土地一級開發(fā)超詳細(xì)

1、1、固定比例收益模式該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)非土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機(jī)構(gòu)的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關(guān)事務(wù)，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)（利潤率）為開發(fā)成本的2%；二是開發(fā)企業(yè)自行負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組

2、織實施的，利潤率為開發(fā)成本的8%。三是政府承諾收益保底，政府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為12-15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%時，政府將補(bǔ)足差額。北京是采用這一模式的典型。北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法第十四條就規(guī)定：“通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%?！贝送?，這種模式在福建漳州也有實踐。2009年8月，漳州發(fā)展在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?640畝土地的一級開發(fā)權(quán)，漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得12%的最低收益。2、分享土地出讓金

3、該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確定的一定比例進(jìn)行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發(fā)企業(yè)的合法收益。在此模式下，一般有兩種具體操作方法：一是企業(yè)與政府簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議，協(xié)議中明確雙方土地出讓金分成比例，企業(yè)憑借合法協(xié)議而獲得土地出讓金的分成權(quán)；二是企業(yè)與政府合資成立項目公司，企業(yè)憑借在合資公司中股權(quán)的占比，而獲得土地出讓金的分成權(quán)。但分享土地出讓金的模式也有一定的局限性，由于我國土地的全民屬性，為避免國有資產(chǎn)流失，土地出讓金分成模式要求參與合作的一級開發(fā)企業(yè)性質(zhì)必須是國有企業(yè)，而且從目前采取此類盈利模式的一些案例來看，一級開發(fā)企業(yè)的背景一般均為項目所在地

4、政府的平臺公司。這種盈利模式的代表有上海新江灣城項目，該項目由上海城投全部運(yùn)營，憑借前期巨大的資金投入，獲得了頗高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，上海城投與上海市政府雙方就項目的土地出讓金達(dá)成了7:3的分成比例，隨著項目土地市場價值的不斷提高，上海城投獲得巨大收益。出于規(guī)避國家土地政策的考慮，此項目土地出讓金分成具體執(zhí)行則選擇以“土地出讓收入中的30%與政府簽訂土地出讓合同，70%與上海城投簽訂土地一級開發(fā)補(bǔ)償合同”的方式操作。3、分享土地增值收益該模式是指一級開發(fā)企業(yè)除獲得土地一級開發(fā)成本補(bǔ)償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出4、持有部分優(yōu)質(zhì)公建配套設(shè)施該模式是指政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套

5、設(shè)施，開發(fā)商則可以通過持有優(yōu)質(zhì)公建物業(yè)，提供公共配套服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的本質(zhì)是政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)，這取決于土地一級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調(diào)。與當(dāng)?shù)卣顿Y的企業(yè)共同投資公共配套設(shè)施，會有利于促成此事。由于公共建筑大部分為社會服務(wù)性設(shè)施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等公共配套設(shè)施，自身盈利能力較低，回報周期長，因此選取優(yōu)質(zhì)公共物業(yè)是關(guān)鍵。對于非專業(yè)從事公共設(shè)施運(yùn)營管理的一級開發(fā)企業(yè)來說，運(yùn)營能力幾乎等同于盈利能力。因此，對于一級開發(fā)企業(yè)來說，該模式最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營管理能力

6、，且對資金也提出了較高的要求。此盈利模式在現(xiàn)實操作中運(yùn)用較為少見，北京中關(guān)村西區(qū)土地一級開發(fā)即即是這種模式的體現(xiàn)，1999年6月，中央政府批準(zhǔn)了北京市和科技部關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的報告，在中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務(wù)中心。中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地51.44公頃。主體用地功能以金融資訊、科技貿(mào)易、行政辦公、科技會展為主，有商業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。1999年11月，經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)，由八家國企發(fā)起設(shè)立“北京科技園建設(shè)股份有限公司”，承擔(dān)中關(guān)村西區(qū)等園區(qū)的土地一級開發(fā)任務(wù)。由于政府還賦予了北科建開發(fā)區(qū)域公司物業(yè)的責(zé)

7、任，因此在一級開發(fā)過程中，北科建運(yùn)用市場化手段組建了璦瑪斯、高科能源、城科第一太平物業(yè)等專業(yè)化公司，負(fù)責(zé)中關(guān)村西區(qū)公共物業(yè)的經(jīng)營與管理，公共物業(yè)的經(jīng)營也成為北科建土地一級開發(fā)的重要贏利點之5、一二級聯(lián)動開發(fā)，低價拿地該模式是指土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目，實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，獲取較高收益。特別是通過與政府在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)建立的良好合作，土地一級開發(fā)企業(yè)往往能以事先約定好的較低價格獲得此前開發(fā)的土地。該盈利模式的前提是政府與一級開發(fā)企業(yè)的合作關(guān)系，決定了開發(fā)企業(yè)能否獲得土地二級開發(fā)項目，關(guān)鍵在開發(fā)企業(yè)對于政府的公共能力。在此種模式下，要求一級開發(fā)

8、企業(yè)具有卓越的二級開發(fā)能力。盡管從利潤率方面來看，從事一級開發(fā)的利潤小于二級開發(fā)，但如果能提前做好準(zhǔn)備拿到土地，在二級開發(fā)時就具有比較大的優(yōu)勢，能夠提高項目整體利潤率，有效彌補(bǔ)一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級和二級開發(fā)的聯(lián)動。一級開發(fā)企業(yè)一般通過以下兩種方式低價拿地：一是一級開發(fā)企業(yè)通過土地一級開發(fā)建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，或幫助政府代建一級開發(fā)工程，無償或低價獲得部分土地進(jìn)行開發(fā)；二是一級開發(fā)企業(yè)與政府協(xié)商，制定土地出讓規(guī)則，確保拿到優(yōu)質(zhì)地塊，或者通過幾家項目公司全額拿下土地，以坐享二級項目開發(fā)高額利潤。近年來隨著二級開發(fā)成本的不斷上升，政府對二級房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以及我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，眾多房地

9、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向土地一級開發(fā)市場。香江控股就是其中一個典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河兩塊土地一級開發(fā)項目，并在項目完成后迅速將其收至囊中，最終發(fā)展成為公司全球家居CBD試點項目基地。止匕外，伴隨地方政府債務(wù)壓力日益突出，亦有上市房企抓住機(jī)會讓地方政府“以地償債”，即政府以土地補(bǔ)償拖欠開發(fā)商的拆遷投入資金和土地出讓金。如中南建設(shè)的一級土地開發(fā)項目往往通過政府拿地補(bǔ)償，在前期項目簽約時或談好后續(xù)償還方式，即以其所開發(fā)一級市場土地或者周邊土地作為補(bǔ)償，從而獲得二級土地受讓先機(jī)，為自己的后續(xù)二次開發(fā)獲利創(chuàng)造條件。二、對土地一級開發(fā)盈利模式的評價1、一級開發(fā)固定比例收益模式或

10、使企業(yè)面臨項目虧損就土地一級開發(fā)本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企業(yè)支付的固定比例收益僅僅取決于預(yù)計開發(fā)成本，與土地出讓價格無關(guān)，因此企業(yè)很可能面臨超額支出成本導(dǎo)致項目虧損的風(fēng)險。從法理上講，政府以工程款的形式向企業(yè)支付土地一級開發(fā)工程的承包人費(fèi)用并不存在法律障礙。但是企業(yè)所能獲得的固定利潤很難抵御通貨膨脹、原材料上漲、人工費(fèi)上漲等市場波動，而且企業(yè)在開發(fā)過程中的實際成本有可能高于預(yù)計成本。因此，企業(yè)以該種模式參與一級土地開發(fā)時必須仔細(xì)核算預(yù)計成本，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制實際成本支出，并考慮到預(yù)計損失的風(fēng)險，盡量縮短開發(fā)周期。2、增值收益分享機(jī)制不明朗使企業(yè)收益風(fēng)險加大雖然土地一級開發(fā)

11、增值收益的盈利模式在我國較為常見，但開發(fā)企業(yè)進(jìn)行分增值收益分享的前景并不明朗，風(fēng)險依舊較大，主要在于政府能否按時、合法地向企業(yè)分配土地出讓收入溢價部分的利潤。雖然部分地方政府就這一問題制定了地方性政策，比如海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知第七條規(guī)定：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例?！钡珖覍用妫鶕?jù)“國發(fā)200631號”文件規(guī)定，“國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實行收支兩條線管理?！边@就意味著開發(fā)企業(yè)面臨著政府能否將土地收益分成列入土地出讓支出預(yù)算，企業(yè)最終能

12、否獲得土地收益分成的風(fēng)險。3、優(yōu)化規(guī)劃方案有助于提升企業(yè)一級開發(fā)盈利水平從土地一級開發(fā)過程看，最核心的內(nèi)容是規(guī)劃，這也是其價值要素中最重要的。土地的特征是其一旦開發(fā)后，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃方案的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。開發(fā)企業(yè)通過優(yōu)化規(guī)劃方案，不但可以節(jié)省開發(fā)成本，增加土地價值，而且還可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資，通過優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度，提高土地價值，促進(jìn)土地上市交易，同時也能提高對于二級開發(fā)商的吸引力。對于開發(fā)企業(yè)而言，土地價值的提升也有助于進(jìn)一步提高企業(yè)的開發(fā)盈利水平，為企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和業(yè)務(wù)開展打下良好的基礎(chǔ)。4、加強(qiáng)企業(yè)綜合管

13、理能力對于提升一級開發(fā)收益具有重要促進(jìn)作用從事土地一級開發(fā)的企業(yè)在土地整治和儲備過程中，必然要涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)。同時一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)。因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。此外，開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對于市場的研究和敏銳度，在制定規(guī)劃時要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、政策、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，并且加強(qiáng)與政府的聯(lián)系和溝通，與政府需求保持較高程度的一致性，為與政府的后續(xù)合作創(chuàng)造有利條件。開發(fā)企業(yè)在一級開發(fā)時，通過政府和市場需求的充分結(jié)合，從而有效提升土地價值，也促進(jìn)了土地一級開發(fā)收益的

14、上升。土地一級開發(fā)具體實施流程表實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注計劃編制依據(jù)政府產(chǎn)業(yè)政策土地儲備中心區(qū)政府1個工作日無區(qū)城市總體規(guī)劃土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局1個工作日無控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局1個工作日無區(qū)土地利用總體規(guī)劃土地儲備中心區(qū)國土分局1個工作日無報批市政府計劃區(qū)土地年度供應(yīng)計劃土地儲備中心區(qū)國土分局1個工作日無區(qū)土地年度利用計劃土地儲備中心區(qū)國土分局1個工作日無區(qū)土地儲備開發(fā)總體思路土地儲備中心區(qū)國土分局1個工作日無、乙前期籌劃者原對二土地地所見一有級彳開或發(fā)使意用a二村民代表大會決定k土地儲備中心村委會無f村村委會決定r土地儲備中心村委會無戈1鄉(xiāng)

15、、鎮(zhèn)政府批復(fù)意見1土地儲備中心村委會無實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注區(qū)政府批復(fù)意見土地儲備中心村委會無土地一級開發(fā)申請區(qū)國土分局村委會無國有土地使用者決定土地儲備中心國有土地使用者無國有土地使用者上級主管單位意見土地儲備中心國有土地使用者無編制土地.級前開發(fā)期實施籌方案前詳見附件）國有土地使用者土地一級開發(fā)、直接入市、收購申請（詳見附件1）土地儲備中心國有土地使用者無征地工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位累計拆遷工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位累計市政建設(shè)工作方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位累計土地供應(yīng)方案土地儲備中心儲備機(jī)構(gòu)或有

16、資質(zhì)的編制單位累計市政規(guī)劃設(shè)計咨詢儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位相關(guān)單位規(guī)劃設(shè)計方案匯總市規(guī)委規(guī)劃設(shè)計院儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位收規(guī)劃設(shè)計方案審批市規(guī)委儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位無規(guī)劃平面位置圖土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局無地形圖土地儲備中心有資質(zhì)的測繪單位收控制性詳細(xì)規(guī)劃土地儲備中心區(qū)規(guī)劃分局無用地釘樁成果報告土地儲備中心有資質(zhì)的測繪單位收實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注項目設(shè)計方案土地儲備中心有資質(zhì)的設(shè)計單位收現(xiàn)狀情況儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位村委會和原土地使用者否周邊房地產(chǎn)市場價格土地儲備中心市場調(diào)查否投資方案儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位累計考古

17、勘探報告儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位儲備機(jī)構(gòu)或有資質(zhì)的編制單位收征詢意見和審批請示與批復(fù)土地一級開發(fā)實施方案請示市國土局區(qū)國土分局否土地一級開發(fā)實施方案請示區(qū)政府區(qū)國土分局否土地一級開發(fā)實施方案批復(fù)區(qū)國土分局市國土局、區(qū)政府否Ppt文檔土地一級開發(fā)申請市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心否鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府相關(guān)文件市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心否地形圖1：2000（3份）市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心收土地一級開發(fā)地塊情況說明市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注申報日期前一個月內(nèi)的現(xiàn)場照片（3份）市土地儲備中心區(qū)土地儲備中心否規(guī)劃審批文件復(fù)印件（3份）市土地儲備

18、中心區(qū)土地儲備中心否市聯(lián)席會Ppt文檔市聯(lián)席會市土地儲備中心否土地一級開發(fā)實施方案及依據(jù)、計劃、一級開發(fā)意見（文件內(nèi)容見前幾項）市聯(lián)席會市土地儲備中心否征求意見和審批-確定土地.級開發(fā)主體制定土地一級開發(fā)主體招標(biāo)方案區(qū)國土分局區(qū)土地儲備中心否區(qū)國土分局局長辦公會確定招標(biāo)底價區(qū)國土分局區(qū)國土分局否區(qū)聯(lián)席會審定招標(biāo)底價區(qū)聯(lián)席會區(qū)國土分局否招標(biāo)底價申請區(qū)政府區(qū)聯(lián)席會否編制招標(biāo)文件區(qū)土地儲備中心區(qū)土地儲備中心或有資質(zhì)的編制單位否發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)意向者區(qū)國土分局否購買招標(biāo)文件投標(biāo)意向者區(qū)土地儲備中心收現(xiàn)場踏勘、答疑和招標(biāo)前會議投標(biāo)意向者區(qū)土地儲備中心否成立評標(biāo)委員會區(qū)國土分局評標(biāo)專家否投標(biāo)人交納投標(biāo)保證

19、金區(qū)土地儲備中心投標(biāo)意向者收招標(biāo)、開標(biāo)、唱標(biāo)評標(biāo)委員會投標(biāo)意向者否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注評標(biāo)評標(biāo)委員會投標(biāo)意向者否確定中標(biāo)人投標(biāo)意向者區(qū)國土分局否發(fā)出中標(biāo)通知書投標(biāo)意向者區(qū)國土分局否退還未中標(biāo)人的保證金未中標(biāo)人區(qū)國土儲備中心否申請與批復(fù)土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)申請市國土局開發(fā)主體否下達(dá)一級開發(fā)批復(fù)國資項目由市發(fā)改委土地一級開發(fā)批復(fù)開發(fā)主體市國土局否訂開土發(fā)地合級同土地一級開發(fā)合同土地儲備中心開發(fā)主體土地儲備中心開發(fā)主體否征、/意見和審批用預(yù)地審（詳見附件3）區(qū)國土分局申請人否項目書準(zhǔn)-給區(qū)級提交的申請（詳見附件4）區(qū)發(fā)改委相關(guān)單位及開發(fā)主體20個工作日給市級

20、提交的申請（詳見附件5）市發(fā)改委相關(guān)單位20個工作日1選址意見書正我見前（詳見附件6）相關(guān)單位及開發(fā)主體市規(guī)委20個工作日土地一級開發(fā)主體工作市建委建設(shè)意見開發(fā)主體市建委否市交通委交通評價意見（詳見附件7）開發(fā)主體市交通委20個工作日否市園林局古樹處理意見開發(fā)主體市園林局否市文物局文物保護(hù)意見（詳見附件8）開發(fā)主體市文物局20個工作日否市環(huán)保局環(huán)境評價意見（詳見附件9）開發(fā)主體市環(huán)保局否市政專業(yè)部門市政接用意見（詳見附件10）開發(fā)主體市政專業(yè)部門否征地用地批準(zhǔn)（詳見附件11）區(qū)國土分局申請人否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注收回國有土地使用權(quán)原土地使用者收購申請土地儲

21、備中心原土地使相否權(quán)屬調(diào)查土地儲備中心原土地使相收征詢規(guī)劃意見土地儲備中心區(qū)規(guī)劃部門否費(fèi)用測算土地儲備中心評估機(jī)構(gòu)收收購方案請示區(qū)政府土地儲備中心否收購方案批復(fù)土地儲備中心區(qū)政府否收購補(bǔ)償原土地使用者土地儲備中心否權(quán)屬變更市國土局原土地使相土地儲備中心否交付土地土地儲備中心原土地使相否組織實施土地.級開發(fā)辦理征地手續(xù)耕地開墾費(fèi)市國土局開發(fā)主體1.5-1.8萬元/畝防洪費(fèi)市國土局開發(fā)主體1.33萬元/畝超轉(zhuǎn)費(fèi)市國土局開發(fā)主體300元/畝新增建設(shè)用地使用費(fèi)市國土局開發(fā)主體1.13萬元/畝下發(fā)市政府用地批復(fù)開發(fā)主體市國土局否公告市政府用地批復(fù)土地所有者區(qū)政府10日工作日否拆遷手續(xù)-核發(fā)集體土地房屋拆

22、遷許可證（詳見附件12）開發(fā)主體區(qū)建委30個工作日否核發(fā)城市房屋拆遷許可證（詳見附件13）開發(fā)主體區(qū)建委30個工作日否市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（詳見附件14）開發(fā)主體市政委否組征織地實施協(xié)商征地補(bǔ)償村集體、開發(fā)主體村集體、開發(fā)主體否村民大會或村民代表大會村集體土地使相否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注公示征地補(bǔ)償協(xié)議土地使用者村集體否監(jiān)督與聽取村民意見土地管理部門土地使相否報送征用土地方案區(qū)政府區(qū)國土分局否征地公告鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村區(qū)政府否支付征地補(bǔ)償費(fèi)土地所有者及土地使用者征地單位否征地補(bǔ)償費(fèi)監(jiān)管公布鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村土地管理部門否土地變更征地單位村集體否實施拆遷開發(fā)主體辦理征地結(jié)案表（詳見附

23、件15）市國土局開發(fā)主體組織實施土地.級開發(fā)地批準(zhǔn)書領(lǐng)敢建設(shè)用-市政府用地批復(fù)市國土局開發(fā)主體否各項征地費(fèi)憑證市國土局開發(fā)主體否征地結(jié)案表市國土局開發(fā)主體其他材料市國土局開發(fā)主體否市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)主體審核土地一級開發(fā)成本所有支出憑證審核單位開發(fā)單位收土地一級開發(fā)實施方案審核單位開發(fā)單位收招標(biāo)底價審核單位開發(fā)單位收中標(biāo)通知書審核單位開發(fā)單位收其他資料審核單位開發(fā)單位收實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注組織驗收土地土地一級開發(fā)實施方案驗收小組開發(fā)單位否開發(fā)情況介紹驗收小組開發(fā)單位、監(jiān)督單位、監(jiān)管單位否現(xiàn)場踏勘驗收小組開發(fā)單位否驗收報告市國土局驗收小組否收叵匡有土地簽訂土

24、地開發(fā)費(fèi)支付和土地轉(zhuǎn)交協(xié)議開發(fā)單位土地儲備中心開發(fā)單位土地儲備中心否支付土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位土地儲備中心否移交土地土地儲備中心開發(fā)單位否納入政府土地儲備庫區(qū)政府土地儲備中心否入市準(zhǔn)備依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計劃平谷區(qū)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃土地儲備中心區(qū)政府1天否宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況土地儲備中心市場調(diào)查1天否儲備開發(fā)土地情況土地儲備中心土地儲備中心1天否確定土地出讓價格規(guī)劃意見書土地儲備中心首規(guī)委否評估報告土地儲備中心評估機(jī)構(gòu)收分土地儲備中心初審意見市土地儲備中心土地儲備分中心2天否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注Ppt文檔市土地儲備中心土地儲備分中心否確定土地出讓方案編

25、制方案區(qū)國土分局土地儲備中心否方案報批市國土局區(qū)國土分局否出讓公告公告競買者市國土局21天否制掛定文招文拍件招拍掛文件土地儲備中心土地儲備中心否購掛買文招文拍件招拍掛文件競買者土地儲備中心收市場交易申請*競買競買申請土地儲備中心競買者否競買保證金土地儲備中心競買者收土地交易服務(wù)成本費(fèi)土地儲備中心競買者收董事會決議土地儲備中心競買者否法人身份證明土地儲備中心競買者否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注授權(quán)委托書土地儲備中心競買者否資金證明土地儲備中心競買者否聯(lián)合競買協(xié)議書及授權(quán)委托書土地儲備中心競買者否土地開發(fā)建設(shè)費(fèi)擔(dān)保書土地儲備中心競買者否競買報價土地儲備中心競買人否成交

26、確認(rèn)書競買人土地儲備中心否簽定合同和辦理后續(xù)手續(xù)簽訂出讓合同成交確認(rèn)書市或區(qū)國土局競買者否營業(yè)執(zhí)照市或區(qū)國土局競買者否法人身份證明市或區(qū)國土局競買者否開戶銀行戶名及人民幣賬號市或區(qū)國土局競買者否交納出讓金交納出讓金通知書市國土局競買者否實施階段程序文件及內(nèi)容文件需要單位文件來源擬用時間費(fèi)用備注交納契稅分局簽訂出讓合同市國土局競得人否交納出讓金發(fā)票市或區(qū)稅務(wù)局競得人否土地.級開發(fā)費(fèi)與土地交付補(bǔ)償合同市或區(qū)稅務(wù)局競得人否成交確認(rèn)書市或區(qū)稅務(wù)局競得人否交付協(xié)議土地儲備中心競得人土地儲備中心競得人否收取土地一級開發(fā)費(fèi)土地儲備中心競得人收移交土地競得人土地儲備中心否二級開發(fā)具體實施流程表程序承辦單位具體

27、工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注1區(qū)國土分局辦理相關(guān)土地手續(xù)領(lǐng)取中標(biāo)通知書、簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金等。2區(qū)環(huán)保局環(huán)境影響的批復(fù)（詳見附件16）如無一級開發(fā)，直接做二級開發(fā)的，還需做交評、地質(zhì)災(zāi)害等評估3區(qū)發(fā)改委項目核準(zhǔn)（詳見附件17）危改用房、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目、容積率小于1.0的低密度房地產(chǎn)開發(fā)項目、總建筑面積5萬平米級以上的住房建設(shè)項目由市發(fā)改委、市建委核準(zhǔn)；總建筑面積5萬平米以下的住房建設(shè)項目由區(qū)發(fā)改委、區(qū)建委核準(zhǔn)。20個工作日4區(qū)發(fā)改委招標(biāo)方案核準(zhǔn)（詳見附件18）20個工作日5市發(fā)改委項目核準(zhǔn)（詳見附件19）20個工作日6市、區(qū)建委項目核準(zhǔn)（詳見附件20）各1

28、0個工作日7區(qū)人防辦人民防空工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查（詳見附件21）20個工作日1640元/建筑平方米8區(qū)規(guī)劃分局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（詳見附件22）設(shè)計單位做規(guī)劃圖及勘察設(shè)計，國資項目需招標(biāo)；20個工作日程序承辦單位具體工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注9區(qū)國土分局出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記（詳見附件23）10區(qū)發(fā)改委、區(qū)建委商品房投資建設(shè)計劃核準(zhǔn)（詳見附件24）同程序3的相關(guān)要求10個工作日11區(qū)規(guī)劃分局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（詳見附件22）12建設(shè)單位勘查和施工圖紙審核土地證項目核準(zhǔn)書、工程規(guī)劃許可、勘察報告、施工圖紙收費(fèi)13區(qū)公安分局施工圖紙消防審核（詳見附件25）程序承辦單位

29、具體工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注14區(qū)建委申領(lǐng)施工許可申請表1、土地證2、規(guī)劃證3、圖紙審核報告即時不收費(fèi)151、招投標(biāo)文件審核備案2、招投標(biāo)監(jiān)督（詳見附件26）1、提交建設(shè)工程單體回執(zhí)單由建委工程科提供交納招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)：按中標(biāo)價的1.1%，甲方繳納60%，乙方繳納40%。2、招標(biāo)人自行招標(biāo)條件備案即時3、招標(biāo)方式抄報即時4、資格預(yù)審結(jié)果登記即時5、招標(biāo)文件備案自招標(biāo)文件發(fā)出至開標(biāo)最短不得少于20日即時6、開標(biāo)、評標(biāo)在區(qū)招投標(biāo)交易中心進(jìn)行7、提交招投標(biāo)情況書面報告及中標(biāo)通知書備案中標(biāo)結(jié)果在交易中心公示時間不少于5個工作日即時8、施工合同備案中標(biāo)通知書發(fā)出30日內(nèi)簽訂即時

30、16辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)1、中標(biāo)通知書2、圖紙審核報告3、建設(shè)工程單體回執(zhí)單4、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊登記表5、項目監(jiān)理人員資格登記表6、建設(shè)單位管理人員資格登記表7、施工單位管理人員資格登記表5個工作日不收費(fèi)17辦理建筑節(jié)能備案手續(xù)1、中標(biāo)通知書2、設(shè)計圖紙說明1個工作日墻體節(jié)能費(fèi)8元/平，散裝水泥3元/噸18辦理安全監(jiān)督備案（詳見附件27）即辦不收費(fèi)程序承辦單位具體工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注19保險公司辦理工程意外傷害險1、中標(biāo)通知書2、已備案的施工合同20銀行辦理工程資金證明當(dāng)年完工工程提交總投資不低于50%的資金證明，一年以上工程提交總投資不低于30%的資金證明。21區(qū)建委

31、施工許可受理、審批（詳見附件28）含市建委5個工作日11個工作日不收費(fèi)22辦理商品房預(yù)售許可證（詳見附件29）市建委辦理10個工作日程序承辦單位具體工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注23自來水公司、市政管理處、熱力公司供電局、園林局、電信公司、歌華有線等配套設(shè)施申報、設(shè)計施工建設(shè)單位需提供總規(guī)劃平面圖，然后與各個單位簽訂協(xié)議簽訂合同配合施工24建設(shè)單位1、組織施工監(jiān)理單位進(jìn)行分戶驗收2、五方竣工驗收建設(shè)單位組織施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位并參與五方工程質(zhì)量竣工驗收，由除建設(shè)單位外的四方出具竣工驗收報告及質(zhì)量評估報告。區(qū)建設(shè)工程的監(jiān)督站進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督25區(qū)規(guī)劃分局建設(shè)工程規(guī)

32、劃驗收（詳見附件30）程序承辦單位具體工作提交的材料或預(yù)備工作相關(guān)要求擬用時間費(fèi)用備注26一區(qū)公安分局一消防驗收（詳見附件31）27一區(qū)環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)保設(shè)施驗收（詳見附件32）30個工作日28區(qū)建委工程質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗收備案1、單位工程竣工驗收報告；2、工程施工許可證；3、單位工程質(zhì)量綜合驗收4、備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)文件（工程款撥付證明95%以上）；5、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者批準(zhǔn)；6、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；7、商品住宅的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；8、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。7個工作日29區(qū)建委組織綜合驗收（詳見附件33）30個工作日30

33、建設(shè)單位辦理入住手續(xù)31區(qū)建委辦理房屋所有權(quán)證（詳見附件34）30個工作日不收費(fèi)32建設(shè)單位移交物業(yè)公司管理附件目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 附件1：國有土地使用者土地一級開發(fā)、直接入市、收購申請20 HYPERLINK l bookmark8 附件2：編制土地一級開發(fā)實施方案21 HYPERLINK l bookmark10 附件3：用地預(yù)審23 HYPERLINK l bookmark12 附件4：給區(qū)發(fā)改委提交的申請24 HYPERLINK l bookmark14 附件5：給市發(fā)改委提交的申請25 HYPERLINK l bookmark1

34、6 附件6：征求規(guī)劃意見書（選址）25 HYPERLINK l bookmark18 附件7：市交通委交通評價意見25 HYPERLINK l bookmark20 附件8：市文物局文物保護(hù)意見25 HYPERLINK l bookmark22 附件9：市環(huán)保局環(huán)境評價意見26 HYPERLINK l bookmark24 附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見32 HYPERLINK l bookmark26 附件11：用地批準(zhǔn)39 HYPERLINK l bookmark28 附件12：核發(fā)集體土地房屋拆遷許可證40 HYPERLINK l bookmark30 附件13：核發(fā)城市房屋拆遷許可

35、證41附件14：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（同附件10）42附件15：辦理征地結(jié)案表42 HYPERLINK l bookmark35 附件16：環(huán)境影響的批復(fù)42 HYPERLINK l bookmark37 附件17：區(qū)發(fā)改委項目核準(zhǔn)47 HYPERLINK l bookmark39 附件18：區(qū)發(fā)改委招標(biāo)方案核準(zhǔn)47 HYPERLINK l bookmark41 附件19：市發(fā)改委項目核準(zhǔn)48 HYPERLINK l bookmark43 附件20：市、區(qū)建委項目核準(zhǔn)48 HYPERLINK l bookmark45 附件21：人民防空工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查48 HYPERLINK l bookmark

36、47 附件22：辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可49 HYPERLINK l bookmark49 附件23：出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記50 HYPERLINK l bookmark51 附件24：商品房計劃51 HYPERLINK l bookmark53 附件25：施工圖紙及消防審核51 HYPERLINK l bookmark55 附件26：區(qū)建委辦理招投標(biāo)備案53 HYPERLINK l bookmark57 附件27：辦理安全監(jiān)督備案55 HYPERLINK l bookmark59 附件28：施工許可受理、審批55 HYPERLINK l bookmark61 附件29：

37、辦理預(yù)售許可56 HYPERLINK l bookmark63 附件30：建設(shè)工程規(guī)劃驗收56 HYPERLINK l bookmark65 附件31：消防驗收57 HYPERLINK l bookmark67 附件32：建設(shè)項目環(huán)保設(shè)施驗收58 HYPERLINK l bookmark69 附件33：組織綜合驗收60 HYPERLINK l bookmark71 附件34：辦理房屋所有權(quán)證60附件1：國有土地使用者土地一級開發(fā)、直接入市、收購申請國有土地使用權(quán)入市交易程序:一、遞交申請：原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位持有關(guān)材料向市國土局遞交出讓申請；二、批轉(zhuǎn)：市國土局土地市場處初審后批轉(zhuǎn)市

38、土地整理儲備中心；三、核驗：市土地整理儲備中心對原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位所遞交的材料進(jìn)行核驗；四、聯(lián)席會審議：市國土局會同市規(guī)劃委、市發(fā)改委、市建委、市交通委、市綠總指、市園林局、市文物局、市環(huán)保局、市規(guī)劃院等聯(lián)合對入市交易土地的規(guī)劃、建設(shè)、交通、文物、環(huán)保等方面進(jìn)行聯(lián)合審議；五、申領(lǐng)規(guī)劃條件：市土地整理儲備中心根據(jù)聯(lián)席會審議結(jié)果向市規(guī)劃委申領(lǐng)規(guī)劃條件；六、市政方案咨詢及土地評估：原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位根據(jù)規(guī)劃意見書完成市政方案咨詢和土地評估；七、底價審核：市國土局會同市價格管理部門對入市交易土地的底價進(jìn)行審核；八、編制方案：市土地整理儲備中心根據(jù)規(guī)劃、底價審核等編制招標(biāo)、拍

39、賣、掛牌出讓方案以及招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件；九、方案報批：市土地整理儲備中心將方案報市國土局土地市場處審核后，報局長審批；十、簽訂土地入市交易協(xié)議：同意入市交易的土地，原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位與市土地整理儲備中心簽訂土地入市交易協(xié)議；十一、組織招、拍、掛交易：市土地整理儲備中心發(fā)布交易公告并組織交易；十二、發(fā)成交確認(rèn)書：交易完成后，市國土局向競得人核發(fā)成交確認(rèn)書；十三、簽訂出讓合同及補(bǔ)償協(xié)議：競得人持成交確認(rèn)書在規(guī)定期限內(nèi)與市國土局簽訂出讓合同并與原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位簽訂補(bǔ)償協(xié)議；十四、支付費(fèi)用：競得人按出讓合同及補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定向市國土局及原土地使用權(quán)人或土地一級開發(fā)單位

40、支付相關(guān)款項。國有土地使用權(quán)入市交易需提供的材料:一、入市申請；二、主管部門批件。申請單位上級主管部門（或其權(quán)益關(guān)系人）對土地入市交易的批準(zhǔn)文件（或同意交易證明），其中在京中央單位需提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的同意文件，軍隊單位需提交解放軍總后勤部或武警總部主管部門的批準(zhǔn)文件；三、權(quán)屬證明。國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證及其相關(guān)權(quán)屬證件；四、無抵押、無法院查封等他項權(quán)利限制證明；五、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；六、法人證明：原土地使用權(quán)人的法人證明及其身份證復(fù)印件；七、授權(quán)委托書及被授權(quán)人的身份證復(fù)印件；八、申報規(guī)劃意見書所需資料；（一）該宗地的情況說明（包括：宗地位置四至范圍、宗地權(quán)屬

41、介紹、地上物情況說明及宗地現(xiàn)狀照片若干張）；（二）1：500或1：2000地形圖（藍(lán)圖2份，用鉛筆勾畫宗地范圍）九、釘樁結(jié)果通知單；十、評估報告；十一、其它需要提供的相關(guān)材料。附件2：編制土地一級開發(fā)實施方案編制要點一、（內(nèi)容）土地一級開發(fā)實施方案的編制，主要包括土地一級開發(fā)項目基本情況、實施土地一級開發(fā)的工作方案、開發(fā)進(jìn)度、投資方案等內(nèi)容。二、（基本情況）項目基本情況的編制主要包括以下內(nèi)容項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析；土地利用現(xiàn)狀情況分析：集體土地、國有土地、農(nóng)用地（含耕地）、建設(shè)用地（宅基地）、未利用土地的數(shù)量和分布圖，并提交土地勘測成果報告；（國有地除外）地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析

42、：結(jié)合實際情況，分別在1：500地形圖上進(jìn)行房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計；基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計（含地下管線）；樹木、古樹、文物調(diào)查統(tǒng)計；主要規(guī)劃指標(biāo)說明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果；人文環(huán)境和特殊適用政策說明；開發(fā)的進(jìn)度分區(qū)和供地數(shù)量、時間預(yù)測。三、（工作方案）土地一級開發(fā)工作方案分為征地工作方案、拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案和土地供應(yīng)方案。四、（征地）征地工作方案的編制包括以下內(nèi)容經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意的關(guān)于土地征用的補(bǔ)償金額，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（房屋除外）、青苗補(bǔ)償費(fèi)；也可以是包含上述費(fèi)用的土地征用補(bǔ)償費(fèi)包干使用的總費(fèi)用和平均每畝補(bǔ)償費(fèi)的金額；土地征用補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)按利用現(xiàn)狀是否存在房

43、屋拆遷，分別計算土地征用補(bǔ)償費(fèi)，并說明土地征用補(bǔ)償費(fèi)總金額和平均每畝補(bǔ)償費(fèi)的金額；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府出具的意見，包括由誰負(fù)責(zé)勞動力安置工作、需要的費(fèi)用和有關(guān)土地征用其它需要解決問題的說明；說明支付土地補(bǔ)償費(fèi)用的方式，與土地供應(yīng)的關(guān)系。五、（拆遷）拆遷工作方案包括以下內(nèi)容拆遷工作適用政策的說明，是否回遷，區(qū)位補(bǔ)償價格的確定及其依據(jù)，獎勵政策；需要進(jìn)行回遷的，應(yīng)當(dāng)編制回遷房建設(shè)方案：包括回遷房建設(shè)的規(guī)劃意見、回遷房建設(shè)的周期、回遷房建設(shè)的建設(shè)單位的選擇、回遷房的銷售價格、不購買回遷房居民的補(bǔ)償?shù)?；拆遷工作分區(qū)情況和啟動順序；1：500地形圖上測量的拆遷房屋總面積，區(qū)分住宅和其他房屋；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府已經(jīng)組織過本

44、行政區(qū)拆遷工作的，說明拆遷政策實施細(xì)則，以利于拆遷工作的連續(xù)性；開發(fā)區(qū)域內(nèi)主要的用地單位已經(jīng)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的，可以附協(xié)議，以利于拆遷成本的準(zhǔn)確測算；市政基礎(chǔ)設(shè)施的補(bǔ)償（含地下管線），應(yīng)當(dāng)在1：500地形圖上標(biāo)注各類基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)合規(guī)劃的市政方案，區(qū)分拆、改、移的不同情況，可以在市政實施方案中明確；其它地上附著物，如樹木、園林花卉、墳?zāi)沟?，?yīng)當(dāng)在1：500地形圖上標(biāo)注，可以在土地征用補(bǔ)償?shù)陌少M(fèi)用中包含，也可以按拆遷對待，但是不能重復(fù)補(bǔ)償；結(jié)合拆遷政策和被拆遷房屋面積，測算拆遷成本，加上市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他地上附著物的補(bǔ)償，可以按10%的不可預(yù)見費(fèi)匡算拆遷工作總成本；對于需要回遷的，回遷房銷售的收益或

45、者虧損，與拆遷成本合并計算。六、（市政建設(shè)）市政建設(shè)工作方案的編制包括如下基本內(nèi)容市政咨詢的成果：包括上水、排水、中水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案；市規(guī)劃委員會審定的項目綜合設(shè)計成果，包括按此計算的市政總投資；已經(jīng)與市自來水、電力公司、燃?xì)饧瘓F(tuán)等單位進(jìn)行了關(guān)于市政投資協(xié)商的，可以附投資的方案；規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在開發(fā)范圍內(nèi)，同時為本區(qū)域與區(qū)域外服務(wù)的，可以附集資費(fèi)收取方案；規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施在本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應(yīng)當(dāng)專題說明建設(shè)方案，包括由誰負(fù)責(zé)建設(shè)、建設(shè)資金落實情況和費(fèi)用分?jǐn)偳闆r；無法一次實施規(guī)劃的，結(jié)合供地方案，編制市政臨時過渡方案，并說明費(fèi)用

46、；市政實施方案應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)狀與規(guī)劃情況制定，存在多方案的，應(yīng)進(jìn)行選優(yōu)，確實需要對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整的，提出調(diào)整意見，供規(guī)劃主管部門參考；重大基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)區(qū)相鄰或者穿越開發(fā)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)說明相互間的關(guān)系，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)建設(shè)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，說明協(xié)調(diào)的情況；按照市政先行的原則，計算與市政建設(shè)實施有關(guān)的拆遷費(fèi)用（按1：500道路條圖計算），征地費(fèi)用和對土地征用工作的配合要求；綜合上述，測算市政建設(shè)費(fèi)用和市政建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用。（分?jǐn)?、集資、拆遷、征地補(bǔ)償）。七、（供地）供地方案的編制包括以下內(nèi)容結(jié)合土地開發(fā)的進(jìn)度分區(qū)，開發(fā)周期，預(yù)測供應(yīng)土地的數(shù)量和時間；結(jié)合房屋開發(fā)的進(jìn)度，明確房屋建設(shè)需要接用市政的時間

47、和需求；預(yù)測土地銷售收入，周邊已實施項目的房地產(chǎn)銷售價格；預(yù)測供地時點開發(fā)狀態(tài)，預(yù)測該時點的開發(fā)成本支付情況。八、（開發(fā)進(jìn)度）開發(fā)進(jìn)度的編制包括以下內(nèi)容合理確定一級開發(fā)各項工作的順序和工作周期。預(yù)測每項工作的起始時間和結(jié)束時間，充分考慮各項工作內(nèi)在的順序、制約關(guān)系，編排順序；開發(fā)進(jìn)度要客觀反映不同時點的開發(fā)狀態(tài)，尤其是關(guān)鍵時點的開發(fā)狀態(tài)；凡需要行政許可的事項，均需要編入開發(fā)計劃；拆遷工作、征地工作按法定順序羅列工作，市政工作進(jìn)度計劃按照規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工交用順序分專業(yè)羅列各項工作順序；進(jìn)度計劃成果以橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖表達(dá)；進(jìn)度計劃編排的起始時間為0，以月為單位編制，一級開發(fā)企業(yè)完成授權(quán)工作之

48、日對應(yīng)進(jìn)度計劃0點；九、（投資方案）投資方案的編制包括以下內(nèi)容項目的靜態(tài)總投資測算；結(jié)合土地市場，供地方案預(yù)測土地銷售收入；結(jié)合開發(fā)進(jìn)度，供地時間和收益，預(yù)測現(xiàn)金流量，得出最大現(xiàn)金流量的數(shù)額和出現(xiàn)的時間，投資回收期、內(nèi)部收益率等財務(wù)數(shù)值。附件3：用地預(yù)審一、申請人需要提交如下材料：（一）建設(shè)項目用地審批申請表（一式兩份）（二）建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告（一式兩份）（三）按照固定資產(chǎn)投資項目類型1、屬于審批類的建設(shè)項目，項目建議書和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書批復(fù)和可行性研究報告；項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發(fā)展和改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預(yù)審告知單和項目建議書（

49、代可行性研究報告）；2、屬于核準(zhǔn)類的建設(shè)項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預(yù)審告知單（已取得有效的規(guī)劃意見書的，以規(guī)劃意見書代替）；3、屬于備案類的建設(shè)項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見書。二、預(yù)審申請報告要求：（一）行文要求1、采用紅頭文件的格式；2、申請報告規(guī)范名稱為關(guān)于XXXX建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告；3、加蓋申請單位公章；4、申請報告分報告正文和附件兩部分。（二）申請報告正文內(nèi)容要求：1、建設(shè)單位基本情況。包括申請單位性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍和本單位現(xiàn)有用地情況等；2、擬建設(shè)項目基本情況。包括項目建設(shè)的必要性、用地位置、項目投資情況、資金

50、來源情況和前期工作進(jìn)展情況；3、擬選址情況。包括規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)項目性質(zhì)、規(guī)模和布局，是否位于本區(qū)保留的開發(fā)區(qū)（園區(qū)）等；4、擬用地情況。包括建設(shè)項目總用地面積、總建筑規(guī)模和占用耕地及補(bǔ)充方式、標(biāo)準(zhǔn)和資金落實情況。用地方式（包括征收、占用）等情況。（三）申請報告附件要求：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證書（復(fù)印件）；2、法人身份證明及委托書（復(fù)印件）；3、地形現(xiàn)狀圖（原件加蓋公章）；4、其他有關(guān)資料。三、申請人提交材料應(yīng)齊全，符合法定形式，且真實有效。因申請人提交虛假材料引致的法律責(zé)任由申請人自行承擔(dān)。四、除制式表格外，原件應(yīng)使用A4紙打印，復(fù)印件統(tǒng)一使用A4紙復(fù)?。ǜ綀D可以用A3紙擴(kuò)印

51、或與原圖大小相同），圖紙比例為1：500或1：2000。五、復(fù)印件應(yīng)加蓋申請人公章（成本材料的復(fù)印件應(yīng)加蓋騎縫章）并注明“與原件相符”。附件4：給區(qū)發(fā)改委提交的申請土地一級開發(fā)核準(zhǔn)的請示、市聯(lián)席會通過的土地一級開發(fā)實施方案、規(guī)劃局出具的規(guī)劃意見、環(huán)保局出具的環(huán)評批復(fù)、具有相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)機(jī)構(gòu)編制的土地一級開發(fā)項目申請報告、國土資源局核發(fā)的建設(shè)項目用地預(yù)審意見、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。（注：以上材料經(jīng)區(qū)發(fā)改委審核后報市發(fā)改委核準(zhǔn)）附件5：給市發(fā)改委提交的申請土地一級開發(fā)核準(zhǔn)的請示、市聯(lián)席會通過的土地一級開發(fā)實施方案、規(guī)劃局出具的規(guī)劃意見、環(huán)保局出具的環(huán)評批復(fù)、具有工程咨詢甲級資質(zhì)機(jī)構(gòu)編

52、制的土地一級開發(fā)項目申請報告、國土資源局核發(fā)的建設(shè)項目用地預(yù)審意見、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。附件6：征求規(guī)劃意見書（選址）本階段申請人需提交如下材料（一）建設(shè)單位出具的申報委托書；（二）建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的“建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表”；（三）國土局一級土地開發(fā)批復(fù)文件；（四）建設(shè)單位新征（占）用地申請（需表述選址要求及擬建項目性質(zhì)及有關(guān)情況，申請文件應(yīng)包含發(fā)文號、簽發(fā)人、單位印章等基本公文要素）一份；（五）經(jīng)市測繪主管部門審核確認(rèn)的1/500或1/2000（遠(yuǎn)郊地區(qū)可使用1/1000或1/10000）地形圖一份，位于遠(yuǎn)郊區(qū)城鎮(zhèn)范圍以外的機(jī)要項目須提交地形圖5份，并

53、用鉛筆畫出新征（占）用地范圍；（六）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關(guān)要求；（七）其它需說明的問題。審查時限：20個工作日。職責(zé)分工：北京市規(guī)劃委員會建設(shè)用地管理處。附件7：市交通委交通評價意見交評（20個工作日）開發(fā)項目中交通影響評價流程為：開發(fā)企業(yè)將交通影響評價報告（開發(fā)企業(yè)委托有資質(zhì)的設(shè)計單位做出）交至市規(guī)劃委，規(guī)劃委將交通影響評價報告轉(zhuǎn)到市交通委。由市交通委組織市規(guī)劃委、市公安交管局、市運(yùn)輸局、市路政局、交通發(fā)展研究中心、市規(guī)劃院等相關(guān)部門對交通影響評價報告進(jìn)行評議，并將評價意見函告市規(guī)劃委。附件8：市文物局文物保護(hù)意見根據(jù)中華人民共和國文物保護(hù)法、北京市實施中華人民共和國文物保護(hù)法辦法的

54、有關(guān)規(guī)定，土地開發(fā)項目選址，應(yīng)當(dāng)盡可能避開不可移動文物；因特殊情況不能避開的，依法進(jìn)行考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘，并根據(jù)不可移動文物的相應(yīng)級別進(jìn)行行政審批。行政許可事項名稱：文物保護(hù)單位、保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶內(nèi)建設(shè)工程項目。行政許可依據(jù)：中華人民共和國文物保護(hù)法第十七條、第十八條、第二十條、第三十一條。行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項目許可不收費(fèi)行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）辦理條件：申請函。內(nèi)容包括：建設(shè)項目、地點、規(guī)模；計劃任務(wù)書（發(fā)改委或上級主管部門對基建項目的批復(fù)）；建設(shè)工程的規(guī)劃、設(shè)計方案一式兩份。內(nèi)容包括：1500或12000現(xiàn)狀地形圖（標(biāo)出

55、涉及的文物保護(hù)單位），設(shè)計方案要求上報建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖；區(qū)縣文物主管部門意見。（六）辦理程序：受理f審查f告知辦理部門：根據(jù)文物保護(hù)單位的級別，報送北京市文物局、平谷區(qū)文化委員會。二、行政許可事項名稱：未核定為文物保護(hù)單位的不可移動文物遷移、拆除的批準(zhǔn)。行政許可依據(jù)：中華人民共和國文物保護(hù)法第二十九條、第三十條、第三十一條。北京市實施中華人民共和國文物保護(hù)法辦法第十二條。行政許可收費(fèi)依據(jù)：本項目許可不收費(fèi)行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達(dá)行政許可證件時間和上級審批時間）辦理條件：請函。內(nèi)容包括：建設(shè)項目、地點、規(guī)模；計劃任務(wù)書（發(fā)改委或上級主管部門對基建項目的

56、批復(fù)）；建設(shè)工程的規(guī)劃、設(shè)計方案一式兩份。內(nèi)容包括：1500或12000現(xiàn)狀地形圖（標(biāo)出涉及的文物保護(hù)單位），設(shè)計方案要求上報建筑總平面圖、平面、立面、剖面圖；區(qū)縣文物主管部門意見。（七）辦理程序：受理f審查f告知辦理部門：平谷區(qū)文化委員會附件9：市環(huán)保局環(huán)境評價意見一、建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批（環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響登記表）（行政許可事項）許可事項：建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)審批（環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響登記表）許可條件：（一）對環(huán)境影響評價文件的要求1、環(huán)境影響報告書的內(nèi)容要求：環(huán)境影響評價文件的等級要符合建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)分類管理名錄的規(guī)定；環(huán)境影響報告書要達(dá)到環(huán)評導(dǎo)則

57、規(guī)定的深度要求。（1）建設(shè)項目概況：根據(jù)建設(shè)項目的具體情況應(yīng)介紹建設(shè)項目規(guī)模；生產(chǎn)工藝水平；產(chǎn)品、原料、燃料及總用水量；污染物排放量；環(huán)保措施；并進(jìn)行工程環(huán)境影響因素分析等；（2）建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀：根據(jù)建設(shè)項目污染物排放因子的具體情況應(yīng)包括自然環(huán)境調(diào)查；社會環(huán)境調(diào)查；評價區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀（背景）調(diào)查；地面水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；地下水現(xiàn)狀（背景）調(diào)查；土壤及農(nóng)作物現(xiàn)狀調(diào)查；環(huán)境噪聲現(xiàn)狀（背景）調(diào)查；評價區(qū)人體健康及地方病調(diào)查；其他社會、經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查等；（3）建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析和預(yù)測：根據(jù)建設(shè)項目污染物排放因子的具體情況應(yīng)包括大氣環(huán)境影響預(yù)測與評價；水環(huán)境影響預(yù)

58、測與評價（地面水和地下水）；噪聲環(huán)境影響預(yù)測和評價；生態(tài)環(huán)境影響預(yù)測和評價；對人體健康影響分析；振動及電磁波的環(huán)境影響分析；對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響等；（4）環(huán)境保護(hù)措施及其經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證：根據(jù)建設(shè)項目污染物排放因子的具體情況應(yīng)包括大氣污染防治措施的可行性分析和建議；廢水治理措施的可行性分析和建議；對廢渣處理及處置的可行性分析；對噪聲、振動等其他污染控制措施的可行性分析；對綠化措施的評價和建議、環(huán)境監(jiān)測制度建議等；（5）環(huán)境影響經(jīng)濟(jì)損益分析：應(yīng)包括建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)效益、建設(shè)項目的環(huán)境效益、建設(shè)項目的社會效益等；（6）對建設(shè)項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議：應(yīng)針對建設(shè)項目環(huán)境影響特點，提出

59、對各排放口的監(jiān)測方案或計劃，并提出配置監(jiān)測設(shè)備和人員的建議；（7）環(huán)境影響評價結(jié)論：根據(jù)建設(shè)項目污染物排放因子的具體情況應(yīng)包括評價區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀、污染源評價的主要結(jié)論、建設(shè)項目對評價區(qū)的影響、環(huán)保措施可行性分析的主要結(jié)論和建議等內(nèi)容，從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一點原則，綜合提出建設(shè)項目選址、規(guī)模、布局等是否可行；（8）除國家規(guī)定需要保密的情形外，對環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，應(yīng)該在報批報告書前，舉行論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)項目環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)附具對有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納和不采納的說明。（9）根據(jù)其排放的污染物性質(zhì)，

60、工業(yè)項目應(yīng)與周圍敏感建筑保持一定的防護(hù)間距，具體的防護(hù)距離根據(jù)環(huán)評文件的結(jié)論確定。2、環(huán)境影響報告表、環(huán)境影響登記表按照國家環(huán)?？偩忠?guī)定的格式和內(nèi)容編寫。新建餐飲、娛樂、洗浴、美容美發(fā)業(yè)、洗衣業(yè)、加油站、機(jī)動車修理業(yè)容易發(fā)生廢氣、噪聲、異味擾民的項目時，如果距離居民較近，應(yīng)征得項目周圍居民同意。3、放射性的建設(shè)項目（含退役、野外示蹤）（1）環(huán)境影響報告書（表）項目按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定及核技術(shù)應(yīng)用項目環(huán)境影響報告書（表）的內(nèi)容和格式（HJ/T10.1-1995）編寫，如環(huán)境影響報告表項目按照推薦標(biāo)準(zhǔn)中的格式化表格仍不能完全說明的，須按照報告書中規(guī)定的條目編制補(bǔ)充說明；（2）環(huán)境影響登記表項目按