我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)知識管理模式研究

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)知識管理形式研究內(nèi)容摘要：本文分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)作為知識密集型效勞業(yè)的一般特點和作為新興市場的主要特征，同時闡述了我國房地產(chǎn)經(jīng)紀的特色，提出基于知識轉(zhuǎn)換和知識管理才能的三維知識管理形式框架，并提出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)施行三維知識管理形式的策略。關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀市場三維知識管理形式知識我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)市場特點房地產(chǎn)具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產(chǎn)交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應運而生。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)市場而產(chǎn)生開展起來的。隨著我國房地產(chǎn)市場的開展，房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞日益成為房地產(chǎn)交易活動中最

2、活潑的環(huán)節(jié)，隨著?城市房地產(chǎn)管理法?的公布施行，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的法律地位得以確認，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在促進我國房地產(chǎn)市場的快速安康開展中，在房地產(chǎn)交易市嘗資本市場等要素市場體系的開展中起到不可替代的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、代理、咨詢等效勞及善后管理效勞的機構(gòu)，一般都稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或房地產(chǎn)中介評估公司。完善的房地產(chǎn)中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產(chǎn)交易而提供相關咨詢效勞。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢效勞。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織是自主經(jīng)營、自擔風險、自我約束、自我開展、

3、平等競爭的經(jīng)濟組織，必須獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。根據(jù)以上對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認為房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要包括：咨詢法律、科技、政策、工程、市嘗經(jīng)營、投資等、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)行紀、科學研究和綜合技術效勞等業(yè)務類型。目前比擬流行的知識密集型效勞業(yè)的解釋就是為知識的消費、儲藏、使用和擴散效勞的行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)作為知識密集型效勞業(yè)(Knledgeintensivebusinessservie，簡稱KIBS)是一種經(jīng)濟活動，它致力于房地產(chǎn)交易相關知識的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前效勞業(yè)中開展較為迅速的一局部。同時由于其具有的“知識性，使得對創(chuàng)新的產(chǎn)生、開展和傳播發(fā)揮著越

4、來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領域研究的熱點。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)具有一般知識密集型效勞業(yè)的特點：首先，智力效勞是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的主要形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識效勞以及有關勞務效勞，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的基矗知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型效勞業(yè)的基矗最后，人才是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的關鍵。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的人員應該由具有較高專業(yè)程度的管理、工程、經(jīng)濟等各類專業(yè)人員組成。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場是一個正在開展中的、尚沒有完全成熟、充滿時

5、機的市常該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產(chǎn)政策或技術環(huán)境發(fā)生宏大變化而出現(xiàn)和開展，其主要特點包括：第一，房地產(chǎn)技術和需求的快速開展。房產(chǎn)市場地產(chǎn)市場不完全成熟，市場的邊界不完全明晰。地區(qū)開展嚴重不平衡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的開展程度遠遠高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產(chǎn)中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且開展迅速，競爭者之間的模擬迅速。房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，無論是專業(yè)素質(zhì)、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備

6、經(jīng)紀人資格，大局部具備經(jīng)紀人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時間較短，經(jīng)歷相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者委托人嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏理解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞業(yè)的內(nèi)涵，還是其業(yè)務范圍早已超過現(xiàn)行相關法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標準不明晰而且與房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞業(yè)自身的開展嚴重脫節(jié)；在效勞過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以按照合同法來處理，但是由于房地產(chǎn)商品內(nèi)在的特殊性和經(jīng)紀效勞的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決根據(jù)。由于以上特性的存在，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中存在許多時機。企業(yè)會面臨多種時機的選擇

7、，通過市場構(gòu)造的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業(yè)特性的不同，同樣的時機對于不同企業(yè)來說，其價值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的時機之中，找到最合適自己的時機，這個時機不僅可以充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢，同時，也可以使企業(yè)在市場中優(yōu)于競爭對手。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結(jié)合自身條件評估這些時機，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷開展的關鍵。綜上所述，可以看出房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產(chǎn)業(yè)。隨著科技開展和社會進步，經(jīng)濟增長

8、的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉(zhuǎn)向以知識和智力效勞為主。因此，著力開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，將為國民經(jīng)濟構(gòu)造注入諸多新的增長“模塊，且能以宏大、新穎和超強的承載才能，成為國民經(jīng)濟開展的“助推器。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)還具有重新整合消費要素的才能，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經(jīng)濟全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競爭的優(yōu)勢是經(jīng)濟開展的重要保證。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)運用知識管理形式提升行業(yè)競爭力就顯得異常緊迫。基于動態(tài)學習才能的三維知識管理形式本文認為我國房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)需要具備知識運用的才能，才能有效的實行知識轉(zhuǎn)化的管理活動，而在企業(yè)核心開展過程中，知識的創(chuàng)造及使用，是

9、信息時代驅(qū)動財富的引擎，如何快速將知識轉(zhuǎn)換為金錢是一項挑戰(zhàn)。而當知識以詳細、可銷售的形式轉(zhuǎn)換為企業(yè)獲利價值時，即產(chǎn)生“知識報酬ThasHuselandArthurH.，2002。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)需要具備知識運用的才能，才能有效的實行房地產(chǎn)交易相關知識轉(zhuǎn)化的管理活動。一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個效勞組織需要多種不同的知識管理才能，可以有效的運用各種知識資產(chǎn)，Ander、Arvind和Albert2001等三位學者認為推展組織的知識管理方案，應以建立根底建立科技、構(gòu)造及文化與流程管理才能等方面的組織才能觀點為重點。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)需

10、能將知識轉(zhuǎn)化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創(chuàng)新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉(zhuǎn)換為價值的知識轉(zhuǎn)換程序，除了能追蹤知識變?yōu)閮r值的轉(zhuǎn)換，同時能衡量對于獲利的影響。本文認為知識假設要成功的移轉(zhuǎn)與利用，那么需要具備五個條件：對的知識經(jīng)由對的管道傳遞到對的人手上；知識的承受者必須有意愿去接納；知識的承受者必須有才能去吸收；知識的承受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現(xiàn)價值。當實行一項策略之時，應防止造成創(chuàng)造性的混亂reativehas。當房地產(chǎn)經(jīng)紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變

11、造成的急速業(yè)績萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產(chǎn)生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識以解決問題Nnaka，1994。可以構(gòu)造如圖1所示的基于動態(tài)才能的價值創(chuàng)造三維形式圖。本形式三個維度分別解釋如下：程序維pressdiensin。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的效勞觀念、以合作來進步競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協(xié)調(diào)rdinatin/整合integratin：虛擬接口網(wǎng)際網(wǎng)路界面；學習一種動態(tài)概念：敏捷agility善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組transfratin：一種聯(lián)盟動態(tài)性，嚴密型Tightly

12、的長期性連結(jié)或是松散型Lsely的短期性連結(jié)。位置維psitinsdiensin。房地產(chǎn)經(jīng)紀組織架構(gòu)彈性：調(diào)整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產(chǎn)較難以商業(yè)化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優(yōu)勢，如時機導向型：因市場時機而聚集形成的類型，才能導向型即大型房地產(chǎn)經(jīng)紀連鎖企業(yè)屬于這種情況，供給鏈型即利用反響市場需求所呈現(xiàn)，拍賣市場型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關系。途徑維pathsdiensin。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)技術的策略性選擇：以目的整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進展整個房地產(chǎn)內(nèi)交易過程的運作，形成合作式網(wǎng)絡；以資源分配為導向，分享彼此的本

13、錢、技能、市場，并進展所需資源的重組；以網(wǎng)絡架構(gòu)為導向，形成松散與模糊的組織架構(gòu)，利用供給鏈的優(yōu)勢，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調(diào)活動。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價值聯(lián)盟、市場聯(lián)盟與虛擬代理人。其實房地產(chǎn)經(jīng)紀效勞業(yè)的知識管理形式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是互相影響、互相作用的。由以上三維形式分析，可以構(gòu)造如圖2所示的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)網(wǎng)絡價值創(chuàng)造形式：我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)施行三維知識管理形式的策略知識管理作為形成企業(yè)核心競爭力的關鍵，已在興旺國家的許多企業(yè)獲得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的開展提供了值得借鑒的經(jīng)歷，又對我國的企業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。

14、在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競爭力。三維知識管理形式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的開展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。要構(gòu)建運行這樣一種形式，本文認為可以從以下方面入手：一結(jié)實樹立企業(yè)知識管理觀念知識管理觀念是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。假如知識管理觀念可以得到整個企業(yè)上下的一致認同，并順利貫徹到企業(yè)的經(jīng)營決策和日?；顒又校蜁谄髽I(yè)內(nèi)部形成一種無形的力量，推動企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業(yè)應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認識知識管理對企業(yè)生存和開展的深遠價值

15、，為培育企業(yè)的核心競爭力奠定堅實的思想基矗二搞清施行知識管理與業(yè)務流程重組的關系三維知識管理的重點是知識的識別、獲娶開發(fā)、分解、存儲和共享，并為其構(gòu)建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧進步企業(yè)的應變和創(chuàng)新才能。知識管理必須與房地產(chǎn)交易業(yè)務流程嚴密相連，將知識創(chuàng)造與擴散同房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的業(yè)務流程結(jié)合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產(chǎn)生宏大價值。三努力協(xié)調(diào)信息技術和人力資源之間的關系在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著非常重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理形式。可是，問題往往不是人們無視了技術的重要性，而是過分強調(diào)技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作

16、用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業(yè)績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識，而是擴展知識傳播的領域、進步知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內(nèi)容，也是企業(yè)核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術是使企業(yè)從知識管理理論中得益的有力工具，只能對顯性知識進展管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)假如僅靠一個現(xiàn)成的軟件包來施行知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂人的參與，而只剩下一個外表的框架，

17、無法適應競爭環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)施行三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評估的損失。為了最大限度地防止運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應該盡快建立一種能激發(fā)知識工作者潛能的管理形式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的信息技術才能和人的創(chuàng)造力實現(xiàn)無縫的結(jié)合。四適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構(gòu)成的一種競爭優(yōu)勢。由于受企業(yè)內(nèi)部資源條件的限制，單靠一個房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)自身的“積累來建立核心競爭力，其速度是比擬緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力那么是更加困難的。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)除了要對知識進展自身積累、自我更

18、新外，一條有效的途徑就是從外部獲齲此途徑可以使企業(yè)在較短時間內(nèi)獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業(yè)自身知識要素的缺陷，并通過對企業(yè)知識資源的再次重組，便可以快捷有效地建立起具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)從外部獲取核心競爭力知識要素的最好方法就是適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方結(jié)合起來，進展過程重組、產(chǎn)品研發(fā)、消費制造、銷售效勞、利潤分配，形成一種新的動態(tài)知識聯(lián)盟系統(tǒng)。對一個房地產(chǎn)成員企業(yè)來講，本質(zhì)上采取的就是一種“借勢的策略，即以各種方式借助外力，對企業(yè)外部的優(yōu)

19、勢進展整合，實行聚變，創(chuàng)造出超常的競爭優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供給鏈管理，共同組織和控制無形資產(chǎn)，共同保護合作競爭中的優(yōu)勢，共同承當競爭的風險。此外，在企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業(yè)的各種專業(yè)知識和技能，共享核心競爭力。五詳細施行策略從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識密集型經(jīng)紀企業(yè)試點和施行三維知識管理新形式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識管理的內(nèi)容和知識管理形式的特定內(nèi)核來考慮，可試點和施行如下幾種形式：一是知識戰(zhàn)略管理形式。企業(yè)知識戰(zhàn)略管理形式包括編碼管理形式和人物化管理形式。前者將知識顯性知識編碼、儲存在數(shù)據(jù)庫中，以便企業(yè)員工通過計算機網(wǎng)絡直接搜尋并調(diào)用，其經(jīng)濟意義在于：知識可以被迅速、屢次重復利用，節(jié)省工作時間，使企業(yè)產(chǎn)品本錢和效勞本錢大大降低，規(guī)模經(jīng)濟效益顯著；后者那么是知識和知識所有人的結(jié)合，即未經(jīng)編碼或無需編碼的知識隱性知識通過