山西太原某地塊投資可行性分析報告

1、山西太原原某地塊塊投資興興建酒店店的可行行性分析析報告一、總論論酒店行業(yè)業(yè)是旅游游行業(yè)的的一個組組成部分分，它的的特點是是一個由由多元因因素組成成的行業(yè)業(yè)，它能能夠代表表一個國國家、一一個地方方、一個個城市的的文明、文化，它能夠夠為一個個國家、一個地地方、一一個城市市的發(fā)展展和開放放起到積積極的作作用。我我國酒店店行業(yè)的的起步，從19982年年開始，至今已已有222個年頭頭，經(jīng)歷歷了三個個階段：第一階階段，880年代代，隨著著國家改改革開放放的政策策，酒店店行業(yè)在在全國的的各行各各業(yè)中，率先對對外開放放，引進進國際集集團的先先進管理理，投資資主體以以國有資資本為主主。第二二階段，90年年代，各

2、各行各業(yè)業(yè)新建酒酒店，作作為主營營業(yè)務(wù)的的一種補補充，投投資主體體還是以以國有資資本為主主。第三三階段，到了221世紀(jì)紀(jì)，隨著著北京申申奧的成成功和上上海申博博的成功功，酒店店行業(yè)的的潛在需需求，又又成為大大量房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商投資的的目標(biāo)，投資主主體以民民營資本本為主。到20003年底底的國家家旅游局局官方統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)表明全全國酒店店的現(xiàn)狀狀如下：星級酒店店總數(shù)99,75511000%國有經(jīng)濟濟5,662257.65%集體、股股份、聯(lián)聯(lián)營2,881628.87%私營 6635 6.52%外商、港港、澳、臺 6678 6.96%星級酒店店總數(shù)99,75511000%5星級酒酒店 1198 2.03

3、%4星級酒酒店 7727 7.46%3星級酒酒店 3,116632.46%2星級酒酒店 4,886449.88%1星級酒酒店 7796 8.17%由于酒店店行業(yè)的的特點，它的經(jīng)經(jīng)營和管管理以及及發(fā)展，一直處處于敏感感、被動動的地位位，國際際的、國國內(nèi)的、政治的的、經(jīng)濟濟的重大大事件，都會對對酒店業(yè)業(yè)產(chǎn)生影影響。二、 市市場分析析酒店業(yè)與與政治、經(jīng)濟互互動過程程，需要要我們對對于市場場的分析析必須考考慮世界界政治、經(jīng)濟、旅游大大背景、大格局局的密切切關(guān)系，我們不不僅要客客觀地去去分析，了解我我們國內(nèi)內(nèi)、山西西省內(nèi)的的旅游、經(jīng)濟形形勢，而而且要掌掌握世界界旅游、經(jīng)濟走走向，才才能正確確地估計計、推

4、斷斷出我們們酒店未未來的經(jīng)經(jīng)濟、市市場，并并估算出出我們酒酒店的發(fā)發(fā)展前景景和投資資收益。1經(jīng)濟濟方面1.1 世界界經(jīng)濟從從20003年下下半年開開始回升升，全年年增長22.5%。20004年年世界經(jīng)經(jīng)濟、貿(mào)貿(mào)易和投投資復(fù)蘇蘇勢頭增增強，增增長率達達到3.5%，其中美美國經(jīng)濟濟增長44%，作作為世界界上人口口最多的的國家中中國和印印度經(jīng)濟濟也持續(xù)續(xù)保持高高速增長長，增長長率分別別達到88.5%和6.25%。但當(dāng)當(dāng)前世界界經(jīng)濟仍仍嚴(yán)重依依賴各國國和地區(qū)區(qū)刺激經(jīng)經(jīng)濟增長長的各項項政策和和措施，例如：一是除除需求回回升之外外，國際際貿(mào)易增增長缺乏乏其他動動力；二二是國際際資本流流動還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有有恢復(fù)

5、先先前的活活躍程度度；三是是很多國國家和地地區(qū)在信信息通訊訊技術(shù)的的投資還還不夠；四是地地區(qū)沖突突、國際際恐怖事事件的發(fā)發(fā)生，都都影響了了一些投投資項目目的開發(fā)發(fā)，但中中國基本本保持持持續(xù)穩(wěn)定定。1.2 20004年年中國的的GDPP增長率率在8.8%左左右，將將保持繼繼續(xù)走高高態(tài)勢。今年我我國經(jīng)濟濟總量的的盤子不不斷增大大，把經(jīng)經(jīng)濟的重重點從投投資轉(zhuǎn)向向消費，增加人人們的收收入，進進一步鼓鼓勵消費費增長，增強消消費需求求對經(jīng)濟濟增長的的拉動作作用。并并針對當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟濟運行中中出現(xiàn)的的盲目擴擴大投資資等，增增強調(diào)控控的科學(xué)學(xué)性、預(yù)預(yù)見性和和有效性性，將使使我國的的經(jīng)濟保保持在良良好的發(fā)發(fā)展軌道

6、道上。預(yù)預(yù)計20005年年中國的的經(jīng)濟將將成功實實現(xiàn)軟著著陸，但但因今年年全球原原油價格格上升，20005年中中國GDDP增長長率會比比預(yù)測值值低0.8個百百分點。 中國國國家統(tǒng)計計局國民民經(jīng)濟司司司長許許憲春認(rèn)認(rèn)為中國國經(jīng)濟總總量將在在20005年超超過法國國，目前前，隨著著祖國大大陸大開開發(fā)的進進程，臺臺商投資資方向也也逐漸向向大陸中中西部進進發(fā)，220055年會進進入快速速發(fā)展期期。一些些跨國公公司如沃沃爾瑪、迪斯尼尼、博世世等在中中國上海海、深圳圳、北京京追加投投資，還還有日本本的NEEC公司司將與上上廣電共共同開發(fā)發(fā)中國最最大的投投資中心心。由此此可見，中國的的經(jīng)濟在在明年會會繼續(xù)沿

7、沿著“上升通通道”乘勢而而上，穩(wěn)穩(wěn)健前行行。1.3 山西省省作為中中部地區(qū)區(qū)省份，20004年今今年1-6月份份全省進進出口總總值達441.774億美美元,比比去年提提高了八八個百分分點，同同比增長長69.07%，占全全省上半半年GDDP266.599%。而而太原又又為省會會城市，在全省省11個個地級市市中躍居居領(lǐng)先水水平。其其中出口口32.53億億美元，同比增增長788.755%,在在全國各各省市中中排名第第15位位。山西省220033年，審審批外商商投資項項目總計計89個個，今年年1-66月份審審批外商商投資項項目444個，同同比增長長2.333%；項目總總投資66.622億美元元,同比比

8、增長889.99%；合合同外資資1.66億美元元,同比比增長222.774%；實際利利用外資資6,1119萬萬美元，比去年年同期11,1000萬美美元增長長4655.366%。到目前為為止，在在去年合合同外資資增長550.887%達達到4.48億億美元的的基礎(chǔ)上上，今年年上半年年我省實實際利用用外資增增長加快快，同比比增加550199萬美元元。太原原市焚燒燒垃圾發(fā)發(fā)電的同同舟能源源項目、經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)富士士康工業(yè)業(yè)園的鴻鴻富晉精精密工業(yè)業(yè)IT項項目，總總投資在在3,0000萬萬美元以以上，外外方分別別注資1198萬萬美元和和9500萬美元元，大同同威奇達達等醫(yī)藥藥項目增增資6113萬美美元

9、，均均已及時時到位。此外瑞瑞騰科技技發(fā)展、泰呂科科技電子子、普林林斯正源源輻照技技術(shù)、恒恒宇科技技等公司司項目進進度加快快，這些些外資投投產(chǎn)項目目均保持持良好的的發(fā)展勢勢頭。1.4 20004年年山西省省人民政政府與德德國北威威州政府府發(fā)展與與合作高高層論壇壇在山西西省城太太原市舉舉行。目目前，德德國企業(yè)業(yè)在山西西投資項項目四十十八個，投資達達4,0000萬萬美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)煤炭炭、鋼鐵鐵、電力力、化工工的相似似性促成成了山西西與北威威州長期期以來的的友好合合作，這這將推進進了我省省經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展。2旅游游方面2.1 20004年年山西省省上半年年累計接接待海外外旅游者者95,0077人次

10、，比20002年年同期增增長111.944%，完完成年計計劃的554.553%；旅游創(chuàng)創(chuàng)匯2,6599.855萬美元元，比220022年同期期增長114.998%，完成年年計劃的的50.86%。累計計接待國國內(nèi)旅游游者2,8799.255萬人次次，比220022年同期期增長443.553%，完成年年計劃的的53.96%。旅游游總收入入82.11億億元人民民幣，比比20002年同同期增長長42.53%，完成成年計劃劃的533.799%。主主要客源源國日本本、韓國國、法國國、美國國、德國國、蒙古古、新加加坡、馬馬來西亞亞、英國國、澳大大利亞、俄羅斯斯、加拿拿大、意意大利、泰國、菲律賓賓。山西省22

11、0044年1-6月全全省旅游游接待、收入完完成情況況統(tǒng)計表表主要指標(biāo)標(biāo)20044年1-6月月份20022年1-6月月份同 比 增 長長（%）完成年計計劃（%）海外旅游游者（人人次）95,000784,887511.99454.553海外旅游游創(chuàng)匯（萬美元元）2,6559.8852,3113.22914.99850.000國內(nèi)旅游游者（萬萬人）2,8779.2252,0337.22841.33353.117國內(nèi)旅游游收入（億元人人民幣）79.99355.66943.55353.996旅游總收收入（億億元人民民幣）82.11157.66142.55353.779山西省220044年1-6月外外國人

12、主主要客源源國對比比統(tǒng)計表表國別20044年1-6月份份20022年1-6月份份增長比（%）名次接待人次次名次接待人次次日本145,2288115,4412193.85韓國219,112744,8331295.92法國313,336634,8770174.45美國49,088625,211574.222德國58,522153,8333122.30蒙古67,22201657511555.6新加坡77,055272,2227216.66馬來西亞亞84,1666121,0229304.86英國93,422162,488037.994澳大利亞亞102,888814890224.49俄羅斯112,755

13、682,077233.000加拿大122,4335111,222299.226意大利132,3884101,555653.221泰國141,711891,57709.422菲律賓151,22291390835.335太原市220044年1-6月客客源接待待海外旅旅游者224,0017人人次，比比20002年同同期增長長12.55%，完成成年計劃劃的500.655%；國國內(nèi)旅游游者7668.223萬人人次，比比20002年同同期增長長52.00%，完成成年計劃劃的766.144%；接接待總量量仍居全全省第一一名。2.2山山西省地地處黃河河中上游游，歷史史悠久，物盡天天華，是是中華民民族的發(fā)發(fā)祥地

14、之之一。境境內(nèi)風(fēng)光光旖旎，氣候適適人，資資源豐富富，古跡跡匯萃，素有“中國煤煤倉” 和“ 中國國古代博博物館”之譽。人文、自然旅旅游資源源，全省省地面文文物總數(shù)數(shù)達311,4001處，是全國國（除陜陜西省外外）惟一一3萬處處以上文文物的省省份。被被列為世世界文化化遺產(chǎn)名名錄的單單位2個個，被國國家命名名的歷史史文化名名城5座座，國家家級風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)5個，列入全全國首批批旅游發(fā)發(fā)展優(yōu)先先項目22個。山西未來來經(jīng)濟的的發(fā)展，在很大大程度上上將依托托其豐富富的旅游游資源，這將是是宣傳祖祖國文化化、創(chuàng)造造百姓就就業(yè)機會會的利好好方向。三山西西、太原原酒店行行業(yè)現(xiàn)狀狀山西省共共有星級級酒店2270家家

15、，房間間總數(shù)222，3372間間，床位位數(shù)466，4993張，客房出出租率553.994%。太原市高高星級酒酒店中，準(zhǔn)五星星級有22家，四四星級有有9家，房間間總數(shù)22,1006間，床位數(shù)數(shù)3，4426張張，出租租率500.666%。到到目前為為止，還還沒有國國際酒店店管理集集團進入入，主要要以國內(nèi)內(nèi)管理和和當(dāng)?shù)毓芄芾頌橹髦鳎袌鰣龈偁庍€還處于相相對簡單單的層面面。太原市四四、五星星級客房房供給統(tǒng)統(tǒng)計表飯店今年客房數(shù)今年床位位數(shù)明年客房數(shù)明年床位位數(shù)迎澤賓館館294534（單166；雙2240；套388）294534（單166；雙2240；套388）山西大酒酒店166236（單600；雙770

16、；套套36）166236（單600；雙770；套套36）愉園大酒酒店255452（單188；雙1197；套400）200300（單600；雙1100；套400）三晉國際際飯店225360（單600；雙1135；套300）225360（單600；雙1135；套300）太平洋酒酒店119221（單122；雙1102；套5）119221（單122；雙1102；套5）陽光大酒酒店5591（單單8；雙雙36；套111）5591（單單8；雙雙36；套111）御花園假假日酒店店82136（單244；雙554；套套4）82136（單244；雙554；套套4）晉協(xié)賓館館151266（單8；雙1115；套套28）

17、151266（單8；雙1115；套套28）金港大酒酒店215356（單777；雙998；三三21：套199：）215356（單777；雙998；三三21： 套119：）萬獅京華華大酒店店201242（單900；雙440；套套71）201242（單900；雙440；套套71）山西國貿(mào)貿(mào)大飯店店398533(單1990：雙雙1355：套：73)398533（單1990：雙雙人1335：套套：733） 總計計2，10063，42252，10063，2773 根據(jù)我我們的了了解，在在目前太太原的星星級酒店店中，能能夠代表表山西文文化的酒酒店是一一個空白白。四興建建酒店的的利好因因素1政府府重視今年11

18、1月，省省長張寶寶順主持持召開省省旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組會議議，聽取取省旅游游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組辦公公室關(guān)于于全省旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展情情況的匯匯報，分分析全省省旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展形勢，安排部部署當(dāng)前前和今后后一段時時期全省省旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展工作。副省長長宋北杉杉、省政政府秘書書長李政政文和省省旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)組成員員單位的的負(fù)責(zé)同同志出席席了會議議。會議指出出，在山山西旅游游產(chǎn)業(yè)快快速發(fā)展展和旅游游市場出出現(xiàn)全面面升溫的的同時，全省各各級有關(guān)關(guān)部門對對旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展中出現(xiàn)現(xiàn)的一些些困難和和問題也也不容忽忽視，主主要是投投入不足足、體制制不順、旅游基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)薄薄弱的矛矛盾日益益突出，公路、鐵路和和航空等

19、等交通基基礎(chǔ)設(shè)施施難以滿滿足游客客日益增增長的需需求，旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)要素市市場發(fā)展展不均衡衡，旅游游門票經(jīng)經(jīng)濟傾向向嚴(yán)重，旅游市市場秩序序整頓的的任務(wù)仍仍然較重重，旅游游服務(wù)水水平需進進一步提提高。部部分景點點追求短短期效益益，忽視視長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展的弊弊端進一一步顯露露，對于于這些問問題有關(guān)關(guān)部門要要切實重重視，努努力解決決。 會會議強調(diào)調(diào)，旅游游產(chǎn)業(yè)是是我省的的朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和實實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展展的希望望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策重點鼓鼓勵發(fā)展展的七大大優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。就下下一步旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，會議議提出五五點要求求：1) 當(dāng)前前和今后后一段時時期全省省上下要要把文化化旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為重要的的支柱

20、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)和新興興接續(xù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，擺擺在全局局戰(zhàn)略位位置，予予以扶持持和推動動；2) 舉全全省之力力辦旅游游，切實實加大發(fā)發(fā)展旅游游產(chǎn)業(yè)的的工作力力度，各各級政府府和各有有關(guān)部門門都要樹樹立全省省一盤棋棋的思想想，努力力為旅游游產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展做做出貢獻獻，各級級旅游主主管部門門要切實實履行職職責(zé)，充充分發(fā)揮揮行業(yè)規(guī)規(guī)劃、指指導(dǎo)、管管理、服服務(wù)等職職能作用用，主動動加強與與相關(guān)部部門的協(xié)協(xié)調(diào)配合合，有關(guān)關(guān)部門要要從大局局出發(fā)，從戰(zhàn)略略上思考考問題，著眼于于產(chǎn)業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展，主主動搞好好銜接溝溝通，努努力做好好自身工工作，為為加快發(fā)發(fā)展旅游游業(yè)多辦辦實事，多做貢貢獻；33) 按按照政府府引導(dǎo)

21、、社會主主辦、市市場運作作的思路路，大力力促進旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，就政政府來說說，重點點是抓好好旅游景景區(qū)、景景點的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，積極極推進規(guī)規(guī)劃的制制定、完完善和實實施，抓抓好旅游游資源的的整合，開發(fā)旅旅游商品品，推出出旅游精精品，搞搞好宣傳傳促銷，使旅游游產(chǎn)品進進入國際際、國內(nèi)內(nèi)旅游市市場，加加強旅游游市場監(jiān)監(jiān)管，維維護旅游游市場秩秩序，搞搞好重點點部位、重點景景區(qū)、重重要旅游游資源的的開發(fā)和和保護，千方百百計加大大投入，著力搞搞好旅游游景區(qū)、景點的的水、電電、路等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，加強強環(huán)境整整治和綜綜合開發(fā)發(fā)，創(chuàng)造造良好發(fā)發(fā)展環(huán)境境；4) 按照照市場經(jīng)經(jīng)濟要求求，努力力培育旅旅游市

22、場場主體，要采取取多種方方式，努努力扶持持一批有有競爭力力的旅游游企業(yè)做做大做強強，可以以以資金金、市場場、管理理等入股股，組建建大型國國際旅游游集團，吸引國國外、省省外企業(yè)業(yè)投資山山西旅游游市場，切實把把山西旅旅游做成成開放型型產(chǎn)業(yè)；5) 加強與與周邊省省市的合合作，以以鄰為伴伴，與鄰鄰為善，實現(xiàn)旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)的共同同發(fā)展。會議要求求，旅游游產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展要要樹立大大產(chǎn)品、大市場場、大企企業(yè)、大大旅游的的觀念，努力實實現(xiàn)新跨跨越、大大發(fā)展。省旅游游領(lǐng)導(dǎo)組組要切實實履行職職能，加加強協(xié)調(diào)調(diào)配合，搞好統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃，實現(xiàn)現(xiàn)資源整整合，打打造精品品路線，加強市市場監(jiān)管管，各級級政府及及有關(guān)部部門要從從各

23、方面面予以大大力支持持，使旅旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)盡快發(fā)發(fā)展成為為我省的的優(yōu)勢支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。2其他他產(chǎn)業(yè)需需要酒店店的配套套太原市市主要展展覽館有有山西省省展覽館館、中國國煤炭博博物館。每年大大約共有220個國國內(nèi)展覽覽，主辦辦方均為為省內(nèi)自自己展覽覽公司。北京、上海展展覽公司司暫沒有有在山西西辦國際際、國內(nèi)內(nèi)展覽的的計劃。今年有有五臺山山國際旅旅游節(jié)、九月份份平遙國國際攝影影展、大大同云崗崗旅游節(jié)節(jié)、世界界文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論談?wù)剷戎髦饕?jié)慶慶活動。這些展展覽和活活動在太太原固定定以后，需要有有足夠的的酒店能能夠在住住宿接待待上加以以配套。3交通通配套的的改觀20044年山西西航空的的航線已已擴大到到50多多

24、條，使使我省武武宿機場場外出港港航班數(shù)數(shù)量急劇劇攀升，20003年山山西航空空共完成成旅客運運輸量882.440萬人人次，同同比增長長1466.266%。今今年1-6月份份，太原原機場出出港旅客客市場占占有率中中，山西西航空占占到了440.999%；進港旅旅客市場場中，山山西航空空占到了了39.12%。先后后又增加加了太原原-哈爾爾濱、太太原-烏烏魯木齊齊等航線線,目前前太原航航空口岸岸所開通通至香港港、韓國國、日本本、新加加坡等多多條臨時時客運航航線，并并成為全全國最大大的對獨獨聯(lián)體貨貨包機口口岸。山西交通通便利，20003年99月288日，連連接山西西南北全全線6666公里里的大運運高速公

25、公路全線線通車。從長晉晉高速公公路建設(shè)設(shè)指揮部部了解到到，目前前長晉高高速公路路已進入入最后的的收尾階階段，220044年九月月底已全全線完工工，長晉晉高速公公路作為為國家經(jīng)經(jīng)濟干線線太原至至澳門高高速公路路的重要要組成部部分。鐵鐵路方面面將會在在20005年，新建一一條“太原-北京”的高速速鐵路客客運專線線，北京京到太原原只需要要2小時時，比現(xiàn)現(xiàn)在縮短短8個小小時。山山西公路路建設(shè)的的突飛猛猛進帶動動了山西西經(jīng)濟快快速增長長。五興建建酒店的的風(fēng)險1目前前的供求求現(xiàn)狀雖然山西西省和太太原市都都有諸多多利好酒酒店業(yè)的的現(xiàn)狀和和趨勢，但是根根據(jù)山西西省和太太原市的的旅游局局統(tǒng)計資資料表明明，到目目

26、前為主主，除了了少數(shù)月月份酒店店的住宿宿率達到到80%以上，全年平平均的酒酒店出租租率，只只有533.944%，太太原市高高星級酒酒店的平平均出租租率只有有50.66%，這兩兩個數(shù)據(jù)據(jù)告訴我我們，11）這樣樣得出租租率現(xiàn)狀狀，酒店店只能達達到保本本的水平平， 22）目前前酒店的的數(shù)量還還是供大大于求。2. 投投資酒店店業(yè)的性性質(zhì)和投投資回報報率現(xiàn)實實投資酒店店業(yè)的性性質(zhì)，屬屬于投資資不動產(chǎn)產(chǎn)的范疇疇，但不不同于投投資房地地產(chǎn)。2.1 投資資房地產(chǎn)產(chǎn)的特點點是：11）資金金周轉(zhuǎn)時時間短，一般33到4年年 2）投入產(chǎn)產(chǎn)出差價價大 33）開發(fā)發(fā)商對于于投資地地產(chǎn)的所所有權(quán)，隨著產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單單位面積積出

27、售逐逐步轉(zhuǎn)移移，最終終以獲利利而結(jié)束束項目，同時失失去所有有權(quán)。2.2 投資資酒店業(yè)業(yè)的特點點是：11）資金金需要沉沉淀，至至少5年年以上 2）建建成以后后還需要要有后備備資金用用于更新新改造 3）酒酒店經(jīng)營營本身的的回報率率并不高高，一般般在100%左右右 44）酒店店業(yè)的回回報率主主要靠不不動產(chǎn)的的升值，但這種種升值，除了本本身地產(chǎn)產(chǎn)價值的的上升，還需要要通過經(jīng)經(jīng)營管理理的效益益支撐 5）投資方方長期擁擁有酒店店的所有有權(quán)。3. 投投資酒店店的資金金結(jié)構(gòu)要要求由于酒店店業(yè)的性性質(zhì)和特特點，對對于酒店店業(yè)的投投資，要要保證其其回報率率，對于于資金結(jié)結(jié)構(gòu)有所所要求。自有資資金的比比例最好好超過

28、660%，如果負(fù)負(fù)債比例例過高，財務(wù)費費用加大大，會造造成應(yīng)有有回報率率的取得得。4. 投投資者的的目的和和心態(tài)投資酒店店業(yè)，投投資者一一定是為為長遠(yuǎn)的的利益著著想，不不能急功功近利，如果為為了短期期套利，不宜投投資酒店店。5. 投投資成本本根據(jù)酒店店業(yè)的一一般規(guī)律律，投資資酒店在在不同的的國家和和地區(qū)，有一個個合理的的成本區(qū)區(qū)域，超超過這些些區(qū)域的的投資，將給未未來的回回報帶來來負(fù)面作作用。6. 酒酒店類型型的選擇擇酒店行業(yè)業(yè)的細(xì)分分市場，有超過過10種種的類型型，如果果沒有充充分的市市場調(diào)研研和專家家指導(dǎo)，選擇類類型有誤誤的話，將在市市場上增增加競爭爭指數(shù)，加大未未來回報報的風(fēng)險險。六投資

29、資方的條條件和愿愿望山西X投投資有限限公司的的上級集集團，是是山西省省煤炭產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中知知名的企企業(yè)，多多年來有有穩(wěn)定的的主業(yè)產(chǎn)產(chǎn)出，并并希望投投資其它它項目而而有助于于長期持持續(xù)發(fā)展展。山西X投投資有限限公司的的上級集集團，已已經(jīng)在多多年前有有志于旅旅游業(yè)投投入和貢貢獻，經(jīng)經(jīng)過幾年年投入和和經(jīng)營、管理的的山西旅旅游點 綿山山，已經(jīng)經(jīng)在山西西乃至全全國成為為一個集集歷史名名勝和人人文景觀觀結(jié)合的的知名景景點和旅旅游開發(fā)發(fā)的成功功案例。綿山，山古水水活，古古跡眾多多，又有有大量的的古老傳傳說，以以其鮮明明的個性性跨身于于我國名名山之列列。今日日綿山，正在恢恢復(fù)其原原來的魅魅力?！叭f壑千千崖增秀秀麗，

30、往往來人在在畫圖中中”，定會會給游人人留下永永恒的記記憶。綿山開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營的成功功，使得得投資者者有了做做大旅游游產(chǎn)業(yè)鏈鏈的想法法和愿望望，同時時，這樣樣的發(fā)展展方向，完全和和集團主主營業(yè)務(wù)務(wù)的可持持續(xù)發(fā)展展的思路路相吻合合。目前，山山西X投投資有限限公司，計劃在在山西省省會 太原原，投資資一家高高星級的的酒店，資金規(guī)規(guī)模在22億人民民幣。根據(jù)投資資方的本本身條件件和愿望望，投資資酒店業(yè)業(yè)具備資資格。七. 項項目預(yù)選選地塊分分析與評評價1. 地地塊編號號：項目預(yù)選選的位于于太原市市濱河西西路土地地面積規(guī)規(guī)模達338畝的的地塊編編為1號號地塊。項目預(yù)選選的位于于太原市市長風(fēng)街街長治路路口轉(zhuǎn)角角

31、處土地地面積規(guī)規(guī)模達110畝的的地塊編編為2號號地塊。項目預(yù)選選的位于于太原市市并州南南路、南南內(nèi)環(huán)路路轉(zhuǎn)角處處土地面面積規(guī)模模達233畝的地地塊編為為3號地地塊。2. 地地塊分析析與評價價：2.1 1號號地塊分分析與評評價：（面積：38畝畝）地理位置置：該地塊位位于迎澤澤大橋與與漪汾橋橋之間，緊靠汾汾河之畔畔的濱河河西路。南北走走向的汾汾河貫穿穿于整個個太原城城市，并并以汾河河自然形形成了城城市的河河?xùn)|大城城域及河河西大城城域，地地塊屬于于兩橋之之中的河河西城域域，距迎迎澤大橋橋與漪汾汾大橋均均為5000米左左右。周邊環(huán)境境：由于地塊塊處于發(fā)發(fā)展中的的城市標(biāo)標(biāo)志性景景觀汾河河，因此此，地塊塊

32、的右側(cè)側(cè)緊鄰省省博物館館，左側(cè)側(cè)為市圖圖書館，后面為為一高層層建筑群群，面對對汾河（美中不不足的是是地塊后后面偏右右聳立著著一個大大煙囪）。地域域空曠，視野開開闊。交通條件件：地塊處于于迎澤大大橋與漪漪汾橋之之間的濱濱河西路路居中位位置，距距離兩橋橋僅為5500米米左右，道路規(guī)規(guī)范，兩兩個橋方方向均能能進出（實際沿沿濱河西西路南北北向與汾汾河其它它大橋同同為溝通通）。路路況暢通通，交通通便利。距市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)及火火車站110分鐘鐘車程，離機場場30分分鐘車程程。分析與評評價：1號地塊塊在汾河河邊上兩兩橋之間間，作為為太原市市景觀河河其規(guī)劃劃發(fā)展正正在形成成中，尤尤其兩橋橋之間河河的兩岸岸已成

33、一一定規(guī)模模。同時時緊鄰作作為太原原市主干干大道、景觀大大橋的迎迎澤大街街和迎澤澤大橋，與商業(yè)業(yè)鬧市區(qū)區(qū)既保持持一定距距離，但但又不太太遠(yuǎn)。從從發(fā)展的的眼光看看應(yīng)該是是一處很很有特色色、很有有發(fā)展的的地塊。但從酒酒店專業(yè)業(yè)角度看看適合做做何種類類型的酒酒店才是是最重要要、最客客觀的。從1號號地塊的的綜合物物理環(huán)境境條件分分析，我我們認(rèn)為為比較適適合做會會議型酒酒店。要素：（1）地地域空曠曠，視野野開闊，雙向交交通集散散便利。（2）周周邊環(huán)境境相對安安靜，對對會議型型酒店干干擾較少少（3）由由于地塊塊面積規(guī)規(guī)模較大大（388畝），地形規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，非常常適合會會議型酒酒店的基基本條件件，如：道路

34、交交通，車車輛場地地，會議議場所與與酒店的的整體規(guī)規(guī)劃等。當(dāng)然，1號地地塊388畝規(guī)模模上搞一一個單體體酒店可可能從土土地成本本上太大大，但作作為集團團的發(fā)展展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)逐步步調(diào)整等等，完全全可以將將項目戰(zhàn)戰(zhàn)略策劃劃、整體體規(guī)劃，分期實實施。我們建議議：會議型酒酒店在太太原這類類市場目目前及今今后若干干年內(nèi)主主要是地地區(qū)性會會議和部部分國內(nèi)內(nèi)會議，如要實實施就必必須形成成會議市市場的龍龍頭、會會議型酒酒店的旗旗幟，立立于不敗敗之地，贏得最最大回報報。2.2 2號號地塊分分析與評評價：（面積：10畝畝）地理位置置：該地塊位位于長風(fēng)風(fēng)街、長長治路口口轉(zhuǎn)角處處，屬于于臨街地地塊。長長風(fēng)街是是太

35、原市市新興規(guī)規(guī)劃發(fā)展展的商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)域，是是個典型型的商業(yè)業(yè)地段。周邊環(huán)境境：由于地塊塊處于正正規(guī)劃發(fā)發(fā)展中的的新興商商業(yè)街區(qū)區(qū)。因此此，地塊塊的左側(cè)側(cè)是在建建的沃爾爾瑪大型型超市，右側(cè)是是東方家家園建材材超市，地塊右右邊緊靠靠1排44層居民民樓。因因為處于于典型的的商業(yè)環(huán)環(huán)境街區(qū)區(qū)，又臨臨主干道道與小街街口的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處，加之其其本身面面積規(guī)模模不是很很大，所所以相對對狹小，周圍開開闊度稍稍差。但但該地塊塊正面臨臨街的長長風(fēng)街已已成為太太原市新新一輪開開發(fā)建設(shè)設(shè)的城市市軸心大大道，未未來幾年年省政府府、市政政府往南南遷移規(guī)規(guī)劃均在在這個區(qū)區(qū)域內(nèi)，同時長長風(fēng)商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)往南是是太原市市高科技技

36、開發(fā)區(qū)區(qū)。交通條件件：地塊處于于具有雙雙向100車道的的長風(fēng)街街，其路路況、交交通不言言而喻非非常之好好，距迎迎澤大街街老城區(qū)區(qū)、火車車站155分鐘車車程，離離機場220分鐘鐘車程。分析與評評價：2號地塊塊處于太太原市整整體發(fā)展展規(guī)劃中中新一輪輪中心區(qū)區(qū)域，在在未來的的幾年中中將形成成一個政政治、經(jīng)經(jīng)濟、商商業(yè)中心心。尤其其以寬闊闊的長風(fēng)風(fēng)街為軸軸心主干干道，隨隨著不斷斷建設(shè)，深入發(fā)發(fā)展，中中心區(qū)域域的成熟熟度會更更加提高高，商業(yè)業(yè)氛圍更更濃，并并會逐步步取代目目前以迎迎澤大街街為主的的市中心心而成為為今后太太原市的的軸心大大道、核核心區(qū)域域。從22號地塊塊的綜合合物理環(huán)環(huán)境條件件分析，我們認(rèn)

37、認(rèn)為該地地塊規(guī)劃劃一個現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)型酒店店較為適適合。要素：地塊處于于新興商商業(yè)中心心區(qū)軸心心主干大大道的中中心地段段，鄰近近及周邊邊環(huán)境正正逐步形形成支撐撐商務(wù)型型酒店的的目標(biāo)市市場。優(yōu)優(yōu)越的地地段，良良好的商商貿(mào)經(jīng)濟濟環(huán)境加加之交通通便利，是商務(wù)務(wù)客人的的首選條條件。地地塊面積積較之其其它兩塊塊規(guī)模而而言屬狹狹小，也也正是這這一自身身客觀條條件內(nèi)因因，同時時由于外外因優(yōu)良良基本面面的提升升及定位位，形成成了這一一類型地地塊較適適宜的結(jié)結(jié)合點：現(xiàn)代商商務(wù)型酒酒店。最最適合的的東西才才是最好好的，理理解這點點對酒店店的定位位、規(guī)劃劃、發(fā)展展，體現(xiàn)現(xiàn)價值非非常重要要。2.3 3號號地塊分分析與評

38、評價：（面積：23畝畝）地理位置置：地塊位于于并州南南路、南南內(nèi)環(huán)路路轉(zhuǎn)角處處，原大大營盤汽汽車站，屬于臨臨街地塊塊、并州州南路、大營盤盤地段屬屬太原市市老城區(qū)區(qū)域范圍圍。周邊環(huán)境境：從3號地地塊所處處的位置置而言，以目前前太原市市區(qū)的地地段價值值應(yīng)當(dāng)是是不錯的的，地塊塊南內(nèi)環(huán)環(huán)路一側(cè)側(cè)對面是是武警總總隊，地地塊后面面緊靠一一排4層層居民樓樓，周邊邊有部分分各類企企事業(yè)單單位及民民居。既既不是商商業(yè)中心心、商務(wù)務(wù)區(qū)域，也不是是典型的的居住區(qū)區(qū)域，應(yīng)應(yīng)該屬于于中等層層次、環(huán)環(huán)境一般般、缺乏乏特點的的普通區(qū)區(qū)域。在在城市中中這一類類型區(qū)域域最多，很中性性化。交通條件件：地塊處于于的地段段其路況況、

39、交通通也與所所處的區(qū)區(qū)域環(huán)境境一樣比比較中性性化。但但作為太太原市南南北走向向主要道道路的并并州路交交通總體體還是便便利的，與城市市其它區(qū)區(qū)域及干干道溝通通力很好好，距迎迎澤大街街及火車車站僅110分鐘鐘車程，離機場場20分分鐘車程程。分析與評評價：雖然3號號地塊處處于環(huán)境境一般、缺乏特特點、比比較普通通的區(qū)域域，但仔仔細(xì)分析析與研究究，還是是有其獨獨到之處處及適合合運作的的產(chǎn)品（酒店）。首先先從太原原市目前前以迎澤澤大街為為主干道道的商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)域和正正在規(guī)劃劃發(fā)展的的以長風(fēng)風(fēng)街為軸軸心大道道的新興興商業(yè)中中心區(qū)域域來看，并州路路恰恰起起到了溝溝通、連連接這兩兩個主要要區(qū)域的的橋梁作作用。

40、另另外，33號地塊塊又正好好處于這這個橋梁梁的中心心位置，向北是是迎澤大大街商業(yè)業(yè)中心，往南是是新興的的長風(fēng)商商業(yè)中心心，上下下得利，再綜合合本身區(qū)區(qū)域的客客觀條件件，我們們認(rèn)為該該地塊較較適合運運作旅游游經(jīng)濟型型酒店。要素：（1）地地塊處于于今后二二大商業(yè)業(yè)經(jīng)濟中中心區(qū)域域的中間間，容易易被市場場接受。（2） 地塊所所處的位位置屬老老城區(qū)域域，且是是南北向向主要路路段，離離交通要要點：火火車站、長途汽汽車站、機場等等很近，便于旅旅游經(jīng)濟濟型酒店店運作。地塊面面積大小小適中，有一定定的空間間，只要要前期規(guī)規(guī)劃科學(xué)學(xué)，設(shè)計計合理，可以充充分利用用地塊臨臨街轉(zhuǎn)角角處的特特點，發(fā)發(fā)揮地塊塊道路交交通

41、雙向向功能的的優(yōu)越性性，對旅旅游團體體的接待待、車輛輛的安排排停放更更為便利利。3. 綜綜述酒店的定定位與地地塊的選選擇非常常重要，兩者需需要匹配配，從目目前可選選擇的33塊地塊塊而言，無論投投資何種種類型的的酒店均均可以將將綿山旅旅游景點點的產(chǎn)品品結(jié)合起起來，但但這其中中有個主主次關(guān)系系，首先先酒店的的主要目目標(biāo)市場場是以酒酒店的目目標(biāo)定位位（類型型）為主主，在做做好目標(biāo)標(biāo)市場的的同時再再結(jié)合綿綿山景點點，起到到關(guān)聯(lián)作作用。在在以后具具體規(guī)劃劃、設(shè)計計還需要要將山西西的文化化內(nèi)涵充充分結(jié)合合，體現(xiàn)現(xiàn)特色、體現(xiàn)價價值，營營造一個個定位準(zhǔn)準(zhǔn)確、目目標(biāo)清晰晰、投資資合理、具有文文化內(nèi)涵涵的特色色酒

42、店。八酒店店項目種種類、功功能配比比及投資資規(guī)模的的簡介酒店的類類型，決決定酒店店的投資資規(guī)模和和投資回回報率的的大小。對于投投資者來來說，投投資那種種類型的的酒店，是未來來投資項項目能否否成功的的關(guān)鍵。同樣規(guī)模模的酒店店，不同同類型，在面積積和造價價上都有有區(qū)別，以3000間客客房的規(guī)規(guī)模為例例：旅游經(jīng)濟濟型酒店店特點：有有限服務(wù)務(wù)，雙人人房比例例高，客客房面積積緊湊客房總面面積：77,3550平方方米投資金額額：3,6000萬元（不含土土地費用用）預(yù)計有盈盈利平均均房價：1400元 / 間投資回報報時間：5年左左右（不不包括財財務(wù)費用用）現(xiàn)代商務(wù)務(wù)型酒店店特點：智智能化程程度高，有會議議設(shè)

43、施，單人房房比例高高，客房房面積寬寬敞客房總面面積：110,5530平平方米投資金額額：1.2億元元（不含含土地費費用）預(yù)計平均均盈利房房價：4420元元 / 間投資回報報時間：6年左左右（不不包括財財務(wù)費用用）會議型酒酒店（主主要為國國內(nèi)會議議市場）特點：會會議設(shè)施施為核心心產(chǎn)品，大小會會議室配配套，雙雙人房比比例高，客房面面積寬敞敞客房總面面積：110,3320平平方米投資金額額：2億億元（不不含土地地費用）預(yù)計平均均盈利房房價：6660元元/間投資回報報時間：8年左左右（不不包括財財務(wù)費用用）豪華五星星級酒店店特點：設(shè)設(shè)施齊全全、高檔檔，單人人房比例例高，客客房面積積大客房總面面積：11

44、3,4425 平方米米投資金額額：3.7億元元（不含含土地費費用）預(yù)計平均均盈利房房價：11,2333元 / 間間投資回報報時間：8年左左右（不不包括財財務(wù)費用用）以上四種種提出介介紹、分分析的酒酒店類型型，平均均空間分分配及比比例列表表如下：旅游經(jīng)濟濟型酒店店平均空空間分配配及比例例功 能能面 積積平方米米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量家庭房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)數(shù)總面積比 例客 房房73500總面積積 300間間/套75間210間間15間 79單人標(biāo)房房 222 755間/ 255%雙人標(biāo)房房 225 2110間 700%家庭房（3人） 330 115間 55%大 堂堂

45、 2000 2.22餐 飲飲 5550 5.99行政區(qū)域域 1000 1.11服務(wù)區(qū)域域 1100011.88注：此表表平均空空間分配配不包含含地下層層部分及及客房區(qū)區(qū)域附屬屬部分?，F(xiàn)代商務(wù)務(wù)型酒店店平均空空間分配配及比例例功 能能面 積積平方米米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)數(shù)總面積比 例客 房105330總面積積300間/套180間間 60間間50套 10套套57單 人標(biāo) 房 322180間間 60雙 人標(biāo) 房 322 60間間 20商 務(wù)套 房 455 50套套 17高 級套 房 600 10套套 3大 堂 4500

46、 2.55餐 飲12000 6.66會 議宴 會10000 5.55行 政區(qū) 域 6000 3.33服 務(wù)區(qū) 域3500019.11娛 樂休 閑110006 注：此表表平均空空間分配配不包含含地下層層部分及及客房區(qū)區(qū)域附屬屬部分。 豪華五星星級酒店店平均空空間分配配及比例例功 能能面 積積平方米米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級套 房數(shù) 量豪 華套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)數(shù)總面積比 例客 房134225總面積積300間/套 2300間 40套套 25套套 5套套57.88單 人標(biāo) 房 400 2300間77商 務(wù)套 房 500 40套套 133高 級套 房 655 25套套 8.33豪 華套 房 1200 5套套 1.77大 堂 6