中級經(jīng)濟師考試(房地產(chǎn)專業(yè))復習資料

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)全真模擬題一中級經(jīng)濟師考試（房地產(chǎn)）一、單選題（單項選擇題：（共60題，每小題1分，共60分） 1、 河流改道可引起自然地理區(qū)位的變更，這是區(qū)位的（） A綜合性 B確定性 C層次性 D 歷史性 答案： d 2、 某城市位于東經(jīng)ll679，北緯3957，該經(jīng)緯度反映的是該城市的()。 A.自然地理區(qū)位 B.經(jīng)濟區(qū)位 C.社會區(qū)位 D.天文區(qū)位 答案： d 3、 韋伯提出的原料指數(shù)是指()。 A.貨物的絕對重量除以制成品總重量 B.限地性原料總重量除以制成品總重量 C.貨物

2、的相對重量除以制成品總重量 D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量 答案： b 4、 伯吉斯對同心圓土地利用模式進行的動態(tài)分析，是從生態(tài)學的()觀點出發(fā)的。 A.“演替與發(fā)展” B.“入侵和演替” C.“承繼和發(fā)展” D.“入侵和承繼” 答案： d 5、 對于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則對該類商品房能形成有效需求的是()。 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁 答案： a 6、 下列各項目的建設用地使用權，不屬于劃撥范圍的是()。 A.汽車加油站 B.地稅局機關 C.城市綠地 D.街心公園 答案： a 7、 辦理建設用地使

3、用權抵押登記時，交驗的文件一般不包括()。 A.抵押合同 B.抵押登記申請書 C.國有建設用地使用權出讓合同 D.國有土地使用證 答案： c 8、 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權，土地使用期限為法定最高出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設后，將其轉讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權最長期限為()年。 A.35B.40C.45D.65 答案： c 9、 某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為()人。 A.3B.5C.7D.9答案： b 10、 下列各建設項目用地中，土地使用權出讓的最高年限不可能為50年的是()。 A.別墅用地 B.圖書館用地 C.汽車裝配廠用地 D.購物中心用地 答案： a 1

4、1、 房地產(chǎn)市場調研不具有()的特點。 A.實用性 B.時效性 C.實踐性 D.審美性 答案： d 12、 在房地產(chǎn)市場調研中，不弄虛作假，不主觀武斷下結論，這是()原則的要求。 A.客觀性 B.保密性 C.創(chuàng)造性 D.求教 答案： a 13、 側重房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構成的調研，屬于房地產(chǎn)消費()調研。 A.行為 B.預期 C.動機 D.市場容量 答案： d 14、 側重對租售代理機構的數(shù)量、素質及其租售代理的項目等情況的調研，屬于房地產(chǎn)()調研。 A.價格 B.促銷 C.營銷渠道 D.競爭情況 答案： c 15、 對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，屬于()的工

5、作內容。 A.房地產(chǎn)市場細分 B.房地產(chǎn)資料收集 C.房地產(chǎn)市場預測 D.房地產(chǎn)競爭分析 答案： c 16、 對房地產(chǎn)開發(fā)項目，從取得房地產(chǎn)開發(fā)用地開始到建成后的物業(yè)管理等各個方面都進行策劃和服務的工作，稱為房地產(chǎn)()。 A.戰(zhàn)略策劃 B.全程策劃 C.品牌策劃 D.產(chǎn)品策劃 答案： b 17、 SWOT分析法所分為的四個因素是內部優(yōu)勢因素、內部劣勢因素、外部市場環(huán)境中的機會因素和外部市場環(huán)境中的()。 A.風險因素 B.威脅因素 C.挑戰(zhàn)因素 D.幫助因素 答案： b 18、 房地產(chǎn)征收的主體是（） A國家 B行政主管部門 C拆遷主管部門 D政府 答案： a 房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益

6、的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家. 19、 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行(). A貨幣補償 B 異地安置 C 保障安置 D 房屋產(chǎn)權調換 答案： d 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換 20、 3公頃基本農(nóng)田征收的審批權在()。 A.國務院 B.省級人民政府 C.直轄市人民政府 D.縣級人民政府 答案： a 必須經(jīng)國務院批準方可征收的土地：所有的基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的。其他土地超過70公頃的。 21、 某公司擬將正在經(jīng)營的餐

7、廳改造成網(wǎng)吧繼續(xù)經(jīng)營，預計每年將因此而節(jié)約運營成本5萬元，該項目還可能經(jīng)營30年。當資本利率為l0時，該項目合適的改造投資不多于()萬元。 A.47B.50C.75D.150 答案： a 本題的實質仍然是資金時間價值換算中年值換算為現(xiàn)值的計算。 22、 某人購買一套住宅，一次性付款50萬元，使用壽命50年，當資本利率為l0時，每年的平均住房費用為()萬元。 A.4.53B.5.04 C.6.12 D.7.39 答案： b 本題考查資金時間價值換算中現(xiàn)值換算為年值的計算。 23、 某人在每年年初按年利率4購買基金5萬元，復利計息，5年后可獲得()萬元。 A.26.54B.27.08C.28.16

8、D.29.40 答案： c 本題考查資金時間價值換算中，年值換算為終值的計算。但本題并不符合換算公式的假定條件，必須進行換算才能套用公式。畫出現(xiàn)金流量圖以幫助理解。錯誤的現(xiàn)金流與作法如下，可以導致錯誤的答案B。 24、 現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準收益率ie10。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是()。 單位：萬元 A.甲乙丙 B.乙丙甲 C.乙甲丙 D.甲丙乙 答案： c 本題考查凈現(xiàn)值指標的計算 NPV甲300（P/A,10%,8）1000NPV乙520（P/A,10%,8）2000NPV丙600（P/A,10%,8）

9、300025、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元平方米。該公司在完成小區(qū)建設后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為()平方米。 A.14 500B.16 700C.20 000D.22 000 答案： c 本題考查盈虧平衡點的計算。注意單位一定要一致。 設保本開發(fā)面積為x平方米。0.4x-3000-0.25x=0 x=20000。26、 房地產(chǎn)投資風險中的系統(tǒng)性風險不包括()。 A.變現(xiàn)風險 B.政策風險 C.周期風險 D.比較風險 答案： d 本題考查房地產(chǎn)投資風

10、險細分類中的系統(tǒng)性風險。系統(tǒng)性風險有市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然風險等。非系統(tǒng)風險包括收益現(xiàn)金流風險、資本價值風險、比較風險、時間風險、持有期風險。 27、 房地產(chǎn)投資風險，按其產(chǎn)生原因可分為自然風險、社會風險和()。 A.市場風險 B.經(jīng)濟風險 C.生產(chǎn)風險 D.決策風險 答案： b 28、 降低房地產(chǎn)投資商業(yè)風險可采用的對策包括考慮預期投資后的維持管理費用、進行房地產(chǎn)類型組合投資和()等。 A.將風險損失返銷計入成本 B.利用通貨膨脹的影響 C.利用規(guī)模投資來限制競爭 D.充分把握國家金融政策 答案： c 29、 下列有關引起房地產(chǎn)風險的因素中，不屬

11、于房地產(chǎn)投資不可抗力的風險因素是()。 A.飛機失事 B.政治動蕩 C.環(huán)境污染 D.市場變化 答案： d 30、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其收益的變動而造成的風險，屬于()。 A.決策風險 B.經(jīng)營風險 C.業(yè)務風險 D.財務風險 答案： c 31、 房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理過程分為不同階段，其中移交設計文件屬于()。 A.計劃階段 B.啟動階段 C.實施與控制階段 D.收尾階段 答案： d 32、 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標文件不包括()。 A.評標委員會組成人員 B.工程量清單 C.合同專用條款 D.合同通用條款 答案： a 33、 在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設投資的工程費用中，建筑安裝工程費用包括直接費、

12、間接費()和稅金。 A.措施費 B.預備費 C.臨時設施費用 D.利潤 答案： d 34、 風險管理的內容不包括()。 A.風險制造 B.風險識別 C.風險評估 D.風險應對 答案： a 35、 在房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭端或糾紛的解決方式中，只有()是一種毋須第三者介入的方式。 A.和解 B.調解 C.仲裁 D.訴訟 答案： a 36、 某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，套內建筑面積的價格為4 000元/平方米，則其建筑面積的價格為()元/平方米。 A.2 500B.3 200C.4 000D.5 000 答案： b 設建筑面積價格為X建筑面積下的單價建筑面積套內建

13、筑面積下的單價套內建筑面積100X=804000X=3200元/平方米。 37、 可比實例成交價格()=可比實例正常市場價格。 A.交易情況修正系數(shù) B.房地產(chǎn)價格指數(shù) C.交易日期調整系數(shù) D.房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)答案： a 38、在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格()。 A.房地產(chǎn)價格 B.建筑物開發(fā)成本 C.土地價值 D.建筑物市場價值 答案： d 39、 凈收益=有效毛收入()。 A.物業(yè)服務費 B.運營費用 C.經(jīng)營成本 D.開發(fā)建設成本 答案： b 40、 待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤()。 A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)

14、的稅費 B.轉讓待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 C.銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的稅費 D.取得待開發(fā)土地的費用 答案： a41、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理租售房地產(chǎn)的突出優(yōu)勢主要體現(xiàn)在()方面。 A.營銷成本控制 B.營銷經(jīng)驗 C.對項目的熟悉程度 D.營銷效果 答案： c 42、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理租售房地產(chǎn)時，如果追求協(xié)調和結算簡單，則宜采用()方式。 A.獨家代理 B.共同代理 C.共同代理加參與代理 D.合作代理加參與代理 答案： a 43、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資額、稅費、行業(yè)利潤水平等因素為基礎，確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為()。 A.成本導向定價法

15、 B.需求導向定價法 C.隨行就市定價法 D.比較定價法 答案： a 44、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目建設周期較長，開發(fā)企業(yè)希望從項目動工開始，即在項目所在地一定半徑范圍內進行長時間的廣告宣傳，此時宜選用的廣告媒體是()。 A.電視 B.路牌 C.廣播 D.網(wǎng)絡 答案： b 45、 在房地產(chǎn)促銷活動中，能夠最快速及時了解客戶對企業(yè)和產(chǎn)品反應的促銷方式是()。 A.廣告宣傳促銷 B.公共關系推廣 C.人員推銷 D.社會公益活動促銷 答案： c 46、 業(yè)主委員會應負責召集或召開的會議不包括()。 A.業(yè)主大會定期會議 B.業(yè)主大會臨時會議 C.首次業(yè)主大會會議 D.業(yè)主委員會會議 答案： c 47、 新

16、設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按最低等級核定，并設()的暫定期。 A.三個月 B.半年 C.一年 D.二年 答案： c 48、 物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內必須向物業(yè)所在地的()備案。 A.社區(qū)工作站 B.市民政部門 C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 答案： d 49、 下列有關物業(yè)服務企業(yè)特征的表述中，錯誤的是()。 A.物業(yè)服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人 B.物業(yè)服務企業(yè)屬于服務性企業(yè) C.物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是非營利性的 D.物業(yè)服務企業(yè)具有一定的公共管理性質的職能 答案： c 50、 根據(jù)國家規(guī)定，對空置()年以上的商品房，商業(yè)銀行不得

17、接受其作為貸款的抵押物。 A.1B.2C.3D.4 答案： c 51、 凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須按規(guī)定的繳存基數(shù)和繳存比例繳存住房公積金，這一點說明住房公積金是()的住房儲金。 A.專用性 B.公益性 C.互助性 D.強制性 答案： d 52、 房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券的機構是()。 A.商業(yè)銀行 B.房地產(chǎn)公司 C.保險機構 D.特殊目的機構 答案： d 53、 房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券的機構是()。 A.商業(yè)銀行 B.房地產(chǎn)公司 C.保險機構 D.特殊目的機構 答案： d 54、 下列關于

18、房地產(chǎn)信托主要特點的說法中，錯誤的是()。 A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性 B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的收益性 C.房地產(chǎn)的低流動性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風險性 D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性 答案： d 55、 耕地占用稅的基本特點不包括()。 A.強調對耕地的保護 B.實行一次性征收 C.以省級行政區(qū)域為單位，分別規(guī)定單位稅額 D.稅額標準在不同地區(qū)不一樣 答案： c 56、 契稅屬于()。 A.貨物和勞務稅類 B.財產(chǎn)稅類 C.所得稅類 D.其他稅收類 答案： b 57、 房地產(chǎn)企業(yè)應繳納營業(yè)稅稅額的計算

19、公式為()。 A.應納營業(yè)稅額=營業(yè)額稅率 B.應納營業(yè)稅額=營業(yè)毛利潤稅率 C.應納營業(yè)稅額=營業(yè)凈利潤稅率 D.應納營業(yè)稅額=銷售成本稅率 答案： a 58、 征收企業(yè)所得稅時，下列項目中，應納入企業(yè)收入總額的是()。 A.財政撥款 B.政府性基金 C.接受捐贈的收入 D.行政事業(yè)性收費 答案： c 59、 某企業(yè)在某大城市擁有一宗面積為3 000平方米的土地使用權，容積率為l.5，城鎮(zhèn)土地使用稅的標準為每年每平方米5元，則該企業(yè)每年應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為()元。 A.4 500B.10 000C.15 000D.22 500 答案： c 城鎮(zhèn)土地使用稅的應納稅額納稅人實際占用的土地面積

20、適用稅額標準3000515000（元）。注意城鎮(zhèn)土地使用稅按土地面積計算，不按建設面積計算，因此容積率在本題中是迷惑項。 60、 市場調研是一種（）。 A、 收集房地產(chǎn)市場信息的方法 B、 了解房地產(chǎn)市場供應量的手段 C、 通過信息將消費者、顧客和公眾與研究者聯(lián)結起來的職能 D、 判斷房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略是否成功的工具 答案： c二、多選題（多項選擇題：（共20題，每小題2分，共40分） 61、 按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會區(qū)位的有()。 A.歷史區(qū)位 B.經(jīng)濟區(qū)位 C.文化區(qū)位 D.政治區(qū)位 E.空間區(qū)位 答案： b, c, d 62、 房地產(chǎn)有效需求是

21、()等因素的函數(shù)。 A.商品房品質 B.消費者收入 C.消費對象 D.抵押貸款能力 E.房地產(chǎn)價格 答案： b, d, e 63、 下列關于國有建設用地使用權掛牌出讓的說法中，正確的有()。 A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓 B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布 C.在掛牌期限內，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交 D.在掛牌期限內，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價 E.出讓人須在掛牌活動結束后5個工作日內退還所有競買人的競買保證金 答案： b, c 64、 建設用地使用權出租中，出租方的義務包括()。 A.保管

22、義務 B.修繕義務 C.妨害去除義務 D.租賃標的物返還義務 E.按照合同規(guī)定的時間和標準交付土地及地上建筑物 答案： b, c, e 65、 下列房地產(chǎn)市場預測方法中，屬于定量預測的有()。 A.時間序列法 B.回歸分析法 C.市場因子推演法 D.德爾菲法 E.購買者意圖調查法 答案： a, b, c 66、 房地產(chǎn)市場調研資料收集的主要途徑有()。 A.走訪房地產(chǎn)交易當事人 B.訪問促成房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀人 C.查閱政府和有關部門的房地產(chǎn)登記等資料 D.拜訪業(yè)主委員會委員 E.向工程監(jiān)理人員討教 答案： a, b, c 67、 集體土地征收的特點有()。 A.無償性 B.強制性 C.土

23、地所有權發(fā)生轉移 D.補償性 E.有限期 答案： b, c, d 集體土地征收的特點有強制性、土地所有權發(fā)生轉移、補償性。 68、 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行線性盈虧平衡分析時，劃定固定成本與可變成本可采用()。 A.費用分析法 B.高低點法 C.盈虧平衡圖解法 D.凈現(xiàn)值法 E.回歸分析法 答案： a, b, e 69、 降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險的對策有()等。 A.向保險公司投保房地產(chǎn)投資保險 B.關注通貨膨脹對購買力的影響 C.搭配不同房地產(chǎn)投資種類比例 D.選好房地產(chǎn)投資地段 E.選擇容易分割出售的房地產(chǎn)項目進行投資 答案： c, d, e 70、 采用風險預防方法防范房地產(chǎn)投資風險的措施有(

24、)。 A.防止相關風險因素的產(chǎn)生 B.設立內部風險損失基金 C.通過合同將損失轉移給非保險企業(yè) D.對已經(jīng)存在的相關風險因素進行監(jiān)控 E.對相關風險因素進行時間和空間隔離 答案： a, d, e71、 房地產(chǎn)項目的投資管理包括投資規(guī)劃和投資控制兩個并行的工作過程，其中投資規(guī)劃包括()等。 A.編制招標文件 B.投資目標的風險分析 C.編制設計概算、施工圖預算，確定工程承包合同價格 D.編制資金使用計劃 E.編制竣工結算 答案： b, c, d 72、 房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的可靠性體現(xiàn)在()等。 A.平面、空間布局的合理性 B.隔聲和采光功能的良好性 C.保證防火和抗震要求 D.滿足使用壽命要求

25、E.與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調性 答案： c, d 73、 建立價格可比基礎是市場法中的重要環(huán)節(jié)，其工作內容包括()。 A.統(tǒng)一付款方式 B.統(tǒng)一付款進度 C.統(tǒng)一成交日期 D.統(tǒng)一面積內涵 E.統(tǒng)一面積單位 答案： a, d, e 74、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂委托代理租售合同以后，需要向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的資料有()。 A.反映項目特征的資料 B.項目銷售執(zhí)行計劃 C.反映項目合法性的資料 D.委托書 E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 答案： a, c, d 75、 房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷采用滲透定價策略的優(yōu)點有()。 A.對需求彈性大的房地產(chǎn)有利于拓展銷路 B.價格上有利于排擠競爭對手進入 C.

26、項目營銷后期尾房降價空間較大 D.有利于消費者心理形成高價位高質量的印象 E.對需求彈性小的房地產(chǎn)有利于增加總利潤 答案： a, b 滲透定價策略是指商品房面市時，以價格定得很低，以低價提高市場占有率。根據(jù)價低的特點就可以分析優(yōu)勢。 76、 下列有關采取酬金制形式約定物業(yè)服務費用的表述中，正確的有()。 A.物業(yè)服務費用應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù) B.物業(yè)服務資金扣除酬金和物業(yè)服務支出后結余的資金歸全體業(yè)主所有 C.物業(yè)服務資金不足交納物業(yè)服務費用部分由物業(yè)服務企業(yè)承擔 D.物業(yè)服務費用的計提基數(shù)和計提比例均通過物業(yè)服務合同約定 E.物業(yè)服務過程中產(chǎn)生的歸屬業(yè)主的其他收入，經(jīng)業(yè)主大會同意

27、并在物業(yè)服務合同中專門約定，可以計提酬金 答案： a, b, d, e 77、 住房公積金管理中心的職責范圍包括()。 A.制定和調整住房公積金的具體管理措施 B.負責住房公積金的核算 C.審批住房公積金的提取與使用 D.負責住房公積金的保值和歸還 E.審批住房公積金歸集與使用計劃 答案： b, c, d 本題考查住房公積金管理中心的職責，注意與住房公積金管理委員會的職責進行區(qū)分。 78、 房地產(chǎn)保險的作用包括()等。 A.抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟補償 B.促進房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展 C.改善居住條件，提高居民住房標準 D.增強投保人的信用，促進資金融通 E.為抵押二級市場的發(fā)展提供基礎 答案：

28、 a, b, d, e 79、 房地產(chǎn)稅收的特征包括()等。 A.征稅對象特定，即土地和房屋 B.征收體系復雜，稅種數(shù)量多 C.稅源集中于城市 D.稅收基礎穩(wěn)定 E.稅收收入主要歸中央財政 答案： a, b, d 80、 下列關于契稅計稅依據(jù)的說法中，正確的有()。 A.房屋買賣，計稅依據(jù)為市場平均價格 B.國有土地使用權出讓，計稅依據(jù)為成交價格 C.土地使用權贈與，計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售市場價格核定 D.房屋贈與，計稅依據(jù)為房屋重置價格 E.房屋交換，計稅依據(jù)為所交換房屋價格的差額 答案： b, c, e 契稅的計稅依據(jù)分為以下三種情況： 土地出讓、土地使用權出售、房屋買賣成交

29、價格； 土地使用權贈與、房屋贈與參照市場價格核定； 土地使用權交換、房屋交換價格差額。三、案例分析題（案例分析題：（共5題，每題8分，共40分） 81、某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買一宗土地進行住宅開發(fā)，地價為l 200萬元，一次性付清。預計建設期為兩年，第一年建設投資800萬元，第二年建設投資l 200萬元。住宅總建筑面積為15 000平方米，預計平均售價為4 000元平方米。銷售計劃為：建設期每年分別預售房屋的20，現(xiàn)房銷售期兩年分別銷售房屋的30，銷售稅費等占銷售收入的10，基準收益率為l0(地價發(fā)生于年初，其余現(xiàn)金流量發(fā)生在年末)。1.該項目第四年的累計凈現(xiàn)金流量為()萬元。 A.1 440 B

30、.1 620C.1 800 D.2 200 2.該項目的靜態(tài)投資回收期為()年。 A.2.47B.2.58 C.2.64D.2.723.該項目的凈現(xiàn)值為()萬元。 A.-957.47B.702.92C.1 278.99D.1 808.794.凈現(xiàn)值法與內部收益率法的區(qū)別主要表現(xiàn)在()。 A.經(jīng)濟意義不同B.在多個互斥項目排序時會得出不同結論 C.對再投資利潤率的假定不同D.考慮了資金的時間價值 答案： D,C,C,ABC 1.首先根據(jù)題意畫出現(xiàn)金流量表。一定要注意年初與年末的分別。 住宅銷售總額為0.415000=6000（萬元） 2.題考查靜態(tài)投資回收期的計算。根據(jù)已經(jīng)完成的現(xiàn)金流量表套用公

31、式計算即可。 3.本題考查凈現(xiàn)值的計算。 4.本題考查凈現(xiàn)值法與內部收益率法的區(qū)別，主要有三項不同： 82、 評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10，運營費用為毛租金的40。 1.評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有()。 A.成本法 B.收益法 C.假設開發(fā)法 D.基準地價修正法 2.該酒店式公寓建成后的年凈收益為()元平方米。 A.300B.360C.540D.6003.已知報酬率為8，該酒店式公寓建成后的價值為()元/平方米。 A.3 000B.3 533C.

32、3 577D.3 7504.該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為()年。 A.37B.38C.39D.40 答案： B,A,B,A 1.本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益潛在毛收入空置損失運營費用50-5010504025，則年凈收益2512300（元/平方米）。 3.本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。83、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得一宗土地的開發(fā)經(jīng)營權，土地出讓年限50年。根據(jù)土地使用權出讓合同及規(guī)劃設計條件，可建設8幢17層的住宅。經(jīng)過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4 500元/平方米。項目采用一次性開發(fā)的方式，預計建設期2年，

33、第一年開始預售。在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據(jù)項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷。 1.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的營銷渠道，銷售隊伍規(guī)模的確定一般采用()。 A.代理費用估算法B.收入比例法C.工作量法D.競爭對比法 2.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促銷除了可以運用廣告宣傳外，還可用的方法有()等。 A.還本銷售B.活動推廣C.公共關系D.人員推廣 3.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要運用好選定的價格策略，關鍵是要確定好()。 A.計價單位B.起步價C.調價幅度D.調價頻率 4.在商品住宅均價確定的基礎上，要確定每套房的售價，還應考慮()等因素。 A.幢號B.樓層C.朝向D.顧客收入 5.若以商品住宅均價購買一套100平方米的住宅，首付款30。銀行提供7成按揭，l0年內按月等額還本付息，月利率5，每月應向銀行還款()元。 A.2 638 B.2 711 C.3 497答案： C,BCD,BCD,BC,C 5.本題考查等額還款抵押貸款中月還款額的計算。 房屋總價10045001000045（萬元）7成按揭貸款，貸款額為457031.5（萬元）還款期為1012120（期） 84、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標公告，擬通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)來管理