媒體曝二手房市場簽陰陽合同避稅成公開秘密

1、媒體曝二手房市場簽陰陽合同避稅成公開秘密2010年09月15日00:20央視經(jīng)濟半小時 HYPERLINK /comment.htm?site=news&id=25712898 我要評論(76) 字號：T|T 導(dǎo)讀在二手手房交易中，“陰陰合同”顯示示買賣雙方真真實的成交價價格，而“陽陽合同”一種種是虛高的房房價合同交給給銀行，以申申請更多按揭揭貸款；另一一種是填低房房價的合同交交給房地產(chǎn)交交易中心過戶戶，以便少交交稅。房產(chǎn)中介機構(gòu)為為促成房屋買買賣合同的簽簽訂，往往會會推薦各種方方式進行逃稅稅、避稅，最最常用的手段段即簽訂“陰陽合同”。 在二手手房市場上，陰陰陽合同已經(jīng)經(jīng)成了一個公公開的秘密。

2、為了少交稅、多多貸款而簽的的“陰陽合同”，看似對交交易雙方都有有利，其實它它暗藏很多風風險。陰陽合同的存在在，不僅造成成了國家稅收收上的重大損損失，也給正正常的樓市數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，放放了一顆迷霧霧彈，導(dǎo)致統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)失真真。 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 1949 HYPERLINK /a/20100915/000021.htm 視頻：找不不到“北”的的二手房2010年9月月14日央視視經(jīng)濟半小小時播出找找不到“北”的的二手房，以以下為節(jié)目實實錄：在北京市剛剛公公布的房地產(chǎn)產(chǎn)運行報告中中，新出爐的的房產(chǎn)數(shù)據(jù)中中少了二手房房均價這個指指標。北京市市統(tǒng)計局新聞聞發(fā)言人

3、表示示，由于二手手房市場的陰陰陽合同等問問題比較復(fù)雜雜，暫時還不不能做到對二二手房市場進進行全面調(diào)查查，所以將暫暫停發(fā)布二手手房數(shù)據(jù)。而而北京市統(tǒng)計計局此前公布布的6月份的的二手房統(tǒng)計計數(shù)據(jù)，正是是因為同樣的的原因，導(dǎo)致致和中介公司司公布的數(shù)據(jù)據(jù)懸殊很大，給給公眾造成了了困擾。統(tǒng)計計部們聯(lián)合有有關(guān)部門出臺臺嚴厲措施，堅堅決打擊陰陽陽合同。那么么二手房市場場中，為什么么會產(chǎn)生陰陽陽合同，它究究竟造成了什什么影響，是是否又能隨著著打擊就此偃偃旗息鼓呢？記者首先采訪了了一家房產(chǎn)中中介，工作人人員向記者推推薦了幾套房房源，記者表表示打算進行行全款交易，但但希望可以避避稅。中介公司工作人人員：您不說說我

4、們都會給給你做，因為為你既然找到到我們，我們們肯定就為你你著想。其實實你是不經(jīng)常常接觸，我們們就拿這做飯飯吃在世紀城的這家家中介，工作作人員向我們們推薦了一套套七十平米左左右售價2330萬的兩居居房源，并表表示可以低評評將網(wǎng)簽價格格做到接近最最低指導(dǎo)價每每平米98000元。中介公司工作人人員：二三百百萬的房子，交交稅的時候也也就按六七十十萬的價格交交稅，把所有有的稅交齊了了也就四萬多多，你要把所所有的稅交齊齊了，這要命命了。得交將將近十六萬。而在另一家中介介，記者向工工作人員表示示自己手中資資金有限，想想通過貸款來來購置二套房房，希望能從從銀行盡可能能多地貸款。工工作人員表示示可以通過評評估機

5、構(gòu)將看看中的房源進進行高評。中介公司工作人人員：這房子子原來評估的的話兩萬二，它它做完高評以以后可能是兩兩萬四到兩萬萬五，每平就就多三四千元元錢，一百平平的話就會多多出來三四十十萬，要是四四十萬的話，(首付)百分分之五十就多多出來二十萬萬。但是工作人員都都表示，因為為評估價是銀銀行放款的根根據(jù)，所以銀銀行也會考慮慮風險，盡管管是將評估價價盡量做高，但但是最終往往往還是可以避避稅。中介公司工作人人員：你過戶戶價寫那么高高的價格其實實也沒什么用用，就按評估估價格走就可可以了，既保保證你盡可能能多地貸出錢錢來，又能保保證你盡可能能少地交一些些不必要的費費用。費用主主要是主要是是稅費。看來不管是全款款

6、還是貸款，二二手房的實際際成交價往往往都高于最后后提交的網(wǎng)簽簽價，也就是是提交給官方方的過戶價，而而其最終的目目的就是避稅稅。中介公司工作人人員：簽的價價格一般都跟跟買賣實際價價格不一樣。沒沒有一樣的，我我做那么多年年，就遇到一一個，海歸派派，從美國回回來，買了上上河村的房子子，當時是5500萬買的的，他按5000萬交的稅稅，我當時跟跟他說你可以以按100萬萬去交稅，他他說不行，我我說為什么不不行，他說這這在美國被抓抓住了得坐三三年的牢。我我說這是中國國，不必了。在在中國一般抓抓不住，那個個后悔呀，5500萬得多多交多少稅呀呀。因為可以避稅，操操作起來又沒沒什么難度，記記者發(fā)現(xiàn)陰陽陽合同在中介

7、介行業(yè)早已是是一個公開的的秘密，當記記者表示對合合同的有效性性有所顧慮時時，幾家中介介的工作人員員都表示沒有有問題。中介公司工作人人員：不會不不會，甭管合合同價格寫什什么價格，它它最后房本就就改成您的名名字，然后你你這邊很安全全的。沒有任任何影響。誰誰不傻呀，你你放心吧 做做稅只是做給給銀行看，只只是做給國家家看。當記者問及是否否擔心這樣的的陰陽合同被被相關(guān)部門查查處而罰款時時，這位工作作人員很不以以為然。記者：上面會查查嗎，這樣的的合同。中介公司工作人人員：它不管管你，基本上上不查。你想想比如說你買買這邊的房子子，這邊的房房子都是海淀淀的，海淀的的過戶大廳你你看見了嗎？一進去，009年過去你

8、你都得擠進去去，它能查得得過來嗎 你你讓他派十個個人查，五十十個人查，他他查得過來嗎嗎？同樣的一套房子子，三方私下下簽一份陰合合同，上面的的價格是實際際成交價，然然后再向房管管、建委等政政府部門遞交交一份陽合同同，上面的價價格往往都低低于實際成交交價，為的就就是避稅。陰陰陽合同是否否真的存在呢呢，我愛我家家北京公司副副總經(jīng)理胡景景暉接受了我我們的采訪。我愛我家北京公公司副總經(jīng)理理 胡景暉胡景暉：從購房房人的角度來來講，他為了了省稅，為了了達成這個交交易，非要這這么做的話，我我想哪家中介介公司都不會會說不的。因因為誰說了不不這個生意就就沒有了，我我想這是一個個實際上是整整個行業(yè)目前前實際存在的的

9、一個實際的的執(zhí)行狀況，只只要你想開門門做生意，很很多東西是避避免不了的，胡景暉告訴我們們，相比新房房交易，二手手房交易價格格相對復(fù)雜，包包括實際成交交價、銀行評評估價格和網(wǎng)網(wǎng)簽價格。此此外地稅部門門及建委還制制定了地區(qū)二二手房最低指指導(dǎo)價，其目目的一是對當當?shù)囟址拷唤灰灼鹨粋€指指導(dǎo)作用，更更重要的目的的在于確定一一個稅收標準準，即交易合合同價格不得得低于當?shù)刂钢笇?dǎo)價，也是是繳稅的官方方依據(jù)。但是是隨著近一兩兩年北京市房房價的一路狂狂漲，最低指指導(dǎo)價與實際際成交價間的的差額越來越越大，按最低低指導(dǎo)價繳稅稅反倒成為避避稅的最有效效途徑。胡景暉：5.55%的營業(yè)稅稅，3%的契契稅，1%的的所得稅，

10、如如果再加上一一些其他的稅稅費，有可能能購買一套房房屋的成本，稅稅費成本達到到10%以上上。那很多人人都會產(chǎn)生這這樣一個避稅稅的這樣一個個動機。同樣的一套房子子，三方私下下簽一份陰合合同，上面的的價格是實際際成交價，然然后再向房管管、建委等政政府部門提交交一份陽合同同，這個價格格實際上往往往都低于實際際成交價，這這么做的目的的只有一個，就就是為了避稅稅。買方省下下的是真金白白銀，這不難難想象，但是是賣方和中介介機構(gòu)又能從從中得到什么么好處？三方方為什么輕易易就能達成默默契，簽下陰陰陽合同呢？來看看陳女士的經(jīng)歷歷家住北京的陳女女士，有過幾幾次房屋買賣賣的經(jīng)歷。他他告訴記者，幾幾次買房子，簽簽的都

11、是陰陽陽合同。陳女士：當時正正好就是那個個稅點的新政政出臺后面一一周，當時那那個稅比較高高。中介給我我的建議就是是除了在中介介簽的那份合合同，包括中中介費什么的的是按照正常常的銷售價，是是160萬的的時候是去銷銷售的。合同同是這樣簽的的，然后剩下下在走其他稅稅的時候，他他們中介都說說他可以幫助助把這個稅避避開。陳女士最近賣的的這套房子，總總價160萬萬，房屋合同同是由陳女士、買方方和中介三方方私下簽訂的的合同。而為為了避開高額額的稅費，陳陳女士和買方方都聽從了中中介的建議，又又簽了一份合合同，這份合合同中，原本本160萬的的房屋成交價價，被寫成了了50萬。這這份合同是提提供給稅務(wù)、房房管等部門

12、的的網(wǎng)簽合同。陳女士：當時的的房價應(yīng)該是是簽了一個550多萬的房房價，就實際際上比我自己己購買的房價價還要低。160萬的房子子，變成了550萬，由此此省掉的稅款款是多少呢？按照北京市市房地產(chǎn)交易易中心的規(guī)定定，房屋建成成5年后出售售的房子可以以免交營業(yè)稅稅等稅費，而而5年之內(nèi)出出售的房子，購購買方要繳納納契稅和印花花稅，契稅按按照成交價11.5%比例例繳納、印花花稅按照成交交價0.055%比例繳納納。房屋出售售方則要繳納納印花稅，營營業(yè)稅和個人人所得稅，其其中，印花稅稅按照成交價價0.05%的比例繳納納，營業(yè)稅按按照買賣差額額5.5%比比例繳納，個個人所得稅按按照成交價11%比例或者者差額20

13、%比例繳納。二手商品房的交交易雙方稅費費繳納明細表表(普通住宅宅)購買方繳納的稅稅費：1、契契 稅：成交交價1.55% 2、印印花稅：成交交價0.005%出售方繳納的稅稅費：1、印印花稅：成交交價0.005% 2、營營業(yè)稅：5年年之內(nèi)：買賣賣差額5.5%，5年年之外：免交交，3、個人人所得稅：55年之內(nèi)：成成交價1%或差額220% ，55年之外：免免交(業(yè)主滿滿5年唯一住住宅因為陳女士的房房子不滿兩年年，不能享受受5年之外稅稅費免交的政政策。根據(jù)計計算，如果按按照總價1660萬計，該該房應(yīng)該繳納納的各項稅費費總計949950元；如如果按照總價價50萬計，因因為低于房屋屋之前的購買買價63萬，買

14、買賣差額為負負數(shù)，營業(yè)稅稅和個人所得得稅項目為零零，所以該房房應(yīng)該繳納的的各項稅費總總計只有80000元。雙雙方可少繳納納稅款869950元。陰合同：1600萬1.55%(契稅)160萬萬0.055%2(印印花稅)(160萬63萬)5.5%(營業(yè)稅)160萬1%(個人人所得稅)=949500元陽合同：50萬萬1.5%(契稅)160萬0.05%2(印花花稅)=80000元稅收流失：944950-88000=886950元元陳女士：我們從從繳稅大廳出出來，就是去去銀行打款，然然后我才給他他過戶。他付付給多少銀行行也不管，然然后繳稅大廳廳也不管。根據(jù)規(guī)定，購買買方和出售方方都要承擔一一定比例的稅稅費

15、。但實際際上按照行業(yè)業(yè)潛規(guī)則，所所有稅費幾乎乎都是由購買買方承擔的，作作為賣方的陳陳女士其實從從中受益有限限，可他為什什么要同意簽簽訂這種陰陽陽合同呢？陳女士：(賣方方)給買方省省稅的話，買買方就會覺得得更痛快，覺覺得這筆錢還還是比較值的的。然后就可可以讓我賣房房子賣得更快快一些也就是是。陳女士告訴我們們，大部分人人對于如何簽簽陰陽合同并并不是非常清清楚，他買賣賣的幾套房屋屋，都是由中中介機構(gòu)來負負責起草的。陳女士：比如說說過戶大廳交交稅，納稅大大廳都會有中中介專門派駐駐這種專員，然然后他的專員員會幫你把所所有手續(xù)簽好好。然后只是是說該簽字地地方你簽字，該該出身份證復(fù)復(fù)印件的時候候你出復(fù)印件件

16、。然后基本本上我就看了了一眼合同，簽簽成這樣，然然后他說你簽簽字。我可能能看一下總價價，當時覺得得比較詫異，當當時說這樣能能過嗎？那邊邊辦這個事情情的專員就跟跟我說，這個個沒問題肯定定的。陳女士說，陰陽陽合同，也不不僅僅是把高高價作低用以以逃稅，之前前他買過一套套房，中介就就特地建議他他，可以把房房屋總價做高高，用于獲取取更多貸款。陳女士：我其實實第一套，買買了一個小的的二手房。我我是希望多貸貸款，然后中中介就幫我把把評估價做高高，這樣房子子的總價也就就高了，把價價格調(diào)高那種種所謂陰陽合合同。原本160萬元元的一套房子子，在出示給給稅務(wù)部門的的合同中，簽簽訂的成交價價就變成了550萬元，買買家

17、因此少交交了接近100萬元的稅款款，而賣家的的房子也因為為配合簽訂陰陰陽合同，很很快就可以出出手，雙方皆皆大歡喜，這這也正是陰陽陽合同泛濫的的原因。有人人因為陰陽合合同逃了稅或或者多貸了款款，但是也有有很多人因為為簽了一個這這樣的合同，遇遇到了麻煩。房產(chǎn)中介機構(gòu)為為促成房屋買買賣合同的簽簽訂，往往會會推薦各種方方式進行逃稅稅、避稅，最最常用的手段段即簽訂“陰陰陽合同”。 在二手房市市場上，陰陽陽合同已經(jīng)成成了一個公開開的秘密。但但是一陰一陽陽兩份合同，真真的就能像中中介說的那樣樣，能合理避避稅沒有風險險嗎？北京的的王女士最近正正在為陰陽合合同的事兒苦苦惱。家住北京的王女女士，這幾個個月來一直在

18、在為房子的事事情煩惱。22009年77月，王女士位于北北京市豐臺區(qū)區(qū)的一處房產(chǎn)產(chǎn)準備出售，找找到了一家中中介公司幫助助聯(lián)系買家。王女士：我們都都見了面了，簽簽了合同了，成成交的價格是是60萬。但當王女士到房房產(chǎn)交易大廳廳辦過戶手續(xù)續(xù)時，擺在她她面前的卻是是另一份合同同。王女士：交給房房地局的那個個合同的價格格是22萬。我我突然就發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，我說這價價格怎么是222萬??？我我說咱們不是是成交60萬萬嗎？然后他他說這個你甭甭管了。這個個是那什么，是是我們作價的的，你別在這這說。然后就就給我拉一邊邊去了。房子價格突然由由60萬變成成了22萬，王女士這時候才被告知，中介幫他簽的是陰陽合同，這份價格低的合同

19、，主要是給有關(guān)部門看，是為了讓買家少交點稅?？吹窖矍昂贤显?0萬的房款，變成了22萬，還有她的親筆簽名。王女士：鏈家(地產(chǎn))那個個程序特別搞搞笑，你所有有東西就是到到那他捂著。趕趕緊簽字，這這你趕緊簽字字，那趕緊簽簽字，然后你你就去簽。記者在王女士提提供的材料里里看到，這份份三方實際成成交的合同，成成交價格一欄欄沒有數(shù)字，而而在另外一份份鏈家居間間補充協(xié)議中中說明，房屋屋成交價格為為60萬。隨隨后，王女士給律師師打了電話。律律師告訴她，這這樣做屬于違違法避稅，超超過一定額度度的會被追究究刑事責任。也也有可能會給給他帶來很多多意想不到的的糾紛。王女士心里非非常不安。王女士：就怕那那個買房的人

20、人，你過完戶戶以后，回頭頭他反悔了。他他覺得可能那那個房價要跌跌，或者怎么么樣的，他會會找你后帳。他他完全可以說說按要求222萬去付你的的錢，讓你把把其它多余的的錢給他退回回來。一系列顧慮讓王王女士不敢把把房子過戶給給買方，但中中介公司卻急急于做成這筆筆生意，催促促王女士過戶。王女士：我跟他他說，這樣吧吧如果你要過過的話，我先先找我的律師師，他跟我簽簽個東西。然然后我這樣說說的時候，她她就去跟那個個買方去協(xié)調(diào)調(diào)。然后最后后說那行，結(jié)結(jié)果我就先走走了。因為當當時他就有點點控制我的意意思，你知道道嗎，就是你你今天不能走走。王女士后來找到到稅務(wù)部門舉舉報了這次陰陰陽合同的事事，該部門相相關(guān)負責人告告

21、訴王女士可以立立案，但最快快解決要等33個月。王女士：舉報之之后稅務(wù)部門門后來給我回回信了，但是是他們說他們們不管。他的的理由就是說說，你的交易易沒完成。而而且他又按那那個指導(dǎo)價格格，不低于指指導(dǎo)價格去交交易的。由于交易沒有完完成，稅務(wù)部部門無法介入入。稅務(wù)人員員說，如果按按照當時北京京市豐臺區(qū)此此類房子每平平米指導(dǎo)價不不低于35000元的標準準計算，由于于王女士的房房子是回遷房房，面積600平米，即便便是22萬成成交也不屬于于異常，稅務(wù)務(wù)部門同樣沒沒有辦法介入入。就在王女士左右為為難的時候，因因為王女士收了房房款卻遲遲沒沒有過戶，買買家認為王女士違約，申申請仲裁。從從北京仲裁委委員會出具的的

22、這份仲裁結(jié)結(jié)果來看，王王女士因為違違約，需要全全額返還買方方5930000元房款，還還需要賠償給給買方，包括括275500元仲裁費在在內(nèi)的500000元。房房子沒賣成，反反倒要賠給買買家5萬多塊塊錢，這讓王王女士怎么也也想不通。王女士：現(xiàn)在我我就有一個想想法，我覺得得中介公司他他存在嚴重的的過失。我覺覺得他應(yīng)該來來賠償我這個個損失，所以以我準備去起起訴這個中介介公司。為了少交稅、多多貸款而簽的的“陰陽合同同”，看似對對交易雙方都都有利，其實實它暗藏很多多風險。數(shù)據(jù)據(jù)顯示，今年年上半年，因因為陰陽合同同產(chǎn)生的糾紛紛有300多多起，而今年年二手房交易易保守估計的的逃稅額度在在20億元左左右。陰陽合

23、合同的存在，不不僅造成了國國家稅收上的的重大損失，也也給正常的樓樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計計，放了一顆顆迷霧彈，導(dǎo)導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)失真。那么么，到底有什什么養(yǎng)的殺手手锏，能禁止止陰陽合同產(chǎn)產(chǎn)生呢？邱寶昌律師告訴訴我們，因為為陰陽合同引引起的糾紛呈呈上升趨勢，上上半年，京城城的各家律師師事務(wù)所就接接到了多起這這樣的訴訟。北京匯佳律師事事務(wù)所律師 邱寶昌邱寶昌：實際上上陰陽合同，是是一種虛假的的或者采取一一種欺騙的手手段，簽訂這這種合同，是是損害國家利利益的。本來來是六十萬，做做成二十萬，它它稅少了三分分之二。律師邱寶昌告訴訴記者，按照照目前的法律律規(guī)定，簽訂訂陰陽合同是是一種違法行行為。根據(jù)中中華人民共和和國稅

24、收征收收管理法第第四十條規(guī)定定：“納稅人人采取虛假的的納稅申報的的手段不繳或或者少繳應(yīng)納納稅款的，屬屬于偷稅。由由稅務(wù)機關(guān)追追繳其不繳或或者少繳的稅稅款，處以不不繳或者少繳繳的稅款5倍倍以下的罰款款”。中華華人民共和國國刑法第二二百零一條規(guī)規(guī)定：納稅人人不繳或者少少繳應(yīng)納稅款款偷稅數(shù)額占占應(yīng)納稅額的的百分之十以以上不滿百分分之三十并且且偷稅數(shù)額在在一萬元以上上不滿十萬元元的處三年以以下有期徒刑刑或者拘役并并處偷稅數(shù)額額一倍以上五五倍以下罰金金。偷稅數(shù)額額占應(yīng)納稅額額30%以上上并且偷稅數(shù)數(shù)額在10萬萬元以上的，處處三年以上七七年以下有期期徒刑并處偷偷稅數(shù)額一倍倍以上五倍以以下罰金。邱寶昌：另外

25、在在這里面作為為一個中介，它它是有責任的的。有一些中中介公司，為為了促成交易易買賣完成，獲獲取這種傭金金，它就采取取一種陰陽合合同，中介方方起到了推波波助瀾。或者者是出主意，再再他的主導(dǎo)下下，那他承擔擔責任，因為為他是共同的的逃稅。我愛我家副總經(jīng)經(jīng)理胡景暉告告訴我們，地地稅部門及建建委制定了地地區(qū)二手房最最低指導(dǎo)價，以以確定一個稅稅收標準，即即交易合同價價格不得低于于當?shù)刂笇?dǎo)價價，也是繳稅稅的官方依據(jù)據(jù)。但是隨著著近一兩年北北京市房價的的一路瘋漲，最最低指導(dǎo)價與與實際成交價價間的差額越越來越大，像像陳女士的剛剛剛出售的朝陽陽區(qū)這套房子子，當?shù)氐氖惺袌鰞r格已經(jīng)經(jīng)接近每平米米3萬，但市市場指導(dǎo)價不

26、不過才五六千千元，最低指指導(dǎo)價實際上上已經(jīng)難以起起到作用。胡景暉：從現(xiàn)在在各個區(qū)域的的最低過戶價價和成交價來來看的話，平平均的這個價價差大概在220%左右。如如果要想杜絕絕這種行為的的話，從理論論上來講，那那就是把目前前政府執(zhí)行的的最低過戶價價，調(diào)整到一一個跟市場比比較接近的水水平。中國指數(shù)研究院院院長 莫天天全莫天全：西方方方國家在制度度上也是做了了很多事情，來來避免大家有有機會來鉆這這個空子。你你比如說他對對這個指導(dǎo)價價，用這個第第三方，中立立的第三方，不不是用得這個個買賣雙方，也也不是用中介介公司，去做做這個房屋的的評估。就是是這個市場的的指導(dǎo)價，跟跟市場的真正正成交價是比比較接近的。莫天全認為，提提高政府指導(dǎo)導(dǎo)價的更新頻頻率，縮小政政府指導(dǎo)價與與市場價格之之間的差異，是是解決陰陽合合同的最有效效辦法。此外外他還指出，加加強與獨立中中介機構(gòu)的溝溝通和合作，讓讓這些機構(gòu)參參與政府指導(dǎo)導(dǎo)價的制定和和交易規(guī)則的的設(shè)立尤為重重要。莫天全：指導(dǎo)價價跟市場價能能更及時接軌軌。我們更新新更及時更快快一點，這樣樣就是說不給給大家有這個個機會去做這這個陰陽合同同，或者說那那個空間已經(jīng)經(jīng)很小了，大大家不至于為為了一點點小小的利益去做做這個陰陽合合同。莫天全特別指出出，德國的經(jīng)經(jīng)驗值得借鑒鑒。在德國，根根據(jù)