185665.61.2/0.8/0.61543102333上海君地實(shí)業(yè)威脅最大53h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇唯亭板塊分析君地地塊是區(qū)域內(nèi)本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價(jià)主力客源未來推量代表項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)環(huán)金雞湖板塊獨(dú)棟聯(lián)排1.2萬-2萬園區(qū)外企高管外籍人士33.1萬翠湖雅居半島華府競(jìng)爭(zhēng)較小湖東板塊聯(lián)體、雙拼

37、0.85 -1萬私企業(yè)主園區(qū)高管20.5萬湖濱一號(hào)德邑、伊頓競(jìng)爭(zhēng)較大雙湖板塊聯(lián)體、疊加0.85-0.9萬私營業(yè)主外企高管49.2萬高爾夫花園湖適競(jìng)爭(zhēng)較大相城板塊聯(lián)體為主獨(dú)棟0.75-1.2萬聯(lián)體0.5-0.75萬元市區(qū)、相城、園區(qū)依云水岸中興高爾夫競(jìng)爭(zhēng)較大54h市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)板塊產(chǎn)品類型主力單價(jià)主力客源未來推量代項(xiàng)目分析55h項(xiàng)目分析57h項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目地塊概況東：東部為28號(hào)地塊，未來開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)，目前為空地；南：地塊南面為唯亭的主干道雙陽路；西：緊靠地塊西面是河道支流；青劍路；青劍湖東岸。北：地塊北面為大片空地，未來也將建設(shè)成為住宅區(qū)。本案在區(qū)位及自然環(huán)境方面具有一定的優(yōu)勢(shì)周邊環(huán)

38、境56h項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目地塊概況東：東部為28號(hào)地塊，未來開發(fā)建設(shè)住宅項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案地處唯亭鎮(zhèn)未來新城鎮(zhèn)中心；環(huán)境優(yōu)越本案西臨青劍湖，自然環(huán)境優(yōu)美；交通便利滬寧高速陽澄湖服務(wù)區(qū)、312國道，滬寧鐵路等；市場(chǎng)前景陽澄湖板塊將成為太湖板塊之后的一大熱點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)57h項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案地處唯亭鎮(zhèn)未來新城區(qū)域現(xiàn)狀青劍湖區(qū)域配套設(shè)施不全；湖景資源不足青劍湖面積較小，知名度不高。生活機(jī)能缺乏地塊周邊區(qū)域生活機(jī)能及配套情況較差。公共交通不足目前青劍湖周邊只有87一條公交線路。劣勢(shì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 58h區(qū)域現(xiàn)狀青劍湖區(qū)域配套設(shè)施不全；劣勢(shì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT經(jīng)

39、濟(jì)發(fā)展園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃為區(qū)域房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展提供了動(dòng)力；配套逐步成熟未來區(qū)域配套將逐步成熟；別墅用地停批別墅項(xiàng)目的稀缺性更為突出。機(jī)會(huì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 59h經(jīng)濟(jì)發(fā)展園區(qū)及唯亭鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；機(jī)會(huì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWO區(qū)域人氣不足需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入；國家宏觀政策對(duì)別墅等高端產(chǎn)品的調(diào)控力度較大；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈遠(yuǎn)景不明未來一段時(shí)期蘇州樓市的走勢(shì)仍不明朗。威脅項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析 60h區(qū)域人氣不足需要外區(qū)域客戶的導(dǎo)入；威脅項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWO項(xiàng)目分析結(jié)論總體而言，本案優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)交互存在。關(guān)鍵如何充分利用潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)，規(guī)避、弱化威脅。需要充分利用項(xiàng)目

40、企劃包裝、注重營銷策略的運(yùn)用。充分挖掘項(xiàng)目本身的潛在價(jià)值，取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。61h項(xiàng)目分析結(jié)論總體而言，本案優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)交互存在。63h項(xiàng)目核心定位62h項(xiàng)目核心定位64h項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位依據(jù)居住型別墅已成為別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)。項(xiàng)目位于青劍湖畔，環(huán)境優(yōu)美。別墅市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。建筑風(fēng)格多樣化，產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須遵循差別化原則。合理控制面積、總價(jià)，項(xiàng)目迅速市場(chǎng)突破。63h項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位依據(jù)居住型別墅已成為別墅市場(chǎng)的主項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位園區(qū)北部新城純加州湖畔美墅定位詮釋強(qiáng)調(diào)本案處于唯亭北部新城鎮(zhèn)中心青劍湖板塊，板塊地段價(jià)值高；強(qiáng)調(diào)本案周邊自然環(huán)境優(yōu)美提高別墅居住品質(zhì)。南加州風(fēng)

41、格我們認(rèn)為該別墅產(chǎn)品比較獨(dú)特，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。64h項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位園區(qū)北部新城純加州湖畔美墅定位詮釋項(xiàng)目定位價(jià)格建議獨(dú)棟均價(jià)：10000元/平方米聯(lián)拼均價(jià)：7500元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一：目前主要參雙湖板塊、相城板塊的銷售價(jià)格；依據(jù)二：并充分考慮本案價(jià)值點(diǎn)，所以在價(jià)格定位上有一定的差異性。（具體價(jià)格視的周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案推案時(shí)機(jī)、銷售狀況及本案的前期預(yù)約狀況最后確定）65h項(xiàng)目定位價(jià)格建議獨(dú)棟均價(jià)：10000元/平方米定位依據(jù)依據(jù)一項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位客源來源比例估算表我司認(rèn)為本項(xiàng)目的客源定位如下：唯亭本地客戶、園區(qū)客戶、相城區(qū)和市區(qū)客戶，還有外地投資客戶產(chǎn)品客戶來源估算比例別墅唯

42、亭本地私營業(yè)主28%園區(qū)企業(yè)中高管理層25%政府機(jī)關(guān)人員10%市區(qū)私營業(yè)主16%部分相城私營業(yè)主6%投資客和職業(yè)炒家10%其他5%66h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位客源來源比例估算表我司認(rèn)為本項(xiàng)目的客源定項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主身份特征： 在唯亭、園區(qū)、相城合木瀆經(jīng)營有自己經(jīng)營產(chǎn)品的私營業(yè)主年齡特征： 約為35-55歲之間購房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性化需求很高；物業(yè)管理水準(zhǔn)要求高；偏向于親水住宅；自然及人文景觀要求高；總價(jià)承受能力強(qiáng)。中產(chǎn)階級(jí)身份特征： 在市區(qū)、園區(qū)、相城工作的公務(wù)員、醫(yī)生、藝術(shù)家等年齡特征： 約為30-45歲之間購房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：喜歡城郊生活方式、優(yōu)

43、美自然環(huán)境；對(duì)社區(qū)周邊配套設(shè)施要求較高；注重社區(qū)檔次感；注重居住的品質(zhì)；大多有車，對(duì)道路交通關(guān)注。67h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位私企業(yè)主中產(chǎn)階級(jí)69h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級(jí)白領(lǐng)身份特征： 園區(qū)外資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層、高新技術(shù)方面的白領(lǐng)人士年齡特征： 約為35-45歲之間購房目的： 以自用為主消費(fèi)特征：注重周邊環(huán)境及配套便利；要求交通方便；強(qiáng)調(diào)舒適，安全；注重開發(fā)商的品牌；總價(jià)承受較弱；喜歡經(jīng)濟(jì)型別墅。投資客身份特征： 本地或者外來地投資客年齡特征： 約為35-45歲之間購房目的： 看好區(qū)域未來發(fā)展前景，以投資為主消費(fèi)特征：要求產(chǎn)品升值潛力大；區(qū)域發(fā)展規(guī)劃完善；要求產(chǎn)品力強(qiáng)；長期關(guān)注蘇州樓市，對(duì)

44、房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的認(rèn)知。68h項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位園區(qū)外企高級(jí)白領(lǐng)投資客70h項(xiàng)目建議69h項(xiàng)目建議71h項(xiàng)目建議規(guī)劃意向歷史上自然形成的集鎮(zhèn)，往往先有一個(gè)集中的公共聚集點(diǎn)。 隨著人口的增加，公共建筑逐漸生長，旁邊逐漸形成了聚集形態(tài)的居住群落。城市的軌跡，也就是活動(dòng)的人與城市空間互動(dòng)的歷史時(shí)間的記錄。 建議把這種人類最為自然的演進(jìn)法則，融匯到社區(qū)的建筑和景觀中，不論是演繹歷史從古到今面貌的風(fēng)情街，還是四季分明的植物風(fēng)景帶，它在自然的時(shí)間演進(jìn)中形成集中性、全開放的“城市邊界”和私密性、聚集的“生態(tài)村落”。 人類與生俱來對(duì)美的欣賞、對(duì)幸福的渴求、對(duì)理想家園的尋覓，是恒久不變的主題。陶淵明在桃花源記中

45、描繪了讓世人神往的世外桃源；莎士比亞在詩中詠嘆他的愛與幸福、夢(mèng)與家園；海德格爾在他的哲學(xué)著作中這樣闡釋他的理想：人，詩意的棲居于大地。自然為本，人行為尊。創(chuàng)造生活的美域家園，構(gòu)筑休養(yǎng)生息的人性化居所，是社區(qū)規(guī)劃的核心理念。突出別墅區(qū)的整體性，以體現(xiàn)“永續(xù)發(fā)展的生態(tài)的別墅社區(qū)”。 并且充分利用原有地形和環(huán)境，將集中綠化與別墅區(qū)相結(jié)合，綠景穿梭其中，使戶戶見綠、推窗見景。交通格局設(shè)置為連續(xù)暢通的步行系統(tǒng)：通達(dá)居住區(qū)內(nèi)景觀空間或公共場(chǎng)所，合理解決人車分流。70h項(xiàng)目建議規(guī)劃意向歷史上自然形成的集鎮(zhèn)，往往先有一個(gè)集中的公共項(xiàng)目建議建筑特色建筑風(fēng)格別墅的風(fēng)格定位為南加州風(fēng)格體現(xiàn)南加州民居與現(xiàn)代簡(jiǎn)潔相交融

46、的建筑特色，開辟一個(gè)親切自然、令人放松的具居住氛圍的別墅風(fēng)格。南加州風(fēng)格是北美風(fēng)格之一。北美風(fēng)格是一種混合的產(chǎn)物，即在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間有融合，又相互影響。南加州風(fēng)格實(shí)際上是從傳統(tǒng)的西班牙建筑風(fēng)格演變而來的。早期，它的建筑厚實(shí)形體、小窗洞、黃灰色的抹灰、實(shí)墻、原始木方等特殊的材質(zhì)，讓建筑顯得粗放自然，整體環(huán)境透露著一種宗教的神秘感。后期，大約在19世紀(jì)晚期，由于新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)的興起，它也開始講究裝飾，但它強(qiáng)調(diào)鐵藝的運(yùn)用，呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔、粗獷的時(shí)尚，一派異域風(fēng)情。南加州的異國風(fēng)情則讓人感受到精神與身體的尊崇空間,近乎完美的生活空間,貴族的奢華感油然而生。陽光、水岸、椰影居住區(qū)的自

47、然休閑，以美國南加州式的爛漫風(fēng)情，帶給人一種全新的居住體驗(yàn)。異域情調(diào)、熱烈奔放的小區(qū)景觀，陽光戶型、通透的水岸建筑，一個(gè)既時(shí)尚動(dòng)感又悠閑自得的新城市生活，應(yīng)運(yùn)而生。71h項(xiàng)目建議建筑特色建筑風(fēng)格73h項(xiàng)目建議建筑特色建筑立面在純粹同質(zhì)的建筑中，糅合地中海的建筑元素讓傳統(tǒng)與現(xiàn)代找到了張力與平衡。對(duì)外部環(huán)境的充分利用，盡可能讓每一個(gè)房間都能欣賞到窗外的景色、簡(jiǎn)潔、大方、明朗。在現(xiàn)代、生態(tài)的居住理念中，建筑完成了與人居感受的交流、溝通與適宜和諧，建筑的空間成為了心靈的安頓。建筑保留紅瓦、拱窗、拱洞、大面積的彩色水泥抹墻、人造藝術(shù)石墻建筑物空間層次豐富，樓梯間成為景觀的制高點(diǎn)，步移景異。建筑外墻面建議

48、采用從美國進(jìn)口的彩色水泥，用人工抹灰，使墻面斑斑駁駁，墻角處光滑到是角而非直角。這樣，南加州手工風(fēng)格躍然墻面，同時(shí)體現(xiàn)出建筑的歷史感。建筑立面高貴富有韻味，建筑布局錯(cuò)落有致。建議屋頂鋪設(shè)色彩和諧的三色筒瓦，立面采用文化石與加州原味經(jīng)典手工抹墻（STUCCO）的搭配，小窗鐵藝、帶立體感的圓拱門、裝飾原木構(gòu)件、百葉窗、美國進(jìn)口大門、花崗巖石鑲嵌的門窗套和花窗等細(xì)節(jié)點(diǎn)綴，使墻體具有立體感和韻味，體現(xiàn)加州建筑簡(jiǎn)約、灑脫、陽光、向上的現(xiàn)代個(gè)性。72h項(xiàng)目建議建筑特色建筑立面74h項(xiàng)目建議立面示意圖73h項(xiàng)目建議立面示意圖75h項(xiàng)目建議立面示意圖74h項(xiàng)目建議立面示意圖76h項(xiàng)目建議立面示意圖75h項(xiàng)目建

49、議立面示意圖77h項(xiàng)目建議立面示意圖76h項(xiàng)目建議立面示意圖78h項(xiàng)目建議立面示意圖77h項(xiàng)目建議立面示意圖79h項(xiàng)目建議立面示意圖78h項(xiàng)目建議立面示意圖80h項(xiàng)目建議立面示意圖79h項(xiàng)目建議立面示意圖81h項(xiàng)目建議戶型建議面積大小戶型分為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅三個(gè)部分。獨(dú)棟別墅面積：300-320平米左右雙拼別墅面積：230 260 平米聯(lián)排別墅面積：180 230 平米80h項(xiàng)目建議戶型建議面積大小戶型分為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320.56平米81h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320.56平米83h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320平米82h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅面積約為320平米84h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅一層平面三層平面二層平面83h項(xiàng)目建議獨(dú)棟別墅一層平面三層平面二層平面85h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：250平米84h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：250平米86h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：260平米85h項(xiàng)目建議雙拼別墅面積約為：260平米87h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅面積約為：200平米86h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅面積約為：200平米88h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面87h項(xiàng)目建議聯(lián)排別墅一層平面二層平面