柳州師范學校物業(yè)管理服務方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔廣 西 柳 州 師 范 學 校 物 業(yè) 管 理 服 務 方 案依據(jù)校方物業(yè)托管服務招標文件，托管職務的物業(yè)總體情況：整個物業(yè)分布在兩個地方，即中心校區(qū)和南校區(qū)，其中中心校區(qū)占地220多畝（15萬平方米），南校區(qū)占地約50畝（3.3萬平方米），物業(yè)區(qū)共設置三個校門，其中中心校區(qū)設有兩個進出口，南校區(qū)一個門；四棟辦公樓宇（教研樓、綜合樓、圖書管、音樂樓及附樓）、中心校區(qū)中心廣場及南校區(qū)青年教師宿舍樓道及樓前平地、學生宿舍樓道及院內、四座公共廁所等的清潔衛(wèi)生和校園內各垃圾桶的垃圾收集清理；三處學生宿舍（即四合院、三合院、南校區(qū)3、4樓）的管理；校園內現(xiàn)有綠

2、化面積養(yǎng)護、花卉培育。 物業(yè)服務范圍及內容： /物業(yè)轄區(qū)內包括中心校區(qū)和南校區(qū)的秩序維護與安防巡邏；三個進出學校大門的門衛(wèi)值勤；學生宿舍進出門的值勤及其庭院、樓道的衛(wèi)生清潔、保潔和垃圾收集、清理；教務辦公主樓及附樓的衛(wèi)生清潔、保潔及垃圾收集、清理；物業(yè)服務范圍區(qū)域內衛(wèi)生垃圾的收集； 物業(yè)區(qū)域內的綠化及其養(yǎng)護，包括盆花的培育、采購及造型擺放、培植。 依據(jù)以上所述和目標物業(yè)所處的區(qū)域、地理位置、校園自然環(huán)境、綠化、建筑布局、整體構成等特點，以及具體情況和基本意向，遵循國家頒布實施的物業(yè)管理條例和地方政府有關法律法規(guī)，為與校方共同營造一個更加安靜、優(yōu)美、舒適、和諧的校園教育、學習、生活及工作環(huán)境，進

3、一步塑造并提升校容校貌工程形象，爭創(chuàng)優(yōu)美校園，力求物業(yè)產(chǎn)生更良好的社會效益和經(jīng)濟效益，結合本專業(yè)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理理念和服務宗旨，初步設想擬訂本方案。一、管理組織 為了更好地履行物業(yè)服務協(xié)議約定的內容及其各項條款，確保物業(yè)服務達到“安全、舒適、快捷、時效、規(guī)范”效果，本公司擬在貴校內即物業(yè)區(qū)內設立物業(yè)管理服務處（服務中心），服務處在公司總經(jīng)理的統(tǒng)籌和領導下，實行服務處經(jīng)理（主管）負責制，服務處內設各職能服務工作組，職責劃分到各崗位，落實到人。組織構架（如下圖）：公司總經(jīng)理服務處經(jīng)理1人副經(jīng)理 1人門崗秩序維護（安防巡邏）宿舍門崗主大門3人主校后門3人南校門3人主校區(qū)10人南校區(qū)3人學生宿舍

4、6人教職員工宿舍衛(wèi)生清潔、保潔綠化養(yǎng)護主辦公樓2人教職員工宿舍及南校區(qū)2人附樓2人技工1人養(yǎng)護1人物管員1人公司總經(jīng)理服務處經(jīng)理1人副經(jīng)理 1人門崗秩序維護（安防巡邏）宿舍門崗主大門3人主校后門3人南校門3人主校區(qū)10人南校區(qū)3人學生宿舍6人教職員工宿舍衛(wèi)生清潔、保潔綠化養(yǎng)護主辦公樓2人教職員工宿舍及南校區(qū)2人附樓2人技工1人養(yǎng)護1人物管員1人（二）擬配置人員及其主要服務工作描述（具體崗位職責另文）1、 服務處經(jīng)理(主管)1人;主持全面工作,代表公司總經(jīng)理根據(jù)“物業(yè)服務協(xié)議”約定的內容及其條款以及有關管理制度和規(guī)定，全權行使日常物業(yè)服務權力、義務，對總經(jīng)理負責。2、 副經(jīng)理1人；協(xié)助經(jīng)理開展服

5、務工作，經(jīng)理不在時，代表經(jīng)理主持服務處工作，并對其職責負責；日常主要職務是負責門崗執(zhí)勤、宿舍門勤及管理、秩序維護和安防巡查及監(jiān)控管理服務的協(xié)調、檢查和考核工作，并對上述服務工作負責。3、 物管員1人，是經(jīng)理或副經(jīng)理的助手和參謀，日常主要職務是責任服務處的行政、后勤、文案、檔案、帳務等工作，并對上述工作的結果負責。4、 門崗執(zhí)勤，三個進出校區(qū)門、共配9人，其中：主校區(qū)正門3人，每班1人，每天分三班輪轉，全天侯24小時值班。主校區(qū)后門（進出往南校區(qū)）3人，每班1人，每天值班時間為早上六點至晚上十二點共18個小時，分三班輪轉（晚12點至次日凌晨6點關門）。南校區(qū)門3人，值班時間及安排同主校后門。5、

6、 秩序維護（安防巡邏）員共13人（其中二個夜班班長2人）主校區(qū)10人；全天侯24小時執(zhí)勤，每天早上七點至下午七點（07：0019：00時）二個班每班1人，計2人；下午七點至次日早上七點（19：0007：00時）二個班，每班4人，計8人。南校區(qū)3人，每天執(zhí)勤時間：下午七點至次日凌晨一點班1人，凌晨一點至早上七點班2人。 秩序維護（安防巡邏）的主要服務職責是：負責轄區(qū)內公共區(qū)域、部位包括辦公樓、教研樓、圖書館、教學樓、宿舍區(qū)等區(qū)間的布點監(jiān)控及流動巡邏、檢查、防范；車輛交通的疏導及停放管理等，維護維持校區(qū)的正常秩序，并協(xié)助公安部門的有關治安工作，消除安全隱患，防止不良的安全事態(tài)和案件發(fā)生。6、 學生

7、宿舍門崗管理員共6人，每天分三個班輪轉（晚上12點關門、早上6點開門），每班2人，男、女生宿舍各1人。主要職務是負責主校區(qū)學生宿舍門崗值班和宿舍管理及宿舍區(qū)的衛(wèi)生清潔，包括樓道、庭院的衛(wèi)生打掃、保潔、垃圾清理等工作。7、衛(wèi)生清潔員計6人，其中負責主校主辦公樓（1棟）2人，負責教研樓、圖書館等附樓（共3棟）2人，負責南校區(qū)學生宿舍、教學樓及教職員工宿舍2人。 服務工作的主要職責是：辦公樓的全面衛(wèi)生清潔及衛(wèi)生消殺，包括大堂、樓道、辦公室內部、衛(wèi)生間、門窗等。教研樓、圖書館等附屬樓和南校區(qū)宿舍、教職工宿舍的樓道、公共衛(wèi)生間、門窗、庭院等有關公共區(qū)域的衛(wèi)生打掃、保潔及其垃圾的收集和清理集中及衛(wèi)生消殺。

8、8、綠化及養(yǎng)護員2人，其中綠化技工1人，養(yǎng)護工1人（不含兼職）。主要負責校園內即轄區(qū)內的綠化管理、花草樹木的補種、更植、修剪、殺蟲、養(yǎng)護以及盆花的選購、造型、擺放等工作。 二、物業(yè)服務具體內容的實施（一）學校門衛(wèi)執(zhí)勤服務 學校進出大門既是學校對外的第一道窗口，同時更是保衛(wèi)學校安全、維持學校正常教學以及全體師生和教職員工生活、工作秩序的至關重要的防護站，基于上述因素，我公司將切實加強并做好如下服務工作：根據(jù)學校的特點和具體情況，建立且不斷完善門衛(wèi)管理制度和進出校園管理規(guī)定，并認真貫徹執(zhí)行、落實到位。門勤實行全天侯24小時值班制度，加強防范、嚴密守衛(wèi)。著裝統(tǒng)一，注重形象，講究儀表，語言文明，禮貌待

9、客。建立并實施“來訪登記”制度，未經(jīng)校方同意不準許推銷人員或其他人員進入校園推銷、設攤等活動及張貼、發(fā)布廣告等。門崗設置值班電話，對來訪者詢問、了解來訪意圖并經(jīng)電話聯(lián)系同意后方可放入。對外來車輛進入校園、加強監(jiān)視、注意防止危險物品和人員入內。牢記“業(yè)主至上”的服務宗旨，全面推行“人性化、親情化、規(guī)范化、制度化”管理服務。 （二）秩序維護與安防巡邏服務秩序維護主要指的是對校園公共區(qū)域內的正常教學、科研、生活和工作及文化體育娛樂活動秩序的維持；而安防巡邏是指本公司在貴校內設置的服務處將切實把保安視為整個物業(yè)服務工作的重點，積極配合協(xié)助轄區(qū)派出所和相關職能部門做好安全防范工作。服務處的秩序維護（保安

10、）員，按照有關制度和規(guī)定，實施安全防范巡邏、檢查和監(jiān)控，并對違反學校物業(yè)管理規(guī)定的行為進行勸阻、糾正。具體工作如下：針對學校具體情況，采取“點”、“面”結合方式實行全天侯24小時秩序維護值班和安全防范流動巡邏制度。著裝整齊，維持轄區(qū)內正常秩序，疏導交通車輛。高度注視可能出現(xiàn)的異常情況及可疑現(xiàn)象，預防各類案件發(fā)生。定時和不定時地對校園內辦公、教研、教學等樓宇內外包括學生及教職員工宿舍和場所各主要部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)各種不安全因素，及時加以處理，必要時及時報110處理。有條件時盡可能采取和運用監(jiān)控手段對重要部位進行實時監(jiān)控，防止不法犯罪分子的犯罪活動。做好消防設備的維護和檢查工作，嚴防火災事故發(fā)

11、生。 配合本校所屬的主管派出所及社區(qū)進行有關事項的管理和活動。加強防火、防盜、防意外事故的宣傳教育。 （三）環(huán)境衛(wèi)生清潔服務環(huán)境和衛(wèi)生是校園的“容貌”，我公司下屬服務處將配備專職人員負責此項工作，具體的要做好下列幾個方面：物業(yè)服務范圍所屬宿舍、教學樓、圖書館、庭院、道路、共用部位公共場地（所）及設施等，每日清掃、保潔，保持地面無垃圾，雜物，無積水、無衛(wèi)生死角。主辦公樓內部，包括大堂、樓道、扶手、走廊、門窗、玻璃以及辦公室內部每日打掃、拖地、擦抹、隨時保持干凈、明亮。學生宿舍、教職員工宿舍，南校教學樓等樓道保潔：每日打掃，保持通道及附屬設施如消防箱、燈具、指示牌、扶手、墻面等干凈，無垃圾、雜物，

12、無明顯污跡，無亂堆亂放，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象。共享衛(wèi)生間保潔：保持室內無明顯異味、嗅味，地面干凈，墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。校園內標識牌、宣傳牌、信報箱、果皮箱、垃圾存儲器（具）等保潔。衛(wèi)生消殺：針對需要和季節(jié)特點實施。 （四）綠化養(yǎng)護服務綠化是?；h(huán)境和景觀的重要方面，是物業(yè)管理服務的重要內容之一，本公司將配置專業(yè)技術人員負責此項工作，并切實做好以下工作：根據(jù)校區(qū)所栽種的植物、花草、樹木的生長特性，做好年度、季度、月度養(yǎng)護工作計劃，并切實按照相關的技術措施要求認真進行養(yǎng)護。養(yǎng)護工作包括除雜草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護等項。及時清除草坪、花帶內雜草，保持草坪

13、、花木生長和顏色正常。保持行道樹木、花草和綠地內無明顯死枯現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時及時補種，更植和栽培。綠化生產(chǎn)垃圾主要部位和道路做到日產(chǎn)日清，其他部位堅持在重大節(jié)日前突擊清理綠地內的廢棄物。在加強對校區(qū)綠化設施包括建筑小品和花草樹木的維護監(jiān)視，不準攀拆花木，不準踐踏草坪和亂倒污水，不準在綠化地內亂堆亂放雜物，不準亂搭亂蓋等，對人為破壞或損壞的及時處理。建立和完善綠化養(yǎng)護管理制度并貫徹實施。 （五）車輛交通與停放管理服務根據(jù)校區(qū)開放性和人員來往等特點，此方面的管理服務主要的是做好如下工作：校區(qū)內設置車輛行使警示標識和交通管理規(guī)定告示牌，預防交通事生。對于進出校區(qū)的車輛，及時做好交通疏導，阻止亂停亂放；在有

14、條件的情況下，實行發(fā)牌（卡）驗證放行制度。停車場劃線標識，區(qū)分類別及車型停泊位。在加強對車輛停放地（場）的安全巡邏的同時，注意提醒車主按指定停放位停放并鎖好車門、車窗、調好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，隨身帶走貴重 物品，做好防范工作。建立并不斷完善車輛停放監(jiān)管制度。 （六）宿舍門勤管理服務參見第（一）款的“學校門衛(wèi)執(zhí)勤服務” （七）其他服務：根據(jù)校方及其師生的需要，協(xié)商實施。 三、物業(yè)服務成本費用（開支）測算 （一）員工工資、津貼、福利（元/月）：1、管理員 共3人 經(jīng)理（主管）1人 11100 1100 副經(jīng)理1人 1850 850 物管員1人 1700 7002、學校門衛(wèi)保安 共9人 主大門3人

15、3650 1950 主校后門3人 3550 1650 南校門3人 3550 16503、護校保安（安防巡邏） 共13人其中： 班長2人 2650 1300 保安員11人（含南校區(qū)） 11600 66004、宿舍管理 共6人 6550 33005、綠化養(yǎng)護 共2人 綠化技工1人 1700 700 養(yǎng)護工1人 1550 5506、衛(wèi)生清潔 共6人 主辦公樓2人 2600 1200 其他4人 4500 2000小計 39人 23550.00（元/月）7、法定假日加班費，按人均50元算 2950 14508、員工保險 300 小計 1750 合計：25300.00（元/月） （二）其他（運行）費用（元/月）1、辦公費：電話、通訊、用品等 1502、綠化：工具、肥