房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制遇到難題與解決措施

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本錢控制遇到難題與解決措施摘要:本文以某房地產(chǎn)工程為例，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程的本錢控制 進(jìn)行了分析探討，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的開展起到促進(jìn)作用。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)；本錢控制；遇到的問題；解決措施隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速開展，中國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的龍 頭產(chǎn)業(yè)。巨大的利潤空間使得越來越多的企事業(yè)單位加入到房地產(chǎn)開 發(fā)的行列中來。然而，激烈的市場競爭行業(yè)法規(guī)的不斷完善和規(guī)范， 使得房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間大大縮水。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)商的利 潤空間最大化，做好本錢控制，提高企業(yè)核心競爭力無疑是最好的選 擇。作為在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中處于領(lǐng)導(dǎo)地位的龍頭企業(yè)，致力于提高 企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)企業(yè)本

2、錢管理與控制，以此來提升企業(yè)自身競 爭力。再者房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是等于銷售收入，來減去工程固定費(fèi)用、 臨時(shí)費(fèi)用還有稅金，可以直觀的看出如果房地產(chǎn)企業(yè)想要提升利潤空 間，在工程預(yù)算等其他條件無法改變的情況下，企業(yè)可以從本錢費(fèi)用 著手進(jìn)行壓縮和管控，到達(dá)預(yù)期的利潤空間。企業(yè)本錢費(fèi)用的管理和 控制，利潤空間的提高，核心競爭力的提升，是房地產(chǎn)企業(yè)在未來經(jīng) 濟(jì)環(huán)境中謀求開展的必要條件。1房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢組成和本錢控制實(shí)例對于房地產(chǎn)，從工程開發(fā)的可行性研究再到工程投入使用，會(huì)有大 量的資金投入。一個(gè)房地產(chǎn)工程運(yùn)作成功與否，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否 獲得相應(yīng)的利潤，主要取決于工程前期的決策。在工程的前期決策過 程

3、中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要對市場有準(zhǔn)確的定位，還必須對工程投 資進(jìn)行精確的評估，在全面分析開發(fā)工程的本錢費(fèi)用的同時(shí)做出合理 的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。本文以某房地產(chǎn)開發(fā)工程為例，土地的凈用面積為75 畝，該工程的工程本錢費(fèi)用組成主要有以下幾項(xiàng)：(1)土地費(fèi)用(包含土 地使用權(quán)出讓金，征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市建設(shè)配套費(fèi));(2)前 期工程費(fèi);(3)房屋開發(fā)費(fèi)(包含建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配 套施設(shè)建設(shè)費(fèi));(4)管理費(fèi);(5)銷售費(fèi)用;(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用;(7)稅費(fèi);(8)不可 預(yù)見費(fèi);(9)其他費(fèi)用。根據(jù)工程特點(diǎn)設(shè)計(jì)出了方案，以該設(shè)計(jì)方案為 參考，具體結(jié)合周邊樓盤的情況做了投入產(chǎn)出分析。以商鋪和住宅全

4、 部銷售完，地下車庫最少銷售一般為準(zhǔn)，其中銷售收入總共為 35984.88萬元，總投入為31610.79萬元。該案例中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)如下：(1)土地費(fèi)用。包含土地綜合開發(fā)費(fèi)3352.23萬元和土地出讓 金及契稅1125萬元(75畝xl5萬元/畝)，總計(jì)4477.23萬元(2)前 期費(fèi)用。包含國有土地使用證、國土局辦調(diào)查紅線以及規(guī)劃局辦 總圖報(bào)批等費(fèi)用25萬元,報(bào)建費(fèi)1813.71萬元,現(xiàn)狀地形圖測繪費(fèi) 4萬元，放線費(fèi)1.3萬元(13棟x 1000元/棟)勘探費(fèi)用15.6萬元Q3 棟x6點(diǎn)/棟x20m/點(diǎn)xlOO元/m),設(shè)計(jì)費(fèi)用284.044萬元(含管線 綜合設(shè)計(jì)、總規(guī)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)

5、計(jì))，建現(xiàn)場辦公室和售樓 部60萬元(20萬元+40萬元),共計(jì)2167.65萬元;(3)房屋開發(fā)費(fèi)。 主要是兩項(xiàng)，建安工程費(fèi)18213.38萬元(含土地建安、電梯、地下 車庫、樁基礎(chǔ)及地下室土方等)和配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2587.62萬元(包含 給排水、強(qiáng)電弱電、道路、綠化、煤氣管道等)，合計(jì)20801萬元;(4) 其他費(fèi)用。主要包含工程交易費(fèi)8萬元，投標(biāo)費(fèi)10萬元，環(huán)保費(fèi)15.033萬元，工程監(jiān)管費(fèi)145.71萬元，樁基檢測費(fèi)78萬元,造價(jià) 咨詢費(fèi)60.93萬元，教育基金50萬元,其他雜項(xiàng)（如防雷、審圖、核 面費(fèi)等）180.396萬元，合計(jì)548.069萬元;（5）銷售費(fèi)用。包括銷售提 成和廣告

6、費(fèi)，共959.52萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用。包含利息支出（按單利粗 略估算）633.6萬元，和手續(xù)費(fèi)及評估費(fèi)30萬元;（7）管理費(fèi)（前六項(xiàng)的 2% ,合計(jì)587.7萬元）;不可預(yù)見費(fèi)（以上各項(xiàng)費(fèi)用的3% ,共計(jì) 899.18 萬元）;（9）營業(yè)稅,35984.88 萬元x5.6%=2015.15 萬元，稅 前利潤（309772萬元=銷售收入（35984.88萬元）-總投入 （32887.16 萬元）。2房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制遇到的問題和解決方法2 . 1結(jié)合實(shí)例分析房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的難題通過對前面房地產(chǎn)案例分析可以看出，當(dāng)房地產(chǎn)的房屋售價(jià)固定時(shí), 整個(gè)工程盈利與否，關(guān)鍵就在于能否更好的控制本錢。房地產(chǎn)企業(yè)

7、在 工程開發(fā)過程中產(chǎn)生的主要本錢費(fèi)用是由前期的工程費(fèi)用、土地費(fèi)用、 房屋開發(fā)費(fèi)用和后期的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等可控 費(fèi)用以及其他一些不可控費(fèi)用組成。其中土地費(fèi)用取決于賣方，一般 受買方控制;而前期費(fèi)用中，大局部是政策性的收費(fèi)工程，很難減免， 更是不能隨便改變或者舍棄,比方1813.71萬元的報(bào)建費(fèi),就是其 中一項(xiàng)不可忽視的本錢。其他費(fèi)用中的環(huán)保費(fèi)、教育基金費(fèi)以及工程 交易、審圖費(fèi)、核面費(fèi)等，有些也是政策性的費(fèi)用，這些費(fèi)用總共有 548.069萬元,雖然也要控制，但由于所占比例不大，因而對整個(gè)項(xiàng) 目影響相對較小。由于財(cái)務(wù)費(fèi)受到銀行利率的控制，營業(yè)稅受到國家 稅率的控制，這些幾乎都是

8、沒有方法控制的。此外，不可預(yù)見費(fèi)和管 理費(fèi)都屬于動(dòng)機(jī)指標(biāo)，是間接費(fèi)用，要想更好的加以控制并轉(zhuǎn)化更多 利潤，必須以控制好前面的直接費(fèi)用為前提。以上是房屋開發(fā)企業(yè)成 本控制的不可控因素，除此之外，我們發(fā)現(xiàn)房屋開發(fā)費(fèi)可以說是房地 產(chǎn)的主要本錢之一（約占總本錢的66%）,特別是建安工程費(fèi)，在整個(gè) 房地產(chǎn)本錢控制中的可挖潛力最大。接下來我們就從房地產(chǎn)開發(fā)工程 中產(chǎn)生的本錢可控費(fèi)用方面，如何對企業(yè)本錢控制進(jìn)行分析和管控。2 . 2房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的方法分析在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于各項(xiàng)本錢的費(fèi)用構(gòu)成比較復(fù)雜、變化因 素也較多，大大增加了房地產(chǎn)本錢的不確定性。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)要嚴(yán)格結(jié)合不同工程的特點(diǎn)，

9、對其本錢費(fèi)用的做出合理的設(shè)計(jì)和精 確地估算。為了是工程能夠最大限度的獲得利潤，要采用合理的方法 對其本錢進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析和控制。Q）建安工程費(fèi)方面的控制。對于建 安工程費(fèi)的控制主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面:可行性研究階段的本錢 控制:工程可行性研究階段的工作重點(diǎn)是控制好投資估算，為了給前 期的工程工程招標(biāo)工作，提供可靠的工程建設(shè)投資資金估算數(shù)據(jù)，就 需要在做投資估算工作時(shí)，要多做市場調(diào)查，選擇多樣化，設(shè)備多詢 價(jià)，投資估算誤差盡量控制在5% -10%之內(nèi)，這樣才能更好為工程 籌措資金。一旦可行性研究階段的投資估算沒有做細(xì)，很可能會(huì)發(fā)生 概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象;設(shè)計(jì)階段的本錢控制:在工程開發(fā) 全過程

10、中，設(shè)計(jì)費(fèi)用占開發(fā)總本錢的L5 - 2%,雖然所占比重較小, 但對工程造價(jià)的影響卻很大（可能會(huì)到達(dá)75%以上）。設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)要選 擇最正確設(shè)計(jì)招標(biāo)方案;優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，加大圖紙的會(huì) 查與審查力度;多參照經(jīng)濟(jì)參數(shù)性價(jià)比較高的工程工程，將工程設(shè)計(jì) 階段的本錢控制在最低;開發(fā)工程招標(biāo)和施工階段的本錢控制:工程 招標(biāo)階段可以采取優(yōu)勝劣汰制，選擇綜合能力較強(qiáng)的施工單位。工程 施工階段是在整個(gè)工程建設(shè)中資金投入占比最大的階段（可能會(huì)到達(dá) 80 - 90%）,施工階段的本錢費(fèi)用可以從合同管理、現(xiàn)場監(jiān)管、施工 管理、材料管理等方面進(jìn)行本錢控制。（2）財(cái)務(wù)方面的控制。相對來 說，財(cái)務(wù)費(fèi)用本錢所占比例并不小，為了增加利潤空間，可以通過融 資、資金回籠、多渠道籌資來減少財(cái)務(wù)支出。或者通過縮短開發(fā)周期、 做好銷售籌劃以降低