某休閑步行街可行性分析報告

1、嘉興港澳澳華庭休休閑步行行街可行性分分析報告告開發(fā)商：嘉興港港澳華庭庭房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司發(fā)展商：嘉興市市港澳房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司浙江華庭庭置業(yè)有有限公司司香港利豐豐行有限限公司二OOOO年十二二月八日日目 錄錄第一部分分 項項目基本本情況第二部分分 中中標(biāo)背景景分析第三部分分 嘉嘉興商貿(mào)貿(mào)市場分分析第四部分分 項項目的市市場定位位和營銷銷策劃第五部分分 項項目成本本測算第六部分分 項項目收入入測算第七部分分 項項目收益益分析第八部分分 總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評介第一部分分 項目目基本情情況嘉興市土土地管理理局于二二OOOO年十一一月三十十日發(fā)布布了嘉嘉興市國國有土地地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)公公告（嘉嘉土（22

2、0000）第33號）。對編編號為220000-4號號地塊（即本項項目地塊塊）進(jìn)行行公開招招標(biāo)，吸吸引了眾眾多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的關(guān)關(guān)注和參參投，我我公司進(jìn)進(jìn)行了認(rèn)認(rèn)真細(xì)致致的市場場調(diào)查、科學(xué)的的研究分分析，并并聘請了了國內(nèi)一一流的商商業(yè)投資資專家進(jìn)進(jìn)行分析析測算，結(jié)合國國內(nèi)外商商業(yè)街發(fā)發(fā)展的最最新態(tài)勢勢，得出出了令人人鼓舞的的結(jié)論，堅定了了中標(biāo)的的決心。一、本項項目土地地概況：本項目地地塊位于于嘉興市市中心最最佳商貿(mào)貿(mào)區(qū)的心心臟地帶帶，出讓讓土地面面積3770977.9平平方米，東側(cè)為為建國路路，北側(cè)側(cè)為環(huán)城城路，南南側(cè)和西西側(cè)分別別為繁華華的勤儉儉路和少少年路。二、本項項目土地地規(guī)劃要要求：1

3、.地塊塊規(guī)劃為為以南、北步行行休閑廣廣場為主主，集商商、辦、娛樂和和文化等等多種功功能為一一體的綜綜合用地地。2.地塊塊平均容容積率為為1.55。3.建筑筑密度不不大于550%。4.綠地地率不小小于155%。5.硬地地率不小小于100%。6.建筑筑高度沿沿建國路路一側(cè)以以低層為為主，高高度控制制在155米以下下，靠近近少年路路一側(cè)高高度控制制在244米以下下。第二部分分 中中標(biāo)背景景分析我公司對對本項目目的看好好是基于于我們對對今后嘉嘉興乃至至浙江以以及全國國經(jīng)濟(jì)的的增長持持樂觀的的看法，中國未未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)走向向?qū)O大大地改變變中國普普通居民民的生活活水平，人民的的消費水水平將進(jìn)進(jìn)一步提提高。

4、這這將會刺刺激現(xiàn)有有商業(yè)格格局的改改變，提提高商業(yè)業(yè)形態(tài)的的品味，集商貿(mào)貿(mào)、娛樂樂、文化化、休閑閑為一體體的大型型商業(yè)中中心將會會出現(xiàn)，港澳房房產(chǎn)將抓抓住這一一歷史機(jī)機(jī)遇，不不僅實現(xiàn)現(xiàn)自身的的飛躍發(fā)發(fā)展，也也將帶動動整個嘉嘉興城市市建設(shè)、商業(yè)文文化的發(fā)發(fā)展，為為二十一一世紀(jì)的的新嘉興興帶來一一個標(biāo)志志性的建建筑和商商業(yè)中心心。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)重重大轉(zhuǎn)折折，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長新新周期來來臨19999年是中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的的谷底19999年中國國大多數(shù)數(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)處于于景氣低低迷狀況況，全國國GDPP增長率率只有77.1%，為119922年以來來的最低低，投資資增長率率只有55.6%，為119933年以來來

5、的最低低，社會會消費品品現(xiàn)價零零售額增增長率只只有6.8%，為19994年年以來的的最低，因此119999年將是是我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的谷谷底。20000年中國國經(jīng)濟(jì)出出現(xiàn)穩(wěn)定定回升在出口拉拉動及政政府?dāng)U大大內(nèi)需政政策下，20000年我我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)步回回升，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資前前三季度度達(dá)122.9%，比119999年同期期提高44.8個個百分點點，技改改投資前前三季增增長211%;工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)在前三三季度保保持持續(xù)續(xù)兩位數(shù)數(shù)的增長長，工業(yè)業(yè)產(chǎn)品銷銷售率達(dá)達(dá)98.1%，工業(yè)的的維持發(fā)發(fā)展表明明經(jīng)濟(jì)的的后勢潛潛力巨大大;今年年前三季季度物價價也開始始止跌回回升，全全國居民民消費價價格總水水平累計計上升11.

6、2%，而去去年同期期為-11.6%，這種種種跡象象都表明明中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)經(jīng)走出低低谷，開開始了新新一輪的的經(jīng)濟(jì)周周期。3、20001年年經(jīng)濟(jì)將將進(jìn)一步步增長20011年是新新的世紀(jì)紀(jì)的開始始，也是是我們實實施十五五計劃的的開始，中央政政府將繼繼續(xù)以發(fā)發(fā)展為主主線，對對經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)行行戰(zhàn)略性性調(diào)整，繼續(xù)實實行積極極的財政政政策，促進(jìn)消消費，加加大投資資力度，刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一一步回升升。我們們也將加加入WTT0，與與世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)接軌軌，充滿滿活力的的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境有利于于投資。二.嘉興興市經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)狀及及發(fā)展嘉興市位位于長江江三角洲洲南翼，地處浙浙北杭嘉嘉湖平原原的東部部，東北北緊鄰上上海市，西連杭杭

7、州和湖湖州，市市區(qū)距上上海、杭杭州均不不足1000公里里，鐵路路、公路路、航運運等水陸陸交通干干線發(fā)達(dá)達(dá)，交通通便利。嘉興自古古繁華，素以“魚米之之鄉(xiāng)、絲絲綢之府府”著稱，目前所所轄五縣縣兩區(qū)人人口共3330萬萬人，其其中市區(qū)區(qū)78萬萬人口。主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)1978819855199001995519999國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）13.22940.99881.333317.29471.89人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（元元）460136662582297500142997（合合18000美元元）國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長率19.22%21.77%0.9%19.55%10.00%消費品零零售總額額（億元元）1.4

8、7710.77024.225111.78197.09嘉興市已已進(jìn)入人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值18800美美元的階階段，表表明已實實現(xiàn)小康康，居民民生活將將向提高高生活品品質(zhì)方向向發(fā)展，這為精精品商業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了前提條條件。非國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)比重重占絕對對地位國有經(jīng)濟(jì)濟(jì)個體私營營經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)1980051.33%0.1%48.66%01995513.77%21.66%49.99%14.88%199994.5%52.00%21.11%22.44%非國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)占絕絕對主導(dǎo)導(dǎo)地位正正是嘉興興市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的原因，也是嘉嘉興能可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的最最重要的的基石，它為本本項目的的招商提提供了廣廣闊的

9、市市場空間間。3.戶口口管理制制度的改改革和城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快浙江省政政府頒布布了關(guān)關(guān)于加快快推進(jìn)浙浙江城市市化若干干政策的的通知，明確確規(guī)定從從年起起，小城城鎮(zhèn)實行行按居住住地登記記戶口的的管理制制度，大大中城市市（指設(shè)設(shè)區(qū)城市市）要積積極創(chuàng)造造條件實實行按居居住地登登記戶口口的管理理制度，明確了了要“引導(dǎo)人人口集聚聚“，從年起，各地將將取消進(jìn)進(jìn)城人口口控制指指標(biāo)。這項政策策表明房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將在地地市、縣縣等區(qū)域域發(fā)生根根本的格格局變化化，城市市化進(jìn)程程的加快快將刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，商商鋪的需需求將加加大，與與日益收收緊的土土地政策策而言，這意味味著商鋪鋪的價格格將進(jìn)一一步攀升升，

10、這對對我公司司在嘉興興投資房房地產(chǎn)有有指導(dǎo)作作用。三.建國國路作為為商業(yè)中中心的巨巨大市場場價值建國路舊舊稱北門門大街，自古以以來就是是嘉興最最繁華的的商業(yè)地地段，富富商云集集、名店店林立，穩(wěn)居嘉嘉興第一一商貿(mào)的的地利優(yōu)優(yōu)勢，孕孕育著無無限的商商機(jī)。隨著嘉興興舊城改改造的加加快完成成，建國國路作為為商業(yè)中中心的價價值將凸凸現(xiàn)出來來，本項項目屬于于嘉興絕絕無僅有有的稀缺缺地塊，誰能以以超前的的眼光發(fā)發(fā)掘它的的潛在價價值，誰誰就將在在未來占占盡商業(yè)業(yè)先機(jī)。第三部分分 嘉嘉興商貿(mào)貿(mào)市場分分析目前嘉興興商業(yè)態(tài)態(tài)勢傳統(tǒng)大商商場這些大商商場有江江南大廈廈、陽光光購物中中心、戴戴夢得購購物中心心等，它它們主

11、要要經(jīng)營中中高檔商商品，零零售總額額大，但但贏利能能力低，面臨新新的業(yè)態(tài)態(tài)的沖擊擊。如江江南大廈廈19999年零零售總額額1.8865億億，營業(yè)業(yè)面積11.8萬萬平方米米，人員員10224人，但利潤潤僅5.2萬元元；陽光光購物中中心85574萬萬元的零零售額，面積11.5萬萬平方米米，從業(yè)業(yè)人數(shù)5562人人，利潤潤僅8.6萬元元。小商品市市場或商商城目前僅市市區(qū)就有有港澳商商城、嘉嘉興商城城、中興興廣場、燈具市市場等，一般由由個體經(jīng)經(jīng)營，攤攤位較小小，經(jīng)營營產(chǎn)低檔檔單一品品種，船船小掉頭頭快，它它們占了了整個零零售業(yè)的的絕大多多數(shù)，但但檔次較較低，市市場的整整體形象象沒有樹樹立，容容易出現(xiàn)現(xiàn)散

12、亂的的現(xiàn)象，消費者者的利益益容易受受到侵害害。新興業(yè)態(tài)態(tài)不斷出出現(xiàn)如近日開開張的大大潤發(fā)超超市，它它就是新新興的倉倉儲式超超市形態(tài)態(tài)，大批批量采購購，無倉倉庫，經(jīng)經(jīng)營費用用低，故故商品價價格低，受到大大眾歡迎迎。再如如食品蔬蔬菜配送送業(yè)首次次在嘉興興開始出出現(xiàn)，這這些形式式的出現(xiàn)現(xiàn)反映了了市場發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)律，二.商鋪鋪售價由于目前前沒有較較多的個個案支持持，我們們僅選取取一些近近年的價價格作為為參照系系 l.少年年路一樓樓一底 均價價80000元/平方米米2.建國國路底層層 150000元元/平方方米3.禾興興路一樓樓一底 均價885000元/平平方米4.嘉禾禾北京城城商鋪 80000-112

13、0000元/平方米米上述這些些地段均均不如本本項目地地塊三.商鋪鋪租價1.沿街街商鋪： 少年路路2000元/平平方米/月（一一般為115平方方米）一一個鋪位位總價約約3.66萬/年年 勤儉路路1500元/平平方米/月 總總價約為為2.77萬/年年建國路1160元元/平方方米/月月, 總價價約2.9萬/年 *租金價價推算表表月租金6年7年8年9年10年11年12年200元元/平米米/月144000168000192000216000240000264000288000150元元/平米米/月108000126000144000162000180000198000216000160元元/平米米/月1

14、15220134440153660172880192000211220216000若以100年為投投資回報報期，則則售價分分別為 2.44萬/平平方米，1.88萬/平平方米，1.92萬萬/平方方米。平平均售價價為2.04萬萬元若以8年年為投資資回報期期，則售售價分別別為1.92萬萬/平方方米,11.444萬/平平方米,1.554萬/平方米米。平均均售價為為1.663萬元元2.內(nèi)商商鋪（以以15平平方米為為計量單單位） 嘉興商城城鋪位1120/平方米米/月 總總價2.2萬/年商業(yè)大廈廈 1880元/平方米米/月 總價約約3.33萬元/年建業(yè)商廈廈 60元元/平方方米/月月（300平方米米） 總總

15、價2.2萬元元/年中興廣場場 60元元/平方方米/月月（300平方米米） 總總價約22.2萬萬元/年年*租金金價推算算表月租金6年7年8年9年10年11年12年120元元/平米米/月99192000216000240000264000288000180元元/平米米/月12966015122017288019444021600023766025922060元/平米/月43200504005760064800720007920086400若以100年為投投資回報報期，則則售價分分別為：2.44萬/平平米，22.166萬/平平米，772000元/平平米。平平均售價價為1.76萬萬元。若以8年年為投資

16、資回報期期，則售售價分別別為1.92萬萬/平米米,1.72萬萬/平米米,57760萬萬/平米米。平均均售價為為1.44萬元第四部分分 項目的的市場定定位和營營銷策劃劃一.市場場定位1.物業(yè)業(yè)定位 隨著著人們生生活水平平的提高高，消費費者購物物不僅是是為了滿滿足生活活基本需需要，而而且視購購物為集集游玩、娛樂、休息、獲取信信息為一一體的一一種休閑閑與精神神的享受受形式。因此為為適應(yīng)這這一潮流流，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)出出現(xiàn)了朝朝多功能能、一體體化發(fā)展展、綜合合性的步步行街的的形式，結(jié)合本本地塊的的市中心心的地理理位置，項目定定位于高高品質(zhì)的的休閑步步行街，能夠在在浙江都都具有較較高的知知名度，輻射周周邊五縣

17、縣二區(qū)。2.步行行街的功功能售賣功能能是步行行街的基基本功能能，它必必須向顧顧客提供供齊備的的商品；具有生生活功能能是它的的另一特特征。本項目具具備以下下特點：經(jīng)營品種種齊全。無論是是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)品還是是進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品，高高檔品還還是大眾眾化產(chǎn)品品都能并并存。包含每一一顧客層層面，青青年人追追新獵奇奇的時髦髦品，老老年人的的銀發(fā)商商品，兒兒童的專專用品等等，無論論顧客的的產(chǎn)齡如如何，到到這里購購物都能能買到自自己需要要的產(chǎn)品品。提供休閑閑場所。步行街街內(nèi)有滿滿足日常常生活的的體閑、娛樂、運動、餐飲等等服務(wù)設(shè)設(shè)施，為為人們提提供一個個購物與與享受合合一的好好去處。統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營管理理特點。由于步步行街把把

18、分散與與商店聚聚集在一一起，把把遍布于于街頭巷巷尾的服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)集中在在一個建建筑物中中，因此此采取統(tǒng)統(tǒng)一的管管理形式式。3.建筑筑風(fēng)格的的一般提提示A.外立立面采用用大通透透的玻璃璃，使過過往行人人都能看看清店內(nèi)內(nèi)的商品品和購物物人流，產(chǎn)生購購物之欲欲望。B.步行行街的內(nèi)內(nèi)街的設(shè)設(shè)計要創(chuàng)創(chuàng)新，最最大特點點應(yīng)設(shè)計計出縱跨跨每層的的中庭，使消費費者非常常清楚地地感受到到最高一一層和最最低一層層營業(yè)樓樓層的差差異，產(chǎn)產(chǎn)生留連連忘返的的感覺。C.人流流設(shè)計應(yīng)應(yīng)能把外外圍人群群引導(dǎo)入入內(nèi)街，在內(nèi)街街中考慮慮休息和和交流的的功能，使消費費者在此此停留、休息和和約會，延長逗逗留時間間。4.主力力客戶群群界

19、定A.服裝裝城，每每間300-500平方米米，約2200間間，共660000-1000000平方米米B.運動動城，可可集運動動器具、服裝等等，約220000-40000平平方米C.娛樂樂城，可可占半層層，開辟辟多項服服務(wù)，880000-1000000平方米米D.飲食食城，集集各地飲飲食風(fēng)味味、中西西快餐于于一體，可占半半層，880000平方米米E.本地地名牌、個體店店，每間間20-30平平方米，共2000-3300間間，約440000-90000平平方米 F:特特種服務(wù)務(wù)區(qū)，如如文物古古玩、婚婚紗攝影影等特殊殊服務(wù)對對象的交交易區(qū)G:名脾脾專賣店店二.營銷銷策略包裝策略略。本項項目起點點很高，

20、應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)與國際際接軌的的方針，建成立立足嘉興興市區(qū)、面向五五縣周邊邊地區(qū)，在浙江江省都具具有較高高知名度度的濃郁郁文化休休閑特色色的商業(yè)業(yè)步行街街。推廣機(jī)構(gòu)構(gòu)的選擇擇。本項項目將聘聘請成功功推廣商商業(yè)步行行街的專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行策策劃，如如美聯(lián)物物業(yè)、中中原物業(yè)業(yè)、戴德德梁行等等機(jī)構(gòu)，已著手手進(jìn)入接接洽調(diào)查查階段，隨著項項目中標(biāo)標(biāo)將進(jìn)一一步深入入。推廣策略略。本項項目將進(jìn)進(jìn)行大規(guī)規(guī)模的招招商活動動，與各各地之民民間商會會聯(lián)絡(luò)，尤其注注重溫州州地區(qū)的的投資者者，良好好的投資資回報將將吸引他他們前來來投資經(jīng)經(jīng)商。租售方式式選擇。本物業(yè)業(yè)由于其其獨一無無二的商商業(yè)價值值，無論論是租或或售都會會取得穩(wěn)穩(wěn)

21、定可觀觀的回報報，但公公司的基基本原則則是成本本部分以以出售為為主，即即約3億億元左右右，另有有約1個個億價值值的物業(yè)業(yè)租售均均可，擁擁有市中中心黃金金地段的的物業(yè)可可使公司司未來仍仍能獲取取豐厚的的回報。第五部分分 項項目成本本測算（以全部部物業(yè)出出售方案案測算）土地費用用 1198668萬元元其中:11.土地地出讓金金 192290萬萬元2.契稅稅（出讓讓金3%） 5778萬元元前期費用用其中:11.規(guī)劃劃勘測費費 5500萬萬元2.規(guī)劃劃放樣費費 10萬萬元3.招投投標(biāo)費用用（建安安費0.33%）117萬元元4.三通通一平 1330萬元元其中：土土方 1100萬萬元施工水電電增容費費 3

22、00萬元建安工程程費 666000萬元1.建安安費（110000元/平平方米） 56600萬萬元2.環(huán)境境工程 3000萬元元3.水電電工程 7000萬元元基礎(chǔ)設(shè)施施費 3320萬萬元其中：11.道路路工程及及室外工工程 2000萬元2.用電電增容費費 1000萬元元3.電訊訊設(shè)施 20萬萬元五. 各項規(guī)規(guī)費 5518萬萬元其中：11.小區(qū)區(qū)配套費費3922萬元2.質(zhì)監(jiān)監(jiān)監(jiān)理費費（建安安費1%） 566萬元3.墻改改費、限限袋費（7元/平方米米）700萬元不可預(yù)見見費 2000萬元元七. 開開發(fā)費用用 224000萬元其中：11.管理理費用 3300萬萬元2.銷售售推廣費費用 6000萬元3.

23、財務(wù)務(wù)費用 15500萬萬元八. 總總成本 3305663萬 注：1.在整整個項目目建設(shè)過過程中將將嚴(yán)格控控制各項項建設(shè)成成本，降降低管理理費用，縮短前前期準(zhǔn)備備時間（半年為為限），盡快進(jìn)進(jìn)入招商商階段,減輕前前期資金金壓力大大所造成成的財務(wù)務(wù)壓力。2.整個個項目期期限定為為二年，即：20011年1-6月月 前期期準(zhǔn)備、設(shè)計階階段 20001年66-220022年122月 施施工階段段 20000年88-20002年年12月月銷售、招商階階段20033年1月月1日開開業(yè)第六部分分 項項目收入入測算.全部部物業(yè)出出售方案案1.建筑筑分層面面積指標(biāo)標(biāo)一樓商鋪鋪180000平平方米二樓商鋪鋪1800

24、00平平方米三樓商鋪鋪100000平平方米四樓寫字字樓1000000平方米米共560000平平方米2.單價價核定：由于前述述之市場場定位及及租售價價格推算算表，根根據(jù)可能能之需求求，我們們把每層層均價核核定為一樓1550000元/平平方米二樓50000元元/平方方米三樓38800元元/平方方米四樓22200元元/平方方米3.銷售售金額為為：四樓 222000平方米米100000=22000萬元元三樓38800平平方米100000=38000萬元元二樓 550000平方米米180000= 990000萬元一樓 1150000平方方米180000=270000萬萬元總計銷售售額為44.2億億元租售

25、并舉舉方案一樓全部部出售180000平方方米150000元元/平米米=2.7億2.二、三、四四樓出租租，出租租率為880%二樓租金金1200元/平平米/月月，三樓租金金80元元/平米米/月，四樓租金金50元元/平米米/月租金總額額為二樓12201800001280%=20074萬萬三樓8001000001280%=7668萬,四樓5001000001280%=4880萬,總計33322萬萬元/年年在第三年年進(jìn)入經(jīng)經(jīng)營期后后，每年年可獲得得33222萬元元的出租租收入，出售收收入加第第一年出出租收入入約為項項目總投投入，即即本方式式可以用用三年收收回成本本，以后后項目公公司擁有有第二、三、四四層物業(yè)業(yè)共3880000平方米米，每年年可獲得得33222萬元元出租收收入。第七部分分 項項目收益益分析項目總成成本 3305663萬元元項目總收收入 4420000萬元元扣營業(yè)稅稅等 23330萬元元稅前利潤潤 91107萬萬元注：若不不免所得得稅，則則稅后凈凈利為775588萬元若能免所所得稅，則凈利利仍為 991077萬元銷售保本本價格 558733元/平平方米樓面地價價 34445元元/平方方米資金利潤潤率 330.223%（以75558萬萬元利潤潤為基數(shù)數(shù)）第八部分分 總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)評介一.綜上上所述，我