8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE PAGE 6北京市區(qū)鄉(xiāng)村南國有劃撥農(nóng)用地土地使用權(quán)價格評估案例分析報告王永 北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司摘要：司法關(guān)系當(dāng)事人因債權(quán)債務(wù)糾紛而向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，司法鑒定過程中涉及的土地使用權(quán)類型繁多、權(quán)屬復(fù)雜，本文就司法鑒定過程中涉及到國有劃撥農(nóng)用地土地使用權(quán)價格評估的背景、技術(shù)難點以及處理這些難點問題的方法做了簡要說明和陳述。關(guān)鍵詞：司法鑒定 國有劃撥農(nóng)用地 土地使用年期 土地使用權(quán)出讓金 估價方法正文： 第一部分 評估項目的背景一、估價目的因銀行支行與北京市區(qū)局借款合同糾紛一案，北京市區(qū)人民法院委托北京中企華房地產(chǎn)估價有限公司對北京市區(qū)種雞場所有的位于北京市區(qū)鄉(xiāng)村南的國有劃撥

2、農(nóng)用地土地使用權(quán)進(jìn)行價格評估，為委托方進(jìn)行司法鑒定提供土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。二、宗地概況三、地價定義（一）地價內(nèi)涵：本次評估所估地價是指在估價基準(zhǔn)日2008年6月27日、現(xiàn)狀利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高使用年期的國有劃撥農(nóng)用地的土地使用權(quán)價值。（二）本次估價設(shè)定的用途、使用年期和開發(fā)程度1、設(shè)定的用途、使用年期及依據(jù)根據(jù)待估宗地國有土地使用證，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥，各待估宗的用途、使用年期如下表所示：序號宗地名稱土地證號估價期日登記用途估價設(shè)定用途土地使用權(quán)終止日期設(shè)定的土地使用年限（年）1宗地一養(yǎng)殖設(shè)施農(nóng)用地?zé)o限年502宗地二養(yǎng)殖設(shè)施農(nóng)用地?zé)o限年502、設(shè)定的開發(fā)程度本次

3、評估根據(jù)實際勘查情況，待估宗地實際開發(fā)程度和設(shè)定的開發(fā)程度如下表所示：序號宗地名稱土地證號估價期日實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度1宗地一紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“兩通”（通路、通訊）且不具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)不具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平2宗地二紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊）及具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地平整的開發(fā)水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內(nèi)具備養(yǎng)殖用地相應(yīng)的土地

4、平整的開發(fā)水平（三）現(xiàn)狀利用條件根據(jù)委托方提供資料及現(xiàn)場勘察，待估宗地一為國有土地使用證（證號：）的部分土地面積，現(xiàn)狀利用為荒地，地上覆蓋有當(dāng)?shù)卮迕裨苑N的植被和少量的臨時建筑，并且尚未進(jìn)行與養(yǎng)殖業(yè)有關(guān)的開發(fā)建設(shè)；待估宗地二為國有土地使用證（證號：）的部分土地面積，現(xiàn)狀利用為空地，地上覆蓋有樹木和臨時建筑物，已進(jìn)行了部分與養(yǎng)殖業(yè)有關(guān)的開發(fā)建設(shè)。（四）本次估價結(jié)果僅為委托方司法鑒定提供價格參考依據(jù)。評估采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，同時參照估價時點正常市場價格，報告使用者需考慮將來市場變化對估價結(jié)果的影響。第二部分 評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)估價目的與要求，待估宗地的區(qū)位條

5、件和作為設(shè)施農(nóng)業(yè)用地等特點，結(jié)合各種估價方法之理論條件要求和適宜條件，在充分分析論證所掌握資料的基礎(chǔ)上，選擇評估方法對待估宗地進(jìn)行評估。根據(jù)農(nóng)用地估價規(guī)程（TD/T1006-2003），通行常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。估價人員通過實地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查收集到的資料，在確定估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估對象的實際情況，結(jié)合本次估價目的，同時考慮到因待估宗地所處區(qū)域設(shè)施農(nóng)用地的土地市場交易資料少，無法選擇到與待估宗地相類似的近期已經(jīng)發(fā)生交易的市場交易案例，不宜采用市場比較法評估，區(qū)尚未進(jìn)行農(nóng)用地定級估價工作，故無法采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，同時

6、各待估宗地雖為未開發(fā)設(shè)施農(nóng)用地，但其開發(fā)完成后的開發(fā)價值不宜測算，故不宜采用剩余法進(jìn)行評估。因此，本項評估主要采用成本逼近法和收益還原法兩種估價方法進(jìn)行評估。本項采用成本逼近法和收益還原法評估的主要依據(jù)是：由于待估宗地周邊存在較多的種殖、養(yǎng)殖等設(shè)施農(nóng)用地，通過調(diào)查能夠獲得待估宗地取得及開發(fā)過程中的各種客觀費用。估價人員認(rèn)為此費用能夠反映該區(qū)域農(nóng)業(yè)用地取得及開發(fā)過程中的一般費用標(biāo)準(zhǔn)，有較好的代表性和現(xiàn)勢性，故選用成本逼近法進(jìn)行評估?？紤]到待估宗地用途為設(shè)施農(nóng)用地，其周邊存在較多的種殖、養(yǎng)殖等設(shè)施農(nóng)用地的出租案例，租金收益較易獲得，且養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)的各項費用也能取得，故適宜采用收益還原法進(jìn)行地價評估。二

7、、估價項目復(fù)雜性1、關(guān)于農(nóng)用地土地使用年期設(shè)定：根據(jù)中華人民共和國土地管理法實施條例第十七條規(guī)定，“開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用，使用期限最長不超過50年。”據(jù)此規(guī)定，本次評估設(shè)定待估宗地的土地使用年期為50年，自估價基準(zhǔn)日開始之日起算。2、關(guān)于劃撥農(nóng)用地土地出讓金確定依據(jù)：待估宗地的土地使用權(quán)取得方式為劃撥，未補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，未繳納土地出讓金，因此在確定其劃撥土地使用權(quán)價格時應(yīng)在出讓地價中扣除應(yīng)向政府繳納的土地出讓金。根據(jù)原國家土地管理局第1號劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法的規(guī)

8、定，“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%”。按上述規(guī)定，待估宗地國有劃撥土地使用權(quán)價格最高不得超過本次評估出讓地價的60%，本次評估確定國有劃撥農(nóng)用地價格為出讓地價扣除40%后計算求得，但此計算方式僅做為測算最終評估值的依據(jù)，不做為最終向政府繳納出讓金的依據(jù)，最終應(yīng)補繳的土地出讓金數(shù)額應(yīng)以土地管理部門的審定結(jié)果為準(zhǔn)。第三部分 評估項目的啟示一、收益法中主要涉及難以確定的取值有年租金收益、年租金損失、年總費用、年租金凈收益、土地還原利率等，成本逼近法中涉及的有土地取得費（農(nóng)用地土地取得費主要表現(xiàn)為取得未利用地或中低產(chǎn)

9、田時客觀發(fā)生的費用）、農(nóng)用地開發(fā)費（為使土地達(dá)到一定的農(nóng)業(yè)利用條件而進(jìn)行的各種投入的客觀費用）、還原利率、行業(yè)利潤率、土地增值收益率等。這些因素都要求估價師在及時關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的同時，應(yīng)有意識地培養(yǎng)和積累估價經(jīng)驗，以邊在一些技術(shù)處理過程中能保證地價的真實性和準(zhǔn)確性。二、在實際工作中，應(yīng)根據(jù)宗地用途的不同，客觀合理的選擇、分析影響宗地的地價的因素，如影響農(nóng)用地價格的因素主要包括自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素。自然因素如肥力因素（主要包括土壤狀況和水文狀況）、社會經(jīng)濟因素如經(jīng)營耕作因素（主要包括社會經(jīng)濟發(fā)展水平、土地制度和農(nóng)田基本設(shè)施狀況）和區(qū)位條件（主要包括氣候、地貌及交通通達(dá)性）、特殊因素（指待估農(nóng)用地所獨有的特性和條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件等