房地產(chǎn)評估之收益法培訓(xùn)

1、收益法及其運(yùn)用用要求1.熟熟悉收益法的的含義；2.熟悉收收益法的理論論依據(jù)；3.掌握收收益法適用的的估價(jià)對象和和條件；4.熟悉收收益法估價(jià)需需要具備的條條件；55.熟悉收益益法估價(jià)的操操作步驟；6.熟悉悉報(bào)酬資本化化法最一般的的公式；7.掌握凈凈收益每年不不變的公式；8.熟熟悉凈收益按按一定數(shù)額遞遞增的公式；9.了了解凈收益按按一定數(shù)額遞遞減的公式；10.掌握凈收益益按一定比率率遞增的公式式；111.了解凈收收益按一定比比率遞減的公公式；112.熟悉凈凈收益在前后后兩段變化規(guī)規(guī)律不同的公公式；113.掌握預(yù)預(yù)知未來若干干年后價(jià)格的的公式；14.熟悉悉收益期限的的界定；15.掌握握凈收益測算算的

2、基本原理理；166.掌握不同同收益類型房房地產(chǎn)凈收益益的測算；17.熟熟悉凈收益測測算應(yīng)注意的的問題；18.熟悉悉凈收益流模模式的確定；19.熟悉報(bào)酬率率的求取；20.熟熟悉直接資本本化法概述；21.熟悉資本化化率和收益乘乘數(shù)的求取方方法；222.掌握資資本化率與報(bào)報(bào)酬率的區(qū)別別和關(guān)系；23.了了解直接資本本化法與報(bào)酬酬資本化法的的比較；24.熟悉悉投資組合和和剩余技術(shù)。本章特點(diǎn)：（1）本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。（2）概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識點(diǎn)。（3）關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對于收益年限的確定，能一日了然。（4）本章內(nèi)容與以前

3、的教材相比，無大的變化，個別的概念的敘述中較以前更明白化。（5）注意收益法中的一些細(xì)節(jié)問題，見詳細(xì)講解中闡述。內(nèi)容講解第一節(jié)收益法法概述1.收益法法的含義簡要地說，收收益法是根據(jù)據(jù)估價(jià)對象的的預(yù)期收益來來求取估價(jià)對對象價(jià)值的方方法。具具體說，收益益法是預(yù)測估估價(jià)對象的未未來收益，然然后利用合適適的報(bào)酬率或或資本化率、收收益乘數(shù)，將將未來收益轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為價(jià)值來來求取估價(jià)對對象價(jià)值的方方法。將預(yù)測測的未來收益益轉(zhuǎn)換為價(jià)值值，類似于根根據(jù)利息倒推推出本金，稱稱為資本化。根據(jù)將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即

4、房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到價(jià)值時點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來某年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把收益法測算出的價(jià)值簡稱為收益價(jià)格。收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即：地價(jià)年地租購買年地價(jià)地租/利息率并用它來解釋早期購買

5、年法只不過是地租資本化法的另一種表現(xiàn)購買年是利息率的倒數(shù)。2.收益法的理論依據(jù)（熟悉）收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是基于房地產(chǎn)市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無關(guān)，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。為防止實(shí)際估

6、價(jià)中隨意脫離估價(jià)對象的實(shí)際收益而預(yù)測其未來收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價(jià)對象的未來收益。收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這

7、樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到：房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的凈收益/利率例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價(jià)，即值40萬元。上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡明、便于理解的表述，嚴(yán)格說來還不很確切。在下一節(jié)中將會看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來

8、凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）【2009年真題】答疑編號號95027760701101【答案】錯誤【解析】如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇嬖跓o形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。參見教材P212、213。3.收益法法適用的估價(jià)價(jià)對象（掌握握）收益益法的適用的的估價(jià)對象是是收益性房地地產(chǎn)

9、。包括住住宅、寫字樓樓、旅館、商商店、餐館、游游樂場、影劇劇院、停車場場、汽車加油油站、標(biāo)準(zhǔn)廠廠房（用于出出租的）、倉倉庫（用于出出租的）、農(nóng)農(nóng)地等。這些些估價(jià)對象不不限于其本身身目前是否有有收益，只要要估價(jià)對象所所屬的這類房房地產(chǎn)有獲取取收益的能力力即可。例如，估價(jià)價(jià)對象目前為為自用或空閑閑的住宅，雖雖然沒有實(shí)際際收益，但卻卻具有潛在收收益，因?yàn)轭愵愃谱≌猿龀鲎夥绞将@取取收益的情況況很多，因此此可將該住宅宅設(shè)想為出租租的情況下來來運(yùn)用收益法法估價(jià)，即先先根據(jù)同一市市場上有出租租收益的類似似住宅的有關(guān)關(guān)資料，采用用類似于市場場法的方法求求出該住宅的的租賃收入、運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用或者者凈收益等，再再利

10、用收益法法來估價(jià)。不適用于于無收益的項(xiàng)項(xiàng)目，行政辦辦公樓、學(xué)校校、公園等公公用、公益性性房地產(chǎn)的估估價(jià)。常常用于市場法法和成本法中中，如市場法法中因土地使使用期限、收收益期限不同同進(jìn)行的價(jià)格格調(diào)整，成本本法中不可修修復(fù)的建筑物物折舊的計(jì)算算；收益法還還大量用于房房地產(chǎn)損害賠賠償中房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值減損和和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損損失的評估。 4.收收益法估價(jià)需需要具備的條條件房地地產(chǎn)未來的收收益和風(fēng)險(xiǎn)都都能夠較準(zhǔn)確確地預(yù)測錯誤和非理理性的預(yù)期就就會得出錯誤誤的評估價(jià)值值。因此，收收益法估價(jià)需需要具備的條條件是房地產(chǎn)產(chǎn)未來的收益益和風(fēng)險(xiǎn)都能能夠較準(zhǔn)確地地量化（預(yù)測測）。對未來來的預(yù)期通常常是基于過去去的經(jīng)驗(yàn)和對對現(xiàn)

11、實(shí)的認(rèn)識識作出的，必必須以廣泛、深深入的市場調(diào)調(diào)查研究為基基礎(chǔ)。55.收益法的的操作步驟（熟熟悉） 確定未來來收益期限；求取取未來凈收益益；求求取報(bào)酬率；選用用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬酬資本化法公公式計(jì)算收益益價(jià)格。運(yùn)用直接資資本化法估價(jià)價(jià)一般分為一一下3個步驟驟：求取未未來某一年的的某種收益；求取資本本化率或收益益乘數(shù)；選選用恰當(dāng)?shù)闹敝苯淤Y本化法法公式計(jì)算收收益價(jià)格。 第二節(jié)報(bào)酬資資本化法的公公式1.最一般般公式（掌握握）最最一般公式收益法的的原理公式V：房地產(chǎn)在價(jià)價(jià)值時點(diǎn)的收收益價(jià)值 Ai：房地產(chǎn)的的未來凈運(yùn)營營收益YYi：房地產(chǎn)未未來各期的報(bào)報(bào)酬率nn：房地產(chǎn)的的收益期限 在實(shí)實(shí)際估價(jià)中，一一般假設(shè)報(bào)

12、酬酬率長期維持持不變，所以以公式簡化為為： 后面面各種公式均均是此公式的的特例。 以上均假假設(shè)未來各期期的凈收益發(fā)發(fā)生在期末，如如實(shí)際發(fā)生在在期初，則公公式變形為 公式式中的A、YY、n應(yīng)一致致，而且一般般以年為單位位 2.凈收益每年年不變的公式式（掌握）公式式的假設(shè)前提提 公式的的假設(shè)前提 凈收益益每年不變?yōu)闉锳 凈收益每每年不變?yōu)锳A 報(bào)酬酬率為Y，YY不等于零 報(bào)酬率率為Y，Y大大于零 收益期限nn為有限年 收益期限nn為有限年 凈收益益每年不變的的公式的應(yīng)用用：（11）直接用于于測算價(jià)值 【例例7-1】某某寫字樓是66年前以出讓讓方式取得的的建設(shè)用地使使用權(quán)，使用用期限50年年，不可續(xù)

13、期期。該寫字樓樓在正常情況況下每年的凈凈收益為800萬元，該宗宗房地產(chǎn)的報(bào)報(bào)酬率8.55%，計(jì)算其其收益價(jià)值。 答疑編號號95027760702201【答案】參見教材P219。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-22】某宗房地地產(chǎn)的收益期期限可視為無無限年，預(yù)測測其未來每年年的凈收益為為80萬元，該該類房地產(chǎn)的的報(bào)酬率為88.5%。請請計(jì)算該房地地產(chǎn)的受益價(jià)價(jià)值。答疑編號號95027760702202【解】該房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：與例7-1中44年土地使用期限的寫字樓價(jià)值915.19萬元相比，例7-2中無限年的房地產(chǎn)價(jià)值要大25.99萬元（94

14、1.18-915.19=25.99）【例7-33】6年前，甲甲單位提供一一塊面積為11000平方方米、使用年年限為50年年的土地（到到期不可續(xù)期期），乙單位位出資3000萬元，合作作建設(shè)30000平米的鋼鋼混結(jié)構(gòu)辦公公樓。建設(shè)期期2年，建成成后10000平米歸甲，22000平米米由乙使用220年后無償償歸甲。現(xiàn)在在乙有意將其其使用部分的的辦公樓在期期滿后的剩余余期限買下來來。據(jù)測算，該該辦公樓類似似的寫字樓每每平方建筑面面積的月租金金平均為800元/平米，且且穩(wěn)定，出租租率為85%，年平均運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用占年年租賃有效毛毛收入的355%,報(bào)酬率率為10%，鋼鋼混結(jié)構(gòu)的建建筑物使用年年限為60年年。（

15、注意88分的計(jì)算題題）評估估乙合理的收收購價(jià)格。土地還剩剩44年使用用權(quán)，建筑物物還剩54年年使用年限，但但是土地到期期不可續(xù)期，所所以建筑物的的壽命期以土土地使用期限限為止計(jì)算，還還有44年。乙乙按照合同，從從現(xiàn)在開始還還能使用166年，因而他他收購的是從從第17年到到第44年，未未來總共288年的使用權(quán)權(quán)。（11）思路：用用收益法測算算。（也可以以用市場比較較法）乙乙合理的收購購價(jià)格=V444-V16年出出租凈收益=20008012285%（1-355%）=1006.08乙合合理的收購價(jià)價(jià)格=10444.79-829.994=2144.85萬元元（22）用途2：不同期限房房地產(chǎn)價(jià)格的的換算

16、已已知無限年期期的價(jià)格，求求有限年期的的價(jià)格兩兩房地產(chǎn)報(bào)酬酬率相等時，例7-4 已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，計(jì)算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。答疑編號號95027760702203己知某收益益性房地產(chǎn)的的收益期限為為50年，報(bào)報(bào)酬率為8%，價(jià)格為44000元/m2：若該房地地產(chǎn)的收益期期限為40年年，報(bào)酬率為為6%，則其其價(jià)格最接近近于（）元元/m2?！?0006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑編號號95027760702204【答案】D思路二：因因?yàn)檫@種房地地產(chǎn)的年收益益總是一樣的的，所以先求求出年收益，再再按照新

17、的年年期和折現(xiàn)率率計(jì)算其價(jià)值值。先算算年收益，解解得a=3226.97再用年收收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾栊枰?jì)算的年年期的收益價(jià)價(jià)格注意意：折現(xiàn)率如如果不同，就就帶入各自不不同的折現(xiàn)率率。（33）用于比較較不同期限房房地產(chǎn)價(jià)格的的高低。P2222例例7-6甲房地產(chǎn)的的受益年限為為50年，單單價(jià)為20000元/平米米，乙房地產(chǎn)產(chǎn)的收益年限限為30年，單單價(jià)為18000元/平米米，報(bào)酬率為為6%，其他他條件相同，比比較兩宗房地地產(chǎn)價(jià)格高低低。答疑編號號95027760702205【答案】年年限不同，不不能直接比較較，都還原為為無窮年限的的價(jià)值，再比比較，或者將將50年的甲甲房地產(chǎn)還原原為30年的的甲房地產(chǎn)，再再

18、與乙比較；或者將300年的乙房地地產(chǎn)還原為550年的乙房房地產(chǎn)再與甲甲比較或者甲甲乙都還原為為年收益，在在比較。教材材只給了一種種比較方法，實(shí)實(shí)際上，還可可以有另外的的3種?！窘馕觥繀⒁娊滩腜2222。（4）市場場法中因期限限不同進(jìn)行的的價(jià)格調(diào)整。PP223例77-7某某宗5年前出出讓方式獲得得的50年使使用期限的工工業(yè)用地，目目前所處地段段的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)為12000元/平米，該該基準(zhǔn)地價(jià)在在評估時使用用期限為法定定最高年限550年，除使使用期限不同同外，該工業(yè)業(yè)用地的其他他狀況與評估估基準(zhǔn)地價(jià)時時設(shè)定的狀況況相同?，F(xiàn)行行土地報(bào)酬率率為10%，請請通過基準(zhǔn)地地價(jià)求該工業(yè)業(yè)用地的目前前價(jià)格。答疑

19、編號號95027760702206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】參見教材P223。用于計(jì)算在在某種報(bào)酬率率下，收益期期長到何時，有有限期的價(jià)格格接近于無限限年的價(jià)格。根據(jù)收益法的計(jì)算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。（）答疑編號號95027760702207【答案】錯誤【解析】土地使用權(quán)價(jià)格公式無限年價(jià)格公式是土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格的程度為當(dāng)報(bào)酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價(jià)格，報(bào)酬率為4%時，需要260年，報(bào)酬率為8%時，需要130年，報(bào)酬率為20%時，需要50年，報(bào)酬率為25%，需要50年。所以報(bào)酬率

20、越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越快（越短）。提示：參見教材P223。3.凈收益益按一定數(shù)額額遞增的公式式 （熟悉）收益期限為有限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率為Y，且不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無限年4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 （熟悉）公式：-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-（n-1）b假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減，未來第n年的價(jià)值為A-（n-

21、1）b報(bào)酬率為Y，Y不等于零收益期限為有限年n，且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營期，即年凈收益為零時的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號號95027760702208【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見教材P222 【例7-99】預(yù)計(jì)某宗宗房地產(chǎn)未來來第一年的凈凈收益為255萬元，此后后每年的凈收收益會在上一一年的基礎(chǔ)上上減少2萬元元。請計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的合理經(jīng)營期期限及合理經(jīng)經(jīng)營期限結(jié)束束前

22、后整數(shù)年年份假定情況況下的凈收益益；如果報(bào)酬酬率為6%，請請計(jì)算該宗房房地產(chǎn)的收益益價(jià)格。答疑編號號95027760702209【答案】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬元）該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬元）所以合理經(jīng)營年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見教材P223。【20100真題】某宗宗商用房地產(chǎn)產(chǎn)于30年前前建成，預(yù)計(jì)計(jì)建筑物剩余余自然壽命為為20年，房房地產(chǎn)未來第

23、第一年的凈收收益為28萬萬元，此后每每年的凈收益益在上一年的的基礎(chǔ)上減少少2萬元，報(bào)報(bào)酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年答疑編號號95027760702210【答案】BCD【解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令A(yù)-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=143.89/28=5.

24、14如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年15年的收益價(jià)格=5.凈收益益按一定比率率遞增的公式式 （掌握）收益期限為有限年的公式也要強(qiáng)記g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n如g=Y時，【例7-10】某宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的

25、收益價(jià)格。答疑編號號95027760703301【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見教材P226。 收益期限為為無限年的公公式【例例7-11】預(yù)預(yù)計(jì)某宗房地地產(chǎn)未來第一一年的凈收益益為16萬元元，此后每年年的凈收益會會在上一年的的基礎(chǔ)上增長長2%，收益益期限可視為為無限年，該該類房地產(chǎn)的的報(bào)酬率為99%，請計(jì)算算該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)格格。答疑編號號95027760703302【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：6.凈收益益按一定比率率遞減的公式式 （熟悉）收益期限為有限年的公式收益期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I：有

26、效毛收入E：運(yùn)營費(fèi)用gI：I逐年遞增的比率gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減無限年期的公式【例7-12】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為12萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！纠?-13】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號號95027760703303【答案】

27、由于一定期限之后，該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用會超過有效毛收入，所以在計(jì)算其收益價(jià)格之前，先計(jì)算其合理經(jīng)營期限n:因?yàn)镮-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：7.凈收益益在前后兩段段變化規(guī)律不不同的公式收益期限限為有限年的的公式t：凈收益有變變化的期限收益益期限為無限限年的公式t：凈收益有變變化的期限適用范圍圍：根據(jù)估價(jià)價(jià)對象的經(jīng)營營狀況，對其其在未來35年或可以以預(yù)測的更長長時期的凈收收益做出估計(jì)計(jì)，并且假設(shè)設(shè)從此以后的的凈收益將不不變，然后對對這兩部分凈凈收益進(jìn)行折折現(xiàn)處理，計(jì)計(jì)算出房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格?！纠?-14】某某宗房地產(chǎn)的的收

28、益期限為為38年，通通過預(yù)測得到到其未來5年年的凈收益分分別為20萬萬元、22萬萬元、25萬萬元、28萬萬元、30萬萬元，從未來來第6年到第第38年每年年的凈收益將將穩(wěn)定在355萬元左右，該該類房地產(chǎn)的的報(bào)酬率為110%。請計(jì)計(jì)算該宗房地地產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)值。答疑編號號95027760703304【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：【例7-115】通過預(yù)預(yù)測得到某宗宗房地產(chǎn)未來來5年的凈收收益分別為220萬元、222萬元、225萬元、228萬元、330萬元，從從未來第6年年到未來所有有每年的凈收收益將穩(wěn)定在在35萬元左左右，該類房房地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10%。請計(jì)算該該宗房地產(chǎn)的的收益價(jià)值。答疑編號

29、號95027760703305【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：與例7-114的38年年收益期限的的房地產(chǎn)價(jià)格格300.886萬元相比比，例7-115收益期限限為無限年的的房地產(chǎn)價(jià)格格要高9.334萬元（3310.200-300.86=9.34）【22011年真真題】某宗房房地產(chǎn)的收益益期限為355年，判定其其未來每年的的凈收益基本本上固定不變變，通過預(yù)測測得知其未來來4年的凈收收益分別為115.1萬元元、16.33萬元、155.5萬元、117.21萬萬元，報(bào)酬率率為9%。該該宗房地產(chǎn)的的價(jià)格為（）萬元。A.1559.56B.1668.75C.1669.39D.2777.70答疑編號號95

30、027760703306【答案】B【解析】分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格=168.758.預(yù)知未未來若干年后后的價(jià)格的公公式（八個公公式）（掌握握）V：房地產(chǎn)現(xiàn)在在的價(jià)格Ai：房地產(chǎn)未未來t年期限限的凈收益，簡簡稱期間收益益Vt：房地產(chǎn)在在未來第t年年末的價(jià)格t：持有有房地產(chǎn)的期期限公式式二：上式中中凈收益每年年不變?yōu)锳，公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格，而能預(yù)測未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為（了解）公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)

31、格的變化率的情況二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價(jià)的，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。（2011年真題）某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446答疑編號號95027760703307【答案】D【解析】償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤?。為了償還未來的一筆資金，平時積累的資金就叫償債基金。參見教材P233?！纠?-116】某宗房房地

32、產(chǎn)現(xiàn)行的的價(jià)格為20000元/mm2，年凈收益益為200元元/ m2，報(bào)酬率為為10%，現(xiàn)現(xiàn)獲知該地區(qū)區(qū)將興建一座座大型的現(xiàn)代代火車站，該該火車站將在在6年后建成成投入使用，到到那時該地區(qū)區(qū)將達(dá)到該城城市現(xiàn)有火車車站地區(qū)的繁繁華程度。在在該城市現(xiàn)有有火車站地區(qū)區(qū)，同類房地地產(chǎn)的價(jià)格為為5000元元/ m2。據(jù)此預(yù)計(jì)計(jì)新火車站建建成投入使用用后，新火車車站地區(qū)該房房地產(chǎn)的價(jià)格格將達(dá)到50000元/ m2。請計(jì)算獲獲知興建火車車站后該宗房房地產(chǎn)的價(jià)格格。（自然增增值外部部性）答疑編號號95027760704401【正確答案】獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下：可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站

33、之后，價(jià)格由2000元/m2上漲到3693元/ m2【例7-117】某寫字字樓過去的市市場價(jià)格為112000元元/ m2，目前房地地產(chǎn)市場不景景氣，其市場場租金為每天天3元/ mm2。該類寫字字樓的凈收益益為市場租金金的70%。預(yù)預(yù)測房地產(chǎn)市市場3年后會會回升，那時時該寫字樓的的市場價(jià)格將將達(dá)125000元/ mm2 ，轉(zhuǎn)讓該該寫字樓的稅稅費(fèi)為市場價(jià)價(jià)格的6%。如如果投資者要要求該類投資資的報(bào)酬率為為10%。請請求取該寫字字樓的價(jià)值。答疑編號號95027760704402【正確答案】該寫字樓目前的價(jià)值求取如下：第1-3年，年出租凈收益=336570%=766.5元/ m23年后市場價(jià)值=125

34、00（1-6%）=11750現(xiàn)在時點(diǎn)的價(jià)值【例7-118】某出租租的舊辦公樓樓的租約尚有有2年到期，在在此最后2年年的租期中，每每年可收取凈凈租金80萬萬元（沒有費(fèi)費(fèi)用支出），到到期后要拆除除作為商業(yè)用用地。預(yù)計(jì)作作為商業(yè)用地地的價(jià)值為11100萬元元，拆除費(fèi)用用為50萬元元，該類房地地產(chǎn)的報(bào)酬率率為10%。請請求取該舊辦辦公樓的價(jià)值值。答疑編號號95027760704403【正確答案】該舊辦公樓的價(jià)值求取如下：【例7-119】預(yù)測某某宗房地產(chǎn)未未來2年的凈凈收益分別是是55萬和660萬，2年年后的價(jià)格分分別比現(xiàn)在上上漲5%，該該類房地產(chǎn)的的報(bào)酬是100%，求該房房地產(chǎn)現(xiàn)在的的價(jià)格。答疑編號號

35、95027760704404【例7-220】某宗收收益性房地產(chǎn)產(chǎn)，預(yù)測其未未來第一年的的凈收益為224000元元，未來5年年的凈收益每每年增加10000元，價(jià)價(jià)格每年（比比上年）上漲漲3%，報(bào)酬酬率為9.55%。請求取取該宗房地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格格。答疑編號號95027760704405【正確答案】選用下列公式求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格：根據(jù)題意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%將上述數(shù)據(jù)代入公式后計(jì)算如下：對上述等式進(jìn)行合并同類項(xiàng)并計(jì)算后得到：V=376096.65（元）【20111年真題】某某寫字樓持有有5年后出售售，持有期內(nèi)內(nèi)年均

36、有效毛毛收入為4000萬元，運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用率為為30%，預(yù)預(yù)計(jì)5年后出出售時總價(jià)為為6000萬萬元，銷售稅稅費(fèi)為售價(jià)的的6%，無風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為為6%，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率為無無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率的25%。該該寫字樓目前前的價(jià)格為（）萬元。A.50061.444B.55446.94C.55562.966D.67772.85答疑編號號95027760704406【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三節(jié)收益期期和持有期的的估價(jià)收益期是指指預(yù)計(jì)在正常常市場和運(yùn)營營狀況下估價(jià)價(jià)對象未來可可獲取凈收益

37、益的時間，具具體是自價(jià)值值時點(diǎn)起至估估價(jià)對象未來來不能獲取凈凈收益時止的的時間。收益益期一般根據(jù)據(jù)建設(shè)用地使使用權(quán)剩余期期限和建筑物物剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命來估計(jì)。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價(jià)值時點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時間，具體是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時止的時間。對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運(yùn)營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時間，如圖7-2所示。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑

38、物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，歸納起來有下列3種情形：（1）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束。在這種情形下，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時點(diǎn)的價(jià)值。自收益期結(jié)束時起計(jì)

39、算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時點(diǎn)的價(jià)值，等于自價(jià)值時點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時點(diǎn)的價(jià)值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時點(diǎn)的價(jià)值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，分為兩種情況：出讓合

40、同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。對于第一種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值。對于第二種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價(jià)值折算到價(jià)值時點(diǎn)的價(jià)值。評估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。利用預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能夠預(yù)

41、測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。第四節(jié)凈收益益的測算凈收益的計(jì)計(jì)算是個難點(diǎn)點(diǎn)問題。不同同的估價(jià)對象象，凈收益測測算時，扣除除的項(xiàng)目是不不一致的。1.凈收收益測算的基基本原理（掌掌握）基基于租賃收入入測算凈收益益投資法法（優(yōu)先考慮慮使用）基于營業(yè)收收入測算凈收收益利潤潤法對于于既有大量租租賃收入又有有營業(yè)收入的的，宜通過租租賃收入求取取凈收益（1）基于于租賃收入測測算凈收益基本公式式：凈收收益潛在毛毛租金收入空置和收租租損失其他他收入運(yùn)營營費(fèi)用有效毛收入入運(yùn)營費(fèi)用用相關(guān)概概念：凈收益益 潛在毛收收入空置和收收租損失 有有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用用，維持房地地產(chǎn)正常使用用營業(yè)的必

42、要要支出。構(gòu)成：房地地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、人員工工資及辦公費(fèi)費(fèi)用、保持房房地產(chǎn)正常運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以以及為承租人人提供服務(wù)的的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與與會計(jì)上成本本費(fèi)用的區(qū)別別（ 四個不不包括）重要考點(diǎn)。多多選或判斷抵押房地地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用不包含抵抵押貸款還本本付息額。（解釋：貸款與否不不影響房地產(chǎn)產(chǎn)整體的正常常運(yùn)營收益。償償還方式是可可選擇的，這這會使得評估估結(jié)果受償還還方式影響，不不客觀）不包含折舊舊（不包括建建筑物、土地地取費(fèi)費(fèi)用的的折舊攤銷，但但包括壽命比比整體建筑物物經(jīng)濟(jì)壽命短短的構(gòu)件、設(shè)設(shè)備、裝飾裝裝修等折舊），重重置提拔款是是運(yùn)營費(fèi)用中中的項(xiàng)目。不包含改改擴(kuò)建費(fèi)用改擴(kuò)建增增加了資產(chǎn)價(jià)價(jià)值，所以

43、不不在運(yùn)營費(fèi)用用里。不不包含所得稅稅與特定定業(yè)主經(jīng)營狀狀況相關(guān)，所所得稅后稱為為稅后現(xiàn)金流流量。評估投投資價(jià)值時，需需要扣所得稅稅，評估市場場價(jià)值時，不不扣所得稅（參參見P98）。重點(diǎn)：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時能有資金更新，平時專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價(jià)值。類同于我們用年金求取的終值。根據(jù)設(shè)備的價(jià)值，作為更新時點(diǎn)的終值，求平時各期的年金，這個計(jì)算出來的年金，就是重置提拔款。在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。【2011年真題】A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

44、答疑編號號95027760704407【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P238。某收益性房房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命計(jì)算的的建筑物年折折舊費(fèi)為1000萬元，房房屋設(shè)備年折折舊費(fèi)為100萬元，室內(nèi)內(nèi)裝飾裝修年年折舊費(fèi)為550萬元，則則采用收益期期限為有限年年的收益法公公式估價(jià)時，計(jì)計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用的折舊費(fèi)費(fèi)為160萬萬元。（）【22011年真真題】答疑編號號95027760704408【正確答案】錯誤【答案解析】P238建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬元。運(yùn)用收益法法評估房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格時，應(yīng)應(yīng)在運(yùn)營費(fèi)用用中扣除的項(xiàng)項(xiàng)目包括

45、（）。AA.房地產(chǎn)稅稅B.建建筑物折舊C.房屋屋保險(xiǎn)費(fèi)D.抵押貸貸款還本付息息額E.重置提拔款款答疑編號號95027760704409【正確答案】BD【答案解析】房產(chǎn)稅是保有人的必要支出，肯定屬于運(yùn)營成本；房屋保險(xiǎn)費(fèi)是屬于運(yùn)營費(fèi)用的，重置提拔款也屬于運(yùn)營費(fèi)用項(xiàng)目。參見教材P238。兩個重要指指標(biāo)：可以通過過市場提取法法獲得凈收收益率=1-運(yùn)營費(fèi)用率率兩個指指標(biāo)相加之和和=1某商商鋪建筑面積積為500mm2，建筑物的的剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命和剩余土土地使用年限限為35年；市場上類似似商鋪按建筑筑面積計(jì)的月月租金為1220元/m22；運(yùn)營費(fèi)用用率為租金收收入的25%；該類房地地產(chǎn)的報(bào)酬率率為10%。該該商

46、鋪的價(jià)值值為（）萬萬元。【20006年真題題】A.521B.5333C.6695DD.711答疑編號號95027760704410【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。年租金收入5001201272（萬元）運(yùn)營費(fèi)用7225%=18（萬元）凈收益72-18=54（萬元）（2）基于于營業(yè)收入測測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)業(yè)主與經(jīng)營者者為同一主體體，房地產(chǎn)租租金與經(jīng)營者者利潤沒有分分開與租租賃收入測算算凈收益的區(qū)區(qū)別潛在在毛收入或有有效毛收入變變成了經(jīng)營收收入要扣扣除歸屬于其其他資本或經(jīng)經(jīng)營的收益（正正常利潤）2.不同同收益類型房房地產(chǎn)凈收益益的求取（掌掌握）（11）類型一：出租出出租的房地產(chǎn)

47、產(chǎn)凈收益的求求取計(jì)算算公式：凈收收益租賃收收入 由出出租人負(fù)擔(dān)的的費(fèi)用租租賃收入（22項(xiàng)）：租金金收入、租賃賃保證金或押押金的利息出租人負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（66項(xiàng)）：維修修費(fèi)，管理費(fèi)費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房房地產(chǎn)稅，租租賃費(fèi)用，租租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)費(fèi)用名義義租金，計(jì)算算時要轉(zhuǎn)變成成實(shí)際租金由雙方在在租賃合同中中約定?！径噙x題】某某寫字樓的租租金為每日每每平方米3元元，電費(fèi)、物物業(yè)管理費(fèi)由由承租人負(fù)擔(dān)擔(dān)，水費(fèi)、供供暖費(fèi)、房地地產(chǎn)稅由出租租人負(fù)擔(dān)。由由該租金減去去運(yùn)營費(fèi)用求求取該寫字樓樓的凈收益，應(yīng)應(yīng)減去的運(yùn)營營費(fèi)用包括（）?！?0008年真題題】A.電費(fèi)BB.物業(yè)管理理費(fèi)C.水費(fèi)DD.供暖費(fèi)E.房地

48、地產(chǎn)稅答疑編號號95027760704411【正確答案】CDE【答案解析】電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。參見教材P239?！締雾?xiàng)選擇擇題】某宗已已抵押的收益益性房地產(chǎn)，年年有效毛租金金收入5000萬元，年房房屋折舊費(fèi)330萬元，維維修費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)等50萬元元，水電供暖暖費(fèi)等40萬萬元，營業(yè)稅稅及房地產(chǎn)稅稅等65萬元元，年抵押貸貸款還本付息息額70萬元元。租賃合同同約定，保證證合法、安全全、正常使用用所需的一切切費(fèi)用均由出出租人負(fù)擔(dān)。該該房地產(chǎn)的凈凈收益為（）萬元。【22009年真真題】AA.245B.2775C.315D.3455答疑編

49、號號95027760704412【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345。參見教材P240。（2）類型型二：自營營業(yè)的房房地產(chǎn)凈收益益的求取商業(yè)經(jīng)營的的房地產(chǎn)：凈凈收益=商品品銷售收入-商品銷售成成本-經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用-商品銷銷售稅金及附附加-管理費(fèi)費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用- 商業(yè)業(yè)利潤-與房房地產(chǎn)可分離離的無形資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值工工業(yè)生產(chǎn)的房房地產(chǎn)：凈收收益=產(chǎn)品銷銷售收入-生生產(chǎn)成本-產(chǎn)產(chǎn)品銷售費(fèi)用用-產(chǎn)品銷售售稅金及附加加-管理費(fèi)用用-財(cái)務(wù)費(fèi)用用-廠商利潤潤-與房地產(chǎn)產(chǎn)可分離的無無形資產(chǎn)價(jià)值值農(nóng)地凈凈收益的測算算：凈

50、收益=農(nóng)地年產(chǎn)值值-各種費(fèi)用用-投資利息息-農(nóng)業(yè)稅- 農(nóng)業(yè)利潤潤紅色字字跡是我們計(jì)計(jì)算時容易遺遺忘的項(xiàng)目。（3）類型三：自用或空置自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取。可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。（4）類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1：首先區(qū)分變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出

51、總的凈收益。3.求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）（1）有形收益和無形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益。（2）實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益 是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益 是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)?！局攸c(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)

52、采用正?？陀^的市場租金【例7-21】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價(jià)格。答疑編號號95027760704413【正確答案案】參見教材材P243。該該商場20007年10月月1日帶租約約出售時的正正常價(jià)格測算算如下：（1）

53、商店店一層價(jià)格的的測算：租賃期限內(nèi)內(nèi)年凈收益=2001180（11-25%）12=322.40（萬萬元）租租賃期限外年年凈收益=22002000（1-25%）12=366.00（萬萬元）=3375.699（萬元）（22）商店二層層價(jià)格的測算算：年凈凈收益=20001200（1-225%）112=21.60（萬元元）=2229.211（萬元）該商店的的正常價(jià)格=商店一層的的價(jià)格+商店店二層的價(jià)格格=375.69+2229.21=604.990（萬元）【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評估收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就

54、可以采用這種方法評估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評估是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值無租約限制下

55、的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值【例7-22】某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。答疑編號號95027760705501【解】選用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：根據(jù)題意已知：上述“成本本節(jié)約資本化化法”相反的的情況，是“超超額費(fèi)用資本本化法”和“收收入損失資本本化法”。它它們可用于評評估房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值損失，例例如不可修復(fù)復(fù)的房屋質(zhì)量量缺陷、噪聲聲污染、采光光受影響等造造成的房地產(chǎn)產(chǎn)租金降低或或者房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用增加加所導(dǎo)致的房房地產(chǎn)價(jià)值減

56、減損?！?2010真題題】某公司22年前租賃某某寫字樓中的的500平米米用于辦公，約約定租期為220年，凈租租金為每天33元/平方米米，已知該寫寫字樓為鋼筋筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)，于5年前前建成，土地地剩余使用年年限為30年年，目前市場場上類似的寫寫字樓租金為為每天3.55元/平方米米，報(bào)酬率為為6%，則現(xiàn)現(xiàn)在的承租人人權(quán)益價(jià)值為為（）。A.988.8BB.592.81CC.691.61DD.667.22答疑編號號95027760705502【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠（3.5-3）360500=90000元還有18年租期，報(bào)酬率為6%承租人權(quán)益價(jià)值=98.8 萬元【例題22008年真真題】某

57、公司司5年前與一一辦公樓所有有權(quán)人簽訂了了租賃合同，租租用其中10000m2的面積，約約定租賃期限限為20年 ，第一年租租金為24萬萬元，以后每每年租金在上上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加1萬萬元，從第88年開始，租租金保持固定定不變?，F(xiàn)市市場上類似辦辦公樓的月租租金為30元元/m2，假設(shè)折現(xiàn)現(xiàn)率為10% 。請計(jì)算算目前該承租租人權(quán)益價(jià)值值。答疑編號號95027760705503【答案】也就是租賃權(quán)價(jià)值。參見教材P244。 年租金=30121000=36萬元（3）樂觀觀估計(jì)、保守守估計(jì)和最可可能估計(jì)求取凈收益益實(shí)際上是對對未來的凈收收益作出預(yù)測測。預(yù)測由于于面臨不確定定性，不可避避免地會有三三種狀態(tài)，一一

58、是樂觀估計(jì)計(jì)，二是保守守或稱悲觀估估計(jì)，三是最最可能（或折折中）估計(jì)。在在實(shí)際估價(jià)中中，不僅客觀觀上可能存在在著上述三種種估計(jì)，而且且可能會為故故意高估估價(jià)價(jià)對象的價(jià)值值而對凈收益益作出過高的的估計(jì)，或者者為故意低估估估價(jià)對象的的價(jià)值而對凈凈收益作出過過低的估計(jì)。為避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)當(dāng)要求估價(jià)師同時給出凈收益的三種估計(jì)值，一是較樂觀的估計(jì)值，二是較保守的估計(jì)值，三是最可能的估計(jì)值。除了評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值?！?010真題】下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，

59、錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值答疑編號號95027760705504【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。參見教材P238、242、245?！?0099年真題】就就收益性房地地產(chǎn)而言，為為合理選用或或確定其凈收收益并客觀評評估其價(jià)值，往往往要求估價(jià)價(jià)師對其凈收收益同時給出出（）。A.較樂樂觀的估計(jì)值值B.較較保守的估計(jì)計(jì)值C.過高的估計(jì)計(jì)值D.過低

60、的估計(jì)計(jì)值E.最可能的估估計(jì)值答疑編號號95027760705505【正確答案】ABE【答案解析】預(yù)測凈收益時存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。參見P245。（4）重置置提撥款的扣扣除方式例如，如果果房地產(chǎn)的采采暖通風(fēng)與空空調(diào)系統(tǒng)（HHVAC）需需要在10年年之后以1000000元元的價(jià)格重置置，假設(shè)償債債基金儲蓄的的利率為5%，則每年需需要留出的重重置提撥款為為：在上上述情況下，不不考慮重置提提撥款的收益益估計(jì)為每年年100