深圳某寫字樓研究課件

1、南山科技園寫字樓概況南山科技園寫字樓概況深圳寫字樓市場格局南山CBD 深 南 大 道寶安CBD中心西成長型企業(yè)商務(wù)圈中心區(qū)高端商務(wù)圈地王金融商務(wù)圈地王商務(wù)圈2.8萬/平米鴻榮世紀(jì)廣場南山中心區(qū)4-4.5萬/平米振業(yè)國際商務(wù)中心花樣年美年廣場智慧廣場福田中心區(qū)5萬/平米大中華IFC-C座科技園深圳寫字樓市場格局南山CBD 深 深 南 大 道北 環(huán) 路濱 海 大 道北區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)東區(qū)中區(qū)西區(qū)中區(qū)東區(qū)北區(qū)西區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨麒麟路，東到科苑大道路，總用地面積1.32平方公里。北區(qū)東區(qū)-北起廣深高速，南至北環(huán)大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，總用地面積1.26平方公里。中區(qū)西區(qū)-是

2、北環(huán)路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心線的圍合區(qū)域，總用地面積為179.47公頃。中區(qū)東片-區(qū)北起北環(huán)大道，南至深南大道，西臨科苑大道，東到沙河西路，片區(qū)總規(guī)模1.6平方公里；南部片區(qū)-指南油大道以東、濱海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建設(shè)用地，總用地面積523.12公頃。中區(qū)：除深南沿線騰訊大廈外，多以規(guī)模較小，資金實(shí)力較弱（相比南區(qū)）的電子信息類企業(yè)為主。 片區(qū)內(nèi)目前以廠房、住宅為主，少量企業(yè)寫字樓，西南側(cè)是科技園最大的城中村大沖村。北區(qū)：總體規(guī)劃要求建設(shè)“高新技術(shù)化總部化”的高新技術(shù)園區(qū)；土地利用規(guī)劃確定本片區(qū)的功能定位是“以大型生產(chǎn)型工業(yè)為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”。 目前以

3、生物制藥和醫(yī)藥企業(yè)為主。南區(qū)：已經(jīng)初步建成也是集科研、開發(fā)、試制、培訓(xùn)、孵化、創(chuàng)業(yè)、辦公及金融貿(mào)易與居住為一體的綜合功能區(qū)，深圳虛擬大學(xué)園區(qū)和大量大企業(yè)總部寫字樓在本區(qū)域落戶。 南區(qū)是目前科技園目前大企業(yè)聚集度最高、租金水平最高的區(qū)域，同時(shí)也是科技園未開發(fā)土地最多的區(qū)域?？?苑 路科技園劃分為三個(gè)片區(qū)，南區(qū)是大企業(yè)聚集地；中區(qū)主要以資金實(shí)力相對較弱電子信息企業(yè)為主，北區(qū)以“大型生產(chǎn)型工業(yè)為主高新技術(shù)工業(yè)區(qū)”深 南 大 道北 環(huán) 路濱 海 大 北區(qū)主要規(guī)劃是以生產(chǎn)型為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)，有部分藥廠和醫(yī)藥公司，寫字樓零散且數(shù)量少中區(qū)中部組團(tuán)大部分為舊廠房改造，入駐企業(yè)為新能源、新材料等高新企業(yè)，新

4、樓主要是互聯(lián)網(wǎng)通信企業(yè)，深南沿線一帶除自用外，基本被騰訊持有。南區(qū)總體環(huán)境優(yōu)越交通便利，寫字樓主要集中在科苑路以東，深南沿線一帶寫字樓入駐行業(yè)多為計(jì)算機(jī)通信互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，租金最高；東部及中部組團(tuán)行業(yè)相對多元，價(jià)格也偏低。北區(qū)主要規(guī)劃是以生產(chǎn)型為主的高新技術(shù)工業(yè)區(qū)，有部分藥廠和醫(yī)藥深圳科技園寫字樓特征一、聚集度高、規(guī)模大 科技園寫字樓集中在中區(qū)深南沿線及中部組團(tuán)，南區(qū)深南沿線及東部組團(tuán)。規(guī)模在1-9萬之間，大多數(shù)寫字樓建面集中在2-5萬之間，樓層基本在20層以上。二、純寫字樓由規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的大型企業(yè)開發(fā)和持有 中區(qū)深南沿線松日鼎盛、萬利達(dá)、研洋、大族等除自用外，基本被騰訊持有。南區(qū)深南沿線一帶代

5、表性的聯(lián)想大廈、康佳大廈、飛亞達(dá)等出租率達(dá)95%，租金最高達(dá)到140元/。三、寫字樓形象較高、交通便利、政策完善、配套齊全 科技園產(chǎn)業(yè)園區(qū)連接深圳三條主干道北環(huán)、深南及濱海，公交地鐵全線覆蓋，周邊教育、生活配套齊全，且政府在園區(qū)企業(yè)創(chuàng)立及培育方面政策完善、效率高。 與政府有合作關(guān)系并享受政府補(bǔ)貼的寫字樓租金僅為同區(qū)域的一半，如中區(qū)中部 的比克科技大廈與高新辦有合作關(guān)系，入園企業(yè)必須為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，租金僅為60元/。深圳科技園寫字樓特征一、聚集度高、規(guī)模大深圳科技園寫字樓特征四、中區(qū)深南沿線品質(zhì)高、規(guī)模大、基本租完區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面積劃分入駐行業(yè)中區(qū)深南沿線騰訊大廈甲級(jí)100

6、%整棟自用IT互聯(lián)網(wǎng)桑達(dá)科技大廈2003年年竣工，18層，標(biāo)準(zhǔn)層2000甲級(jí)約100/98%出租面積靈活，45-5000不等計(jì)算機(jī)/互聯(lián)網(wǎng)/通信/電子大族激光甲級(jí)100%整棟自用長城大廈2000年竣工，25層，標(biāo)準(zhǔn)層1000甲級(jí)80 元/95%除了自用，其余均被騰訊租用萬利達(dá)大廈27層，標(biāo)準(zhǔn)層3500甲級(jí)80-110元/98%松日鼎盛甲級(jí)60-80/98%以騰訊大廈為代表，周邊松日鼎盛、大族激光、長城、萬利達(dá)空余基本被騰訊租用純寫字樓的規(guī)模集中在：3萬左右至6-9萬左右。新建純寫字樓形象品質(zhì)較高。 行業(yè)集中在互聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)、通信、電子深圳科技園寫字樓特征四、中區(qū)深南沿線品質(zhì)高、規(guī)模大、基本租完

7、深圳科技園寫字樓特征五、中區(qū)中部組團(tuán) 1.租金相對較低，集中在70-90元/不等。 2.新樓入駐企業(yè)限制高，多為高新技術(shù)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，舊廠房改造的寫字樓租金 較低，接受中小企業(yè) 3.規(guī)模相對深南沿線較小，多層與高層結(jié)合，出租面積靈活。區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面積劃分入駐行業(yè)中區(qū)中部組團(tuán)科技園金融基地2棟2008年竣工，12層，標(biāo)準(zhǔn)層2300甲級(jí)110-140元/60%面積2000，可分租，面積靈活金融行業(yè)，接受其他科技園金融基地1棟甲級(jí)深圳科技工業(yè)園大廈國人通信大廈16層甲級(jí)70-90元/60%龍?zhí)├萍即髲B2006年竣工，19層，標(biāo)準(zhǔn)層790乙級(jí)70元/95%研祥科技大廈2

8、005年竣工，17層，標(biāo)準(zhǔn)層1685甲級(jí)125元/90%460以上起租比克科技大廈26層甲級(jí)60元/70%與高新辦有協(xié)議享受政府補(bǔ)貼，必須是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)環(huán)球數(shù)碼大廈2009年竣工，18層乙級(jí)75元/勁嘉科技大廈2011年竣工，21層，標(biāo)準(zhǔn)層1400甲級(jí)60-80元/維用科技大廈2005年竣工，6層乙級(jí)50-60元/朗峰大廈6層，標(biāo)準(zhǔn)層1500乙級(jí)60元/面積劃分靈活，100500平米劃分和合電子，飛芯科技等中小電子、自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)公司為主深圳科技園寫字樓特征五、中區(qū)中部組團(tuán) 1.租金相對較低深圳科技園寫字樓特征區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面積劃分入駐行業(yè)中區(qū)北部組團(tuán)科興科學(xué)園3棟，使用面

9、積達(dá)85%，配套齊全，目前較熱甲級(jí)毛坯110元/，精裝130/85%180-130000(可多層或整棟整層,最小租賃面積為180)多為高新、互聯(lián)網(wǎng)、電子等服務(wù)性新興行業(yè)其他企創(chuàng)商務(wù)服務(wù)式辦公室租賃：新綠島大廈、新能源大廈、商服商務(wù)大廈3棟。單間面積建筑面積30，適合小型個(gè)人辦公，精裝全包乙級(jí)商務(wù)中心110/全包新綠島有較多空余60%，其余兩棟在90%面積靈活，多為小型單間辦公出租物流、設(shè)計(jì)、軟件、管理咨詢等小型企業(yè)或個(gè)人工作室五、中區(qū)北部組團(tuán)科興科學(xué)園為舊廠房改造，配套齊全，出租面積靈活，為中部熱租區(qū)域。行業(yè)主要為高新科技、互聯(lián)網(wǎng)等。企創(chuàng)商務(wù)的三棟服務(wù)型商務(wù)中心主要針對小型微型企業(yè)級(jí)個(gè)人工作室

10、，單間30，出租面積靈活。行業(yè)為咨詢、設(shè)計(jì)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。深圳科技園寫字樓特征區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面深圳科技園寫字樓特征六、南區(qū)深南沿線區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面積劃分入駐行業(yè)南區(qū)深南沿線飛亞達(dá)科技2003年底竣工，20層高甲級(jí)120元/100%多數(shù)以整層半層出租，少量劃分為小面積單元出租甲骨文（深圳）TCL1990年竣工，21層，標(biāo)準(zhǔn)層1380甲級(jí)120元/95%大面積居多，接受小面積分租通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)大中型企業(yè)創(chuàng)維大廈2011年竣工，28層，標(biāo)準(zhǔn)層3212甲級(jí)125-130元/95%多數(shù)以整層半層出租，劃分為小面積段的出租，200到3000IT、軟件開

11、發(fā)，港資、美資企業(yè)聯(lián)想研發(fā)中心甲級(jí)125-130元/95%自用IT、通信康佳研發(fā)大廈2011年竣工，25層，標(biāo)準(zhǔn)層3600甲級(jí)約130-140/90%多數(shù)以整層半層出租，760起租通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)大中型企業(yè)德賽科技大廈2010年竣工，24層，標(biāo)準(zhǔn)層2500甲級(jí)70-80元/90%多數(shù)以整層半層出租，少量劃分為小面積單元出租沿線寫字樓多高層建筑，外立面時(shí)尚、高端、品質(zhì)檔次較高租金120-140元/，出租率達(dá)95%出租面積大面積居多，所半層或整層起租行業(yè)集中在通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)等大中型企業(yè)、世界500強(qiáng)深圳科技園寫字樓特征六、南區(qū)深南沿線區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次深圳科技園寫字樓特征七、南區(qū)東部組團(tuán)區(qū)

12、域項(xiàng)目名稱基本情況檔次租金出租率出租面積劃分入駐行業(yè)南區(qū)東部組團(tuán)曙光大廈甲級(jí)80-90元/90%多數(shù)以整層出租，少量劃分為小面積單元出租愛普生、迅雷方大大廈2003年年竣工，12層，標(biāo)準(zhǔn)層1236甲級(jí)80-90元/90%多數(shù)以整層出租，少量劃分為小面積單元出租裕廊科技（深圳）、思源電子設(shè)計(jì)、深圳朗視科技中電照明乙級(jí)80-90元/90%多半層以上，少量劃分為300 -500 小面積出行業(yè)集中度低，軟件、科技、電子、建筑設(shè)計(jì)等雜居九洲電器乙級(jí)80-90元/90%富成科技大廈乙級(jí)80-90元/90%長虹科技大廈2009年竣工，25層，標(biāo)準(zhǔn)層2500甲級(jí)90-100元/90%邁瑞科技大廈甲級(jí)105元/

13、90%東部組團(tuán)高層與多層結(jié)合租金相對較低80-100元/，出租率90%出租面積大面積居多，所半層或整層起租，小面積較少通信、軟件、網(wǎng)絡(luò)、設(shè)計(jì)等中小型企業(yè)居多深圳科技園寫字樓特征七、南區(qū)東部組團(tuán)區(qū)域項(xiàng)目名稱基本情況檔次科技園寫字樓分析租金水平受政府所有的寫字樓影響，低于全市平均水平 全市甲級(jí)寫字樓平均租金約165元/平，而科技園甲級(jí)寫字樓租金最高水平為120-140元/平，主要原因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)政府所有寫字樓有扶持因素，拉低片區(qū)租金水平。12大型企業(yè)聚集+政府扶持，吸引科技、電子相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住聯(lián)想、TCL、中興、創(chuàng)維均有自有寫字樓，從多大型高科技企業(yè)遷引相關(guān)企業(yè)在區(qū)域布局設(shè)點(diǎn)；科技園作為政府重點(diǎn)扶持高科技基地，對中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)吸引力較大。現(xiàn)有寫字樓建成較早，無地標(biāo)性建筑，形象及配套功能偏弱，區(qū)域?qū)Ω咂焚|(zhì)項(xiàng)目存在需求片區(qū)內(nèi)寫字樓部分集中于2003年建設(shè)，其立面形象、服務(wù)配套、空間劃分均存在一定不合理