8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、PAGE PAGE 3案例分析二近期我參與了一宗國(guó)有商服用地土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估目的為對(duì)外投資，面積為20000多平方米，該宗地目前為空地，形狀規(guī)則，為長(zhǎng)方形，沒有詳細(xì)的用地規(guī)劃和工程規(guī)劃，所處位置為商業(yè)四級(jí)地段，臨主干道，臨街寬度為接近200米，進(jìn)深約100米，宗地紅線外為“七通”（即宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、供暖、通氣）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整?，F(xiàn)有資料為：1、2006年公布的最新城市基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系；2、近期類似級(jí)別土地市場(chǎng)交易案例5個(gè)；3、近期建材價(jià)格信息、人工費(fèi)信息；4、2006年建筑工程消耗量定額、2006年裝飾裝修工程消耗量定額、2006年建筑安

2、裝工程費(fèi)用定額、2006年原材料預(yù)算價(jià)格、各類民用工程的預(yù)決算及每百平方米造價(jià)指標(biāo)；5、近期銀行貸款利率、行業(yè)平均收益水平信息、近兩年各類用地地價(jià)指數(shù)。結(jié)合資料分析：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通行的地價(jià)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照土地估價(jià)的技術(shù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。該宗地的評(píng)估比較適宜的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，根據(jù)待估宗地的特點(diǎn)和估價(jià)人員掌握的資料，因估價(jià)對(duì)象沒有詳細(xì)的用地規(guī)劃和工程規(guī)劃，不適宜采用剩余法估

3、價(jià)，因估價(jià)對(duì)象是處在較繁華地段的商服用地，且類似地區(qū)的平均拆遷成本信息較難獲取，故不適宜采用成本逼近法評(píng)估，因待估宗地所在區(qū)域土地市場(chǎng)交易比較活躍，交易案例比較好收集，因此可以選用市場(chǎng)比較法；待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)，故可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。因此本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法對(duì)待估宗地進(jìn)行估價(jià)。 測(cè)算過程注意的要點(diǎn)市場(chǎng)比較法首先案例的選取原則依據(jù)與待估宗地屬同一供需圈、與待估宗地用途應(yīng)相同、與待估宗地的交易類型相同、與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近、交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易。估價(jià)對(duì)象對(duì)面為一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，客流量也較大，所選案例的商業(yè)氛圍也應(yīng)與估價(jià)對(duì)象較為接近。具體測(cè)算過程略。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在關(guān)注一般測(cè)算過程的同時(shí)，也應(yīng)該注意一點(diǎn)，就是該宗地所處區(qū)域?qū)俜比A地段，該宗地沒有詳細(xì)規(guī)劃，容積率信息也不詳，同級(jí)別土地的平均容積率為3，如果假設(shè)其為估價(jià)對(duì)象的容積率，則該地塊的建筑面積應(yīng)該達(dá)到60000多平方米，這種規(guī)模的商業(yè)對(duì)于該地區(qū)已經(jīng)接近飽和的市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)大，最合理的設(shè)計(jì)是底層為商業(yè)，上層為寫字間。所以在類似商業(yè)用地價(jià)值的測(cè)算中容積率的假設(shè)一定要符合市場(chǎng)供求條件。具體測(cè)算過程略。總結(jié)：估價(jià)對(duì)象是一宗處在繁華地段的商服用地，其特