1-9月中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析圖

1、1-9月中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析圖 一、地產(chǎn)融資：監(jiān)管收緊 債務(wù)圍城 以100余家企業(yè)作為樣本，統(tǒng)計(jì)其公開發(fā)布的融資數(shù)額，發(fā)現(xiàn)2019年上半年房企融資數(shù)額達(dá)到12309.11億元（含擬融資計(jì)劃，下同），其中債券融資達(dá)到7602.19億元，占比61.76%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 HYPERLINK /research/201903/723486.html 相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的2019-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報(bào)告 2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.

2、64億元。其中23號文發(fā)布后，境內(nèi)融資環(huán)境出現(xiàn)明顯收緊態(tài)勢，房企積極謀求海外發(fā)債上的突破。于此，6月單月海外融資數(shù)額出現(xiàn)環(huán)比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務(wù)兌付壓力，房企的主要信條是解決債務(wù)，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務(wù)在上半年也較為普遍。 2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現(xiàn)波動(dòng)上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7

3、.48%。若下半年，資金收緊態(tài)度不變，房企的融資成本還將進(jìn)一步升高。 二、2019年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和銷售情況 1、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)分析 9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.08，比8月份提高0.14點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 2、房地產(chǎn)開發(fā)場供應(yīng)情況分析 2019年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比2019年1-8月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 3、房地產(chǎn)市場需

4、求情況分析 2019年1-9月，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比2019年1-8月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 2019年1-9月東部地區(qū)商品房銷售面積47035萬平方米，同比下降2.9%，降幅比2019年1-8月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額59171億元，增長6.0%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積33816萬平方米，增長0.5%，增速持平；銷售額24279億元，增長7.2%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積33004萬平方米，增長4.6%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額23781億元，增長10.6%

5、，增速加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積5324萬平方米，下降5.9%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4260億元，增長2.5%，增速加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積情況分析 2019年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比2019年1-8月收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 三、2019年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析 1、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況分析 2019年2019年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資

6、98008億元，同比增長10.5%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資區(qū)域增速情況分析 2019年1-9月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資51680億元，同比增長8.6%；中部地區(qū)投資20481億元，增長10.0%；西部地區(qū)投資21754億元，增長16.2%；東北地區(qū)投資4093億元，增長9.9%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 3、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位情況分析 2019年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長7.1%。其中，國內(nèi)貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及

7、預(yù)收款43877億元，增長9.0%；個(gè)人按揭貸款19900億元，增長13.6%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：將會(huì)越來越理性、穩(wěn)定、健康 1、從外部環(huán)境來看，以美聯(lián)儲為主的世界主要經(jīng)濟(jì)體的央行早已不再實(shí)行量化寬松的貨幣政策，反而開始縮表，并進(jìn)入加息周期。在這種大環(huán)境下，中國的貨幣政策也步入到穩(wěn)健發(fā)展階段，不會(huì)再搞“大水漫灌”，房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。 2、從內(nèi)部情況來看，前些年由于房地產(chǎn)市場的暴漲，導(dǎo)致各路資金通過各種渠道流入樓市，對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形成虹吸效應(yīng)，并嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，甚至出現(xiàn)某上市公司

8、面臨退市危機(jī)通過賣旗下兩套房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊，這顯然不是一個(gè)健康經(jīng)濟(jì)社會(huì)應(yīng)該出現(xiàn)的現(xiàn)象。 因此，中央一再強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強(qiáng)化房子的居住屬性，并堅(jiān)持實(shí)行一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。從這個(gè)角度來說，房產(chǎn)失去了炒作和投資價(jià)值，資金也失去了炒作的動(dòng)力。 3、從最近國家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)大多數(shù)大中城市房地產(chǎn)市場日趨穩(wěn)定，在“房住不炒”的精神指引下，在長效調(diào)控機(jī)制的作用下，中國的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會(huì)越來越穩(wěn)定，因此也給市場預(yù)期帶來了前所未有的改變。 4、從最

9、近本報(bào)記者在北京、上海等一些熱點(diǎn)城市的實(shí)地調(diào)研來看，市場交易雙方的心理發(fā)生了巨大的變化。以最能真實(shí)反映市場變化的二手房市場來看，已經(jīng)完全從之前的賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，購房者選房的過程拉長，貨比三家，從容待購。而賣方也進(jìn)入心理拉鋸戰(zhàn)，不著急用錢的賣家手中的房子成交周期拉得非常長，而著急用錢的賣家則會(huì)不斷降低心理成交價(jià)位?，F(xiàn)在北京等城市二手房市場上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場價(jià)的高性價(jià)比房屋。 5、在新房市場，一線重點(diǎn)城市由于限購限貸等政策，使得適宜的客戶群體大大低于之前的數(shù)量，所以，那些資金壓力較大有業(yè)績要求的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇各種優(yōu)惠策略來拼命爭奪這些稀缺的客戶資源。 6、在土地市場，由于“房住不炒”的要求和終端市場客觀因素限制，作為買家的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在不斷調(diào)低心理預(yù)期，盡管今年多個(gè)重點(diǎn)城市的