新鄉(xiāng)市物業(yè)管理條例

1、新鄉(xiāng)市物業(yè)管理條例總則第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家、省有關法律、法規(guī) ，結合本市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。由房地產(chǎn)開發(fā)商建設，出售、出租給兩個以上業(yè)主或使用人共同使用的物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，逐步推行物業(yè)管理。第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其他附屬設施、設備及相關場地。本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權人。本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理，是

2、指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事物委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任的從事物業(yè)管理服務的組織。第四條 物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的體制。鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。第五條 市房產(chǎn)管理局是物業(yè)管理工作的主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門），監(jiān)督指導全市的物業(yè)管理活動。物價部門負責物業(yè)管理收費工作，會同物業(yè)管理主管部門檢查、指導物業(yè)管理收費活動。工商行政管理部門負責物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記，發(fā)放營業(yè)執(zhí)照。建委、城管、規(guī)劃、質檢、技監(jiān)、公安 、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、通訊、供

3、水、供電、供暖、供氣等有關部門按照各自職責，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。第六條 縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。區(qū)人民政府建設行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導工作。1第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第七條 業(yè)主依法享有對物業(yè)共有部分和共同事物進行管理的權利，并承擔相應的義務。業(yè)主享有下列權利：（一）參加業(yè)主大會，享有表決權；（二）享有業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權；（三）享有要求物業(yè)管理企業(yè)提供與所交納物業(yè)管理服務費用相應服務的權利；（四）表決通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

4、（七）決定有關業(yè)主利益的重大事項；（八） 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權利。業(yè)主應當承擔下列義務：（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；（二）遵守業(yè)主公約；（三）遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定；（四）執(zhí)行業(yè)主大會的有關決議、決定；（五）按時、足額交納物業(yè)管理服務費用及應分攤的共用部位、共用設施設備維修費用；（六）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。第八條 業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會履行下列職責：（一）選舉、撤換業(yè)主委員會成員；（二）審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會（四）決定或者授權業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

5、；（五）討論決定共用部位、共用設施設備維修基金使用方案；（六）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理其他事項。第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用房屋建筑面積達百分之五十以上，或者以交付業(yè)主使用房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，當?shù)氐奈飿I(yè)管理主管部門應當會同有關部門指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。第十條 召開業(yè)主大會應當由過半數(shù)以上有投票權的業(yè)主出席，業(yè)主大會的決定，應當由半數(shù)以上有投票權的業(yè)主同意才能通過。決定通過后應當予以公布。業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護人出席。召開業(yè)主大會

6、，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權人和辦事處（居民委員會）、派出所的代表列席，可以邀請物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。 業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項的程序，由業(yè)主大會制定。第十一條業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會。第十二條業(yè)主的投票權數(shù)，可以按下列規(guī)定計算，法律。行政法規(guī)另有規(guī)定，從其規(guī)定：（一）住宅物業(yè)按一戶一投票權數(shù)計算；（二）非住宅物業(yè)按建筑面積計算。確定業(yè)主投票權的具體辦法由業(yè)主大會制定。第十三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)

7、主委員會。業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，可邀請辦事處（居委會）、派出所的代表參加。業(yè)主委員會委員為不少于5 人的奇數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員為義務兼職，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責任心強的人員連任。第十四條業(yè)主委員會應當自選舉之日起三十日內(nèi)，到物業(yè)管理主管部門辦理登記備案手續(xù)。第十五條業(yè)主委員會憑物業(yè)管理主管部門核發(fā)的備案證 書申請刻制印章。業(yè)主委員會應當將印章樣式報物業(yè)管理主 管部門備案。第十六條業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營活動。第十七條業(yè)主委員會

8、對業(yè)主大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益，依照國家、省有關法律、法規(guī)和本辦法開展活動，履行下列職責：（一）召集和主持業(yè)主大會；（二）執(zhí)行業(yè)主大會決議決定；（三）草擬業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案，并報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（四）代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會同意后負責履行；（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理的管理服務活動；（六）協(xié)調(diào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費用；（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十八條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定，由主任定期召集。會議必須有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體

9、成員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會作出的決定應當予以公布。第十九條業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。第二十條業(yè)主轉讓和出租物業(yè)時，轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。第三章物業(yè)的使用維護第二十一條物業(yè)的使用和維護應當遵守國家有關市容環(huán)境衛(wèi)生、 環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。第二十二條物業(yè)的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。業(yè)主戶外的水、電、氣、暖等通訊等設

10、施設備的管理、養(yǎng)護、維修，按產(chǎn)權歸屬由產(chǎn)權人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。第二十三條業(yè)主或者使用人不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途；（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺。屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；（三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品；（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠地；（二）損壞樹木、園林；（三）占用通道等公共場地；（四）亂堆亂拋垃圾、雜物；（五）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；（六）排放有毒、

11、有害等污染環(huán)境的物質；（七）在建筑物、構筑物上亂貼、亂涂寫、亂刻畫；（八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。第二十五條業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應當遵守房屋使用有關規(guī)定和業(yè)主公約，并向物業(yè)管理企業(yè)申報，物業(yè)管理企業(yè)應當將有關注意事項告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應當遵守。第二十六條建筑物共有部分的維修責任，按下列規(guī)定承擔：（一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔；（二）建筑物本體共用部位，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備、場地，由全體業(yè)主共同承擔。出租物業(yè)維修責任的承擔，應當在租賃合同中約定。第二十七條物業(yè)的自用部位、自用設施設備超過保修期的維修、更新，由

12、業(yè)主負責，費用自理。物業(yè)管理服務合同另有約定的除外。第二十八條凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全的，責任人應當及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進行維修的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責任人承擔。第四章物業(yè)管理企業(yè)第二十九條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質條件，持市級以上物業(yè)管理主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質證書，并向工商行政主管部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事與其資質相應的物業(yè)管理活動。物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準及資質管理按國家、省、市有關規(guī)定執(zhí)行。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市接受委托從事物業(yè)管理活動的，應當及時告知市物業(yè)管理主管部門，并接受當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門的監(jiān)督管理

13、。第三十條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權利：（一）依照物業(yè)管理服務合同的約定收取物業(yè)管理服務費用；（二）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；（三）選聘專營公司（如清潔、修繕、保安等公司）承擔專業(yè)管理業(yè)務；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權利。第三十一條物業(yè)管理企業(yè)應當承擔下列義務：（一） 全面履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務；（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務費用收支情況的質詢；（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告；（五）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務。第五章物業(yè)管理服務第三十二條首次業(yè)

14、主大會召開前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應當一致。第三十三條建設單位須在建筑物及附屬設施、專用房屋綜合驗收合格后，方可將管理權移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設單位不得移交，并繼續(xù)承擔應當由其承擔的物業(yè)管理費用。建設單位向業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理權時，應當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。第三十四條業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務的，應當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。符合業(yè)主大會決定或授權的物業(yè)管理服務合同對全體業(yè)主具有約束

15、力。第三十五條簽訂物業(yè)管理服務合同或者前期物業(yè)管理服務協(xié)議，應使用國家規(guī)定的示范文本，并告知物業(yè)管理主管部門。第三十六條物業(yè)管理服務合同應當包括以下內(nèi)容：（一）當事人和物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)管理服務事項和服務質量要求；（三）物業(yè)管理服務費用的標準及收取辦法；（四）合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等；（五）物業(yè)管理的責任范圍；（六）違約責任及解決糾紛的途徑；（七）雙方當事人約定的其他事項。第三十七條物業(yè)管理服務事項包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位的日常維護和管理；（二）物業(yè)共用設施、設備及運行、使用的日常維護和管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；（四）物業(yè)管理

16、區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項；（五）車輛停放及場地管理；（六）雙方約定的其他服務事項。第三十八條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并告知所在地物業(yè)管理主管部門。第六章物業(yè)管理費用第三十九條物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。尚未售出、租出的空臵物業(yè)的所有權人，應當分攤物業(yè)管理公共服務費用，分攤比例不低于收費的50%，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。第四十條物業(yè)管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務

17、內(nèi)容和質量相適應的原則。物業(yè)管理服務收費項目和標準，由物業(yè)管理企業(yè)申報，物業(yè)管理主管部門會同物價部門核定。條件成熟的物業(yè)管理區(qū)域，可以由雙方當事人協(xié)商定價，在簽訂的物業(yè)管理服務合同中約定，并報物價部門、物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)的收費項目和標準應向業(yè)主公布。第四十一條凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應當收費到每一業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)受上述有關單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務費。第四十二條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權人的，應當建立維修基金。維修

18、基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由物業(yè)管理主管部門代管，專戶儲存；業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。物業(yè)管理主管部門等應加強對維修基金管理與使用的指導。協(xié)調(diào)和監(jiān)督。維修基金管理與使用的具體辦法，另行制定。第四十三條開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保 修期內(nèi)的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業(yè)管理 企業(yè)按規(guī)定使用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。第四十四條物業(yè)開發(fā)建設單位應當按照下列比例，配套修建業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房：總建筑面積5 萬平方米以下（含5 萬平方米）的為總建筑面積的0 4%， 5 萬平方米以上的為總建筑面積的0 2%。 其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有

19、，并到當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。不得擅自改變房屋用途。業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房應當在合同中明確約定。第七章法律責任第四十五條損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設施設備、花草樹木等，應當恢復原狀；不按時恢復原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復，費用由責任人承擔；不能恢復原狀的，賠償損失。第四十六條業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設單位之間發(fā)生糾紛，當事人可以通過協(xié)商解決或者向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。第四十七條未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書或者超出資質證書核定范圍從事物業(yè)管理服務的，責令限期改正；逾期不改正， 或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，并處兩千元以上一萬元以下罰款。第四十八條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會和城市規(guī)劃等有關部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢 復原狀；逾期不改正的，可以對物業(yè)管理企業(yè)降低資質等級 直至吊銷資質證書，對業(yè)主進行適當處罰，同時有關部門依 法強制拆除。第四十九條物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務的，業(yè)主委員會有權要求其改正，扣減相應物業(yè)管理費，并按合同約定追究違