房屋拆遷程序及注意事項(xiàng)大全

1、房屋拆遷程序及注意事項(xiàng)大全一、征收土地的“公告”在經(jīng)過了 “兩審批”程序之后，征地機(jī)關(guān)需要通過“公 告”程序?qū)⒄鞯氐挠嘘P(guān)事項(xiàng)告訴集體土地所有權(quán)人、使用權(quán) 人，以便讓他們及時(shí)將該土地上附著物拆除，將土地騰空由 來交給國家使用，同時(shí)到有關(guān)部門領(lǐng)取土地補(bǔ)償款項(xiàng)。需要 指由的是，這里征地機(jī)關(guān)發(fā)布的征收土地的“公告”，并不是國家為了聽取集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人意見而作的一 種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內(nèi)部程序形成的決定通 知給他們，要求他們服從、執(zhí)行而已。它是一種結(jié)果意義上 的告知。所以，”公告發(fā)布是在征地審批被批準(zhǔn)之后。也就 是說，此時(shí)被征地一方只有搬遷的義務(wù)，而沒有保護(hù)自己土 地不被征收的權(quán)利

2、。剩下的，只有對(duì)補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行一 些討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)而己”。1998年土地管理法（修訂）盡管設(shè)計(jì)了一個(gè)“兩審 批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進(jìn)一步加強(qiáng)化了 征收集體土地的強(qiáng)制性，并未給予集體土地所有權(quán)人、使用 權(quán)人平等協(xié)商的機(jī)會(huì)。雖然它規(guī)定了征地必須“公告”，但征地“公告”時(shí)被征用的土地已經(jīng)獲得了上級(jí)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)， 集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人只能被動(dòng)接受?？梢姡谡鞯?程序中，集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人從程序一開始就陷入 了相當(dāng)被動(dòng)的、弱勢(shì)地位，手里根本沒有足夠的法律資源與 國家征地行為進(jìn)行合法對(duì)抗。即使如此，依照土地管理法規(guī)定應(yīng)當(dāng)公告的內(nèi)容， 在實(shí)踐中還會(huì)被征地機(jī)關(guān)以各種理由“截留”

3、，不愿將法定公告內(nèi)容告知集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人。此種跡象其實(shí) 多少可以說明，在征收土地過程中存在著嚴(yán)重?fù)p害集體土地 所有權(quán)人、使用權(quán)人的情況，如果依法履行了征地 “公告”， 可能會(huì)產(chǎn)生當(dāng)?shù)卣疅o法控制的局面。所以，采用欺騙、隱 瞞等方式阻止集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人獲得事實(shí)真相， 已成為一些當(dāng)?shù)卣氖走x策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復(fù)議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這 樣的問題，即使它未履行征收土地“公告”之職責(zé)，也還是 為法院所確認(rèn)。二、農(nóng)村征地拆遷評(píng)估的問題（一）、征地拆遷中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問題 中華人民共和國土地管理法實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定：征用土地方案經(jīng)依法批

4、準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的 市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、 征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員 安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地?鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi), 持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門 辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土 地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用 土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣 人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門

5、組織 實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào); 協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、 安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施。由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上 附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作由規(guī)定，因此 需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房 地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估 價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、 企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來。因 為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在 著與征地部門的關(guān)系問題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問題。在征地拆遷實(shí)際工作中，征地

6、部門有的要求對(duì)建筑物、 構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門與被拆遷人談判。但 是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法 律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷 人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足， 所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理（是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮），土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門的 工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情 況的由現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下 屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng) 估。事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均

7、重置成本， 但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作， 正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提由超越正常 評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不 但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社 會(huì)公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整 個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門的具體工作人 員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象；最關(guān)鍵的是誤 導(dǎo)了財(cái)政部門和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完 成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來說是財(cái)政撥款 的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒有得到合 理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。從更

8、高的層面來看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、 客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí)4際問題是一個(gè)普遍存在的問題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師 行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)， 還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)， 對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說，土地估價(jià) 機(jī)構(gòu)無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可（包括法律界的認(rèn)可）來看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自 己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求， 要委婉地拒絕， 并說明理由?；蛘卟捎闷渌难a(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭?遷評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門要 求適當(dāng)?shù)驮u(píng)（但重置價(jià)格水平要向征地部門說明 ），構(gòu)筑物及 附屬

9、物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提 由異議時(shí)，在征得征地部門同意后，按不超過重置價(jià)格水平 的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效 果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估由來的 結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。（二）、重置價(jià)格的準(zhǔn)確把握問題建筑物重置價(jià)格按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定，是采用估 價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重 新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物 的正常價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，常常遇到這樣一個(gè)問題， 由于對(duì)農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)計(jì)入重置價(jià)格的報(bào)建 費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及管理費(fèi)實(shí)際上都

10、不發(fā)生或 甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊(duì)，建筑成本也相對(duì)較低。因此，農(nóng)民自建房的實(shí)際成本要低于正常的造價(jià)水平。在深圳，這種價(jià)差最高達(dá)到 300元/平方米。于是，對(duì)于建筑物 重置價(jià)格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估，明 顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格。我認(rèn)為，對(duì)于這一類 農(nóng)民自建房應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格評(píng)估并予以 補(bǔ)償，其理由如下：.按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū?意是保證被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑 物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有 生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場管理日益完善時(shí)， 農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制

11、止，于是會(huì)發(fā)生 按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合 規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水 平必然因征地拆遷而有所下降。.當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)由面制 止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè)；但是當(dāng)征地拆遷 時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重 新建設(shè)。這明顯不合理。.那么農(nóng)民是否因此占了國家的便宜 ？沒有。首先，決 定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆 遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)；其次，雖然一 些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了6 大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本；再次，拆

12、遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無 形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠搬遷 后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等?？傊?，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法 原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自 建房的實(shí)際成本較低，也還是應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重 置價(jià)格予以評(píng)估。（三）、集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問題在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、 構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類（水 田、旱地、林地等）直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。 但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房由租營利的現(xiàn)象， 此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)

13、轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一 種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是 否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒經(jīng)批 準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠房的生現(xiàn)是有其 歷史原因的，對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考 慮其經(jīng)營收益問題。理由如下：.土地管理法第 59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng) 濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地7 興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營 等形式共同興辦企業(yè)。.在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長一段時(shí)間里，政府曾下了很大力氣 招商引資，豉勵(lì)農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟(jì)組織

14、合作建 設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)。這些 廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的，這些土地轉(zhuǎn) 變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。.這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關(guān)部門批準(zhǔn)的， 在當(dāng)時(shí)，這種批準(zhǔn)是有效的，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門還沒有 管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強(qiáng)制清拆，只是要求完 善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登 記，并且正常經(jīng)營，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已 得到社會(huì)的認(rèn)可。.在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補(bǔ) 償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的，被拆遷人比較容易 接受。興建廠房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大，但在征 地拆遷補(bǔ)償中卻

15、完全不予考慮，確實(shí)讓被拆遷人很難接受。 在征地拆遷實(shí)際中，對(duì)這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。 總之，對(duì)經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參 考收益狀況進(jìn)行評(píng)估，予以補(bǔ)償，比較合情合理。三、拆遷貨幣補(bǔ)償計(jì)算方法拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán) 證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主 管部門批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。被征地 的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不 具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以 選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。具體計(jì)算是（被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方

16、米建筑面積的土地使用權(quán)基 價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面積；被征地的村或者村 民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以 在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi) 申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為 （被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼）X被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建 設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)并持有工 商營業(yè)執(zhí)照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予 以補(bǔ)償、安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。 其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)、縣人民政 府規(guī)

17、定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報(bào)區(qū)、縣人民政府備案。房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式9貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建 筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定的。具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的， 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金 額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。.房屋拆遷各補(bǔ)償費(fèi)種類及計(jì)算拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人 支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所 有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平 方米單價(jià)計(jì)算。(

18、2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房 或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房 屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于豉勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助 房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆 遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾?府根據(jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)x宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。.房屋拆遷貨幣補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算10(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)

19、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 +房屋裝 修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金 額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格.拆遷安置費(fèi)計(jì)算(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提 供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。(1)、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為 0;(2)、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0；(3)、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。.農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖 然不撤銷，但不具備易地建房條件

20、的，被拆遷人可以選擇貨 幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào) 換。計(jì)算公式：補(bǔ)償費(fèi)=(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)ii 基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)X被拆除房屋的建筑面積；(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地 建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng) (鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定 的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng) 的貨幣補(bǔ)償。.計(jì)算公式：(1)、補(bǔ)償費(fèi)=(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià) 格補(bǔ)貼)x被拆除房屋的建筑面積 ；被拆遷人使用新宅基地 所需的費(fèi)用。(2)、房屋裝璜補(bǔ)貼費(fèi)條例的立法原意在評(píng)估時(shí)是不考慮裝修的

21、，即房地產(chǎn)市 場評(píng)估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的；如果要對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng) 當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。(3)、搬家、搬遷費(fèi)搬家費(fèi)應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使 用臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的，遷往正式安置的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)再次發(fā)給。(4)、土地使用權(quán)價(jià)值，空院、院落補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè) 損失，非居住面積補(bǔ)償。(5)、貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重 置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，包含其他非居住房屋、 居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償。(6)、臨時(shí)安置補(bǔ)償12臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)通常又稱為過渡費(fèi)，是指拆遷人或者房 屋承租人在過渡期可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，補(bǔ)助對(duì)象是被拆遷 人或者房屋承租

22、人停產(chǎn)停業(yè)損失。(7)、房屋價(jià)值補(bǔ)償房屋補(bǔ)償條例19條中的-對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償， 不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市 場價(jià)格。四、簽訂房屋拆遷協(xié)議應(yīng)注意哪些事項(xiàng)拆遷協(xié)議書一般情況下應(yīng)使用省、市 (縣)人民政府房地 產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補(bǔ)償形式和 補(bǔ)償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點(diǎn)和 層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責(zé)任，當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng) 當(dāng)訂立的其他條款。拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并 可向公證機(jī)關(guān)辦理公證。但在拆除依法代管的房屋時(shí)，代管人是房屋拆遷主管部 門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并應(yīng)當(dāng)辦理證 據(jù)保全。同

23、時(shí)，被拆遷人應(yīng)將原有土地使用證、房屋所有權(quán) 證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部 門辦理注銷登記手續(xù)。13五、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有哪些內(nèi)容，應(yīng)該注意哪些 問題？房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓 名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有 法律效力。拆遷非由租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷由 租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。（一）、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容1、拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；2、安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)、地點(diǎn)和交付時(shí)限；3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；5、搬遷補(bǔ)助

24、費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā) 放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；6、違約責(zé)任和爭議解決的方式；7、當(dāng)事人約定的其他條款。至于每一個(gè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng) 視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，協(xié)議中 應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié) 議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過渡 方式和過渡期限。14這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋 所訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，即實(shí)行 強(qiáng)制性公證。通過公證，保證拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容的真實(shí) 性和合法性，有利于消除被代管人對(duì)協(xié)議的疑慮。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬 遷期

25、限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲 裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依 法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。（二）、房屋拆遷時(shí)，被拆遷方有許多值得注意的地方1,房屋拆遷面積的確定.如果實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的 面積，務(wù)必要求拆遷方丈量，堅(jiān)持以實(shí)際面積計(jì)算.房子裝潢的補(bǔ)償,比如鋁合金窗和防盜門的補(bǔ)償與一 般門窗不同；石英水磨地和一般水泥地的補(bǔ)償不同；需要補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目容易混淆，都必須在拆遷方作記錄后一一 過目.違章建筑的年限和補(bǔ)償 ,如果有違章建筑，事先最好 有違章年份的憑證，哪怕是一張用料單或用工單 ,因?yàn)椴煌?年份的補(bǔ)償多少不同.簽訂合同時(shí)，要仔細(xì)搞清合同內(nèi)容，不清楚的

26、問清以 后才簽字.如果拆遷時(shí)要求析產(chǎn)，如有兩個(gè)房產(chǎn)證要求得到兩套 回遷房都是可以的.如此等等，供參考.15最最要注意地是，就是要注意那個(gè)賠償金額是怎么寫的， 看清楚，不然會(huì)被騙錢的。反正要看清楚拆遷方給你帶來利 益的那些和法律怎樣評(píng)定的那些看清楚，但如果是政府賠償， 那可以放心，如果是房地產(chǎn)的要小心，都是奸商！六、簽訂房屋拆遷協(xié)議應(yīng)注意什么？1 、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)證及其他法定資質(zhì)證書，該拆遷項(xiàng)目的房屋拆遷 許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使 用權(quán)批準(zhǔn)文件等；被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、未取得 產(chǎn)權(quán)證書的要提供建設(shè)規(guī)劃許可證或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門、土 管部門由具的證明材料、居委會(huì)（村委會(huì)）由具的證明材料, 身份證明，戶口本，受委托的應(yīng)有委托人的公證委托書等。2、拆遷計(jì)劃該拆遷項(xiàng)目官方批準(zhǔn)的拆遷整體方案，如 拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細(xì) 開始時(shí)間和截止日期，提前拆遷的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)措施和標(biāo)準(zhǔn)，臨 時(shí)安置的補(bǔ)償如租房補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)。3、新建項(xiàng)目拆遷后建筑物的建筑名稱、建