商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)研究分析報告

1、72/72商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在市場的分析中有眾多的著眼點，那個地點將眾多的因素歸納成十三項參數(shù)，以此方便對市場的分析。那個地點所講的市場是指商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以收取租金模式。集中化治理運營的商廈或聚合體。它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或買斷使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的方式給經(jīng)營戶，并依靠其營業(yè)收取租金。市場不同于集中治理的商場或連鎖店要緊以收取流水返扣或自己進貨經(jīng)營，此處的開發(fā)商不涉入商戶的經(jīng)營，僅提供場所和服務(wù)從而收取租金。市場這種業(yè)態(tài)是經(jīng)濟進展到一定時期的產(chǎn)物，它一般以中低檔產(chǎn)品為要緊經(jīng)營對象?？v觀國際，在歐美等發(fā)達國家，目前這種攤位式的市場專門少，一般差不

2、多上超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。市場這種個體的零散性業(yè)態(tài)在進展中國家有比較強的生命力，這要緊與這些國家的人們經(jīng)濟收入水平不高、消費勁弱有關(guān)。在發(fā)達國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場，因為那個行業(yè)的特性要求市場以攤位式較好，而人們?nèi)粘Ｉ钣闷愤@類穩(wěn)定性消費領(lǐng)域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。在人均收入低的國家，市場的環(huán)境差，但產(chǎn)品價格廉價，適合低層次的消費者。因此在任何一個都市，消費較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜愛去市場。越是人均收入低的都市，市場業(yè)態(tài)的生意越紅火；反之，人均收入越高的都市，市場生意則越差。例如，上海、北京的商場

3、生意專門紅火，而近鄰的石家莊、天津的商場收益就較差；反而天津的大胡同，石家莊南三條、新華市場在當?shù)貏t是無人不知。都市化水平越低的都市，人均收入越低，市場的表現(xiàn)方式也就越初商業(yè)房地產(chǎn)投資分析16第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析級。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導(dǎo)致了大部分大商場生意蕭條。從而造成了蘭州東部市場的一個攤位轉(zhuǎn)讓費高達50萬（而在2001年，蘭州市的一個一般民宅商品房才售78萬元）。反之在人均收入越高的都市，供給方式也就越高級，如上海人均GDP為4000美元，則人們的購物方式多為商場購物，上海的初級或中級的攤位式市場生意就相對專門差。隨著經(jīng)濟的進展，市場會逐漸

4、過渡到商場、超市等商業(yè)形態(tài)，市場模式就會讓位于下一個高級層次的商業(yè)模式。一、時機性市場這種行業(yè)，事實上是一種時機性行業(yè)，它是經(jīng)濟進展到一定時期的產(chǎn)物，也會隨著經(jīng)濟的進展有其產(chǎn)生、進展及消亡的過程。例如，在20世紀80年代，當時全然就沒有邊貿(mào)市場，隨著1992年改革開放，才在各邊境都市形成了大大小小的邊貿(mào)市場。又如，隨著高科技的進展，1995年電腦和通訊產(chǎn)品降價，并開始進入個人消費，個人消費的上漲使得1995年后，在全國各地興起了電腦市場。以后，假如電腦行業(yè)由PC機時代進入網(wǎng)絡(luò)直銷模式時代，那么電腦批零市場又會進入其衰退的過程。市場是經(jīng)濟進展到一定時期的產(chǎn)物，隨著大環(huán)境的進展，它本身也在不斷地變

5、化。例如隨著經(jīng)濟的衰退或競爭的激烈，服裝業(yè)和食品業(yè)將逐漸飽和進而進入萎縮期。20世紀90年代初中期，家電城遍布于全國各大中都市，而現(xiàn)在，在大一點的都市，家電行業(yè)已進展到由國美、蘇寧、大中等家電連鎖巨頭的連鎖化銷售模式，原先的家電城模式也被淘汰出局。假如在這些有國美、蘇寧等操縱的大中都市開家電城，就專門難成功。家電行業(yè)中攤位式的營銷模式，在某些都市里已過時，因而也不再有生存的空間。此外，市場的時機性還表現(xiàn)為切入點的選擇。一般，若進入該行業(yè)時，市場屬于整合、變動期，即發(fā)生突發(fā)事件、火災(zāi)、拆遷等時，則此時就不是合適的切入點，應(yīng)另做其他考慮。以音像市場為例，往常全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版

6、的深入，音像市場都關(guān)閉了。因此 假如再擴建音像市場，則與國家要求的進展趨勢不符，也就專門難開下去了。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析17二、進程性市場的進程性分行業(yè)進程性、市場業(yè)態(tài)進程性及建筑形式進程性3個方面。（一）行業(yè)進程性商業(yè)進程性從宏觀上講是趨勢時機性，具體到每一個行業(yè)則是其行業(yè)的進程性。例如服裝市場是各個都市專門早就存在的市場，最初是低端的大棚式、或占道經(jīng)營的臨街式，后來則進展為集貿(mào)大廈服裝市場。許多人都明白，在市場里能夠砍價，而且批發(fā)會更廉價。而在大都市或經(jīng)濟進展水平高一點的都市里，則一般都去百貨商場或?qū)Ｙu店購物，專門少去市場。隨著經(jīng)濟進展，人們也會逐漸去專賣店、百貨商場“認牌子”，購買品牌服裝

7、。GDP指數(shù)也是衡量的標準之一，在人均收入超過2500元/月的都市，小市場（日常用品領(lǐng)域）一般就讓位于商場、專賣超市等，例如北京市區(qū)的專門多服裝市場的生意現(xiàn)在反而不如昌平、大興、通縣等郊區(qū)縣的市場，這是因為郊區(qū)的人均收入低，適合市場模式的生存，而市內(nèi)則是商場更為適合市區(qū)人的購買適應(yīng)一些。此外，如北京雅秀市場、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場、馬甸郵幣卡市場等這類資源結(jié)構(gòu)單一、無法復(fù)制或消費群體單一的市場等，以及進入門檻具有專門性的市場（如古董業(yè)），則一般可不能出現(xiàn)上述進程情況。盡管其模式是可進展的，但在專門長的時刻內(nèi)，這些市場可不能像食品、家電、家居等市場一樣出現(xiàn)模式上的改變。任何一個市

8、場的進展差不多上從低級向高級時期進展，這是由于人們的生活水平不斷提高所要求的。生活水平越高，人們對購物的便捷性、商品的售后服務(wù)以及購物環(huán)境的要求就越高。在人均收入600元/月的都市或農(nóng)村，食品市場專門多，人們選擇食品大都去食品批發(fā)市場，因為那兒的東西廉價，盡管購物條件差，食品質(zhì)量只是關(guān)，也沒有質(zhì)量保證等售后服務(wù)，但由于收入的限制，因此只好選擇在能夠討價還價的食品批發(fā)市場購買。而在人均GDP指數(shù)高的城市，如深圳、上海、北京等人均收入達到2500元/月人民幣的都市，人們則專門少去食品批發(fā)市場選購，各大超市已占據(jù)了大量的市場份額，這就是由于人們的收入水平的提高，從而使消費行為改變所致。商業(yè)房地產(chǎn)投資

9、分析18第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在許多都市，建材市場、裝飾材料、家居家裝，差不多上以裝飾城、建材城的形式出現(xiàn)的。但隨著經(jīng)濟的進展，在北京、上海、深圳這些一級都市中，人們購買裝飾材料時，專門多家庭都會選擇建材超市，如東方家園、宜家家居等。這是由于這些都市房屋價值高，人們收入也高，所要求物品的檔次也相應(yīng)地提高，因此專門多人會選擇到建材超市消費。這也是建材家居行業(yè)進展的一個規(guī)律。在市場領(lǐng)域中，最可怕的確實是在選擇進入時的時機性不對或所選擇行業(yè)的進展已進入衰敗期，投資往往如石沉大海，這遠比因地段、價格等失誤造成的損失更可怕。（二）市場業(yè)態(tài)進程性在市場業(yè)態(tài)進程中，分上升趨勢和下降趨勢。上升趨勢

10、是業(yè)態(tài)不斷向精品化與商場化進展；下降趨勢則是一個逐級遞減的過程，如服裝、小商品市場下降到二手家電、二手手機、處理貨、舊貨市場再降到倉庫的過程，這種以產(chǎn)品利潤低的業(yè)態(tài)來逐步下降的趨勢。（三）建筑形式進程性市場建筑形式本身也是一個從初級到中級再到高級的進展過程。1.市場初級時期一般為大棚結(jié)構(gòu)或占道經(jīng)營的市場，經(jīng)營場地無空調(diào)，環(huán)境差。如北京的東郊市場，玉泉路集貿(mào)市場，熊貓環(huán)島市場這類大棚式彩鋼板結(jié)構(gòu)市場，產(chǎn)品單價不超過100元，交租方式靈活，攤位押金少，而且消費者收入低。2.市場中級時期一般都撤棚進市，有2層樓、3層樓，環(huán)境仍然較差，但可不能因天氣因素的阻礙而無法經(jīng)營。如早期的北京動物園市場，由占道

11、臨建進展為眾合、天樂市場等，現(xiàn)在經(jīng)營場地開始出現(xiàn)上10萬元的轉(zhuǎn)讓費，租賃方式也出現(xiàn)了一次性交租和買斷使用權(quán)等模式。在有些區(qū)域，因客觀因素，使得初中級時期長期存在，如俄羅斯各大都市的中國貨市場一般都是在初中期時期。3.市場高級時期確實是硬件條件好、環(huán)境好、治理好及產(chǎn)品有售后服務(wù)，如北京的居然之家、天雅大廈、雅秀市場等，差不多上市場中的佼佼者。商業(yè)房地產(chǎn)投資分析19三、地段性俗話講，投資地產(chǎn)三要素確實是地段、地段、地段，可見地段的重要性。那個地點所講的地段，是指消費者潛意識中認同的地理位置。任何一個商業(yè)地段，都具有消費者心理認知的某種特質(zhì)，這種認知是歷史形成的，或在專門強的廣告力量的灌輸下形成的。

12、如在北京，一提到木樨園，人們的印象確實是賣服裝的；一提到中關(guān)村，確實是賣電腦的；一提到萊太，確實是賣花卉的。在消費者的心目中，對地段的感知差不多上長期的潛移默化而形成的。傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:商業(yè)物業(yè)處在都市中心或臨近都市的中心商業(yè)區(qū)；處在商業(yè)有進展?jié)摿Φ牡囟?，或是臨近交通樞紐的地點（火車站，長途汽車站等）；十字路口等人流匯聚之地。然而，人們思維定勢的重要性要比單純意義的好地段重要的多。思維定勢形成的緣故有歷史的積存，如北京的西單、王府井，南京的夫子廟等；也有廣告作用催化出來的，如北京女的街等；還有其他緣故造成的，如新疆的華凌市場最初在空地上建筑，依靠公共汽車總站乘客龐大的中轉(zhuǎn)換車作用，另

13、外依靠吸引人氣的“花鳥魚市”匯合人流；再如北京馬甸郵幣卡市場中以熱炒票種交易中心來吸引人流。此外，地段的選擇，一定要順應(yīng)消費者或商戶的這種思維定勢來做決策；否則僅憑借自身的能力是專門難扭轉(zhuǎn)這種思維定勢的，如專門多大公司在違背思維定式的商圈內(nèi)開建某某市場（服裝、鞋等），而假如單憑廣告的力量是專門難扭轉(zhuǎn)的。例如曾在北京十里河路的南方鞋城經(jīng)營失敗確實是其例子。這種思維定勢長期下來就形成了地段性的商業(yè)屬性。任何一個商業(yè)地塊除在地塊的自然地理屬性外，還要考慮它的商業(yè)屬性，在多個商業(yè)屬性的地塊上，還要把握其主流屬性。這一點是做地塊商業(yè)分析的基礎(chǔ)。在地段中需要特不指出的一點確實是盲點現(xiàn)象。在住宅地產(chǎn)中，毗鄰

14、的住宅樓在同質(zhì)的情況下，物業(yè)價值相差不大。如在一片住宅區(qū)中，甲樓與乙樓相隔50m，甲樓售1萬元/m2，乙樓（同質(zhì)）則可不能售5000元/m2。而在商業(yè)地產(chǎn)市場領(lǐng)域中，則會出現(xiàn)這種情況，甲樓、乙樓、丙樓等在一個區(qū)域中，甲樓100%出租，出租價為10元/m2/天，乙樓則會出現(xiàn)7元商業(yè)房地產(chǎn)投資分析20第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析/m2/天，而丙樓可能會完全空置，無人問津，其商業(yè)價值為零（實際其地產(chǎn)價值仍存在），即出現(xiàn)類似視野中的“盲點”現(xiàn)象。這種現(xiàn)象一般會在小而集中且連片的大市場群中出現(xiàn)。例如，在石家莊新華集貿(mào)市場群中，就有幢已定位并做了若干次嘗試但都招商失敗的大樓。需要講明的是，盲點也是不

15、斷轉(zhuǎn)化的，并不是一成不變的。今天可能是盲點，但隨著時刻的推移和變化，以后也許就不是。然而在選址時，依舊應(yīng)該首要幸免“盲點”現(xiàn)象?！懊c”一般在一個大的商圈中，略偏離核心一段距離的區(qū)域，如圖2-1所示，它一般可不能在商圈正中央，而是在大商圈內(nèi)偏離中心圈的一個位置上。在組合群或集合群中，假如人們的思維定勢是服裝、鞋、電器等等，如石家莊的新華市場群、成都荷花池市場群，那么在做細分時就要注意相鄰性和盲點，尤其在大市場群中就越容易出現(xiàn)“盲點”，而在“盲點”中切不可貪廉價。四、規(guī)模性規(guī)模出效益。正如大魚吃小魚的道理，在市場領(lǐng)域中，專門多規(guī)模大的市場會吞并小的市場，而規(guī)模又能產(chǎn)生出規(guī)模效益，因此市場領(lǐng)域也就

16、出現(xiàn)了規(guī)模越造越大的現(xiàn)象。1萬m2，2萬m2的商廈在該行業(yè)中確實是小市場；5萬m2、6萬m2也只確實是一個中等規(guī)模的市場；過了10萬m2，確實是大市場；過了15萬m2才確實是超大規(guī)模的市場。在規(guī)模效應(yīng)中，需要特不指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會降低，因此規(guī)模并非越大越好。在擴張到一定程度的情況下，其效益反而會減弱，即所謂的“物極必反”，例如北京木樨園某商城，其擁有46萬m2的建筑面積，1500m長的面寬，但因規(guī)模太大，消費者易形成疲勞和麻木從而變得不愿逛，進而造商業(yè)房地產(chǎn)投資分析21成邊際效應(yīng)的降低。然而片面追求規(guī)模性，也會造成資源的白費。任何一個市場的容量

17、和支撐量差不多上有限的（就短期而言），就長期而言，則需要在穩(wěn)定的增長率的基礎(chǔ)上逐步進展，且要有一個限制量。短期一味講究規(guī)模，放大量過大，造成消化速度和需求量的不足，形成了資金的白費；另一個方面由于市場的空置量加大了，客觀上也阻礙了租金的整體水平。如原在北京動物園區(qū)域市場群中5m2的小攤位，租金為8000元/月，共有3000戶，而某市場短期放大2500戶，差不多上5m2攤位，結(jié)果使租金一下子降成1000元/月的標準，這確實是規(guī)模過大所致。追求規(guī)模在某種意義上確實是追求壟斷，假如規(guī)模達不到壟斷，就會被具有同質(zhì)的有壟斷規(guī)模的競爭對手威脅，甚至替代掉，即使前者是老牌的、人氣較旺的。如1998年烏魯木齊

18、市的騰威電器市場是老牌市場，人氣也較旺，但規(guī)模太小，騰威商戶只有200多戶，而新建的華凌商貿(mào)城有500戶商戶左右的規(guī)模，因此華凌取代了騰威。同樣在烏魯木齊市，紅旗路電子市場取代黃河路中銀電子市場也是一個道理。在規(guī)模達到足夠大的情況下，便產(chǎn)生了壟斷市場。壟斷市場的形成有其地緣因素如土地供應(yīng)、規(guī)劃限制或自身條件限制。如新疆邊疆賓館商貿(mào)城是軍管區(qū)，它周邊有高校、醫(yī)院，可開發(fā)商業(yè)用地有限，因此形成長期壟斷；又如北京秀水街市場在20世紀90年代時，轉(zhuǎn)讓費為100萬，但因其前臨長安街，北靠美國大使館，進展區(qū)域所限，致使其僅僅擁有400戶商戶就達到了壟斷。在一個大規(guī)模、足夠量的市場群中，規(guī)模到達一定程度后，

19、就不再以規(guī)模為標準進行合并了，而改走細分路線，或是走行業(yè)模式的改變路線，如1997，1998年烏魯木齊市食品市場壟斷在月明樓食品批發(fā)市場，而后由超市取代，規(guī)模效應(yīng)就由行業(yè)進程性所取代。在石家莊南三條市場、新華市場群、南昌洪城大市場群、鄭州銀基商貿(mào)城都可見到，在足夠大的量的情況下，各市場都在功能專業(yè)化、檔次等細分領(lǐng)域里的綜合規(guī)模上拼優(yōu)勢。在我國，30萬m2以上的單體建筑確實是超大型的了，例如，新疆烏魯木齊華凌商貿(mào)城30萬m2、鄭州銀基服裝城35萬m2、義烏福園小商品市場40萬m2、北京百榮世貿(mào)商城46萬m2，這幾個大市場差不多上規(guī)模極龐大的。規(guī)模龐大就一定要壟斷某個領(lǐng)域或幾個領(lǐng)域，從而形成強有力

20、的支撐，否則像國內(nèi)的某些商城，一味單拼規(guī)模，而不講究產(chǎn)品的壟斷性和支撐力，其前途就堪憂了?？傊蟛灰欢◤姡瑥娨膊灰欢ù?。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析五、布局性在市場完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個暢通的設(shè)計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，專門多類似迷宮的設(shè)計，卻適得其反。在商業(yè)房地產(chǎn)中住宅的戶型也確實是商業(yè)的布局，因此布局的重要性不言而喻。一個市場的布局對市場的阻礙有時是致命的，不明白行的人涉足于此會吃專門大的虧。早期烏魯木齊市小西門附近的新貿(mào)、紅山市場及新新華市場的格局就像迷宮一樣，結(jié)果均因違背人流淌線的布局而導(dǎo)致倒閉。另一方面市場需要依照實際情況來合理設(shè)

21、置攤位面積以及柜臺或房間的搭配。對格局的推斷要認真分析，要從黃金分割點、市場需求情況、以及從停車位等方面動身。如烏魯木齊市月明樓市場對停車位的需求專門高，假如停車位充足則攤位值鈔票；反之，因進出此處人多，無法停車，攤位反而就不值鈔票了。在同質(zhì)的住宅中，不同的戶型依照其自身設(shè)計、朝向、樓層等銷售也存在專門大的差異，而且戶型、單價、總款、消費勁相互關(guān)聯(lián)，因此，戶型和總款、消費要求緊密相關(guān)。商業(yè)中也是如此，不流暢的布局會形成專門多死角，使用率低，則對后期的經(jīng)營銷售也會造成極大的阻礙。在服裝、百貨類市場建筑中，布局的使用率一般以50%計算。假如超過了65%則可認為使用率高，而低于45%則為使用率低。如

22、低于40%則是因為建筑設(shè)計中存在著問題或建筑規(guī)劃的不合理，如高于70%則是因為使用中通道太窄和公共服務(wù)區(qū)域太小、或是建筑規(guī)劃中有不合理之處，因而并非使用率越高或越低就越好。市場布局中通道的設(shè)計標準為2.4m寬，各主通道可達2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可依照不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。布局的動線按逆時針方向設(shè)計，因為人流的適應(yīng)也是以逆時針方向轉(zhuǎn)，因而對房間或攤位的排號也能夠逆時針方向排列。注意排列時，為了迎合中國人講究吉利的適應(yīng)能夠考慮躍過尾號4。布局中的邊線處理要緊扣主線，不可因邊角的不規(guī)則而使通道不規(guī)則。在一般的設(shè)計中一般采納棋

23、盤式，交叉處直行，以方便組織與引導(dǎo)人流。布局中某些特大區(qū)域和公共區(qū)域的處理能夠采納隔斷式或柜臺式組合，也可采納放開式和隔斷式組合，例如北京崇文區(qū)搜秀城的平面布局設(shè)計就專門合理，把放開式和封閉式有機結(jié)合在一起。布局中為了美觀和公共區(qū)域，可采納玻璃隔斷，在電梯口、角落可采納圓形或弧型設(shè)計，既可充分利用空間，又增加了使用率。為了使布局標識明確，在視覺上可做空間功能分區(qū)。頂部光帶要與通道一致，吊旗也可因區(qū)域不同做不同的處理，消防、衛(wèi)生間標識牌等導(dǎo)視系統(tǒng)要在各轉(zhuǎn)角顯要處懸掛。地面要有彩色標識處理，如貼字或橡膠地面處理色彩，使通道與攤位之間有界限。在專門多初級時期的市場布局中，人流、貨流混雜，脈絡(luò)不分。在

24、大棚式市場群中，貨流要緊處理是在停車場（裝卸場地）、長途運輸站和市場附近短途拉運（三輪車拉運或小推車運輸）。最好在時刻段上有所區(qū)分，不要人貨混雜，一來不安全，二來消防不能保障，三則購物環(huán)境也差。為了運輸?shù)谋憬菘蓪⒅魍ǖ涝O(shè)置為3m、3.2m、3.6m或更寬。布局中對攤位的要求也是逐步放大的。以服裝為例，20世紀90年代初多為柜臺式，約34m2，一般是在臨街的鐵皮房或在一個房間內(nèi)劃分成好幾個柜臺和墻面；隨后進展為56m2，那個隔斷模式已連續(xù)了10年。進入21世紀，市場要求在812m2之間，使之展示的空間更大些，因為生意也是不斷進展的，因此大戶則要求在2536m2，甚至更大的房間。例如北京中關(guān)村海龍

25、電子市場差不多上3.5m2左右的小柜臺，而新開的中關(guān)村科貿(mào)和鼎好電子市場就在其基礎(chǔ)上有所擴大，在56m2基礎(chǔ)上設(shè)計隔斷，一則形成差異化；二則順應(yīng)時代、行業(yè)進展的需要；三則是面積擴大，意味著總商戶數(shù)下降，使市場消化速度加快。在布局中如何甄不優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個方法：人流量大。攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。標識性強，即在市場中有明顯標識易于經(jīng)歷的商鋪。人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。購物適應(yīng)性。如直線通道的黃金點。服裝市場中一般消費者喜歡貨比三家然后購買，因此往往在通道中間的商家銷售量反而比把角的多。相鄰物業(yè)價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客

26、流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析六、硬件性硬件性的內(nèi)容要緊包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。功能性，要緊指商業(yè)物業(yè)本身的功能配置，從有電扶梯（滾梯）到衛(wèi)生間的高品質(zhì)、消防系統(tǒng)的完善，不同市場進展時期對功能的要求也不斷提高。專門多大商廈失火的緣故確實是嚴峻違反消防規(guī)定，一味為增加攤位而使消防隱患大大增加。隨著市場向中高級時期進展，市場功能需要也更加完善，其中對服務(wù)業(yè)態(tài)功能的要求也在不斷提高，已進展為不只是簡單地要求快餐盒飯而已了，從建筑物高層做中餐排檔到有服務(wù)臺、水吧、游戲廳、咖啡西餐廳、T型臺（服裝市場設(shè)有）建材裝飾市場家裝服務(wù)臺、信息臺、電子商

27、務(wù)等諸多功能，都需要在市場中不斷完善。市場功能的完善確實是商廈檔次的提高，從外立面的造型、材質(zhì)到室內(nèi)裝修檔次和設(shè)施完善，檔次的提升就意味著購物環(huán)境的提升，意味著租金的提升。然而在此參數(shù)中，不是單檔次高就一定租金高，檔次是爭奪同質(zhì)條件下商戶和消費者的武器，但不可作為提租的前提。展示性表現(xiàn)在物業(yè)的展示面和戶外廣告的宣傳上，展示面的大小，醒目程度以及樓體頂部霓虹燈、戶外電子屏幕的設(shè)立都專門重要；戶外廣告牌，一定要注重突出VI系統(tǒng)和宣傳口號，以及大廈定位口號語的應(yīng)用。展示性中，攤位本身的形狀最好是長方形，要做到使用空間大但徑深又只是長。此外，面寬也要大，尤其把角的攤位展示面寬大，其價值也就高。檔次是硬

28、件水平提高的一個外在表現(xiàn)。硬件的完善不但表現(xiàn)在電梯上，如在垂直運輸中，電扶梯要從地下通到各商業(yè)樓層；而且還表現(xiàn)在地面的處理、頂部的處理以及戶內(nèi)、戶外的廣告牌，以及VI標識的設(shè)置上。假如出現(xiàn)“高差”現(xiàn)象，即市場的門面與人流的動線上存在一定的高度距離差，就會無形中形成一道屏障，阻礙人流的過客量變?yōu)樯祥T量，從而出現(xiàn)市場門前盡管人流擁擠，但市場內(nèi)部卻人跡罕至的怪現(xiàn)象。“高差”不僅有“上高差”，也存在著“下高差”，即半地下或地下室。例如，位于北京動物園公交樞紐的金開利德服裝市場確實是“上高差”，它首層是公交站，門面實際上是從二層起，如此就形成了一個“高差”。又如，金名展市場（動物園新天地）位于地下室，與

29、地面也有“高差”，展示面受限，因此無法形成有效的上門人流。展示性的另一方面確實是建筑的風格，建筑物一定要代表其產(chǎn)品的理念，如服裝市場，外觀要時尚；建材市場，外觀就要大氣，色彩也要明快、簡約。七、穩(wěn)定性市場的穩(wěn)定性要緊表現(xiàn)在如下幾個方面。（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性專門多市場的土地來源是政府劃撥，或土地改項成商業(yè)用地，其手續(xù)專門多不合法，市場的建筑多是臨建或是非法建筑、違規(guī)建筑；另一種就是許多土地已被凍結(jié)或被規(guī)劃待拆遷。市場的進展需要一個長期穩(wěn)定的平臺，假如物業(yè)產(chǎn)權(quán)無法穩(wěn)定下來，則對市場運作帶來了極大的隱患。（二）手續(xù)的穩(wěn)定性手續(xù)的穩(wěn)定性首先建立在地塊的合法性的基礎(chǔ)上，一個合法的地塊包括土地來源和規(guī)劃

30、等都已辦理完相關(guān)報批手續(xù)。假如一塊土地被規(guī)劃為其他用途，后又改建為市場，這確實是違規(guī)用地，如此的市場即便是建立起來了也專門難長期留存。許多臨建差不多上違規(guī)超高，改變綠化率、容積率的；一些土地立項為工業(yè)用地和住宅用地，或是劃撥土地而改項為商業(yè)市場，此類土地需有相當?shù)恼尘瓣P(guān)系，否則極易因違背土地立項而被查封，或因土地出讓金欠款等法律緣故而導(dǎo)致市場關(guān)閉。（三）建筑物硬件的穩(wěn)定性尤其是在初級時期的市場內(nèi)，專門多采納的是大棚結(jié)構(gòu)或簡易小平房，其穩(wěn)定性差，即因消防城管等因素的制約，因而難以長期穩(wěn)定。建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性除建筑質(zhì)量外，因建筑物硬件，尤其是消防設(shè)施的不合格，使之面臨查封或整改。有些市場先天不足

31、，通過關(guān)系使市場臨時營業(yè)了，但消防設(shè)施嚴峻不合格，每次檢查也就勢必阻礙經(jīng)營；另一些建筑物尤其是初級時期的大棚等簡易結(jié)構(gòu)的建筑物，漏風漏水，導(dǎo)致市場因天氣因素而無法經(jīng)營，從而阻礙經(jīng)營的穩(wěn)定性。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析（四）商圈的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性表現(xiàn)在商戶穩(wěn)定性、進貨商戶及消費者都認同的穩(wěn)定性、市場治理層的穩(wěn)定性幾個方面。1.商戶的穩(wěn)定性商圈的穩(wěn)定性要求商戶的穩(wěn)定，市場內(nèi)主流商戶在市場經(jīng)營要有盈利，在扣除租金后，他們還能有鈔票可賺，從而才能夠生存，像許多三級都市往往因稅賦太高，商戶無法生存，而引起市場蕭條；進貨的商戶也需穩(wěn)定，在批發(fā)市場的進貨商戶，如因其他市場開業(yè)或某種因素使之發(fā)生改變

32、，例如90年代中期的邊貿(mào)毛衣行業(yè)，由于印度毛織業(yè)興起，中亞各國從新疆邊疆商貿(mào)城購買逐漸轉(zhuǎn)為從印度進貨，使邊貿(mào)毛衣經(jīng)營戶生意大受阻礙，從而大批改行，進而阻礙了市場的穩(wěn)定。2.消費者的穩(wěn)定性尤其是區(qū)域性消費市場，更要注意維護穩(wěn)定的消費者群。如北京朝陽路白云市場、北京菜百小商品市場等，由于區(qū)域范圍內(nèi)消費者的適應(yīng)和認同，假如再出現(xiàn)大面積拆遷和小區(qū)的興建入住，則對市場的經(jīng)營穩(wěn)定必定產(chǎn)生阻礙。3.市場治理層的穩(wěn)定性我們都耳聞過許多市場治理層有人攜款而逃，或治理層內(nèi)訌，將市場惡意處理或惡意破壞，治理層的穩(wěn)定性中人的因素是第一位的。治理層對商戶的治理也需要科學、規(guī)范，并形成一個完善的系統(tǒng)，切不可朝令夕改，使商

33、戶無法適應(yīng)，從而產(chǎn)生失望不滿情緒。治理的穩(wěn)定性和持久性，極易形成良好口碑，從而樹立良好的品牌形象。八、人氣人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶人氣和消費者人氣兩個方面。商業(yè)地產(chǎn)招商時應(yīng)較多考慮商戶，而運營時則應(yīng)較多考慮消費者。人氣與財氣相通，人潮即鈔票潮。人流量是衡量市場消費勁的指標之一。每天的顧客上門量是比較明了的，在專門多招商材料上看到的10萬、20萬、100萬的客流量，事實上大部分是虛報的。下面那個數(shù)值可供參考：3萬m2的建筑，假如當天的顧客上門量為3萬人次，那么2.4m寬的通道必將是人擠人，此點可在對人流量監(jiān)測時作為參考。人流量的另一個表現(xiàn)要緊是在商圈或商業(yè)設(shè)施

34、門前的過客量，盡管有時那個量專門大，但實際在建筑形式上，受展示面的阻礙，過客量與上門量依舊差距較大。在二三級都市中，私家車擁有量較少，因此不用太多考慮停車位；而在一級都市，車位數(shù)量與停放是否方便對市場而言則是一個至關(guān)重要的因素。車流在某類市場領(lǐng)域中可代替人流，例如瓜果蔬菜市場，由于批發(fā)要緊是依靠車流來完成運輸，因此停車的方便、車輛進出方便及位置都是衡量的標準。車流在那個地點代替一定的現(xiàn)金流，如專門多瓜果市場的收費并不是以攤位收取，而是以車輛的進出量為收費標準的。交通狀況是指顧客到達商業(yè)區(qū)的交通方便程度。對內(nèi)交通便捷程度要緊考察：商業(yè)區(qū)內(nèi)道路類型、道路寬度、路面狀況、公交站點總數(shù)及密度、平均車流

35、量。對外要緊考察：商業(yè)物業(yè)與火車站、港口、長途汽車站等設(shè)施的空間距離和對外交通聯(lián)接的方便程度。交通狀況還包括市場門前是否為單行線或是否有柵欄等。都市道路規(guī)劃中的單車道或市場門前主路的柵欄，都會直接阻礙市場的正常進展。例如原烏魯木齊市的小西門市場區(qū)域，在其路中央設(shè)立柵欄，就直接導(dǎo)致了兩旁商廈的人流互不往來，其商業(yè)價值也大大減低了。商業(yè)價值的最終實現(xiàn)要依靠消費人流，人流則以其交通狀況來保證，它常受公交車站、地鐵口等外部因素的阻礙。如新疆烏魯木齊市華凌商貿(mào)城最初建設(shè)時，就依靠其完善便利的公交車站的交匯、換車優(yōu)勢，迅速匯合了大量的人流?；诖?，古今中外的商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)時都會爭奪位于要緊交通道路口的地段

36、，因為那兒擁有大量的人流支持。因此在考慮人流的同時，處理好建筑物的展示性、“高差”問題尤為重要。九、資源性在許多市場的招商或洽談中，常常會聽到那個詞資源。資源的由來是，在市場的初期，一些先知的商戶往往自發(fā)地聚攏在某地，日漸形成了一個人們認同的市場。自古慢慢沿襲下來，如南京夫子廟、上海城隍廟、北京西單及王府井等，都經(jīng)歷了幾百年的歷史，有著專門深的商業(yè)底蘊，其資源要緊體現(xiàn)在地塊的優(yōu)越位置上，是好地段的一種商業(yè)附第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析加值。資源還指某個商廈擁有多少商戶量，以此作為該商廈的資源?？陀^而言，在某種程度上該商廈的確擁有這份資源；而實際上，在一定的條件下，這種資源則是公共的，商戶

37、也會因為利益的驅(qū)使而發(fā)生改變。由此可見，資源并非是某人或某某公司所專有的、一成不變的。從另一個意義上講，假如該市場的系統(tǒng)或品牌推廣的好，它就能夠形成屬于它的資源。如北京的愛家家居、天雅大廈、賽博電子市場等，差不多上在其不斷的推廣中強化了商戶的歸屬感和凝聚力，并使治理者形成了有效操縱，從而形成一種資源。資源性還表現(xiàn)在突發(fā)因素中，市場如遇火災(zāi)、水災(zāi)、或政府拆遷等此類突發(fā)因素，則對主流商戶及龍頭商戶的資源性要求就顯得尤為重要。因為在危機中，商戶會因突發(fā)因素而變得團結(jié)，凝聚力也更加強，因而地產(chǎn)商在爭奪商源時，突發(fā)因素會引發(fā)商業(yè)游戲重新洗牌，是一種良好的進入契機。十、競爭與兼容性競爭與兼容是一對“矛”與

38、“盾”的參數(shù)，此處將其歸納在一起講述。（一）競爭性在市場的建設(shè)、投資和進展過程中，往往會與競爭對手在地段上進行地理位置優(yōu)劣的比較，這是人人有目共睹的；同時他們還會從規(guī)模性上進行比較，假如一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，因而最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模大的市場競爭，除非己方的地理位置優(yōu)越足以彌補此缺陷。另一方面，從硬件上講，假如一方的條件好，價格低，那么它就極具競爭性。由此可見，在競爭的諸多因素中，地段、規(guī)模、價格、硬件等因素差不多上同等重要的，正是由于這種競爭性的存在，才會使市場不斷地進展變化。在競爭性的進展中，往往會出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)的總量關(guān)系即從業(yè)人員的總量是個限定量，它不同于住宅地產(chǎn)

39、，隨著經(jīng)濟的進展一直保持是個放大量，尤其在一些細分市場領(lǐng)域內(nèi)（如古董市場、郵票市場等），商戶的總量是一個相對的固定量，那么操縱這些量后，市場就處于一個壟斷狀態(tài)，而這種壟斷與建筑物的硬件無關(guān)。一個壟斷市場形成后，除非有比其條件更優(yōu)越的市場出現(xiàn)才會打破壟斷，否則就專門難改變壟斷地位中商戶和消費者的觀念。壟斷會產(chǎn)生一個壟斷利潤，其表現(xiàn)為在市場內(nèi)轉(zhuǎn)讓費奇高，轉(zhuǎn)手量巨大。壟斷形成的另一個條件確實是地理的限制，因每個地塊都有自然賦于它的商業(yè)屬性，因而要改變?nèi)藗兊男睦碚J同就需要專門大的投入。如新疆的邊疆賓館商貿(mào)城，確實是由于位于軍事治理區(qū)，周邊沒有再可開發(fā)的土地而形成了壟斷性市場。壟斷的另一個表現(xiàn)則是規(guī)模超

40、大，如鄭州的銀基商貿(mào)城，總面積為35萬m2，其周邊因供應(yīng)量和資金量的限制以及規(guī)劃等緣故，無法再形成超越其規(guī)模的商廈，從而就形成了壟斷效應(yīng)。從效益上講，在規(guī)模上形成的壟斷沒有地段上形成的壟斷利潤大。地段，除了熟知常規(guī)地段區(qū)分方法外，還有一些其他區(qū)分方法，如是否緊鄰商業(yè)中心、十字路口及交通站口等，另外要緊是在區(qū)域思維認定的商圈內(nèi)，在具有商業(yè)屬性的地塊上投資，越臨近老商業(yè)區(qū)，越具有人們的認同度。如北京雅寶路天雅大廈位于吉利大廈對面，北京鼎好電子大廈緊鄰北京海龍電子大廈西側(cè)，這些在人們的思維認同度上差不多上一致的，因而其價位轉(zhuǎn)讓費也都具有復(fù)制性。規(guī)模上除了常規(guī)的拼大以外，假如因客觀條件（土地、規(guī)劃、容

41、積率）等的限制，則需要在細分領(lǐng)域中做規(guī)模，即在某一個領(lǐng)域中做專項，形成細分市場的規(guī)模性。如石家莊南三條，就有專門多大廈做細分化經(jīng)營；北京雅寶路區(qū)域也是，如北京北斗星大廈專營箱包、國星大廈專營童裝、奧特利瑪市場專營鞋類等差不多上在細分領(lǐng)域中尋求規(guī)?；?。新建的市場要針對老市場硬件和布局的不足進行調(diào)整改建，要引領(lǐng)超越，只有比不人做得好，才會更有吸引力。如布局中一方是6m2的小攤位，而另一方則為10m2，那么后者就能夠滿足商戶需要大攤位的要求。由此可見，有差異化才能形成優(yōu)勢。競爭性產(chǎn)生契機，但在一個壟斷化市場或穩(wěn)定性市場群中，也會出現(xiàn)突發(fā)因素，如政府拆遷。又如原雅寶路大棚拆遷，造成了600多商戶無經(jīng)營

42、場地，不得已只能擁擠在老番街狹小的空間里。再如雅寶路北斗星大廈拆遷，導(dǎo)致原本蕭條的萬邦大廈一下子吸納了大批的箱包經(jīng)營戶。突發(fā)事件中最常見的確實是火災(zāi)和水災(zāi)，如某年夏天的洪水使北京天外天小商品市場一夜間關(guān)閉，造成了1000多商戶的分流。還有如湖南常德大市場起火后又重新洗牌，可見這些突發(fā)事件發(fā)生的時候差不多上競爭者參與第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析與把控的良好時機。價格也是競爭的法寶之一，但不是絕對的。最好不要進行價格戰(zhàn)，要共同維系市場的價格體系，使之良性進展，如此才會對商戶和市場都有好處。偏低的價格對市場并非有利，因為假如價格太低了，商戶就會不珍惜，從而產(chǎn)生不穩(wěn)定性，也使單位產(chǎn)值降低，產(chǎn)品利

43、潤和產(chǎn)品檔次降低，因此價格戰(zhàn)一定要適當。因此能夠講，任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目投資都具有競爭性。綜合以上幾個因素，在一個商業(yè)地產(chǎn)項目的內(nèi)部與外部都有可能表現(xiàn)出競爭性。（二）兼容性各級市場中業(yè)態(tài)越初級的市場，其業(yè)態(tài)的兼容性就越大，而都市越發(fā)達，則市場就越細分。在三級都市中，往往食品、糧油、服裝、家居、電器等各類市場組合在一起；而二級都市就細分一些；而在一級城市中，則細分得更完全。同樣，在市場進展的不同時期，市場的細分也更具有其意義。但二三級市場中，常見的樓層業(yè)態(tài)為小百貨、鞋、服裝、家居、裝飾、布藝、食品等大雜燴在一個商業(yè)物業(yè)中。在一個區(qū)域內(nèi)，假如項目可供幾種業(yè)態(tài)選擇，或是在某一商圈內(nèi)，項目內(nèi)部的業(yè)態(tài)可

44、兼容，則對項目的進展性而言，有一定的穩(wěn)定性。兼容性是對項目的后續(xù)進展即投資的安全性進行分析的一個方面，在項目的經(jīng)濟核算中其用處不大。兼容性強并不代表利潤高，每個業(yè)態(tài)中只存在一個最恰當?shù)暮线m項目的業(yè)態(tài)。假如兼容性強，講明項目操作安全保障性大，或是以后進展的空間大。同一建筑物內(nèi)的業(yè)態(tài)兼容性強弱，從側(cè)面反映了消費者或商戶的認同度。市場業(yè)態(tài)的認同度強則兼容性就弱；反之，則對業(yè)態(tài)的認同度弱則兼容性就強。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金價差及項目綜合回報率時應(yīng)考慮的要素。十一、商圈分析按照市場消費屬性可分為綜合性區(qū)域消費類市場和各類專業(yè)性市場。（一）綜合性區(qū)域消費類市場在綜合性區(qū)域消費市場中，商圈是指店鋪

45、吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小與消費者所購買商品的特性、消費適應(yīng)、交通因素等有專門大的關(guān)聯(lián)。在社區(qū)性商業(yè)中，一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實際上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。商圈的形式不一定差不多上同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等也都會阻礙商圈。商圈的界定方法要緊有：同心圓法、行車時刻法、路線調(diào)查法。商圈的形成是由該中心的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定的，它的邊界不一定規(guī)則。理想的狀況是同心圓，但實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能

46、成為其邊界。界定范圍之后還需要收集商圈里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)差不多上進行市場分析的基礎(chǔ)。1.商圈分析要緊方法商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進行，其要緊方法有： 比率人口相乘法：在一個都市區(qū)域內(nèi)商品零售面積的人均需求量的經(jīng)驗值乘以商圈范圍內(nèi)的總?cè)丝?，從而得出市場的需求總量。市場需求潛力大于零，即存在開發(fā)空間，開發(fā)即可行。 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法：首先統(tǒng)計商圈內(nèi)的商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積；然后對商品進行分類，統(tǒng)計不同類型商品（家電、服裝等）的零售額、零售面積；最后將商品分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)與商品零售總額和零售房產(chǎn)總面積進行比較，就能夠發(fā)覺某類

47、商品的單位零售面積零售額是否存在不足的現(xiàn)象，從而推斷市場是否處于飽和的狀態(tài)。 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法：一個大都市區(qū)域能夠看成是一個統(tǒng)一的市場，其能夠進一步劃分成若干個二級市場，而且二級市場間還存在著投資競爭，通過對競爭的分析又能夠找出各個二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)市場投資飽和狀況，該狀況又決定了某個二級市場是否有商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)潛力。通過對都市商圈零售房產(chǎn)總面積、單元區(qū)零售房產(chǎn)總面積、都市平均家庭收入、單元區(qū)平均家庭收入等數(shù)據(jù)的分析就能夠具體得出某一單元區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)的需求量。2.研究方法的分析步驟確定市場類型。研究市場商品服務(wù)范圍（街道、都市、地區(qū)），確定商圈范圍。調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場的商業(yè)樓面

48、，包括差不多出租第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析的樓面、操縱樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟狀況，分析商圈內(nèi)能夠支撐的總的商業(yè)樓面面積。比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)覺商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。依照商圈外的具體情況進行研究，并對上述開發(fā)潛力作進一步修正。3.核心商圈與輻射商圈核心商圈為項目所在區(qū)域的商圈，其要緊分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權(quán)價、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場的硬件、軟件的差

49、異化等，通過對這些數(shù)據(jù)的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。通過核心商圈的總商戶量（即需求量），從而得出市場的支撐關(guān)系，支撐量的關(guān)系又決定著項目進展的速度、規(guī)模和養(yǎng)市的難易，以及費用定價等問題。在核心商圈中，對典型性商業(yè)設(shè)施的分析要緊是進行項目細分定位，典型性商業(yè)的業(yè)態(tài)比例關(guān)系決定了目標項目的業(yè)態(tài)關(guān)系，其市場的租價和轉(zhuǎn)讓費又決定了現(xiàn)市場的定價。轉(zhuǎn)讓費是反映5項指標的一個參量，是尤為重要的。轉(zhuǎn)讓費：反映市場攤位一手租金和二手租金的價差。一般二者的差額乘以5即為轉(zhuǎn)讓費，在預(yù)期極其良好的情況下則可乘以7。假如高于此數(shù)，則為高估了轉(zhuǎn)讓費。而在預(yù)期較低的情況下則是乘以3，而實際的轉(zhuǎn)讓費

50、若低于差額乘以3得出的費用，則為價值低估。反映市場的壟斷程度和穩(wěn)固度。假如市場認同度高，其壟斷性就越高，則轉(zhuǎn)讓費也越多。反映市場的總需求量大小。轉(zhuǎn)讓費越高則需求就越大。反映市場的情緒。市場的認知情緒是波動的，情緒不同，轉(zhuǎn)讓費也不同。反映總供應(yīng)量與需求量之間的差額。由于需要攤位商戶多，而市場規(guī)模有限，則轉(zhuǎn)讓費就高。在不同的都市，轉(zhuǎn)讓費體現(xiàn)的值也不同。一般轉(zhuǎn)讓費以當?shù)貥藴屎怂慵匆粋€一般市場的攤位轉(zhuǎn)讓費上限是當?shù)匾惶咨唐贩康臉藴蕛r。在北京，一個好的市場的轉(zhuǎn)讓費可達80萬元；而在二級都市則在20萬元左右，三級都市則在6萬元左右。具體的實際情況會因各地各市場的不同而有所差異。某些市場打擊轉(zhuǎn)讓費，這是弊大

51、于利的，因為這是經(jīng)濟進展的必定規(guī)律，因而不能夠隨意就一棍子打死。在綜合性區(qū)域消費類市場中應(yīng)該注意的是，輻射商圈不是以行政區(qū)域來劃分的，而是通過地形及地緣的關(guān)系來劃分的。(二)專業(yè)性市場類1.專業(yè)性市場類中商圈的界定在不同的行業(yè)中，對商圈的定義也不同，如以區(qū)域性日常消費為主的市場，則以區(qū)域有效消費群范圍來界定商圈；而關(guān)于批發(fā)行業(yè)，消費者往往是進貨商戶為主的市場，就要以各商戶覆蓋的范圍來界定商圈，而不能狹隘地以項目所在的區(qū)域來界定。這一點與綜合性區(qū)域消費類市場有所不同。如廣東白馬市場，盡管在廣州市，但其消費購物的群體則是來自全中國，其商圈則以全國來此進貨的各商戶來界定，其商圈確實是全中國。又如雅寶

52、路則是以中東俄羅斯為主的邊貿(mào)市場，則應(yīng)以俄羅斯、中東等國外區(qū)域來界定，而不能以朝外建外地區(qū)為界定。因而商圈是以商業(yè)銷售的覆蓋面來界定的。2.商圈之間的關(guān)系在專門多二、三級都市，由于區(qū)域都市的規(guī)模小，商圈也就容易界定。而在一級都市或特大都市中，因為存在多個商圈，則需要考慮一個行業(yè)在各商圈中及各商圈內(nèi)商戶的流淌性和差異性，和各商圈之間的關(guān)聯(lián)度。如北京服裝的批發(fā)區(qū)域就分大紅門、木樨園區(qū)域和動物園區(qū)域，及雅寶路區(qū)域。各服裝批發(fā)市場都有其不同的商圈側(cè)重點，假如要進行某項投資，就要考慮各市場商圈之間的關(guān)聯(lián)度。在二、三級都市里，專門多差不多上次級商圈，則需考慮上一級商圈與下一級或再次級商圈之間的關(guān)系。如江西

53、九江服裝市場，其上級商圈要緊從南昌的洪城大市場進貨，九江則為母商圈下的一個子商圈。同樣在九江服裝市場區(qū)域內(nèi)的九江市各區(qū)縣，確實是九江那個母商圈下的子商圈，依此類推。每一商圈只需要考慮它的核心商業(yè)圈從業(yè)者和消費者。3.商圈內(nèi)各商業(yè)結(jié)構(gòu)分析商圈內(nèi)的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析相對而言專門直觀，除了日用消費品市場外，其他的專業(yè)性市場，則需在商戶從業(yè)者和商戶的從業(yè)地進行普查分析。有些批發(fā)市場，消費者也是各地的進貨商戶，但其商戶與前來進貨的商第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析戶是兩個概念，前來進貨的商戶事實上是指消費者，而此處的商戶則是指項目所在區(qū)域與項目定位相符的區(qū)域商圈內(nèi)的商業(yè)從業(yè)者。如要分析北京潘家園古董市場，則

54、應(yīng)對潘家園古董行業(yè)，如潘家園舊貨市場、古玩城、朝佳市場，以及其行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的琉璃場古董市場，亮馬橋古董市場等相關(guān)的北京古董行業(yè)的從業(yè)者做商業(yè)總量的定量分析，而不能對潘家園周邊的餐飯、娛樂、洗浴、時尚服裝店、美發(fā)等其他類商業(yè)從業(yè)者做定位分析。又如要分析中關(guān)村鼎好電子市場，則應(yīng)對中關(guān)村電子市場的從業(yè)者進行分析，因為其商業(yè)從業(yè)者都應(yīng)是從事相關(guān)電腦行業(yè)的，因此也不應(yīng)對海淀圖書、服裝市場進行分析。但關(guān)于綜合性區(qū)域消費類市場劃分時，就要對區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)結(jié)構(gòu)做調(diào)查劃定。如要在昌平開一個區(qū)域性消費類市場，則需對昌平那個區(qū)域內(nèi)所有的市場進行劃定，包括對各種服裝、電器、家居等日常消費有關(guān)的所有市場等都要進行定量分

55、析。在此基礎(chǔ)上，還要對底商、商場、社區(qū)商業(yè)等綜合性商業(yè)（有些資料稱為復(fù)合性商業(yè)即一個門面房既可做服裝店，也可做美發(fā)、洗浴等多種業(yè)態(tài)的商業(yè)，一般指臨街門面房）進行劃定。此點需與專業(yè)性市場有區(qū)不，在使用中尤其要注意。4.商圈的總量在專業(yè)性市場中，商圈內(nèi)也會存在專門多的商業(yè)設(shè)施，因而對同質(zhì)定位的商戶需要做一個總量?？偭堪ㄋ目偵虘魯?shù)和總經(jīng)營面積數(shù)。同樣，在綜合性區(qū)域消費市場，也要做一個區(qū)域所覆蓋范圍內(nèi)（即商圈消費勁內(nèi)的所有商業(yè)從業(yè)者）的總量，它不但包括各類專業(yè)市場（集中性商業(yè)，有些資料稱其商業(yè)集中在一起，一個攤位只是專業(yè)化經(jīng)營一種業(yè)態(tài)；它與綜合性不同，綜合性多指服務(wù)業(yè)態(tài)的商戶和各種綜合性商業(yè)設(shè)施）

56、，而且還包括市場內(nèi)購物業(yè)態(tài)的總量面積與服務(wù)業(yè)態(tài)總量面積。商圈總量的界定是一個需求量，所有項目的商業(yè)量是個既定量，是預(yù)先可知的，通過項目的供應(yīng)量和需求量之間的關(guān)系，估算商業(yè)總量，即可知是否供大于求，或供不應(yīng)求。5.總量的有效性統(tǒng)計反映的總量是一個表面量、動態(tài)量，由于各商業(yè)在實際過程中存在壓縮或放大這兩種現(xiàn)象，因而也要對總量中的有效性進行界定。對有效性總量界定的一個捷徑確實是推斷有效商戶的轉(zhuǎn)讓費。其中一項確實是供應(yīng)量與需求量之間的關(guān)系。聰慧的開發(fā)商，有的就直接對商圈內(nèi)目標商戶的轉(zhuǎn)讓費進行推斷，從而作出需求量的大小。如當北京雅寶路吉利大廈6樓一個房間轉(zhuǎn)讓費高達70萬元時，如在其旁邊再開一個大廈，則確

57、信供不應(yīng)求，因此天雅大廈就順勢而生了。因而同樣的道理，當中關(guān)村海龍大廈一節(jié)柜臺轉(zhuǎn)讓費高達10萬元時，對面中關(guān)村科貿(mào)1m2賣14萬元也就不足為奇了。推斷轉(zhuǎn)讓費時，因其反映了5項指標，因此切不可絕對化，而應(yīng)從細分角度進行分析，也不可一般化和機械化。尤其是剛?cè)胄姓叨家杏涍@一點，曾經(jīng)在這一點上損失幾億甚至幾十億的失敗者比比皆是。6.商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表表2-1 商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)參數(shù)的考核表市場名稱總商戶數(shù)總建面面積商業(yè)樓層數(shù)單層面積硬件情況其他 主流商鋪規(guī)格各業(yè)態(tài)細分狀況租金轉(zhuǎn)租金轉(zhuǎn)讓費交租方式 售價使用權(quán)價服務(wù)業(yè)態(tài)情況物業(yè)治理及費用人流量商戶經(jīng)營狀況流水額 商場也屬于集中性市場，但它在行業(yè)進程

58、中屬于中高級時期。一般商場會有流水返扣模式 ，流水返扣一般是24個點，也有18個點，此處只作為一個參考量?？偭恐胁挥眉尤肷虉龅牧?，尤其需要注意的是還要在市場中加入總量（總商戶數(shù)、總經(jīng)營面積）分析、各市場硬件特征、商戶的攤位規(guī)格及布局（要緊對建筑設(shè)計提出要求）。同時，商戶的租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、產(chǎn)權(quán)價或使用權(quán)價格、交租方式、押金等也都要重點考慮。產(chǎn)權(quán)的價格一般是年租金乘以10，簡單的換算比為3元/m2/天，售價為1萬元/m2，依此類推（其中建筑面積對應(yīng)建筑面積，使用面積對應(yīng)使用面積）。交租方式一般具有專門性，不同的市場在租金交付方式上有其不同的歷史沿革和認同度。如烏魯木齊市小西門區(qū)域，在烏魯木齊

59、市成功廣場的廣告大力宣傳和其他成功案例的標榜作用下，其使用權(quán)買斷方式認同度就高；而大同的東關(guān)服裝市場圈則對5年買斷租金分三次交付的方式認同；南昌洪城的幾個市場則對買斷經(jīng)營權(quán)方式認同，這些都與區(qū)域的專門性有關(guān)，在做投資分析時，專門性只是一個參考值，但不可依靠它。第二章 商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析在不同級不的都市，租金價格也不同，一般在三級都市中，其租金為每天13元 /m2，以4560元/月為其標準，標準價格轉(zhuǎn)讓費就為56萬元。而在二級都市中，租金為36元/m2，轉(zhuǎn)讓費則以10萬15萬、20萬為高峰。在一級都市中，租金在每天10元 /m2以上，好的市場也會高達每天20元 /m2，每天30元 /m2

60、即為高峰，轉(zhuǎn)讓費也在50萬元左右，70萬元、80萬元則為高峰。這是一般的規(guī)律，具體實施中也會因?qū)嶋H情況的不同而發(fā)生變化。一般成熟攤位轉(zhuǎn)讓費以當?shù)氐囊粋€標準的二室一廳商品房的總樓價為參考價?？傮w歸納而言，從項目核心商圈購物業(yè)態(tài)市場型商鋪供應(yīng)量的角度分析其總量，在市場中就由現(xiàn)供應(yīng)量轉(zhuǎn)化為需求量，而現(xiàn)項目的量確實是供應(yīng)量，同樣，其核心商圈內(nèi)的面積也確實是需求面積量，其現(xiàn)存參量比例也同時轉(zhuǎn)化為需求比例，這確實是支撐換算的秘密。十二、人口分析對人口的分析在市場領(lǐng)域永久是重點，在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟的關(guān)系。在地產(chǎn)項目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系。在市場中人