7.5.1-s02房屋本體維修管理程序

1、廈門市萬科物業(yè)服務有限公司程序文件編號XMWY7.5.1-S0名稱房屋本體維修管理程序版本B/1第4頁共4頁編制楊霞更改楊霞審核楊霞批準楊霞生效期2009年6月1日1.目的保障房屋本體的正常使用和安全，完善房屋本體使用功能。2.范圍適應公司各物業(yè)服務中心。3.職責責任部門/崗位工作內(nèi)容頻次物業(yè)服務中心負責人房屋本體維護管理工作的監(jiān)督、指導及權(quán)限內(nèi)費用的審批、報批。每月對房屋本體巡查一次1次/月部門技術(shù)主管/主辦制訂房屋本體年度維修養(yǎng)護計劃及房屋本體維護管理工作的組織、實施每年12月15日前責任人每周對所負責的房屋本體設施檢查一次1次/周安全巡邏崗每日巡查一次所負責區(qū)域公共設施1次/日4.定義4

2、.1房屋本體維護是指為了修復由于自然因素、人為因素造成的房屋本體損壞而采取的預防性檢查、維修活動。房屋本體修繕主要對房屋本體即房屋本體共用部位或具有共用性質(zhì)部位進行局部或全部的修復、更新。4.2房屋本體的共用部位是指物業(yè)結(jié)構(gòu)相連或具有共用性質(zhì)的部位、設施和設備，包括：房屋本體的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設備、本體消防設施、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設施等。5.方法和過程控制5.1 房屋本體預防性檢查5.1.1 物業(yè)服務中心應劃分房屋本體共用部位的巡查區(qū)域，指定現(xiàn)場巡邏崗負責

3、，要求每日對所負責范圍內(nèi)的本體設施進行巡查（樓道燈具、消防門、衛(wèi)生、水電設施、消防設施）等，發(fā)現(xiàn)問題點即時上報控制中心。5.1.2 部門維修部應對小區(qū)內(nèi)房屋本體責任人進行分區(qū)檢查管理；每周由責任人對小所負責區(qū)域及本體設施設備進行全面巡查，并填寫設備設施檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時修復和翻新。5.1.3 部門負責人每月對小區(qū)內(nèi)房屋本體共用部位、共用設施設備進行檢查，記錄在設備設施檢查記錄表。5.2房屋本體修繕5.2.1房屋本體小修5.2.15.2.1.2 設施責任人自己檢查問題點由責任人或其他責任人在當日維修完成，不能維修的須向受影響的客戶進行有效溝通，并在約定的時間內(nèi)完成。5.2.1.3 部門責任

4、人每月對設施巡查的維修事項，由工程維修部統(tǒng)一安排維修，涉及到需要使用維修基金或地產(chǎn)遺留的保修事項，按照相同工程事務處理程序文件實施。5.2.2 專項維修資金使用5.2.2.15.2.2.2涉及到業(yè)主委員會審核權(quán)限以外的專項維修資金動用，物業(yè)服務中心必須按照法定專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認，當?shù)胤ㄒ?guī)要求的需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)委會通過后還必須向主管部門專項維修資金辦公室申請使用。5.2.2.3物業(yè)服務中心與業(yè)主委員會在確立業(yè)主大會議事規(guī)則時應當明確招投標的條件，涉及金額達3萬元以上需進行招投標動用專項維修資金時，物業(yè)服務中心應主動與業(yè)主委員會召開溝通會，采取

5、共同委托第三方實行公開招投標或邀標的形式選擇工程供方，并及時通過信息宣傳欄披露招投標的整個過程，透明地接受業(yè)主監(jiān)督。5.2.2.4當單棟或小區(qū)專項維修資金使用資金不夠時，物業(yè)服務中心應當主動向業(yè)主委員會提出申請，由業(yè)主委員會通過臨時召開業(yè)主大會續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌前，業(yè)主委員會應主動公示專項維修資金收支明細，接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主大會審計。5.3.房屋本體修繕的原則5.3.1根據(jù)實際情況制定合理的房屋本體修繕計劃，因房制宜，對房屋本體修繕所需的資源進行合理配置，滿足顧客使用和質(zhì)量要求。5.3.2及時修繕、維修，全面保養(yǎng)，保持房屋本體正常使用功能。5.3.3房屋修繕標準應與物業(yè)原有建筑風格和標準相

6、適應。5.4.房屋本體修繕的內(nèi)容5.4.1掌握房屋本體建筑完好情況，根據(jù)建筑設計用途定期對房屋本體質(zhì)量進行評定，根據(jù)完好情況進行管理，保證房屋本體正常使用。5.4.2制訂和執(zhí)行修繕原則、指標、計劃，審核修繕方案及工程預決算，有計劃地對房屋本體進行維護。5.4.3嚴格按驗收規(guī)范進行質(zhì)量驗收，做好施工過程的管理與監(jiān)督。建立和完善崗位責任制、構(gòu)配件檢驗制及技術(shù)檔案制度，完善工程項目質(zhì)量體系。5.5房屋本體修繕的分類修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。5.5.1小修：保持房屋本體原來完損等級為目的的預防性養(yǎng)護工程，一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補等。5.5

7、.2中修：房屋本體少量部位損壞、不符合建筑外觀或內(nèi)部裝飾要求，須局部維修的工程，一般包括：墻體、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。5.5.3大修：主體結(jié)構(gòu)大部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程，一般包括：對共用設施設備的拆除改裝，如上下水管道更換、供電線路及對主體進行專項加固的工程。5.5.4翻修：指拆除重建。5.5.4.1綜合維修：指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。5.5.4.2由于公司目前所接管物業(yè)的現(xiàn)狀，本程序主要針對房屋本體小修和中修修繕工程的控制。5.6房屋本體中大修工程的管理5.6.1每年十二月十五日前應編制下一年度房屋本體

8、年度維修養(yǎng)護計劃，明確項目及工程預算、計劃完成時間等，經(jīng)過業(yè)主委員會會議通過(專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認)5.6.25.6.3客或承租人承擔。5.6.4體的天面和外墻應當每十年至少修繕粉刷一次。5.6.55.6.7各部門應制訂房屋本體維修管理規(guī)定，內(nèi)容包括維修方式、周期；基金使用范圍、報批程序及管理方式等，并經(jīng)業(yè)主委員會審核、確認，便于日常操作。5.6.8房屋本體小、中修工程所需款項，按法規(guī)的要求從房屋本體維修基金中支付，制定基金使用的明細表，按法規(guī)條例的要求履行使用手續(xù)，并每季度向顧客公布。5.6.9未成立業(yè)主委員會的，中修工程實施前必須經(jīng)專有部分占總建筑面積三分之二以上以及三分之二的具有投票權(quán)業(yè)主簽字同意確認。5.6.10如有房屋本體大修、翻修情況，將由公司成立的專門工作小組負責組織實施，參照工程事務處理程序進行。5.7房屋本體公用設備的維護管理要求見公用設備設施管理程序。5.8房屋本體的綜合維修工程參照上述房屋本體修繕工程的要求進行。6.公司對部門房屋本體維護監(jiān)督6.1 公司品質(zhì)管理部利用業(yè)務督導、內(nèi)審等檢查方式對部門的房屋本體進行檢查，部門須對房屋本體檢查內(nèi)容擬定糾正措施，品質(zhì)管理部負責對糾正措施進行驗證；6